主题地产策划.ppt

有关主题旅游地产的分享,主讲：刘浩波,2006年12月10日,什么是主题地产（THEMEESTATE）,什么是主题地产,主题地产是未来房地产业发展的趋势，作为地产发展的新生力量，打破以往地产开发中的单一理念支持，以商品房为载体，整合多种产业(农业、商业、旅游、生态、体育、教育、科技等各行业)，为消费者提供一种多样性的、全方位的生活模式，以实现项目的滚动发展，企业由此赢利。是一种全新的地产经营模式。,在未来的市场竞争中，集合品牌、产品、服务多重竞争力的主题地产无疑将处在领先的市场地位，它超前的满足了购房者对生活的多重需求，将会成为市场的领先者和潮流的创造者。,什么是主题地产,主题地产分类,成都极地海洋世界,成都极地海洋公园,苏州涵园,主题旅游地产,主题旅游地产,以旅游为主题的地产项目，融合旅游项目、辅之配套的商业、酒店、度假、体育、娱乐等多种产业并存，以旅游为项目带来人气，提升区位价值，增加地产产品卖点，从而赋予地产产品更多的附加价值，实现产品销售；再以地产项目的利润对旅游项目进行持续投入，使旅游产品的不断升级、更新，以保证消费者对旅游产品的新鲜度与关注，使项目永续经营。,主题旅游地产,主题旅游地产的三个关键点:,旅游的主题性,商业必为配套,旅游、商业、地产各业务版块独立运营，拥有各自独立的盈利模式。,主题旅游地产,旅游的主题性,我们能为消费都提供什么样的旅游产品？,我们的旅游产品有什么样的竞争优势？,我们的旅游产品的重度消费群体在哪里？,我们的旅游产品能为地产项目带来哪些积极的影响？,主题旅游地产,商业必为配套,现代旅游已涵盖吃、住、行、游、购、娱等各种消费需求。,商业项目有：酒店、餐饮、咖啡、酒吧、购物中心、电影院、书店、艺术、剧场等各种业态。,良好的商业配套有助于增加地产产品的附加价值。,香港迪士尼酒店,澳门渔人码头的商业,主题旅游地产,旅游、商业、地产各业务版块独立运营，拥有各自独立的盈利模式。,从主观上杜绝旅游、商业项目仅仅是为地产项目配套的思想。,各业务版块的独立运营有利于项目的后期持续经营，保证各产品的持续新鲜。,主题旅游地产,旅游地产项目开发战略具有阶段性：在项目前期以旅游切入到这个城市，中期以商业（及旅游）来提升项目的区位价值，最终依靠地产项目的销售实现利润的来源及增长。而地产产业所带来的人气与消费力再反哺旅游及商业，从而实现“互补式发展”，企业从而盈利并实现可持续发展。,进入市场的切入点,提升项目区位价值的关键点,利润的来源点,旅游地产项目,旅游,商业,地产,主题旅游地产,主题旅游地产,成都旅游宏观形势：,统计显示,2005年,成都旅游总收入287亿元人民币,接待游客3669.65万人,旅游业及带动的相关行业实现的增加值438.16亿元,占GDP的18.21%。2006年上半年,旅游产业完成投资5871万元人民币,旅游总收入167.95亿元。今年的“十一”黄金周,成都共接待游客437.0万人次,实现旅游收入18.1亿元,同比增长9.8%和26.8%,再创历史新高。从世界旅游业发展的历史状况看,人均GDP达到3000美元左右,旅游产品的需求会出现分化,相当一部分人更为看重旅游的休闲和娱乐功能。2005年,成都市人均GDP达到2502美元,正是旅游消费激增的时段。“十一”黄金周期间成都市接待人数居前七位的分别是红砂村花乡农居、幸福梅林、黄龙溪古镇、北部生态区、北湖风景区、温江公园和古堰景区等近郊休闲旅游目地的。,主题旅游地产,华侨城一直致力于演艺方面的创新和实践，先后推出绿宝石、创世纪、跨世纪、东方霓裳、龙凤舞中华、千古风流、欢乐无极、天禅等艺术精品，具有极高专业性和艺术水准，成为国内演艺界的翘楚，同时华侨城在文化旅游产业积累了丰厚的演艺资源和宝贵的品牌形象，也积累和形成了从策划创意、编导、服饰、舞美到舞台设计、灯光、音乐的一个精干、专业的华侨城演艺系统。华侨城的SHOW已经具备了相当水准。华侨城每年在不同的时候举行各种主题的活动，为项目制造了足够的关注度，积聚了大量的人气，很好的保持了项目对消费者的吸引。一年一度的华侨城狂欢节、欢乐谷魔术节、中韩歌会、城市之间等主题活动。,华侨城的SHOW,2006华侨城旅游狂欢节,香港迪士尼乐园的SHOW,主题旅游地产,投资旅游地产注意事项：,强有力的资本支持。,项目的复合型与多个行业相关，需要全方位的人才。,不断推陈出新的产品升级（SHOW），能力全面的运营团队。,强有力的品牌支持。,迪斯尼公司建立卓越的品牌架构,案例研究：,有关主题公园地产的随机调查,1、你是否认同房地产开发商做旅游地产复合型开发?A认同50%B不认同50%很多购房者始终强调对楼盘本身品质的看重,无论什么开发模式或者是组合,只要是产品本身好,就能够接受。他们认为开发商做旅游地产,应该会给其中的住宅项目带来一个良好的环境,作为景观配套肯定是积极的,但是这样大的土地用于旅游地产开发,可能是一种浪费,另外他们认为这种模式目前在成都还没有形成气候和取得良好的效果,所以还是先看看再说吧。,2、你认为开发商做主题公园的动机是什么?A配套30%B开拓盈利渠道20%C提升房价50%这是在购房者中对开发商这种开发模式动机的揣测,当他们面对这样的产品时,也存在着非常矛盾的心态,一方面认为主题公园的打造对居住品质的提升是明显的,另一方面,羊毛出在羊身上,开发商对公园的投入肯定会反映到房价上,除此之外,他们也比较担心当项目销售完毕之后,开发商是否还会持续对公园后期维护的投入。,3、对这种模式,你认为利弊各占多大比例?A利大于弊65%B弊大于利35%持弊大于利的人中,有90%的人把弊端归结为对居住的干扰,因为旅游是对人气的提升和聚敛,人气旺很有可能成为影响居住舒适度的障碍,还有10%认为各种原因的限制,这种模式只可能在近郊实现,先天的区位劣势也是他们选择在此置业的一个障碍。,4、你愿意为因旅游项目而增值的住宅付出同区位同类型产品更高的房价?A愿意50%B不愿意50%还是那句话,成都的主题地产整体效果还没有得到最完整的展现,购房者关心的是这种居住物业与普通物业的区别在于什么地方,它为人们带来的是什么样的生活方式,当这些问题还没有得到明确的答案时,他们还是选择观望,50%的人表示愿意,很大程度上是因为超大体量的楼盘开发,能够看出开发商的实力,另一方面大盘的吸引力还是不小的。,5、这种开发模式让你最先熟悉的是什么?A开发商品牌25%B项目区位45%C项目本身20%D公园本身10%做