宏观调控下的成都房地产市场变化P.pdf

宏观调控下的成都房地产市场变化 2011年3月24日 1 政策篇政策篇 市场篇市场篇 开发商篇开发商篇 购房者篇购房者篇 预测篇预测篇 中国房地产市场就是政策市场，市场的好坏受政策的影响，2011年是房地产政策调控年，政府的这只 看不见的手正从幕后来到了台前。 中国房地产市场就是政策市场，市场的好坏受政策的影响，2011年是房地产政策调控年，政府的这只 看不见的手正从幕后来到了台前。 2 温总理语录温总理语录 1、房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社 会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的 血液。 1、房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社 会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的 血液。 2、我们国家是一个人口众多、土地稀缺的国家， 住有所居并不意味着每人都有自己的住房。 2、我们国家是一个人口众多、土地稀缺的国家， 住有所居并不意味着每人都有自己的住房。 3、中国家庭拥有自己的住房率是比较高的，家庭 自有住房率高达80%。 3、中国家庭拥有自己的住房率是比较高的，家庭 自有住房率高达80%。 4、据北京统计，拥有住房最低的平均年龄仅有27 岁，这在世界上连发达国家都是比较少的。房屋 是一个刚性的需求，这一代人解决了下一代人还 需要。不断地有参加工作的人，不断有大学毕业 生，不断有结婚的人。 4、据北京统计，拥有住房最低的平均年龄仅有27 岁，这在世界上连发达国家都是比较少的。房屋 是一个刚性的需求，这一代人解决了下一代人还 需要。不断地有参加工作的人，不断有大学毕业 生，不断有结婚的人。 各部门官员的声音各部门官员的声音 1、刘世锦（国务院发展研究中心副主任）： 2015年 前后我国GDP增速将进入下降时间窗口。 1、刘世锦（国务院发展研究中心副主任）： 2015年 前后我国GDP增速将进入下降时间窗口。 2、姜伟新（住房和城乡建设部部长）：如果房价不能 稳定，将时刻准备出台新一轮的楼市调控政策。若出 台新政，将会制定更为细化的系列措施，以遏制房价 上涨。 2、姜伟新（住房和城乡建设部部长）：如果房价不能 稳定，将时刻准备出台新一轮的楼市调控政策。若出 台新政，将会制定更为细化的系列措施，以遏制房价 上涨。 3、王珏林（住建部政策研究中心副主任）：未来一段 时间，不排除出台限价等更严厉的房地产调控政策可 能性，并且限购政策两年内不会放松。 3、王珏林（住建部政策研究中心副主任）：未来一段 时间，不排除出台限价等更严厉的房地产调控政策可 能性，并且限购政策两年内不会放松。 4、刘明康（中国银监会主席）：目前地方融资平台贷 款处于调整压缩之中，保障性住房只有在商业可持续 的前提下才能使用银行贷款。 4、刘明康（中国银监会主席）：目前地方融资平台贷 款处于调整压缩之中，保障性住房只有在商业可持续 的前提下才能使用银行贷款。 2010年中国房地产“调控元年”，2011年中国房地产“保障元年”。2010年中国房地产“调控元年”，2011年中国房地产“保障元年”。 3 3 2010年4月“新国十条”，2010年9月“9.29政策”，2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政 策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推 向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。 2010年4月“新国十条”，2010年9月“9.29政策”，2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政 策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推 向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。 调控逐步升级调控逐步升级“新国八条”2011“最强调控”“新国八条”2011“最强调控” “新国十条”“新国十条” “9.29政策”“9.29政策” “新国八条”“新国八条” 2010年4月2010年4月 2010年9月2010年9月 2011年1月2011年1月 政策调控政策调控 信贷收紧信贷收紧 税收力度税收力度 政策调控政策调控 房价过高房价过高上涨上涨过快城市过快城市 信贷收紧信贷收紧 首套：首首套：首付付3 3成成 二套：首二套：首付不付不低于低于5成5成利率利率1.1倍1.1倍 三套：停三套：停贷贷 异地：停异地：停贷贷 税收力度税收力度 加快推进加快推进房产房产税税 营业税差营业税差额差额差额征收额征收 2010年9月2010年9月 政策调控政策调控 明确省会明确省会与各与各计划单列计划单列市市 信贷收紧信贷收紧 首套：首首套：首付付3 3成成 二套：首二套：首付不付不低于低于6成6成利率利率1.1倍1.1倍 三套：停三套：停贷贷 异地：停异地：停贷贷 税收力度税收力度 