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大连理工大学 硕士学位论文 基于多因素LOGISTIC的城市房地产价格预测模型研究 姓名：王聪 申请学位级别：硕士 专业：会计学 指导教师：薛光;李延喜 20081201 大连理工大学硕士学位论文 摘要 房价问题一直是社会关注的热点问题。作为支柱产业，住房问题解决的好坏直接影 响国民经济的持续稳定发展和社会的安定团结，而住房问题的核心就是房价问题。近几 年来，我国经济发展迅速，流动性过剩特征明显，购房者购房热情高涨推动房价不断上 涨。然而自从2 0 0 7 年1 1 月份以来，出现很多新的情况：销量开始下滑，部分城市房价 开始下跌。房价将何去何从引起了全国人民的关注。然而关于房地产价格预测的研究还 不多，本文试图从这方面做一些有意义的探索。 本文从研究房地产价格的因素入手，系统考察了国内外关于房地产价格研究方面的 成果，全面把握了有关房地产价格研究的前沿动态，为本论文研究奠定了基础。进而总 结了解释房地产价格的四大理论，并着重分析房地产供需理论，对住宅需求函数和供给 函数进行了理论推导。然后，对中国房价进行历史回顾，分析我国房地产供需状况，最 后，基于中国3 5 个大中城市的2 0 0 2 2 0 0 6 年的面板数据，以传统的多元线性回归模型 做为对比模型，进行多因素L O G I S T I C 的城市房地产价格预测模型研究。研究表明，基 于最d x - - 乘多元回归分析所构建的模型一的预测准确率达到8 1 6 ：而基于L O G I S T I C 回 归分析所构建的模型二的预测准确率达到8 6 2 认为L O G I S T I C 回归模型较传统多元线 性回归模型在房地产价格预测方面具有较大优势。同时，研究还表明：当年住宅销售价 格指数、销售面积增长率、竣工面积增长率、利率变化百分比是影响下年住宅价格变化 的重要因素。 关键词：影响因素；面板数据；L O G I S T I C 回归；价格预测模型 基于多因素L O G I S T I C 的城市房地产价格预测模型研究 P r i c eF o r e c a s t i n gM o d e l S t u d yo fU r b a n R e a lE s t a t e B a s e do nM u l t iF a c t o rL O G I S T I C A b s t r a c t ，T h ep r i c eo fr e a le s t a t eh a sb e e nt h eh o t t e s ti s s u e ss o c i a lc o n c e r n s A sP i l l a rI n d u s t r y ，t h e s o l v i n go ft h eh o u s i n gp r o b l e m si sad i r e c ti m p a c to ft h en a t i o n a le c o n o m y sd e v e l o p m e n t a n du n i t yo ft h es o c i e t y A n dt h ec o r eo ft h eh o u s i n gp r o b l e m si sh o u s i n gp r i c e I nr e c e n t y e a r s ，t h ee c o n o m i co fo u rc o u n t r yh a sd e v e l o p e dq u i c k l y T h es u r p l u so ft h ef l u i d i t yi s s i g n i f i c a n t l y T h eh i g h l ye n t h u s i a s mo ft h eh o u s i n gb u y e r sp r o m o t et h eh o u s i n gp r i c er i s i n g c o n t i n u o u s l y W h i l es i n c eS e p t e m b e r2 0 0 7 ，t h e r ea r em a n yn e ws i t u a t i o n s T h es a l e sb e g a nt o d e c l i n ea n dt h eh o u s i n gp r i c eo fs o m ec i t i e s b e g a nt of a l l T h et r e n do ft h eh o u s i n gp r i c e c a u s e dc o n c e r no ft h ew h o l ec o u n t r y H o w e v e r ，t h er e s e a r c ha b o u th o u s i n gp r i c eh a sj u s t s t a r t e d T h i sp a p e rt r i e dt om a k es o m ee x p l o r a t i o nf r o mt h i sf a c t T h i sp a p e rs t a r t sf r o mt h ea s p e c t st h a ti m p a c tt h ep r i c eo fr e a le s t a t e H a das y s t e m i n v e s t i g a t i o no fd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e s e a r c ho nh o u s i n gp r i c ef o r e c a s t i n g A tt h es a m e t i m e ，i th a dac o m p r e h e n s i v eu n d e r s t a n d i n ga b o u tt h ep e r f o r m a n c eo fh o u s i n gp r i c e I t o r i e n t e dt h er e s e a r c ho ft h i sp a p e r T h ep a p e rs u m su pb i 9 4t h e o r i e sa b o u tt h eh o u s i n gp r i c e a n da n a l y s i st h es u p p l ya n dd e m a n dt h e o r yo fr e a le s t a t e I th a dat h e o r e t i c a ld e r i v a t i o no ft h e h o u s i n gd e m a n df u n c t i o n a n dt h eh o u s i n gs u p p l yf u n c t i o n T h e n ，i th a dah i s t o r y r e t r o s p e c t i v e l yt oC h i n e s eh o u s i n gp r i c ea n da n a l y s i st h eh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n ds t a t u s o fo u rc o u n t r y F i n a l l y ，i ti sb a s e do np a n e ld a t ao f3 5c i t i e si n2 0 0 2 - 2 0 0 6 ，a n du s e d t r a d i t i o n a lm u l t il i n e a rr e g r e s s i o nm o d e l ( L R M ) a sc o n t r a s tt oc a r r yo np r i c ef o r e c a s t i n g m o d e li n v e s t i g a t i o no fr e a le s t a t ew i t hm u l t i f a c t o rL O G I S T I Cm e t h o d T h er e s u l t ss h o wt h a t ， t h ev e r a c i t yo fm o d e lN o 1b a s e do nl e a s ts q u a r em u l t i p l er e g r e s s i o na n a l y s i sr e a c h e s8 1 6 ； t h ev e r a c i t yo fm o d e lN o 2b a s e do nL O G I S T I Cr e g r e s s i o na n a l y s i sr e a c h e s8 6 2 T h e r e f o r e ，i ti sb e l i e v e dt h a tt h em o d e lb a s e do nL O G I S T I Cr e g r e s s i o na n a l y s i sh a sg r e a t e r a d v a n t a g et h a nt h a to ft r a d i t i o n a lm u l t il i n e a rr e g r e s s i o nm o d e l ( L R M ) a tt h ep r i c ef o r e c a s t i n g o fr e a le s t a t e A tt h es a m et i m e ，t h er e s e a r c hi n d i c a t e st h a tt h ef o l l o w i n ga s p e c t sf o r t h ey e a r ： r e s i d e n t i a lh o u s i n gs a l ep r i c ei n d e x ，g r o w t hr a t eo fs a l ea r e aa n df l o o rs p a c ec o m p l e t e d ， i n t e r e s tr a t ec h a n g i n gp e r c e n t a g ea r em a i na n di m p o r t a n tf a c t o r st oi m p a c tt h er e s i d e n t i a l h o u s i n gp r i c ef o rt h en e x ty e a r K e yW o r d s ：i n f l u e n c i n gf a c t o r s ；p a n e ld a t a ；L O G I S T I Cr e g r e s s i o n ；p r i c ef o r e c a s t i n gm o d e l 一一 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关学位论文知识产权的规定，在校攻读学位期间 论文工作的知识产权属于大连理工大学，允许论文被查阅和借阅。学校有 权保留论文并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印、或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 作者签名： 导师签名： 日期：二4 年j 翻竺日 日期：珥年上月! 