洛阳房地产投资.doc

一、 洛阳市经济发展态势1.区域与人口洛阳位于河南省西部，横跨黄河两岸，是中国7大古都之一因地处洛河之阳而得名。现辖1市8县6区，总面积15208平方公里，市区面积544公里，总人口642万，市区人口147万。2.宏观经济初步测算，2010全年完成地区生产总值2321.2亿元，同比增长13.2%，分别高于全国、全省2.9和1个百分点。地方财政一般预算收入142亿元，增长18.1%。全社会固定资产投资1768.8亿元，增长22.2%、高于全省1.2个百分点；其中城镇投资1548.8亿元，增长21%。社会消费品零售总额808.8亿元，增长19%。外贸出口10.5亿美元，增长61.7%，分别高于全国、全省30.4和18.2个百分点，提前三个月超额完成省定目标。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17639元和5680元，高于全省1709元和157元。金融机构存贷款余额分别达到2096.1亿元和1113.9亿元，比年初增加376.3亿元和246.8亿元，增量均居全省第二位。 全市规模以上工业实现增加值1014亿元，增长21.8%，增速分别高于全国、全省6.1和2.8个百分点，居全省第三位；实现利润189.4亿元，增长39.6%、高于全省3.7个百分点。工业结构不断优化。实施千万元以上工业项目2191个，完成投资844.3亿元。装备制造、能源电力、石化、硅光电、新材料等五大优势产业增加值占规模以上工业的71.5%。高新技术产业增加值140亿元，增长27%。服务业发展步伐加快。实施千万元以上服务业项目129个，完成投资118亿元。二、 洛阳市城市整体规划1. 规划范围范围：包括洛阳市区、偃师市、孟津县，以及新安、宜阳、伊川与市区接壤的部分乡镇，土地总面积2405平方公里。 重点范围：洛阳新区和偃师市，1025平方公里。 省定新区范围：洛阳新区，480平方公里。 重点规划区域：新区拓展区，60平方公里左右。2. 主要发展战略 洛阳主城区向南向东发展，偃师主城区向南向西发展，形成南部的洛偃城镇发展带，成为都市圈城镇发展主轴。承载洛阳新兴产业建设和现状部分工业的转型、疏散。规划形成“一主四副多组团”的大洛阳格局。其中，一主：新区核心区都市核四副：洛北老区都市文化城；新区拓展区活力科技城 偃师新区制造产业城；吉利区石化产业城 多组团：偃师老城、孟津县城、庞村组团、高龙组团、麻屯组团、磁涧组团。观点：从城镇格局规划可以看出，今后新区核心区作为城市主核，核心地位将更加凸显，未来的房地产项目的发展潜力大，拓展区和偃南新区将瀍作为卫星城区的模式发展，而洛北老区今后会着重向东发展，老城、河区域的地位会有所提升。3. 拓展区介绍拓展区位于伊河两岸，二广高速以东，规划用地总面积约72.45平方公里，其中，建设用地面积约 52 平方公里。 拓展区西邻新区核心区，东侧为东汉陵墓南兆域，南面为龙门山，北侧为伊河洛河生态绿廊。规划至2020年，拓展区人口规模达43万人。拓展区城市建设用地规模达52平方公里，人均120平方米。其中伊河北岸建设用地4平方公里，伊河南岸建设用地48平方公里。观点：新区拓展区的正式启动，将会带动新区核心区及周边县域发展，城市框架进一步拉大，道路交通、市政建设进一步完善，洛阳的城镇化水平会有较大提高，但以目前的城市发展进程来看，拓展区的发展和兴盛尚需要相当长的一段时间。三、 洛阳总体房地产形势分析1.各年度房地产整体市场发展趋势数据来源：河南省住建厅&河南省统计局；注：2010年数据为1-10月数据观点：洛阳房地产市场除2008年受金融危机影响投资额较上年略微下降外，2005年至今房地产投资额均保持稳定增长态势。数据来源：河南省住建厅&河南省统计局；注：2010年数据为1-10月数据观点：2005年以来洛阳商品房年度竣工面积整体保持增长，2009年竣工面积达到顶峰，就目前掌握的数据情况来看，2010年竣工面积较2009年将会出现小幅下降。数据来源：洛阳市房管局备案数据观点：数据显示，2010年洛阳房地产成交面积未能延续2009年的上升趋势，出现了22.86%的回落，09年度的集中爆发是由于08年受金融危机影响成交萎缩的原因，到了2010年国家宏观调控对我市有一定影响，虽价升，但量跌，部分购房者在新政出台初期选择了观望，延缓了购房计划，直至年末市场供应量才陡然增大，而交易的备案数据具有时间延迟性，这都造成了年度成交总面积量的下滑。数据来源：洛阳市房管局备案数据(注：备案数据滞后于市场)观点：2006年以来洛阳房价一直保持上涨趋势，2009年至2010年房价以每年20%涨幅递增，说明近两年洛阳房地产市场价格涨势明显。2.2010年商品房供应分析2009-2010年度商品房供应情况 单位（万）类型商品房住宅非住宅2009年180.15159.2620.892010年342.93294.4148.52同比90.36%84.86%132.26%观点：2010年度的商品房供应对比上年度增幅较大，但增大的供应量并没有有效缓解紧张的供求矛盾，2010年洛阳房价涨幅明显，主要原因归结为住房供给虽有所增加，但核心地段的项目房源紧缺，区域供需矛盾依旧紧张。数据来源：洛阳市房管局备案数据观点：数据显示，2010年上半年受国家频繁出台的房地产宏观调控政策影响，房源的供应量较小。洛阳房地产市场供应主要集中在下半年，其中年底投放量为全年最大，由此可以预见2011年上半年市场竞争将会加剧。数据来源：洛阳市房管局备案数据观点：2010年市场各产品投放构成中，普通商品房住宅仍然占据了绝对多数，在政府加大建设保障房思想引导下，经济适用房比例有所提高，而商业与写字楼仍然只有较少比例供应，这与发达城市尚有较大差距。3.2010年商品房销售分析数据来源：洛阳市房管局备案数据观点：相比2010年月度供应来看，2010年月度房销售相对平均，主要原因是2009年的存量房源在2010年上半年得到了充分消化，有效弥补了市场供应缺口。数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：2010年月度成交均价在年初达到历史新高位后开始回落，经历了年中的长期徘徊之后，年末重新冲上4000元/，并继续上升达到4295元/的历史新高，下半年市区楼盘价格涨幅明显。四、 洛阳项目及房价分布1.在售项目分布图老城区锦绣港湾3538元/平居业美丽家3900元/平廛河区钰泰九龙苑4000元/平恒大绿洲4900元/平荣森绿色家园2750元/平洛龙区绿都塞纳春天5