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解析休闲地产开发模式 当房产爱上休闲 编辑 张亚辉 随着社会经济的发展和国际化潮流的影响，休闲 旅游业加速了发展， 与休闲旅游相伴而生的 “休闲 旅游+ 投资” 的需求也有较快的发展。 因此， 满足 此类需求的旅游与房产相结合的休闲旅游房产需 求日显迫切。 同时， 休闲房产的创新开发模式， 有 利于促进具有自身特色和竞争优势的产业链的形 成。 164决策情报总第6 6期 前瞻战略研究模块 一、休闲地产开发背景 随着人们对居住空间、 居住环境品质的不断提升， 以及回归自然的愿望， 休闲房产应运而生并 日益广阔。 现代城市的扩张， 郊区化日益明显， 同时伴随着城市版图的扩张、 相对距离的日益缩短， 人们对 “休闲” 观念的不断深入， 休闲地产即在一定的郊区范围内， 有较好的自然景观背景， 以 “住” 为核心，并围绕它进行“吃、穿、行、游”的功能配置，改变休闲房产仅是以“游” 、以度假为主的 人居方式， 使其能成为第一居所并能吸引更多消费者。 二、 休闲地产的概念及特点 休闲的概念是人们心灵自由的追求， 是一种优雅的生活方式。 休闲房产是一种以文化为主题的 复合地产概念。休闲房产不仅仅是 “休闲+ 房产” ，更是置业者的第一居所。 休闲地产的内涵是 “环 境+ 文化” ， 创建社区环境文化， 是休闲地产的灵魂所在， 休闲房产特别注重居民精神文化的需求。 现代人对居所的营造已经不只是一种住处， 而是营造一种生活。 在钢筋水泥丛林中生活久了的城市 人急切地想逃离。 选择居所其实就是选择一种新的生活方式。 真正意义上的住宅产品应该是营造人 们生活和精神的家园休闲地产。 三、 体闲地产开发的要点 1 、 精准的开发定位 休闲地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色， 避免同一地区在产业与项目结 165 欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m 解析休闲地产开发模式开 发 模 式 借 鉴 构上的雷同，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目 标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。 2 、 统筹规划 规划是建设的龙头，项目必须在一定旅游大区域内统筹规划，合理布局，均衡布点，既着 眼当前，又立足长远，将旅游地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游 资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。 3 、 项目选址 区位上，由于成本关系，不宜在城市中心，但必须位于大城市近郊，距市中心直线距离 不超过3 0公里。 地貌上，要求有丰富的自然山水资源。 项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少， 没有高压线、 放射性、 易燃易爆物品生产或 仓储基地，空气质量优良，社会治安状况良好。 注意标高不可过低， 以免出现洪灾。 项目所在地及附近如有排灌工程与设施， 应让政府将其 移交给项目公司管理及维护。 4 、 项目创新 创新也是旅游地产发展的灵魂。作为供人们游玩休闲为主要功能的旅游地产，项目的不断翻 新以及设计上留有充分的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现。 5 、 注重创意 房地产的创意与策划，是项目主题的提炼和表现。项目的规模与功能，建筑的色彩与体量， 布局的尺度与收放，氛围的营构与把握， 都应在创意、策划中很好地确定， 最终通过新颖朴实的外 观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然协调的韵味，塑造项目的特色和魅力。 6 、 产品设计精细化 休闲地产开发项目力戒贪大求全或零星开发，设计原则遵循功能完善、设施齐全、规模恰 当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服，如扶手高度、地面防滑等具体的细部处理。 166决策情报总第6 6期 前瞻战略研究模块 7 、 建筑为形， 文化为魂 没有文化或蕴含肤浅的房地产项目，很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟，文化性主要通过 项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语 言等环境与意蕴来展现， 在直接使用和间接观感中反映其格调与品位， 在社会的逐步认同中增强其 魅力。 