为全面推为全面推广房广房产税作好产税作好法律法律基础基础 营业税差营业税差额全额全额征收额征收 提高首付提高首付 抑制投机抑制投机 政策加力政策加力 杜绝投机杜绝投机 抑制需求抑制需求 以时间换空间以时间换空间 房价过高房价过高上涨上涨过快城市过快城市 首套：首套：90平米90平米以上首付以上首付3成3成 二套：首二套：首付不付不低于低于5成5成利率利率1.1倍1.1倍 三套：首三套：首付与付与利率大幅利率大幅提高提高 异地：上异地：上涨过涨过快城市停快城市停 研究房产研究房产税作税作好试点准好试点准备备 营业税差营业税差额差额差额征收额征收 3月3月16日：发16日：发改委发改委发布布商品房商品房销售销售明码标明码标价规价规定，定，从从5 5月月1 1日起执日起执行行 3月3月22日：省22日：省政府网政府网站发站发布省政布省政府办府办公厅公厅关于关于切实做切实做好房好房地产市地产市场调场调控有关控有关工作工作的通知的通知 3月3月23日：发23日：发改委，改委，从从5 5月月1 1日起降日起降低和低和规范住规范住房交房交易手续易手续费费 国8条出台，各地限购政策纷纷落地，截止3月中旬已有36个城市已经出限购令，至此全国一二线城市 全部进入限购时代，同时房产税在重庆与上海开始试点。 国8条出台，各地限购政策纷纷落地，截止3月中旬已有36个城市已经出限购令，至此全国一二线城市 全部进入限购时代，同时房产税在重庆与上海开始试点。 4 限购政策限购政策 房产税房产税 限购+房产税 2月楼市受影响程度限购+房产税 2月楼市受影响程度 严厉派严厉派宽松派宽松派 代表城市代表城市 北京，上海等北京，上海等成都成都，贵州，温州，武汉等，贵州，温州，武汉等 特点特点限购范围广，社保时限要求高限购范围广，社保时限要求高局部限购，社保年限门槛低局部限购，社保年限门槛低 试点城市试点城市重庆重庆上海上海 征收对象征收对象 1、存量以及增量独栋别墅 2、无户口，无工作，无投资的三无人员在重庆购买的第二套房 1、存量以及增量独栋别墅 2、无户口，无工作，无投资的三无人员在重庆购买的第二套房 1、第二套以上新购房 2、非本市居民新购 1、第二套以上新购房 2、非本市居民新购 税率税率0.5%-1.2%0.5%-1.2%0.4%-0.6%0.4%-0.6% 特点特点高税率，征收范围窄，针对高端存量高税率，征收范围窄，针对高端存量税率较低，征收范围广税率较低，征收范围广 严厉严厉宽松宽松 2011年2月2011年2月北京北京上海上海深圳深圳重庆重庆成都成都天津天津杭州杭州 成交面积环比成交面积环比61.5861.5869.31%69.31%55.91%55.91%58.77%58.77%8.79%8.79%17.54%17.54%69.67%69.67% 成交价格环比成交价格环比8.40%8.40%2.80%2.80%2.08%2.08%19.34%19.34%5.64%5.64%8.58%8.58%4.06%4.06% 2010年以来随着中国经济出现过热的迹象，CPI居高不下，为了更好的稳定中国经济使得房地产健康发 展，国家开始调整货币政策，从适度变为稳健，随之而来的是连续9次上调银行存款准备金，3次加息， 调控频率之高，为历年罕见。很多机构预测不排除4月份央行会再一次加息。 2010年以来随着中国经济出现过热的迹象，CPI居高不下，为了更好的稳定中国经济使得房地产健康发 展，国家开始调整货币政策，从适度变为稳健，随之而来的是连续9次上调银行存款准备金，3次加息， 调控频率之高，为历年罕见。很多机构预测不排除4月份央行会再一次加息。 5 2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年2011年2011年 大型大型20% 20% 小型小型16%16% 一年期一年期 6 6. .06%06% 加息周期加息周期 减息周期减息周期加息周期加息周期 连续上调连续上调银行银行准备金率准备金率一方一方面为了控面为了控制流制流动性过剩动性过剩造成造成的通货膨的通货膨胀，胀，上调准备上调准备金率金率可以有效可以有效的降的降低流动性低流动性，另，另外可以保外可以保证金证金融系统的融系统的支付支付能力，能力，增加增加银行银行的的 抗风险能抗风险能力，力，防止金融防止金融风险风险的发生，的发生，存款存款准备金率准备金率的上的上升，会使升，会使得利得利率被迫上率被迫上升，升，这是紧缩这是紧缩的货的货币政策的币政策的信号信号，按照一，按照一般规般规律而言，律而言，三月三月底或四底或四月初月初应该应该会会 有一次新有一次新的加的加息。息。 银行准备银行准备金率金率的再次上的再次上调，调，使得银行使得银行贷款贷款规模的进规模的进一步一步减少，银减少，银行会行会进一步提进一步提高贷高贷款门槛与款门槛与审查审查项目风险项目风险，银，银行会进一行会进一步的步的取消优惠取消优惠，延，延长贷款长贷款期限期限，另，另外外 利率的提利率的提高会高会直接增加直接增加房地房地产开发企产开发企业的业的财务成本财务成本与购与购房者的购房者的购房成房成本，这也本，这也体现体现了国家在了国家在货币货币政策上面政策上面对投对投资性购房资性购房的抑的抑制，对购制，对购房者房者的购买的购买心态心态会造会造成成 很大的负很大的负面影面影响。响。 