日 大连理工大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 学位论文题目：基王垄国盍圣Q 鱼! 墨! ! g 鲍遮立庞地庄盆整亟型搓型珏究 作者签名： 大连理工大学硕士学位论文 1绪论 1 1研究目的和意义 本论文是在参与国家社会科学基金重大项目“全面贯彻落实科学发展关的综合评价 体系”( 批准号0 6 & Z D 0 3 9 ) 、建设部软科学项目“城市房地产市场健康发展综合评价体系 研究”( 批准号2 0 0 7 R 5 5 ) 的过程中完成的。 我国改革开放特别是建立市场经济体制以来，房地产业的高速发展使其在全国各城 市尤其是一些重要城市的国民经济中脱颖而出。以2 0 世纪8 0 年代开始的土地制度和住 宅制度改革为契机，房地产资源开始从计划配置向市场配置转型。随着转型的进程加快 和边界扩大，一些深层次的制度变迁逐步成为引发2 0 世纪9 0 年代初期我国房地产业发 展的基础，它强有力地推动了投资和消费，拉动了各城市经济的快速增长。但是，我国 房地产业在发展过程中还存在“房地产业的快速发展也出现过房地产市场供求失衡、房 地产经济与国民经济发展不协调等不利局面。” 作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格是引导房地产消费和投资的风向 标。房地产不同于一般的消费品，它不仅提供居住的功能，带来出租收益，发生价值增 值，而且对人的行为有重要的影响。古人云，有恒产者有恒心。而这里的恒产主要是指 以房产为核心的家庭财富，可见住房对于促进社会的和谐与进步具有十分重要的意义， 确保大多数人买得起合适的住房是一个文明社会的责任。如何做到既使人们买得起房， 又能促进房地产业的健康发展似乎是一个两难的命题，应该看到，适当的制度安排既能 够增加社会福利，同时又不危害经济增长。由于房地产具有消费和投资的双重功能，购 买住房不仅是一种消费行为，也是一种投资行为，房地产价格具有不同于一般商品价格 的显著特征，其变动规律和一般商品有很大的不同。房价的形成及变化是多种因素共同 作用的结果，不同的因素对房价的影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在 一起导致了房价的波动起伏。 在我国，随着经济的快速发展及住房体制改革的不断深入，房地产业迅速发展成为国 民经济的先导性和支柱性产业。房地产业对经济的发展具有高度的敏感性和超前性，同时 房地产业又是一种高风险、高收益的行业，导致了房地产的投机和炒作现象比较严重。所 以进行房地产投资前，要充分掌握信息，对房地产市场进行全面的调查和预测。房地产市 场预测是在市场调查的基础上，运用科学的方法，对影响市场消费需求变化的各种因素 进行分析、预算并预见其发展趋势，从而为投资决策提供依据。除了对需求、投向、开发 量等的预测外，房地产投资者最关心的是房地产未来的价格。对价格进行预测分析，是房 基于多因素L O G I S T I C 的城市房地产价格预测模型研究 地产企业制定经营策略的重要依据，这样可以减少风险，提高投资效益。然而，房地产发展 趋势为混沌状态，不可能预测到其精确的发展趋势。房地产系统与人的行为、心理、决策 等很多因素有关，这些因素大多都是随机的、不易量化的，这给房地产价格预测带了很多 困难。因此，建立便捷操作而又科学合理的房地产预测系统，是当前房地产业发展的迫切 需求。这对于实现我国房地产投资决策的科学化、民主化和最优化，提高开发项目的综合 效益，具有极大的促进作用。 1 2房地产价格影响因素及房地产价格预测相关研究现状 1 2 1国内外房地产价格影响因素方面的研究 大部分的经济学家从均衡理论的角度认为，房地产供求决定着房地产价格，房地产 价格上涨的主要因素在于供求失衡。S W D e c a r o ( 1 9 9 7 ) 指出引起房地产市场波动原因有 供求关系、空置率、货币政策、就业水平、人口结构及变化趋势【1 1 。F o l l a s n 和M a l p e m m i ( 1 9 5 1 ) ，M o m o l i n ( 1 9 9 4 ) 以及S o d e r t i e 和J a n s s e n ( 2 0 0 1 ) 利用特征模型发现住宅价格由于与 中心商务区的距离远近存在很大的差异，但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他次 中心等因素的影响也非常重要。与以上理论不同的是，有人从美国量子基金的创始人索 罗斯提出的“动态不均衡市场的假说出发，认为：市场需求以及房地产的建筑材料等不 是房价的决定因素，价格的预期才是房价的决定因素，这给后来提出的期权定价模型等 提供了理论基础1 2 J 。 虽然国内房地产市场发展历程较短，但由于房价问题的日益尖锐，主要的价格影响 因素的分析也主要集中在近几年。也有较多的文献可以借鉴。陈多长、宗家峰( 2 0 0 4 ) 对 “房地产税收与住宅资产价格 研究后认为，对住宅未来价格的预期会影响现期价格， 如果预期未来上升，则现期房价会马上上升；若存在住宅转让投机，再加上不确定性和 税收等因素影响，资产性价格将会发生振荡。税收对住宅资产价格的影响是双重的：它既 改变投机者的价格预期( 影响预期资本性增值) ，也改变住宅资产的收益流量( 影响资产的 净现值) 【引。尚梅( 2 0 0 4 ) 对“宏观经济因素对建筑产品价格的影响”进行了分析，认为如 果建筑产品价格的时间序列与某宏观经济变量的时间序列密切相关，且这些经济变量的 变化周期超前于建筑产品价格的变化周期，那么这些宏观经济变量就可能成为建筑产品 价格变化的晴雨表。所列举的对建筑产品价格水平具有影响的宏观经济变量有：建筑业投 资、失业率、工业品产出、人均国民收入、银行贷款利率等等【4 1 。