8 、 先做旅游， 后做房产 项目建设强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观 设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。 9 、 度重视公关工作 休闲地产项目要建立好公关资源（在投资环境尚不完善、不透明的情况下，它提供了一条 投诉和监督渠道，属稀缺资源） 。同时，要促使当地政府与开发商方建立起相同的价值取向， 使该项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情（最好是让该项目 成为当地的重点项目，主要领导兼任建设领导小组负责人） 。 1 0 、 整合宣传炒作 大型的休闲地产开发必然会遇到各种阻力和障碍，因此，在项目未启动时就要有统一、整 合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣传画册、折页等资料（便于开展招商和与别的企业合 作） ，要先入为主，与媒体开展密切合作，达到提前营销的效果。 四、休闲地产的开发形式 旅游休闲房产主要有两种形式：其一为休闲景观房产；其二是度假房产， 如分时度假酒店， 休 闲设置配置了高尔夫球、 水上运动等相关配套。 167 欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m 解析休闲地产开发模式开 发 模 式 借 鉴 度假房产 景观房产 代表项目基本经济技术指标项目概况 苏黎士小镇 建筑类别： 占地面积： 建筑面积： 容 积 率： 绿 化 率： 物业地址： 开 发 商： 规划设计： 建筑设计： 苏黎士小镇是2 0 0 6 杭州世界休闲博 览会人居样板展示项目，是罕见的 纯山地别墅社区。项目建筑以山地 别墅和临水联排为主力形态，突出 浪漫和悠闲的异域人文情调。苏黎 士小镇的景观房产是宋城房产将房地 产业与旅游产业的整合模式。景观 房产强调社区环境的幽雅舒适、配 套齐全，使业主的居住与度假功能 合二为一，全面实现了居住与度假 休闲而和谐的统一。 临水排屋、山地别墅 2 8 . 4 5 8 公顷 1 1 万余平方米 0 . 3 9 7 0 % 杭州市萧山区风情大道侧 宋城景观房地产有限公司 美国R P V A 规划设计事务所 WI C A 华盛致城/ 杭州天人建筑设事务所 代表项目基本经济技术指标项目概况 圣芭芭拉国 际度假公馆 （详见本报告第五部分） 海南康乐园 度假村 海南康乐园度假村是康乐园大酒店四期，1 0 栋别墅，客房1 4 4 套共1 5 6 间。它是集 温泉 高尔夫南亚风情为一体的五星级度假酒 店。 聘请了已具有十多年酒店管理经验的海南 兴隆温泉康乐园有限公司提供五星级度假酒店 管理。 凭藉海航集团雄厚的经济实力， 已经在 国内一些重要的旅游城市 （上海、 杭州、 海口、 三亚、兴隆等地）建立了连锁酒店。 项目地址： 发 展 商： 项目规模： 项目定位： 市场定位： 产权管理： 海南兴隆温泉地区 海航酒店集团 1 0栋别墅，客房1 4 4 套 超五星级产权酒店 投资旅游度假 海南兴隆温泉康乐园有限公司 天清岛 度假村 天清岛度假村位于国家4 A 级风景名胜区浙江 淳安千岛湖中心的天清岛上， 是一个集酒店、 娱乐、 度假为一体的综合旅游度假项目， 共分 度假酒店、 别墅区、 易文化主题公园和深水观 光潜艇等水上娱乐四部分。 此项目将中国易文 化和现代旅游休闲度假方式结合起来， 是一个 易文化养生休闲度假区。 天清岛度假村采用的 是度假酒店、 别墅和景观公寓相结合的综合开 发模式， 从物业功能和用地性质来看， 是采用 旅游项目和房产项目相互捆绑的方式。 项目地址： 物业类型： 总 投 资： 占地面积： 绿 化 率： 浙江省淳安千岛湖 酒店 别墅 易文化主题公园 深水观光潜艇 3 5 亿 1 6 万平方米 8 1 . 1 % 龙熙顺景 龙熙顺景是同时拥有高尔夫球场与温泉度假酒 店的养生别墅， 项目有5 万平米五星级温泉度 假酒店和亚洲第二大温泉S P A 水世界。 龙熙顺 景以国际五星级温泉度假中心的未来趋势为主 要规划概念， 营造出一个有度假氛围的欢乐国 度， 5 万平米五星级温泉度假酒店首创了京城 第一座温泉融合高尔夫休闲的永恒座标。 建筑类型： 容 积 率： 物业地址： 开 发 商： 独栋别墅、连排叠拼别墅和公寓 0 . 