存款准备存款准备金率金率2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年2011年2011年 调增调增1 11 10 03 310105 50 06 63 3 调减调减0 00 00 00 00 04 40 00 00 0 合计合计 共计共计1 11 10 03 310109 90 06 63 33333 加息加息2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年2011年2011年 调增调增0 01 11 12 26 60 00 02 21 1 调减调减0 00 00 00 00 05 50 00 00 0 合计合计 共计共计0 01 11 12 26 65 50 02 21 11818 2011年是保障房元年，5年内建成各类保障房3600万套，保障房进入了大跃进时代，单纯的商品房市场 会迎来深刻的变革。 2011年是保障房元年，5年内建成各类保障房3600万套，保障房进入了大跃进时代，单纯的商品房市场 会迎来深刻的变革。 6 十二五计划保障房任务分解十二五计划保障房任务分解2011全国保障房详细情况2011全国保障房详细情况 2011成都保障房详细情况2011成都保障房详细情况 2011成都拟在建保障房2011成都拟在建保障房 保障房的大量入市，可以解决1.7亿人的住房问题，从 保障房的户型结构来看， 保障房的大量入市，可以解决1.7亿人的住房问题，从 保障房的户型结构来看，50平米的套一，70平米的套二 是最主要的户型，这就意味着，在未来的几年内与商品 房的刚需产品将受到严重的冲击 50平米的套一，70平米的套二 是最主要的户型，这就意味着，在未来的几年内与商品 房的刚需产品将受到严重的冲击，可以预见，商品房的 开发模式，及产品模式都会发生深刻的变革，产品高端 化，居住舒适化，定位精细化，使用人性化将是未来商 品房发展的方向，当保障房上市之时就是商品房重新火 爆之日，未来的商品房将会受到更少的政策干扰，按照 自有的市场规律来运作。 ，可以预见，商品房的 开发模式，及产品模式都会发生深刻的变革，产品高端 化，居住舒适化，定位精细化，使用人性化将是未来商 品房发展的方向，当保障房上市之时就是商品房重新火 爆之日，未来的商品房将会受到更少的政策干扰，按照 自有的市场规律来运作。 2010年2010年2011年2011年余下四年余下四年 590万套590万套1000万套1000万套2010万套2010万套 资金1.3万亿资金1.3万亿三个保障三个保障 保障性住房保障性住房 各级政府5000亿各级政府5000亿一土地供应要有保证一土地供应要有保证 中央400亿中央400亿二个就是资金的保障二个就是资金的保障 自筹3400亿自筹3400亿 1000万套1000万套 棚户区改造棚户区改造 社会机构4200亿社会机构4200亿 三个就是生产能力的保障三个就是生产能力的保障 成都十二五计划 保障房建设2000 万平米 成都十二五计划 保障房建设2000 万平米 2011年2011年构成构成 400万平米，投 入140亿 400万平米，投 入140亿 廉租住房40万平方米廉租住房40万平方米 经济适用住房35万平方米经济适用住房35万平方米 限价商品住房77万平方米限价商品住房77万平方米 公共租赁住房204万平方米公共租赁住房204万平方米 棚户区改造住房44万平方米棚户区改造住房44万平方米 成都拟在建保障房成都拟在建保障房 编号编号项目项目 套数（套）套数（套） 面积（平米）面积（平米）位置位置 廉租廉租经济经济 1 1慧苑慧苑8038032742745953559535成华区驷马桥东成华区驷马桥东 2 2西蜀瑞苑西蜀瑞苑6406402042044666646666金牛区郎家村金牛区郎家村 3 3紫气东来紫气东来8168164084086961469614锦江区锦江区 4 4东洪广厦东洪广厦50050080080051303.97（占地）51303.97（占地）锦江区三圣乡片区锦江区三圣乡片区 5 5荆竹苑荆竹苑5005005875877721677216成华区荆竹片区荆竹西路成华区荆竹片区荆竹西路 6 6清溪雅筑清溪雅筑300300394394308205308205 成都市青羊区培风村4、6组， 中坝村8组 成都市青羊区培风村4、6组， 中坝村8组 7 7胜天人居胜天人居4个单元4个单元5个单元5个单元 45057.46（占地）45057.46（占地）成华区三华路外侧胜天路成华区三华路外侧胜天路 8 8东锦瑞苑东锦瑞苑2400240015万15万锦江区大面桥锦江区大面桥 9 9清江美庐清江美庐1800180012万12万青羊区黄田坝青羊区黄田坝 从2011年春节过后成都土地供应与成交情况可以看出，在今年严厉的宏观调控下，地方政府在土地供应 方面所采取的一系列措施，春节后只有12宗协议土地出让，并且都是保障房用地。转让、拍卖和挂牌土 地已经没有供应。 从2011年春节过后成都土地供应与成交情况可以看出，在今年严厉的宏观调控下，地方政府在土地供应 方面所采取的一系列措施，春节后只有12宗协议土地出让，并且都是保障房用地。转让、拍卖和挂牌土 地已经没有供应。 1. 因受到2010年颁布的关于实行国有经营性建设用地使 用权出让“持证准入”制度的公告 以及2011年成都市颁 布的限购令影响，2011年春节过后成都市主城区供地谨 慎，除了武侯区挂牌供应两宗约27亩工业土地外，其余全部 为协议成交及行政划拨供地。 