三亚海棠湾考察报告

1 / 13 三亚海棠湾考察报告 三亚海棠湾市场调研报告 二一五年 一、地理区位 自然资源： 海棠湾南与亚龙湾国家旅游度假区相邻，集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬、河流于一身。 海棠湾景象万千，由于远离城市，大部分区域没有开发，有一种原生态的美。十九公里长的岸线风光旖旎，河道如网，绿洲棋布，芳草萋萋。湾内有神州第一泉南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、海棠秀、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜。藤桥东、西两河潺潺流过，自然风光与人文景观交互辉映 。 交通： 海棠湾对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及东线高速铁路，区域内交通主干道由 三纵九横的道路体系组成。 对外交通：高速，藤桥镇及林旺镇东线高速出入口，国道，海榆东线，高铁：海棠湾站。 内部交通：三纵九横 三纵：各片区间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路； 九横：垂直于海榆东线通向海滨的道路体系； 2 / 13 港口：依托南端泻湖口和北部河口设码头，提供海上通道，并连接蜈支洲岛。 商业： 海棠湾是国 内规划档次最高的国际休闲湾区，涵盖三大顶级配套：国家级医疗基地、全球顶级酒店群、世界一级游艇基地。 购物：三亚海棠湾国际购物中心，是由国旅投资发展有限公司投资，总占地面积约 19 万平方米，购物面积达33 万平方米，将是亚洲最大的免税城。项目以免税购物为中心，辅以餐饮、娱乐及旅游住宿为一体的大型免税商业综合体，将汇集世界最著名、最受欢迎的名牌精品，购物环境奢华高贵而又亲切舒适，将成为国内外游客的免税购物天堂。 酒店：滨海沙坝一线用地，将规划建设 32 家以上的国际高端品牌酒店。二三线将建成 40 家左右主题度假酒店。海棠湾将成为酒店数量最多、品牌最高端、设计理念最超前的国际休闲度假区之一。目前运营酒店 20 余家：温德姆至尊酒店、凯宾斯基、索菲特、逸林希尔顿、康莱德、红树林费尔蒙，还有财经论坛中心等； 娱乐休闲： 将建有多元的休闲养生娱乐配套设施。包括 4 个主题公园，以及梦幻娱乐不夜城、神州国际高尔夫、甘什岭高尔夫俱乐部、海中海高尔夫俱乐部、海棠湾万达影视城、亚洲最大的海洋公园、亚洲顶级国际游艇港；南山温泉度假区、国家海岸湿地公园、海棠广场等。 3 / 13 其中三亚万达影城位于三亚市美丽的海棠 湾，是海棠湾国家海岸唯一的一座五星级影城，海南首家 IMAX影城，中国第一家度假区影城，更是祖国最南端的万达电影城。影城处于海棠湾之滨，毗邻希尔顿、康莱德豪华酒店群，与海棠湾大剧院、海棠湾国际会所、神采飞扬电玩城共同组成海棠湾万达文化中心。影城是万达集团专业打造的超五星级标准的国际级现代化多厅豪华影城，面积为 4781 平方米，共有 7 个厅， 1 个 IMAX 厅， 3 个精品厅，两个特色厅和 1 个VIP 厅，可容纳观众近千人，它传承了万达电影多年积累的优质服务理念，引进国际上最先进的视听设备和放映设备，提供超一流的视听震撼和 娱乐休闲为一体的享受。 教育： 大中专院校：三亚海棠湾镇吉林体育学院、三亚市海棠湾海南省税务学校、 三亚海棠湾崇德学校。 三亚市海棠湾海南省税务学校：五幢综合楼 ,占地面积为 26,626 平方米 ,总建筑面积为 15,392 平方米 ,包括 :四幢五层高的教学楼、一幢四层高的宿舍楼、食堂、一幢单层高的培训中心。 三亚海棠湾崇德学校，位于海棠湾藤桥龙海大道，占地面积 30 亩，该校可提供小学一年级至初中九年级一贯制教育，每个年级设置 2 个班，每个班 45 至 50 人，可为三4 / 13 亚新 增近千个学位。在教育教学方面，该 校将实行新课改模式，采取小班授课、小组合作、先教后学的教学方式，同时聘请外教并开设英语口语班，让乡镇孩子也能享受到优质的教育资源。 中小学：海棠湾镇南田中学、藤桥中学、中心小学、林旺小学、江林小学、藤海小学、铁炉港小学、椰林小学、长田小学等； 医疗： 解放军 301 医院海南分院：占地约 900 亩，位于国家海岸三亚海棠湾，濒海临河，碧海蓝天，水清沙白。建筑面积万平方米，由医疗区、疗养区、服务保障区三部分组成，是一座拥有 58 幢楼宇和一流现代化 配套设施的医学城。