3 8 大兴庞各庄瓜乡路 北京龙熙顺景房地产开发公司 168决策情报总第6 6期 前瞻战略研究模块 五、休闲地产产品设计 休闲房产在产品设计上注意的要点： 休闲房产在总体设计及总体布局上要有个性化的主题，即使分组团开发，各组团主题也必须 围绕大主题展开； 景观部分占地面积至少要达到3 0 % 以上； 项目要具有特色的自然环境，并在自然环境的基础上加以合理建设，营造景观； 项目要形成独特的建筑风格，即建筑本身便是一种景观，注意建筑风格和景观主题的协调 性，注意建筑风格和当地风土人情即民俗的相容性。 休闲房产更注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性。 休闲房产项目注重相关配套，如高尔夫球场、康体活动中心、泳池、酒店（或称综合会 所） 、医院、学校或幼儿园、游乐中心等等。 169 欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m 解析休闲地产开发模式开 发 模 式 借 鉴 1 、 项目概况 圣芭芭拉休闲度假居住区位于海南省三亚市三亚湾海滨。 地块西侧为三亚湾假日酒店， 东 临三亚海滨度假管理中心， 北临新城路， 南临滨海路， 宗地南面为绵延2 2 公里的三亚湾， 红线大至呈不规则的矩形， 南北最长约1 8 5 M， 东西临海面约9 0 M， 用地较为平缓。 整体 建筑形体呈“V ”型布置的板式高层公寓，既利用东西向海景面宽， 又规避前后建筑景观 遮挡， 最大化将海景观呈现到每一户。 产品的种类主要为连排别墅， 小高层度假公寓， 并 建有公共服务设施与之配套。 案例：圣芭芭拉国际度假公馆的景观设计 1 6 2 1 4 . 4 2 平方米 2 1 6 7 3 . 0 8 平方米 1 . 1 5 2 3 元/平方米月 三亚市三亚湾路旅游度假区 【圣芭芭拉国际度假项目档案】 占地面积： 建筑面积： 容 积 率： 绿 化 率： 物 管 费： 物业地址： 170决策情报总第6 6期 前瞻战略研究模块 2 、 景观设计原则 2 . 1 市场差异化 从风格上来看，目前巴厘岛风情仍占主导地位。 在这样的环境下，若圣芭芭拉再继续做 巴厘岛风情对市场的冲击不够大，所以必须寻求突破。而从圣芭芭拉的定位来看，位于 南加州的圣芭芭拉小镇以西班牙风情的建筑，项目对西班牙的风格进行提炼和加工， 在 现代的基础上加以西班牙的元素进行点缀。 在文化上，圣芭芭拉糅合了西班牙的文化， 提炼西班牙的艺术特点，以及组织各类风情 活动这都能使圣芭芭拉和周边的楼盘拉开差距。 在细节的处理上化繁为简，比如水的处理上，利用小水、薄水，还有水池的无边界处理 等。 材料的处理上，以白色为主再加以原木的颜色和几种简单的颜色为点缀。 造型的处理上 简单优美。 2 . 2 人性化 圣芭芭拉在整个设计的过程中始终坚持人性化的原则。 首先，在整体功能的平面布局上，合理的交通流线布置，在空间的处理上充分照顾到老 人、小孩、残疾人士的需要。 其次，在景观流线的布置上，依照人的行为模式来安排处理我们的驻留空间、公共设施 的分布。 最后， 注意到室外的空间以及小氛围的营造等。 171 欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m 解析休闲地产开发模式开 发 模 式 借 鉴 2 . 3 生态化 圣芭芭拉坚持生态的原则进行设计。 在材料上，主要采用当地的火山岩，在植物设计之前，尽量维持原有地貌，在植 物的选择上尽量采用本土植物。 圣芭芭拉尽量简单低调的对沙滩进行处理，尽量维护沙滩原有的生态环境。同时， 圣芭芭拉坚持可持续发展，水的循环处理，垃圾的回收利用等。 2 . 4 经济性原则 圣芭芭拉尽量采用当地的材料和树种，用以节约成本。同时，经济材料的选用，如 白色涂料、 碎拼的使用以及水的循环处理都是采用小水、 薄水替换大面积的水面来节约 成本。 3 、 景观设计分析 3 . 1 景区主题分析 项目除了设计上复合后现代的风格外，还综合了西班牙的文化特点。现代的形体, 流 畅的线形，原材料的精练的运用表现整个小区。 172决策情报总第6 6期 前瞻战略研究模块 3 . 2 轴线分析 小区的主要景观轴线由北至南由两个入口主塔相望，纵穿整个小区，直面大海。 整体轴线由直线和曲线结合，归整了建筑和植物，两侧的斜轴和主轴呈放射状布置 轻松的对人流进行集中和分散。 3 . 3 空间分析 在空间的处理上，圣芭芭位采用欲扬先抑的设计手法。 北面的架空层的花园连同跌水宽阔的泳池，得天独厚的占据的广袤的蓝天，阳光以及 一线海景，沿层层跌水而下，折线空间的或开或合配合着道路的蜿蜒曲折极大的丰富 了空间，在层层小收小放之后，展开出一览无遗的金黄沙滩和无边无际碧蓝的大海。 