2.成都市政府积极响应中央加强保障房制度的思想，春节过 后供应了保障房、限价房、公租房、福利性住宅（农迁 房）、经济适用房用地共约544亩。 3.本次住宅供地主要分布在三环附近，大部分分布在城东 北、城东、城东南、城南。 1. 因受到2010年颁布的关于实行国有经营性建设用地使 用权出让“持证准入”制度的公告 以及2011年成都市颁 布的限购令影响，2011年春节过后成都市主城区供地谨 慎，除了武侯区挂牌供应两宗约27亩工业土地外，其余全部 为协议成交及行政划拨供地。 2.成都市政府积极响应中央加强保障房制度的思想，春节过 后供应了保障房、限价房、公租房、福利性住宅（农迁 房）、经济适用房用地共约544亩。 3.本次住宅供地主要分布在三环附近，大部分分布在城东 北、城东、城东南、城南。 备注：上表数据为春节过后50天统计数据备注：上表数据为春节过后50天统计数据 历年春节后主城区商住用地供应对比（万平米）历年春节后主城区商住用地供应对比（万平米） 新增土地供应新增土地供应2011年1-3月成交土地2011年1-3月成交土地 2011年供地区域2011年供地区域 供应宗数供应宗数供应面积(亩)供应面积(亩)成交宗数成交宗数成交面积(亩)成交面积(亩)成交均价(万元/亩)成交均价(万元/亩)成交总金额(万元)成交总金额(万元)楼面地价(元/平方米)楼面地价(元/平方米) 主城区主城区2323650.39650.3932321932.211932.21370.53370.53715945.9715945.91426.51426.5 锦江区锦江区8 8232.76232.768 8202.06202.06497.25497.25100474.28100474.282016.622016.62 成华区成华区5 5215.93215.933 3373.26373.26265.91265.9199252.9299252.92860860 金牛区金牛区0 00 00 00 00 00 00 0 青羊区青羊区1 161611 137.3637.36600.33600.3322428.4222428.423160.013160.01 武侯区武侯区4 455.1855.183 319.819.8181.99181.993603.43603.42730.252730.25 高新区高新区5 585.5285.5217171299.731299.73377.15377.15490186.88490186.881493.381493.38 郊区郊区3 3221.85221.8533332482.642482.64146.35146.35363324.06363324.06755.13755.13 双流双流1 1147.05147.053 3233.73233.73236.15236.1555196.3955196.39834.78834.78 温江温江0 00 04 4604.49604.49186.6186.6112795.88112795.88825.73825.73 龙泉驿龙泉驿2 274.874.81 137.437.431311159.51159.5232.5232.5 郫县郫县0 00 01 133.0533.0542421388.11388.1398.75398.75 新都区新都区0 00 06 6859.58859.5891.391.378480.8978480.89582.97582.97 金堂县金堂县0 00 00 00 00 00 00 0 都江堰都江堰0 00 00 00 00 00 00 0 邛崃市邛崃市0 00 01 118.9818.98544.99544.9910343.8210343.821816.671816.67 蒲江县蒲江县0 00 00 00 00 00 00 0 新津县新津县0 00 00 00 00 00 00 0 崇州崇州0 00 06 651.8151.81310.53310.5316088.6516088.651590.451590.45 大邑县大邑县0 00 00 00 00 00 00 0 彭州市彭州市0 00 05 5239.23239.23127.44127.4430486.930486.9718.81718.81 青白江青白江0 00 06 6404.37404.37141.91141.9157383.9357383.93744.24 744.24 5 5 1 1 2 2 3 3 4 4 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1111 1212 宗地 编号 土地位置区域 公告时 间 交易 方式 公示 结束 时间 用地面 积(平米) 用地面 积(亩) 土地用途使用年限 楼面地 价（元/ 平米） 竞得者 宗地 编号 土地位置区域 公告时 间 交易 方式 公示 结束 时间 用地面 积(平米) 用地面 积(亩) 土地用途使用年限 楼面地 价（元/ 平米） 竞得者 1 锦江区粮丰村 10组、大观村 6组 锦江区 2011- 03-02 协议 2011- 03-06 24279.7 6 36.42 限价商品 房 商业40年（限 价商品房） 2565 成都人居置 业有限公司 2 锦江区粮丰村 五、十组、粮 丰村村属和大 观村七组 