拥有 1000 多名从北京总院精选的医护人员， 49 个临床医技科室、 25 个护理单元， 673 张病床位，与解放军总医院一脉相承。有着价值亿元人民币世界领先的医疗设备和仪器，可与星级酒店媲美的环境。 文化： 海棠湾将成为展示本土民俗文化、海棠文化、奥运文化、影视文化、游艇文化、品牌文化、康复养生文化、异国民俗风情等多元文化的大舞台，且每种文化都有具体的项目作为承载。海棠湾规划建设七个本土特色风情小镇，宜居宜业，是充分展示本土文化的新型旅游社区。 5 / 13 将建有惠普动漫产业基 地和国际艺术中心，其中国际艺术中心是为开展各种艺术活动提供的绝佳活动场所，为艺术家提供激发灵感的创作空间和平台。 体育： 三亚珠江南田温泉度假区 -网球场、三亚海棠湾海中海高尔夫球场。 三亚海棠湾海中海高尔夫球场是一个国际锦标赛级的 18 洞高尔夫球场，地处海棠湾开发区 C10 片区的青田村薄尾岭，占地面积 980 亩，总投资亿元。该球场由世界知名的高尔夫球场设计公司美国 IMG 公司设计和施工建设，可举办 三亚东线楼盘调研报告 一、调研报告说明 1 片区划分 本次楼盘调研对象为三亚城市东线一带的楼盘。为使调研工作顺利有序进行，在调研过后能清晰把握整体楼盘价格，本次调研把三亚东线一带划分为 5 个片区：亚龙湾片区、海棠湾片区、陵水的香水湾、清水湾、土福湾三大片区。 2.调研方法 本次调研采取 4 人小组逐个片区进行调研，通过售楼员的介绍以及参观现场销售情况形成楼盘各种相关数据的记录，力求以点及面地把握整个三亚东线一带楼盘的价格 . 6 / 13 3.调研时间 10 月 19 日 10 月 24 日 共 4 天 4.调研情 况 未完成调研的有亚龙湾片区的龙溪 29、三亚的山、都喜天阙、三亚中体奥林湾、珠海南田 57 度 二、各片区楼盘分析 亚龙湾片区 1.区域概况 亚龙湾是海南最南端的一个半月形海湾，全长约公里，是海南名景之一。亚龙湾沙滩绵延 7 公里且平缓宽阔，浅海区宽达 50-60 米。沙粒洁白细软，海水澄澈晶莹，而且蔚蓝。能见度 7-9 米。海底世界资源丰富，有珊瑚礁、各种热带鱼、名贵贝类等。年平均气温 C，海水温度 C，终年可游泳，被誉为天下第一湾。 亚龙湾是整个中国五星级 酒店最密集的地方，有丽思卡尔顿、铂尔曼、希尔顿、万豪、喜来登、凯莱、红树林、天域、假日、皇冠假日、爱琴海、 5 号度假别墅等。 亚龙湾，以其自然资源和纯净的海水闻名、以其海岸线鳞次栉比的国际酒店闻名、更以稀有地块中的诸多别墅、酒店公寓等高端房地产产品群闻名，随着湾区整体规划的大力推进，短短几年就一跃成为海南高端生活区域代表。 亚龙湾全景鸟瞰图 7 / 13 亚龙湾国家旅游度假区是我国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区，规划面积平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。 亚龙湾是三亚开发较为成功的片区之一，成功的土地运作功不可没，该区域一线海 景主要以高星级酒店为主。成熟的房地产开发项目有公主郡、华宇皇冠会所等。 2.亚龙湾片区楼盘特征 三亚高端酒店聚集地，住宅开发较少，目前开发的为 6 个楼盘，清一色的高端别墅、酒 店式公寓项目，均走高端路线的配套。 3.现有楼盘 亚龙湾石溪墅、申亚翡翠谷、亚龙湾公主郡、亚龙湾西山渡、龙溪 29、华宇皇冠会所 5 片区目前周边配套 目前亚龙湾区域的基础配套设施相对不足，除了百花谷之外没有其他的餐饮大众区、只有一个医疗站并且开门时间很晚。 同时因为亚龙湾是以旅游景区而规划建设的，消费比三亚市区昂贵得多。缺乏与日常生活更贴近的综合场所，不便于居民生活的日常化。 8 / 13 6.发展趋势 亚龙湾区域可开发的地块已经不多，资源的稀 缺性更显弥足珍贵，未来在亚龙湾房地产项目的开发中以讲求配套，不做地段概念为趋势。房地产开发企业通过有限的空间做无线的品质，靠品质带领整个区域的发展。 7.代表性楼盘 亚龙湾公主郡 海棠湾片区 1.概况 海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区仅28 公里，规划用地南北长约 30 公里，东西平均宽约公里，规划用地总面积约 150 平方公里。行政区划由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英州镇的土福湾组合而成，属于国家海岸。 