姚先国、黄炜华( 2 0 0 1 ) 进行了“地价与房价的关系”研究，他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系， 即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开 一2 一 大连理工大学硕士学位论文 发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映的房价上，成为房价上涨的直接 原因。现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本 推动【5 1 。张大亮、周丽梅( 2 0 0 4 ) 在顾客需求的变化对房地产价格的影响中，认为随 着购买主体、购买动机、功能需求及价值观念的变化，影响了顾客需求的变化。顾客需 求的变化影响房地产价值的变化，从而引起价格的变化。房地产价值的实现程度与顾客 对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关【6 J 。 1 2 2 房地产价格预测相关研究现状 房地产价格预测的研究近年来成为理论和实践研究的热点。M a l p e z z i ( 1 9 9 9 ) 在对美 国1 3 3 个都市1 9 7 9 1 9 9 6 年重复交易住宅价格指数及部分宏观经济指标( 人E l 、收入等) 用时间序列截面回归后，认为住宅价格不是随机游走，至少可以部分被预测l | 。C l a p p 和G i a c c o t t o ( 1 9 9 4 ) 的研究表明，人口和就业等经济因素的变化对房价变化具有较好的预 测能力【引。S e k o ( 2 0 0 3 ) 认为，日本各地区的住宅价格和经济基本面有着较强的相关性， 用时间序列预测房价时选取的主要指标包括私人拥有住宅的平均销售价格、家庭年收 入、人口、住宅年开工面积、消费价格指数和空置率I 引。A n g l i n ( 2 0 0 6 ) 弓IA 平均房价增长 率的滞后三期以及C P I 、住房抵押贷款利率和失业率，建立V A R 模型，预测多伦多房 价变动情况【1 0 l 。李东月、马智胜( 2 0 0 6 ) 利用灰色系统G M ( 1 ，1 ) 模型来预测房地产价格， 并通过具体计算历年全国房屋的平均销售价格预测的验证，结果证明其误差与所选取最 近年期的样本数据个数有一定的关系【l l 】。闰研等( 2 0 0 7 ) 选取宏观经济、金融等九大类指 标，基于T E l I 方法论，提出房价预测模型1 1 2 1 。武秀丽、张锋( 2 0 0 7 ) 采用时间序列分析 法，以广州市几个有代表性的行政区的房价数据为分析对象来建立预测模型，并经过残 差分析对误差进行检验，结果预测值与实际观测值基本吻合。国内其他关于房地产价格 的预测多为定性预测和主观分析1 1 引。 国内外学者对房地产价格走势的影响因素做了大量研究，可以为房价预测模型的构 建提供重要参考。该类研究可分为四类： 一是供需类因素。M i nH w a n g 和J o h nM Q u i g l e y 利用美国7 4 个大城1 9 8 7 1 9 9 9 年1 3 年的数据，建立了一个需求供给模型，并得出结论：需求不旺盛导致的空置率的提高会 改变市场预期，从而使房价下跌【1 4 】【1 5 】。杨贵中和邓学芬( 2 0 0 7 ) 运用S P S S 软件，以G D P 、 市区居民人均可支配收入、住宅投资完成额、住宅施工面积、住宅竣工面积和市区人口 为自变量，采用1 9 9 7 2 0 0 5 年9 年的数据，建立了多元线性回归模型，对成都市房价这一 因变量进行了模拟分析。模型通过各种检验，得出了影响成都市住房价格最重要的因素 是市区人口和住宅施工面积这一结论；最后，运用模拟做了事后模拟，其结果比较接近 一3 一 基于多因素L O G I S T I C 的城市房地产价格预测模型研究 市场价格【l 们。朱丽夏、阮文彪( 2 0 0 6 ) 通过建立计量经济模型，论证了名义G D P 增长率、 土地购置费和城镇人均收入这三个因素并非是引起房价过速上涨的主要因素。在此基础 上，作者分析了房价大幅上涨的原因并针对抑制房价过速增长提出相关建议。最后，本 文对2 0 0 6 2 0 0 7 年的房价进行了预测1 1 7 1 。 二是成本类因素。姚翠友( 2 0 0 8 ) 本文从市场分析入手，筛选出决定商品房价格的四 类因素，建立了灰色关联分析模型，确定了目前影响北京地区商品房价格的主要影响因 素，并结合目前国家调控措施，对这些因素的作用和房价发展趋势进行了分析【1 8 】。赵丽 丽和焦继文( 2 0 0 7 ) 从供给和需求两个方面科学的选取房价影响指标体系，引入灰色关联 分析方法，对房价影响因素相对重要性进行分析。并以济南市为例，对其房价影响因素 进行了实证分析，得出影响济南市房价的因素重要性依次为建材价格、土地价格、户籍 人1 2 1 、人均可支配收入、G D P 、储蓄存款余额、房地产投资额【1 9 l 。况伟大( 2 0 0 5 ) 通过构 建一个线性城市的住市场和土地市场模型，分别就C o u r n o t 空间竞争和规制情形，探讨了 房价和地价关系。本文的基本结论是：规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价 和地价；在供大于求时，房价与地价成线性负相关关系；在供小于求时，房价与地价成线性 正相关关系；房价与地价G r a n g e r 因果关系检验表明，短期内房价和地价相互影响，长期内 地价是房价的G r a n g e r 因。因此，要将房价降下来，短期内，一方面应增加土地供给，另一方面 应控制房价和地价过快上涨；在长期，主要应抑制地价的过快上涨I 删。 三是银行按揭贷款政策。章辉赞、张红( 2 0 0 5 ) 等人的研究认为，房地产市场与金融 的关系非常密切。利率的变化对消费者、投资与投机者、房地产开发企业和房价等都有 不同的影响。