锦江区 2011- 03-02 协议 2011- 03-06 71605.9 5 107.41 限价商品 房 商业40年（限 价商品房） 2565 成都人居置 业有限公司 3 高新区永安村 高新区 2011- 03-02 协议 2011- 03-06 21039.7 9 31.56 限价商品 房 商业40年（限 价商品房） 2565 成都人居置 业有限公司 4 成华区圣灯乡 圣灯村1、6组 成华区 2011- 03-02 行政 划拨 2011- 03-11 19298.7 8 28.95 福利性住 宅（农迁 房） 行政划拨土地 无使用年限 成都市国土 资源局成华 分局征地事 务中心 5 成华区向龙村 1、4组，保平 村6组 成华区 2011- 03-09 行政 划拨 2011- 03-18 64666.0 2 97 保障性住 房项目 行政划拨土地 无使用年限 成都市住房 保障中心 宗地编 号 土地位置区域公告时间交易方式 公示结束时 间 用地面积 (平米) 用地面积 (亩) 土地用途使用年限 楼面地价 （元/平米） 竞得者 宗地编 号 土地位置区域公告时间交易方式 公示结束时 间 用地面积 (平米) 用地面积 (亩) 土地用途使用年限 楼面地价 （元/平米） 竞得者 6 高新南区永安村9-1号地块高新区 2011-03-15协议2011-03-1921039.3431.56住宅兼容商业商业40年住宅70年 住宅4200商 业4500 成都人居置业有限公司 7 成华区保和街道长春四组、东升十组 成华区 2011-03-15 行政划拨 2011-03-2410999.8916.5农迁房 行政划拨土地无使 用年限 成都市国土资源局成华分局征地事务中 心 8 锦江区榕声路47号锦江区 2011-03-21 行政划拨 2012-03-3037636.6956.46 住宅（新居工 程） 行政划拨土地无使 用年限 成都市中锦建设投资有限责任公司 9 成华区驷马桥东片区1A地块成华区 2011-03-21协议2011-03-3020266.4630.4 限价商品房和公 共租赁用房 住宅70年171成都城投集团兴西华建设有限公司 10 青羊区苏坡街道万家湾社区6组青羊区 2011-03-21协议2011-04-0140666.2661 限价商品房和公 共租赁用房 住宅70年513成都市兴光华城市建设有限公司 11 武侯区机投桥街道机投村1、2、3、4 组，万寿桥村2、3、4组，半边街村4 组 武侯区 2011-03-21协议2011-04-0123586.4335.38 限价商品房和公 共租赁用房 住宅70年513成都统建城市建设开发有限责任公司 12 成华区东升社区4、6、8组成华区 2011-03-21协议2011-04-0128721.7143.08 限价商品房和公 共租赁用房 住宅70年345成都城投地产有限公司 成交的这12宗协议土地，竞得者都是国有企业，都用于保障房建设。成交的这12宗协议土地，竞得者都是国有企业，都用于保障房建设。 9 政策篇政策篇 市场篇市场篇 开发商篇开发商篇 购房者篇购房者篇 预测篇预测篇 进入2011年2月，成都版“限购令”出台，市场正式进入了观望期，新增供应量锐减，供销比出现近五年来 的最低值0.2左右。3月份因政府认为因素，导致主城区备案量约只有25万方左右，新增供应量有所增加， 预计在60万方左右，价格依然在高位盘整。 进入2011年2月，成都版“限购令”出台，市场正式进入了观望期，新增供应量锐减，供销比出现近五年来 的最低值0.2左右。3月份因政府认为因素，导致主城区备案量约只有25万方左右，新增供应量有所增加， 预计在60万方左右，价格依然在高位盘整。 2007年-2011年3月成都主城区商品住宅供销价走势图2007年-2011年3月成都主城区商品住宅供销价走势图 房价合理价格：价值线 房价合理价格：价值线 供销比为1均线 供销比为供销比为1 1均线均线 10 2009年5月-2011年2月成2009年5月-2011年2月成都主城区商品住宅供认购量走势图都主城区商品住宅供认购量走势图 ?成成都都3 3月份月份的房的房地产市地产市场充场充满了太满了太多的多的“人为“人为”因”因素（如素（如除了除了2月2月1515 日日限购令限购令的影的影响外，响外，从从3 3月月初就未初就未进行进行别墅项别墅项目的目的备案、备案、高价高价项目不项目不批批 预预售证等售证等）；）； ?从从现有的现有的情况情况来看，来看，预计预计成都成都3月3月份新份新增供应增供应将有将有60万方60万方左左右右，销售，销售 备备案案2 25万5万方左方左右，价右，价格依格依然会在然会在高位高位盘整；盘整； ?从从主城区主城区商品商品住宅认住宅认购的购的情况来情况来看，看，3月份的3月份的认购认购量也不量也不会超会超过过5 50万0万 方方，这也，这也是近是近几年月几年月度认度认购量比购量比较低较低的水平的水平。 房价合理价格：价值线 房价合理价格：价值线 2007年-2012007年-2011年3月成都近郊商品住宅供销价走势图1年3月成都近郊商品住宅供销价走势图 成都市近郊的走势与主城区的走势基本相同，只是周期在时间上稍迟12个月，成都主城区限购后，近郊成都市近郊的走势与主城区的走势基本相同，只是周期在时间上稍迟12个月，成都主城区限购后，近郊 的成交量在2月出现爆发，3月比较平稳。