唐山恒正地产城市公园创意产业园项目定位(2).ppt

2012恒正地产/城市公园创意产业园项目定位及产品建议,版权声明：本文仅供客户内部使用，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈：恒正房地产开发有限公司,SCCII-/NEIB,1、10月“文化”现场会和2016年国际园艺博览会对项目未来的影响；2、恒正地产关注的招商问题和考虑适当的部分持有；3、恒正地块属性决定了项目商业定位的方向；4、让美景+汽车4s+专业市场+文化创意的中高端客户，“相约”本项目。,WENTI问题：,庄路,兴路,思路框架,客户目标,项目背景,项目界定结构分析,项目假设发展方向,成功案例借鉴,项目整体定位与发展战略,项目背景,市场判断,机会与问题,整体定位,主要的研究内容,产品规划设计建议,项目价值体系,产品要点,提出各种假设,本阶段工作重点,项目解析,区域发展,今天一次理想的探索和实现,城市公园文化创意产业园概念定位体验式品牌购物风情街区做和想享受新公园的地方Todoingsomething高价商品：品牌、精品，货真价实;顶尖国际品牌，折扣刺激消费.,我们研究了多个国内外著名商业街区，从中总结出成功街区规划基本规律：,纽约第五大道FIFTHAVENUE，美国东京都新宿大街ShinjukuOdoriShoppingStreet，日本首尔明洞大街Myeong-dongcommercialarea，韩国乌节路0rdRoad，新加坡维也纳克恩顿大街themostfamouspedestrianzone，奥地利上海南京路，中国广州上下九商业街，中国深圳东门商业街，中国上海新天地，中国万科运河东一号，中国王府井大街，中国,第一种是：商业街呈典型的线型分布，是依托交通干道发展而来，商业街有着强烈交通功能的痕迹，街道宽几十米，承担着城市的交通和商业两种角色；例：香榭丽舍大街、纽约第五大道、南京路、王府井大街。,第二种是：商业街呈网络布局，是经过长期发展由线型转变为网络型，形成非常丰富的街区与纵深区域，经过自然的选择与淘汰，形成宜人的商业空间，主要是承担城市商业功能。例：韩国明洞大街、深圳东门商业街。,曲径短街窄巷共享焦点交通停车,成功街区规划特点：以建筑、景观焦点为中心，以曲径、短街、窄巷、小尺度共享空间营造愉悦的休闲购物空间，加上顺畅方便的交通和停车,明洞大街的商业街区道路都不宽，主道宽度在810米之间，辅道宽度在46米之间，热闹繁华。,明洞商业街保存着中国大使馆、明洞圣堂等文物级建筑物，围绕着这些建筑，建造了许多欧洲风格的街道和共享空间,使明洞成了朝鲜文化与西方文明接触的象征，开放的共享空间也成了人流的聚集点。,商业街规划研究窄巷&折线&连廊&小尺度共享空间,万科运河东一号商业单元借鉴,产品规划设计建议一：,规划设计应充分考虑本项目定位，着力打造项目的核心竞争力；商业立面表现上要体现项目特色风格，形象包装上与周边街铺拉开距离；合适的内街布局、室内外空间体量，充分考虑未来变化的可能性；在沿街商业街和广场设置室外咖啡座和亲密休憩空间，体现商业街邻里尺度的亲和性；街区建筑规划按现有框架，街区连接可采用木栈桥或其它和景观类元素相统一的材质来设计；,产品规划设计建议二：,体现街区精神，主要以商铺为主的商业街区形式，街区设计富于变化、饶有趣味，并能创造参与的、体验的、自由的、多元化的消费及休闲环境；多做小铺，使每个商铺充分能够体现街区带来的商业价值；所有的商铺全部临街，使街铺面积最大化；内街二层设置统一的公共卫生间和商业物管用房；特殊业态的商铺应考虑相应的配套设施，如排油烟设施、污水处理、环保要求等；原则上以小铺为主，各主入口端头可设计成由各单元可组合的大铺，供主力店和品牌店入驻。