结合近期中国人民银行的利率调整规定，探讨了加息对我国房地产市场的具 体影响，并分析了本次加息对调控房地产市场的实质意义【2 1 1 。吴龙龙、黄丽明( 2 0 0 6 ) 的研 究认为，银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价格。信贷投向失当、信贷投 量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分，是造成近年来房价上涨过猛的信贷原因。要有效 地调控住房价格，就必须调整住房建设项目贷款政策，用差别化的信贷政策引导住房需求， 严格控制信贷质量，并加化信贷审查力度【勿。薛磊( 2 0 0 6 ) 、王淑云( 2 0 0 5 ) 也得出类似的结 论。张继彤，蓝昊( 2 0 0 7 ) 以历史数据为基础，运用广义脉冲响应等分析方法，筛选出利率和 首付比例两个重要影响因素，并在此基础上得出结论，认为提高贷款利率和首付比例是政 府调控房价过快上涨的首选措施。 四是国家经济政策。唐杰( 2 0 0 6 ) 、杨勇和温修春( 2 0 0 5 ) 等通过对投资需求、消费需 求、税负转嫁的分析，论证了当前开征物业税对我国房地产价格的影响。总体上说，开征 物业税将有助于平抑房价，调节分配，但也有可能抑制房地产有效需求，抑制房地产业繁荣， 这取决于当地房地产基本需求满足程度和区域房地产价格水平【2 4 1 。与以上观点不同，岳 一4 一 大连理工大学硕士学位论文 树民( 2 0 0 5 ) 认为，房地产税制改革对降低过高的房价有一定作用，但能否成为现实，还 取决于土地供给制度、房地产需求状况、建材价格、金融政策、各种税费等因素的影响 I 矧。程瑶( 2 0 0 4 ) 、林素钢( 2 0 0 5 ) 等得出结论：开征物业税对房价影响不大。 现有研究主要存在如下不足：首先，方法上主要是采用时间序列进行预测。考虑到 我国房地产数据的统计历史和房地产市场化的历史都比较短，因此采用时间序列进行预 测存在一定的局限性；另外，预测对象上主要是国家层面的房地产价格走势，而较少关 注城市层面的房地产价格走势预测，因此在指导城市房地产市场的调控方面存在较大的 局限性。本文在考虑影响房价的各种因素的基础上，以我国3 5 个大中城市相关数据为 样本，采用多元回归分析和L O G I S T I C 分析两种方法构建大中城市房地产价格预测模 型，将是对现有研究做出重要补充。 基于多因素L O G I S T I C 的城市房地产价格预测模型研究 2 房地产价格影响因素概述 2 1房地产价格的影响因素 2 1 1 房地产价格的特征 房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。房地 产是实物、权益、区位的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特 性为基础的。这又使房地产价格表现出不同于其他商品价格的显著特征，主要表现在以 下几个方面： ( 1 ) 房地产价格受区位的影响很大。这是由房地产的不可移动这一特点决定的，任何 一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。房地产不存 在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个区域性市场，一般是以一个城市为一个 市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。 ( 2 ) 价格的基础及表示方式不同。房地产不具有移动性，可转移的并非房地产本身， 而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表 示方式也很多，除了价格表示以外，还可以用租金表示。 ( 3 ) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转 移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价对房地产权益的调 查、了解和分析有密切关系。 ( 4 ) 既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值量大、寿命长久， 具有买卖和租赁两种交易方式，买卖和租赁两个市场并存。有些类型的房地产，租赁甚 至是主要的经营方式，如公寓、写字楼、旅馆等。 ( 5 ) 市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地 产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度高于 一般商品。也就是说，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、 相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，并且经常处于变动之中，房地产评估必须 要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项因素及各因素 之间的相互作用，才能做出正确的评估。 ( 6 ) 房地产价格是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响。房地产具有独一无 二性，要了解其情况，必须到现场踏勘。由于其价值量大，相似的房地产一般只有少数 几个买者和卖者，所以其价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别 一6 一 大连理工大学硕士学位论文 因素如偏好、感情冲动等的影响。 ( 7 ) 房地产的自然增值是一种长期趋势。在长期中，房地产保值的原因是其功能的永 性和需求的不变性。