据相关数据显示，近郊价格在3月出现较大幅度的上扬。限购令给的成交量在2月出现爆发，3月比较平稳。据相关数据显示，近郊价格在3月出现较大幅度的上扬。限购令给 成都近郊带来的影响，还有待进一步的观察。成都近郊带来的影响，还有待进一步的观察。 供销比为1均线 供销比为供销比为1 1均线均线 ?成成都近郊都近郊包含包含温江、温江、双流双流、龙泉、龙泉、新、新都、郫都、郫县五县五个区县个区县； ?自自成成都都2 2月月15日15日推出限推出限购令购令以来，以来，成都成都近郊近郊2月2月份的份的备案量备案量超过超过了了180万方180万方，3 3月份月份预计预计在在9 90万0万方左方左右；右； ?2月2月份成都份成都近郊近郊的供销的供销比达比达到了历到了历史最史最低点的低点的0.0.17左17左右右，3 3月份月份预计在预计在1左右1左右； ?进入2011进入2011年以来，成都近郊的价格基年以来，成都近郊的价格基本上暗中有升，尤其是在3本上暗中有升，尤其是在3月份，部月份，部分近郊的价格暗中上涨分近郊的价格暗中上涨了近千元左右。了近千元左右。 12 开盘认购率开盘认购率50%50%均线均线 从一年多以来成都市周开盘认购率的走势我们可以看出，成都市受“新国十条”的影响比较明显，而自从去从一年多以来成都市周开盘认购率的走势我们可以看出，成都市受“新国十条”的影响比较明显，而自从去 年“9年“9.29政策”以来，成交认购率维持在50%左右并且市场表现比较平稳。可以预计今年“新国八条”的影.29政策”以来，成交认购率维持在50%左右并且市场表现比较平稳。可以预计今年“新国八条”的影 响周期及影响力应该会小于去年的“新国十条”。响周期及影响力应该会小于去年的“新国十条”。 2010年-2011年3月成都市开盘认购率（按套数计算）2010年-2011年3月成都市开盘认购率（按套数计算） 13 2011年1月备案口径下商品住宅成交面积热度图2011年1月备案口径下商品住宅成交面积热度图2011年2月备案口径下商品住宅成交面积热度图2011年2月备案口径下商品住宅成交面积热度图 ? 2月15日限购后，成都近郊/县认购量占比有 所上涨。 2月15日限购后，成都近郊/县认购量占比有 所上涨。 ? 主城区虽受限，但操作上有一定空间，特别 是3月份有所缓和后，近郊县占比较2月环比 有所下降。 主城区虽受限，但操作上有一定空间，特别 是3月份有所缓和后，近郊县占比较2月环比 有所下降。 ? 从板块热度图上可以看出，也并不是所有近 郊都受益于限购令。 从板块热度图上可以看出，也并不是所有近 郊都受益于限购令。 时间时间 主城区认购量 （平方米） 主城区认购量 （平方米） 近郊认购量 （平方米） 近郊认购量 （平方米） 比值 近郊/（主城区+近郊） 比值 近郊/（主城区+近郊） 3月22日3月22日34.4434.44727267.64%67.64% 2月 （限购令节点） 2月 （限购令节点） 58.5758.57137.62137.6270.15%70.15%2011年2011年 1月1月96.0796.07127.23127.2356.98%56.98% 12月12月109.93109.93158.23158.2359.98%59.98% 11月11月113.97113.97171.68171.6860.10%60.10%2010年2010年 10月10月102.21102.21183.96183.9664.28%64.28% 对比2011年1、2月份的板块成交热度图可以看出，限购令出台之前，成都房地产的热点板块已经转移到 了近郊区域，“限购令”仅仅是进一步促进了近郊房地产的发展速度而已。对于量价方面的促进，可以说 是不言而喻的。 对比2011年1、2月份的板块成交热度图可以看出，限购令出台之前，成都房地产的热点板块已经转移到 了近郊区域，“限购令”仅仅是进一步促进了近郊房地产的发展速度而已。对于量价方面的促进，可以说 是不言而喻的。 2011年2月份，成都市行政区域内核准开工建设项目229个；开工面积761.29万平方米，其中商品住宅新 开工162.73万平方米。以锦江区开工面积最大，双流、新都分居二、三。 2011年2月份，成都市行政区域内核准开工建设项目229个；开工面积761.29万平方米，其中商品住宅新 开工162.73万平方米。以锦江区开工面积最大，双流、新都分居二、三。 2010年-2011年1月主城区商品住宅新开工面积走势图（万平方米）2010年-2011年1月主城区商品住宅新开工面积走势图（万平方米） 4月14日-17日（国 务院）：新国十条 4月14日-17日（国 务院）：新国十条 9月26日（国土部、住建部）：加大保障性 住房供应、囤地一年企业不得再拿地、强 化地方政府责任。 9月29日（央行和银监会）：完善差别化的 住房信贷政策，调节和引导住房需求。 9月26日（国土部、住建部）：加大保障性 住房供应、囤地一年企业不得再拿地、强 化地方政府责任。 9月29日（央行和银监会）：完善差别化的 住房信贷政策，调节和引导住房需求。 10月13日品房 预售款监管办 法；10月20日 上调存款基准利 率及住房公积金 贷款利率 10月13日品房 预售款监管办 法；10月20日 上调存款基准利 率及住房公积金 贷款利率 1月14日上调存 款基准利率及住 房公积金贷款利 率0.25 1月14日上调存 款基准利率及住 房公积金贷款利 率0.25 ?