,产品规划设计建议三：,1，沿街风情街、OUTLET主力店开间：4.26米，主力店按招商决定进深：1012米，一般不超过15米开间进深比：多为1：3，一般不超过1：4层高：一层5.4米，二层3.6米停车位：对停车位要求不高配套设施：有足够的电力供应即可2，特色餐饮、汽车旅馆：开间：812米，汽车旅馆开间4.5米进深：1215米，一般不超过25米开间进深比：多为1：2.5，一般不超过1：5层高：一层5.4米，二层3.6米，三-五层3.0米停车位：餐厅门前须有足够的停车位（重要）配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有隔油池，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置,产品设计优化的内容,标识体系：1、对外主标识2、导视系统3、街区符号交通体系：1、人行2、车行3、停车场景观体系：共享空间：配套设施：,标识体系设计原则,步行街主入口（公交线路站点位置调整、昭示最好位置）环境小品设计；设置清晰、风格统一的区域导示、标识体系以及路面、铺面铺装系统；外立面风格以现代/欧式风情为主，体现宜人的购物环境；外立面色彩柔和、明朗、富于变化；商场橱窗形式应适合不同业态的要求，并丰富街区的变化；结合环境、建筑立面和景观元素，在门、窗等的设计同时需要充分地考虑广告位的设置和形式、空调位的安置等问题；汽车旅馆部分与商业部分和谐统一。,标识体系：区域标识,商业街店铺标识,商业街导示图,标识体系外立面视觉特色：现代、局部带有欧式风格,整体风格是现代的，有的铺是落地玻璃，有的柱廊式商铺,建筑局部带有欧式符号：坡屋顶，雨蓬，小钟楼,标识体系外立面色彩：柔和、明朗、富于变化,墙面画上去的小窗，运用不同的色彩，给人想象的空间,外立面色彩的变化，增添逛街的好心情,标识体系：地面铺装、雕塑小品,特色雕塑,突出格调的地面铺装,步行体系设计原则,尺度适当的通道（包括街区）和景观元素要搭配得当；考虑二层商业外部直接通达性（以电动扶梯或者滚筒电梯的方式）以及部分街区商业楼宇之间的空间连接性；二层商业之间连通设计要充分考虑人群流动效应，有机地形成二层商业街的人流合理化流动；多层次的、不需太多的广场（除商业主入口）、绿化大型空间，体现街区式生活的涵义诠释。,步行体系宜人、舒适的街区空间（streetscale）,步行体系宜人、舒适的街区空间：街坊式商业生活,无中心、多层次、混合就是活力，使商业街更丰富、更亲切；狭窄的街道，迷宫般的店铺和摩肩接踵的人群,步行体系宜人、舒适的街区空间：商业空间的衔接,外设楼体，可以上二层的商铺,人流、车流、物流组织系统设计原则,与本项目开放式街区定位相结合，需要仔细、重点处理的关系：购物人流方向与汽车旅馆方向互不干扰；汽车旅馆居住人流便于到达商业街区；处理好园区车流和商业车流的关系，保证顺畅。,停车场设计原则,有为商业街区专门设置的停车场；临近主要交通节点；与商业街区各区域店铺连接方便；,生态体系设计原则,不需要大片的绿化空间，点式的；结合街道主要节点、或者店铺的绿化；考虑商业一层、二层进行适量绿化空间，增加二层、三层商业购物乐趣。,生态体系：景观、绿化空间,街道内的点式绿化,商铺门口的绿化,配套体系：利用色彩/建筑构件/灯光等使建筑立面、形象多重变化,执着于构成建筑的素材和色彩，空间充盈着变化丰富的光影效果。图像的形态限定了内外场景的视觉范围，虚实之间，正负之间，整个的商业氛围被有力的控制在图像的轮廓之中。图像的力量源自虚实、正负之间。,重要结论回顾,三个机会：1、快速发展的城市公园新城呼唤差异性定位的体验式街区；2、新区快速发展阶段的优质不动产将显现出很强的成长性；3、通胀来袭将提高市民投资商铺的意愿。三个弹性：1、适时启动，追求商业物业的互补性和项目特性；2、以主题概念包装，提升商铺投资者对商业价值的预期；3、科学的定位和开发策略，分享城市公园快速发展对商业前景的推动。三个共识：1、所有工作是为了核心力甚至企业品牌，而不仅仅是卖铺；2、主题化细分定位的目的是提升商业价值，尤其是新区商业；3、设想不会一蹴而就，要充分尊重客观规律，适当超前。,下一步工作,项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究房地产/商业地产市场调研在售项目调研政府人士访谈专业人士访谈一线销售人员访谈投资客访谈消费者访谈,项目属性研判与界定问题分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目业态定位产品设计优化方向建议,2010/04/20,第二阶段营销战略与策略,第一阶段商业定位及商业设计调整建议,2010/04/30,2010/05/12,第一阶段市场调研,2010/06/,定位报告结论达成局部产