而房地产增值的主要原因是由于土地供给缺乏弹性和城市人口的刚 性增加。另外也会因为其他一些原因增值，如由于建材价格等房地产生产成本上涨而导 致重置成本增加等。但是，长期中房地产增值不是直线上升的，而是伴随着供求的变化 和市场价格的波动，呈现螺旋上升的态势。短期内由于投机退潮、社会动乱、经济衰退 等政治和经济因素，房地产价格甚至可能下降。由于房价从长远来看具有保值和增值的 特点，使得房地产成为人们喜爱的投资品，特别是在通货膨胀的情况下，投资房地产比 投资其他资产更具有保值功能。 2 1 2 房地产价格的构成 房地产价格一般包括土地价格或使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发 管理费以及房地产开发企业的利润和税金。 ( 1 ) 土地价格或使用费。土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产价格中占很大 的比重。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺 程度的不同而存在很大差异。即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房 地产所处区位的不同而存在明显差异。 ( 2 ) 前期开发工程费。前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、 项目论证费，在我国还有“三通一平”基础设施建设费等。所谓“三通一平”是指临时施工 道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。 ( 3 ) 建筑安装工程费。建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要 组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。 ( 4 ) 开发管理费。开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构 成。 ( 5 ) 房地产开发企业的利润和税金。由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率 是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。 2 1 3 房地产价格的影响因素 1 9 9 8 年7 月，根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知， 取消福利分房特征的中国住房制度，住房改革从此拉开帷幕。根据中国社科院中国社 会蓝皮书报告，1 9 9 8 年至2 0 0 3 年我国商品房的价格每平方米增加了3 4 3 元，2 0 0 4 年后， 全面实施“促进房地产市场持续健康发展”后，至U 2 0 0 5 年房价比2 0 0 3 年每平方米涨了7 4 0 元，进入2 0 0 6 年，政府出台了一系列调控房价的政策。到2 0 0 7 年3 月，全国7 0 个大中城 基于多因素L O G I S T I C 的城市房地产价格预测模型研究 市房屋销售价格同比上涨5 9 ，房价走势表现为一种非理性上涨。我国房价为什么在这 么严格的调控下还能持续上涨，究竟是哪些因素在影响着房价? 通过对前人研究的总结，现将房地产价格影响因素分为如下几类：物理因素； 需求因素；经济因素；人口因素；心理因素；社会因素；行政因素；环境 因素。 ( 1 ) 物理因素 这里说的物理因素是指那些对房地产价格有影响的，反映房地产自身的自然地理性 状的因素。房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。包括： 位置因素，人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置 的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响区位是衡量地 租、地价的主要标尺。关于房地产有句名言：“是区位，二是区位，第三还是区位L M 歌德伯戈。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。 房地产增值很大程度上是区位的增值。房地产位置优劣的形成，一是先天的t l 然条件， 二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位 置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下， 凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房 地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产 的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但 其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设 或改道，也可能是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升； 反之，其价值会下跌。因此，在对房地产价格进行分析探讨时，应以区位理论作为指导， 研究不同区位对房地产价格的影响。表2 1 列示了北京市三类地段价格对比情况。 一8 一 大连理工大学硕士学位论文 数据来源：中国房地产信息网 建筑物本身，建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房 地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等， 对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价 格就高：反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价 格就低。 ( 2 ) 需求因素 供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势，我国在1 9 9 8 年7 月正式停止福利性 实物分房向货币工资化转变后，在实物分房体制下沉积下来的购买力得到一定的释放。 一方面人们在观念上改变了以前“等、靠、要”的思想，接受了自主购房解决居住问题 的住房消费模式；另一方面，住房抵押贷款之举的迅速发展大大增强了居民的购买能力， 使许多潜在需求有机会转化为现实需求。另外，随着工业化和城镇化的发展，城镇人口 增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房市场的基本需求和被动需求也不断增加。统 计数据表明，2 0 0 5 年我国居民住房消费达1 4 2 万亿元，不断增长的住房需求是推动房价 上涨的首要因素。房地产的供求状况有以下几种类型：房地产总的供求状况；本地 区房地产的供求状况；本类房地产供求状况，即结构性供求状况：本地区本类房地 产的供求状况。由于房地产商品位置的固定性和变更使用功能的困难性，因此决定某一 房地产价格的主要类型是本地区本类房地产供求状况才更有实际意义。 ( 3 ) 经济因素 影响房地产价格的主要经济因素一是经济发展状况。经济的高速发展预示着投资、 生产、经营活动活跃，对厂房、商场、活动室等设施需求增加必将会推动房地产业价格 基于多因素L O G I S T I C 的城市房地产价格预测模型研究 上涨。G D P 特别是人均G D P 在某种程度上反映了一个国家的整体经济发展水平。根据国 际经验，人均G D P 在1 0 0 0 美元左右时，是一个国家房地产行业迅猛发展的黄金阶段。2 0 0 5 年我国人均G D P 超过1 7 0 0 美元，与此相应，房地产行业进入了一个快速发展的黄金时 期。国家统计局有关统计显示，1 9 9 8 年至2 0 0 4 年，我国经济增长的速度平均在8 6 以上， 而房地产价格也是在这一时期快速的增长。所以，作为反映整个宏观经济发展水平和房 地产业发展经济背景的G D P ，同房地产价格之间存在着一定的相关性。二是货币供应量 对房地产价格的影响。我国金融市场不发达，市场机制不成热，间接融资比例很高，房 地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响 房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，自国家鼓励发展个人住房消费 信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。1 9 9 7 年全 国个人住房消费贷款余额已为1 9 0 亿元，至S J 2 0 0 4 年增 J t l N l 5 8 5 3 亿元，比2 0 0 3 年增力1 1 4 0 7 3 亿元，是1 9 9 7 年的8 3 倍。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买 能力，推动房地产价格的上涨。三是居民收入对房地产价格的影响。居民实际收入的增 加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。收入增加 对房价的影响程度，取决于现有的收入水平及边际消费倾向的大小。对于低收入家庭而 言，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入主要用于满足衣食等基本的生存需要， 对房价的影响较小；对于中等收入家庭而言，边际消费倾向较大，增加的收入会用于提高 包括居住质量在内的生活质量，从而导致房价上涨：高收入家庭的边际消费倾向较小，但 是如果其将增加的收入用于房地产投资或投机，则会引起房价的上涨。 ( 4 ) 社会因素 人口因素 房地产( 特别是居住房地产) 的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地 产价格有较大的影响。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格就会 上涨，反之则会下降。引起城市人口数量变化的原因是人口的自然增长和人口的迁移变 动。人口素质的提高也会引起房价的提高。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服 务设施必然日益完善和普遍，同时对居住质量也必然会提出更高的要求，从而导致房地 产价格升高。家庭人口规模变化，会引起居住单位数的变动，进而引起房地产需求的变 化，从而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模的小型化，家庭数量增多，所 需住房的总量将增加，房地产价格有上涨趋势。 心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要 有下列几个：购买或出售心态；个人偏好；时尚风气；接近名家住宅心理。房地产需 大连理工大学硕士学位论文 求者遍寻适当的房地产，当选定了合意的房地产后，如该房地产的拥有者无出售之意， 则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成 交易，成交价格自然会高于正常价格。有时房地产购买者出于自身的急迫需要，在与竞 争对手争夺中只求得到房地产，从而会抬高价格。房地产拥有者偶然发生资金调度困难， 急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常价格。