作为三亚最后一块高品质的海滨 资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假区的希望，是海滨度假区拓展的重中之重。规划将海棠湾定位为国家海岸，是一个世界级的旅游度假天堂。这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。海棠湾的三大核心功能是国际顶级品牌滨海酒店带、世界级游艇休闲社区和国家级海洋科研、教育、博览中心，海棠湾将以建设世界级的旅游休闲度假区为目标，成为国家9 / 13 品牌，承载国家热带滨海旅游形象。海棠湾规划总用地面积平方公里，其中城市建设用地面积平方公里，占总用地面积一半以上。首期投资 2000 亿。规划居住人口为 25 万人，几乎相当于再建一个三亚城区。海棠湾的用地结构为：居住用地占总城市建设用地的 %，公共设施用地占城市建设用地的 %，绿地占城市建设用地的 %，道路广场用地占总城市建设用地的 %。 海棠湾全景鸟瞰图 定位：国家海岸、国际休闲度假区 功能：国际顶级品牌滨海酒店带、世界级的游艇休闲社区、国家级医疗及健身疗养基地 特征：国家海岸 发展因素：以政府投资为主导，社会资金参与合理开发模式 2.在建在售楼盘 珠江南田 57、三亚中体奥林匹克湾 3.海棠湾片区楼盘调研价格 因海棠湾片区所在楼盘较分散，道路，没有参与到实际调研。通过电话咨询与网上信息对比，当前价格为 海南调研报告 一、 海南市场的发展历程及政策影响 发展历程重要政策及事件： 10 / 13 起步发展阶段 随着海南省正式建省，设立亚龙湾国际旅游度假区，大批星级酒店开始建设，大批投资者涌入，三年时间内房价增长近 4 倍，但在 93-94 年，进入房地产泡沫时期。 巩固提升阶段 在 2002 年开始， 海南房地产市场以三亚为主，再次开始发展腾飞，各大开发商涌入，星级酒店纷纷进驻，向东线发展，三亚旅游接待量也持续增长，三亚成为国内旅游重点区域。但在 07 年受到楼市调控影响出现短期的量价齐跌。 转型阶段： ? XX-2016 年， XX 年海南省提出五年打造海南国际休闲旅游岛 2016 年 1 月 4 日国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，同年，东线高速正式开通。 ? 2016 年 4 月以来，房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、 限价等一 系列政策措施的综合作用下， 2016 年楼市成交量大幅萎缩，海南市场也受到较大影响，三亚各旅游度假房地产项目成交量明显下滑。投资型客群得到初步遏制。 ? 2016年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化， 但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场随着游客11 / 13 的接待量的节节攀升，随着政府强势规划的逐步落实，海南市场竞争也白日化， 2016 年海南市场量价略有回落。 ? 2016 年的海南市场，各类项目销售业绩呈现多极化，具有明显资源及竞争 力的项目销售业绩持续稳 定，也有部分项目严重滞销。 政策影响： 通过调研，自 2016 年政策调控以来，海南市场受到一定影响，特别是三亚以旅游支撑房地产发展板块。 ? 限购政策：根据调研，现三亚市限购区域主要针对主城区河东、河西为 界，覆盖区域小，但对于投资客群有一定影响。 ? 限贷政策：根据调研，现三亚度假旅游板块的各大在售项目一次性购房客 群比例高达 90%以上，即使像万科湖畔度假这类可提供首付 5 成倍利率贷款的项目，一次性比例依然达 90%以上，因此，限贷政策对三 亚目标客群影响极其有限。 ? 2016年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化， 但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场受投资型需求影响，量价均略有下降。 二、 海南市场板块及发展 12 / 13 海南旅游产品以滨海旅游为主，陆地总面积约万平方公里，海域面积约 200 万平方公里 ，总人口约万人，其中固定人口为万人，流动人口约为万人。 北纬 18以南重点旅游区域，水主题例更高达 80%目前热带雨林、文化、温泉、漂流等旅游产品也在发展。 城市能级、资源条件决 定区域价值基础，开发成熟度决定即有价值高度，未来规划决定升值潜力，根据此三项属性，整个海南市场分为以下五大板