经审查合格，2011年1-2月份，成都市行政区域内核准开工建设项目229个，比去年同期减少42个；经审查合格，2011年1-2月份，成都市行政区域内核准开工建设项目229个，比去年同期减少42个； ?开工面积761.29万平方米，比去年同期降低8.99；工程造价142.26亿元，比去年同期相比增长27.28%；开工面积761.29万平方米，比去年同期降低8.99；工程造价142.26亿元，比去年同期相比增长27.28%； ?其中：五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目63个，比去年同期减少34个；开工面积302.85万平方米，比去年同 期降低24.7%；工程造价73.18亿元，比去年同期增长29.25%。 其中：五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目63个，比去年同期减少34个；开工面积302.85万平方米，比去年同 期降低24.7%；工程造价73.18亿元，比去年同期增长29.25%。 ?在全市范围内，按工程项目类别分，开工面积排前三位的分别为：商品住宅占总面积的68.04；商业项目占总面积的 9.76;工业项目占总面积的9.18。 在全市范围内，按工程项目类别分，开工面积排前三位的分别为：商品住宅占总面积的68.04；商业项目占总面积的 9.76;工业项目占总面积的9.18。 ?在全市范围内开工面积排前三位的分别是：锦江区占总面积的10.98；双流占总面积的10.89%；新都占总面积的 10.53%。 在全市范围内开工面积排前三位的分别是：锦江区占总面积的10.98；双流占总面积的10.89%；新都占总面积的 10.53%。 2月15日 成都限购令 2月15日 成都限购令 在今年政策更加严厉及成都版限购令出台的情况下，开发企业从二月开始降低新开工量。在今年市场预期 普遍不看好的情况下，开发商采取观望态度的较多。 在今年政策更加严厉及成都版限购令出台的情况下，开发企业从二月开始降低新开工量。在今年市场预期 普遍不看好的情况下，开发商采取观望态度的较多。 2011年1-2月份主城区开工项目面积与去年同期比较 （万平方米） 2011年1-2月份主城区开工项目面积与去年同期比较 （万平方米） 2011年1-2月份主城区开工项目面积与去年同期比较 （万平方米） 2011年1-2月份主城区开工项目面积与去年同期比较 （万平方米） ?成都市主城区2011年2月份新开工面积为：成都市主城区2011年2月份新开工面积为： 162.73万方，162.73万方，其中商品住宅其中商品住宅37.79万方。37.79万方。 ?2011年3月18日央行第九次上调存款准备金率 0.5个百分点，预计央行会在下个月加息。 2011年3月18日央行第九次上调存款准备金率 0.5个百分点，预计央行会在下个月加息。 ?因2月15日限购令的影响，开发企业在对今年 采取了观望的态度，致使二月份的新开工量降 到历史较低值。 因2月15日限购令的影响，开发企业在对今年 采取了观望的态度，致使二月份的新开工量降 到历史较低值。 工程面积（万平方米）工程面积（万平方米） 分 类分 类 五城区及高新区五城区及高新区其他区（市）县其他区（市）县合 计合 计 商品住宅商品住宅37.7937.79124.94124.94162.73162.73 职工住宅职工住宅0 00 00 0 经济适用房经济适用房0 07.657.657.657.65 工业项目工业项目13.913.96.326.3220.2220.22 商业项目商业项目14.4214.4233.5433.5447.9647.96 2011年2月的产品面积段以70-130平为主，其中，70-110的刚需产品占了50%的市场份额，而中高层和高 层电梯产品已超过八成的市场份额。 2011年2月的产品面积段以70-130平为主，其中，70-110的刚需产品占了50%的市场份额，而中高层和高 层电梯产品已超过八成的市场份额。 2011年2月成都市主城区各面积段供销存走势图（单位：万方 ）2011年2月成都市主城区各面积段供销存走势图（单位：万方 ） 2011年2月大成都范围内各产品类型供销存走势图（单位：平方米 ）2011年2月大成都范围内各产品类型供销存走势图（单位：平方米 ） 因2月份出台限购令，各大开发企业集中备案，致使个别项目在2月的备案量超过28万方。成都本土的开发 企业，除了蓝光和置信还坚守在第一阵营里之外，现在成都的房地产市场已经被外来企业所占据。 因2月份出台限购令，各大开发企业集中备案，致使个别项目在2月的备案量超过28万方。成都本土的开发 企业，除了蓝光和置信还坚守在第一阵营里之外，现在成都的房地产市场已经被外来企业所占据。 