有债务 纠纷的房地产，债务人为达到快速脱身的目的，会故意廉价出售房地产。 其他社会因素 除人口因素以外，影响房地产价格的社会因素还包括政治安定状况、社会治安状况、 房地产投机和城市化。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售( 或再购买) 而暂时 购买( 或出售) 房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产 投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的，它会引起房地产价格的上涨或下跌。 城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而带动城市 房地产价格上涨。而房地产业的正常运转，必须以稳定的预期和安定的社会秩序为前提。 ( 5 ) 政策因素 在行政性因素中，土地制度和住房制度，对房地产价格有着决定性影响。土地制度 包括土地所有制和土地使用制，其制约着土地价格的存在、上涨或下跌；住房制度的改 革可以促进房地产投资的良性发展，平稳房价波动。 房地产价格政策，土地是一种重要的生产资料，且是不可再生资源，因而国家会采 取一系列措施，使土地价格相对稳定。价格政策就是指政府对房地产价格高低的态度以 及采取的价格干预方式、措施等。比如，制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此 价格；征收房地产交易税或增值税；建立一套房地产交易管理制度；制定基准价格，作 为房地产交易时的参考。 住宅政策，国家实行何种住宅政策，金融机构和地方政府及社会团体是否协调土地 与住宅的供给，都将影响到房地产价格水平。 城市规划，城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定对房地产价格有很大的影 响。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同；反过来，土地条件一定的情况 下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面：就某块土地而言， 它会降低地价；从总体上看由于有利土地的健康协调作用，因此有提高地价的作用。 但是，如果规定用途不妥，则会既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率， 从而使地价下降。 房地产税制状况，不同税种、税率机器征收环节，对房地产价格的影响是不同的。 我国目前虽然还未建立完善的房地产税制度，但已经开征土地税、房屋税、增值税等税 基于多因素L O G I S T I C 的城市房地产价格预测模型研究 种。直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产收益的大小，国家通过调整这些税 种和税率来影响房地产的供需状况，从而影响房地产价格。 2 2 解释房地产价格的理论 房地产价格，按照劳动价值论的观点可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程 中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。按西方效用 价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效 需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。这两种理论都对房产所有权 和使用权在经济上的实现进行了描述。 房地产具有价格，然而关于价格的形成主要有供求决定论、价值决定论、效用决定 论和收益决定论这四种理论。每一种理论都从不同的角度解释了房地产价格的形成。 ( 1 ) 供求决定论 这种理论是从房地产市场的角度讨论价格的形成其理论依据为，商品本身并没有一 定的价格，商品的价格是由市场上的供求双方共同决定的。因此，供求决定论的学者认 为，供求才是房地产价格形成的最直接原因。 ( 2 ) 劳动价值论 这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。其理论依据为，决定商品价格的 基础是商品的价值，即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类劳动，即 劳动是创造价值的唯一源泉，商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。也就是说房 地产商品的价格是由其价值决定的，也就是由社会必要劳动时间决定的。 ( 3 ) 效用决定论 这种理论是从房地产消费的角度讨论价格的形成。其理论依据为，商品的价格取决 于商品的效用，效用越大，价格就越高，效用越小，价格就越低。效用是商品能够满足 人们某种需要或欲望的能力。从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特殊性，现实 中房地产的价格取决于其效用，而不是花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用 才能形成价格。 ( 4 ) 收益决定论 这种理论是从房地产投资的角度讨论价格形成。其理论依据为，商品之所以有价值， 是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益。对于一个房地产商品的投资需求者，最 关心的就是，投资的房地产能够在未来给他带来的收益大小。 大连理工大学硕士学位论文 2 2 1房地产市场的需求和供给 在解释房地产价格的四种理论中，最多人认可的仍为需求决定论。 ( 1 ) 房地产需求的特点 从微观角度看，房地产需求是指消费者在某