排名排名项目名称项目名称备案面积备案面积 1 1 南湖国际社区南湖国际社区344287.3344287.3 2 2 保利花园保利花园85637.2685637.26 3 3 上锦颐园上锦颐园82488.3982488.39 4 4 合能四季映像合能四季映像75528.7275528.72 5 5 恒大御景半岛恒大御景半岛74580.1174580.11 6 6 四季康城四季康城61227.961227.9 7 7 果壳里的城果壳里的城58111.3758111.37 8 8 保利公园198保利公园19857055.8557055.85 9 9 蓝光圣菲TOWN城蓝光圣菲TOWN城54707.6654707.66 1010 中信未来城中信未来城53279.8553279.85 排名排名项目名称项目名称备案套数备案套数 1 1 南湖国际社区南湖国际社区25212521 2 2 合能四季映像合能四季映像974974 3 3上锦颐园上锦颐园936936 4 4 保利花园保利花园781781 5 5 四季康城四季康城741741 6 6 蓝光圣菲TOWN城蓝光圣菲TOWN城630630 7 7 果壳里的城果壳里的城575575 8 8 润禾花园润禾花园574574 9 9 华润橡树湾华润橡树湾534534 1010 中信未来城中信未来城530530 2011年1-3月22日成都市开发企业商品住宅销售排备案名榜 （备案口径下） 2011年1-3月22日成都市开发企业商品住宅销售排备案名榜 （备案口径下） 2011年1-3月22日成都市商品住宅个案项目销售备案排名榜 （备案口径下） 2011年1-3月22日成都市商品住宅个案项目销售备案排名榜 （备案口径下） ?保利、华润、万科、恒大、绿地等一线开发企业在今年市场前景并不明朗的情况下，把保证完成年度任务作为今年的重点。保利、华润、万科、恒大、绿地等一线开发企业在今年市场前景并不明朗的情况下，把保证完成年度任务作为今年的重点。 ?对于成都最为耀眼的楼盘，南湖国际社区可以说是持续了一个销售神话，从2009年到2010年，再持续到2011年，无论市场如何变化，南湖国际始终占 领榜首。 对于成都最为耀眼的楼盘，南湖国际社区可以说是持续了一个销售神话，从2009年到2010年，再持续到2011年，无论市场如何变化，南湖国际始终占 领榜首。 ?保利今年在成都的销售强劲，华润土地储备充足不可忽视，万科开始关注二三线市场，蓝光全国布局已经完成，各大开发企业的动态值得重点关注。保利今年在成都的销售强劲，华润土地储备充足不可忽视，万科开始关注二三线市场，蓝光全国布局已经完成，各大开发企业的动态值得重点关注。 18 政策篇政策篇 市场篇市场篇 开发商篇开发商篇 购房者篇购房者篇 预测篇预测篇 2010年开发商都取得了不俗的业绩，但随着国8条的出台，各地限购令的落地，房产税的试点，整个市场 顿时陷入观望的胶着状态，开发商根据自己的情况开始了201年市场的自我救赎之路，同时代理行业也掀 起了并购的浪潮，一场代理公司的兼并战拉开序幕。 2010年开发商都取得了不俗的业绩，但随着国8条的出台，各地限购令的落地，房产税的试点，整个市场 顿时陷入观望的胶着状态，开发商根据自己的情况开始了201年市场的自我救赎之路，同时代理行业也掀 起了并购的浪潮，一场代理公司的兼并战拉开序幕。 19 开发商2011应对之道开发商2011应对之道 开发商开发商销售额销售额融资融资发展战略发展战略土地储备土地储备合作开发合作开发商业商业保障房保障房调控应对调控应对 万科万科不超过1400亿不超过1400亿 万科总裁郁亮表示， 今年万科没有资本市 场再融资计划，万科 已经连续四年没有在 资本市场增发融资 万科总裁郁亮表示， 今年万科没有资本市 场再融资计划，万科 已经连续四年没有在 资本市场增发融资 继续坚持“不囤地、不捂 盘、不当地王”的策略， 并继续参与保障房建设 继续坚持“不囤地、不捂 盘、不当地王”的策略， 并继续参与保障房建设 不详不详 并购目标会优先考虑企 业文化相一致的企业。 万科通过盘活存量土地 获取项目资源，从项目 个数上来看，2010年 万科新增的项目中一大 半是通过合作方式获取 的。 并购目标会优先考虑企 业文化相一致的企业。 万科通过盘活存量土地 获取项目资源，从项目 个数上来看，2010年 万科新增的项目中一大 半是通过合作方式获取 的。 但随着竞争加剧和政 策调控的持续，住宅 市场未来的发展存在 极大地不确定性，万 科加大商业地产的投 入，既是对其所持有 价值的一种保值，也 是出于战略的需要 但随着竞争加剧和政 策调控的持续，住宅 市场未来的发展存在 极大地不确定性，万 科加大商业地产的投 入，既是对其所持有 价值的一种保值，也 是出于战略的需要 万科已经在北京、上 海、深圳和南京等城市 参与保障房建设，在南 京参与建设的一个保障 房项目超过百万平米。 万科已经在北京、上 海、深圳和南京等城市 参与保障房建设，在南 京参与建设的一个保障 房项目超过百万平米。 针对此轮国家对房地产 行业的调控，万科近期 将减少拿地量，以保持 资金的充裕度过行业低 谷期。与此同时，万科 仍将采取快速周转、以 销定产的策略。 针对此轮国家对房地产 行业的调控，万科近期 将减少拿地量，以保持 资金的充裕度过行业低 谷期。与此同时，万科 仍将采取快速周转、以 销定产的策略。 复地复地 复地公布2011年2月销 售业绩。数据显示，当 月公司实现合约销售面 积6.27万平方米，销售 金额约6.67亿元，分别 同比增长165%、 106%。 环比1月业绩略有下 降，但相差不大 复地公布2011年2月销 售业绩。数据显示，当 月公司实现合约销售面 积6.27万平方米，销售 金额约6.67亿元，分别 同比增长165%、 106%。 环比1月业绩略有下 降，但相差不大 海外融资4000亿海外融资4000亿 复新系开始整合，加速海 外投资方面，包括奢侈消 费品和食