3 . 4 竖向分析 小区地形总体的北高南低，建筑有4 . 5米的架空花园的高差。 在原有的架空层4 . 5米的高差的基础上营造3米高的跌水，而抬高了地面泳池1 . 5 米，则剩下的1 . 5米的高差便在继续往南的层层跌水中消化掉了。 在整体地形的高差处理上，更是能让水由北至南或动或静顺势而下。再加上高高的 塔楼，廊、亭。以及茂盛的、高低错落的植物。整个空间的竖向关系，在水以 及灯光、色彩的帮助下，变得层层叠叠、变化万千。 173 欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m 解析休闲地产开发模式开 发 模 式 借 鉴 3 . 5 交通分析 管理：整个小区设3个管理口，西侧东侧的管理口设岗亭，对南侧管理口进行自动监控。 人行：整个小区场地较小，有意识的利用转、折、曲丰富空间层次，同时保证视觉 轴线通畅。最大程度上丰富去空间。 车行：进行人车分流，设两个主要车行管理口。 消防：东西向两条延伸至中轴的道路为消防车道，4 米宽的距离很不利于景观的效果。 并利用周边密集的热带植物，以及铺装的变化，草皮的镶嵌来压缩路面，丰富景观。 消防车的尽端回车场结合休闲空间使用。 3 . 6 绿化分析 小区的绿化设计结合场地情况，在设计的过程中尽量不破坏原有的环境。 绿化上尽量利用高大的树种用以软化景观以及建筑边界。在人的活动区域利用不同种 类、不同高度、不同颜色的植物进行搭配，用以丰富空间以及营造丰富的竖向关系。 在开盘区、主要入口区以及中心水景区，采用高大的植物搭配彩色的灌木、藤蔓植 物，用以营造强烈的庭园效果。 3 . 7 水景分析 在整体的水景处理上尽量做整，做到优美的形感。于是对于高层建筑而言，L型的 建筑布置以及总体建筑北高南低可以很轻松的欣赏到整体水景以及一线海景。 174决策情报总第6 6期 前瞻战略研究模块 在内部水景的处理上，尽量使内部水系丰富，布置雕塑状水景以及跌水等。 在和建筑、架空层的关系上看，尽量利用水景进行渗透。 3 . 8 灯光分析 在三亚，太阳通常在下午6点左右开始西沉。如果天气允许，一年3 6 5天几乎天天 都能在户外享用晚餐或者在星光下消遣，因此室外起居室的照明营造一种既实用又轻 松的愉快氛围就显得尤其重要了。 灯光效果上采用多样化的照明设计，将灯笼、聚光灯、泛光灯和照明灯混合使用， 创造出平衡、和谐的照明效果。 就水体而言，水体本身并不需要过多照明，而是利用照明来倒影出沐浴在光线中的 背景植物和建筑，光线从下面反射到庭阴树的树冠上，反射的光线使树冠看起来象 一顶帐篷，非常吸引人。 3 . 9 公共设施分析 公共设施作为细节元素，在风格的体现以及气氛的营造上是尤为重要的。例如一些 巨大的装饰物既可以当作平台，用于闲卧或者午休，也可以充当花坛、供喜阳的 蕨类植物和其他攀缘植物生长。以及其他西班牙风情很足的雕塑小品、木材料的长 椅、彩色花钵等等。 175 欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m 解析休闲地产开发模式开 发 模 式 借 鉴 4 、 成本控制 在材料的选择上，首先尽量使用本土材料，如火山岩等。以及白色涂料、碎拼的使用。 在植物的选择上，尽量采用本土的植物。 水景的处理上，缩小水面、采用小水薄水，以减少工程造价及维护费用； 管理上控制岗哨数量，多采用刷卡和游动岗哨，以降低管理成本。 六、休闲房产开发条件 1 、 基础的环境资源 项目选址最好在重要的景点附近，有历史人文积淀。 2 、 适当的人口密度 太多的居住人口又会破坏休闲的味道。 3 、 休闲设施 休闲房产应比普通房产提供更多的休闲活动设施，比如广场、花园、环湖游步道及茶吧、 酒吧、咖啡吧。 4 、 公共空间 休闲房产在建筑形态上可多营造半公共空间，以体现产品差异性。 176决策情报总第6 6期 前瞻战略研究模块 5 、 可改造空间 休闲房产应在小区内留下可改造空间，为业主未来的休闲需求提供空间。 6 、 城镇配套 休闲房产要依托一定的城镇配套，与城市保持适度的距离。 七、休闲房产开发的注意事项 1 、 处理好旅游资源保护与房产开发的关系 旅游资源是不可再生资源，在开发过程中要切实处理好保护与开发的关系，坚持“适度发 展，适当超前”的原则，使旅游景观房产在生态保护、景观保护、资源保护的前提下实现可持续发展。 2 、 强化品牌形象， 扩大市场边界 休闲房产的最大特征是消费人群的跨区域性，市场边界较难测算。这一特征也决定了休闲房 产的消费半径的大小与所在地区旅游知名度与推广力度休戚相关。因此，休闲房产一方面需在产 品品牌形象上下功夫，使其为国内外消费者认知和接纳，形成项目品牌；另一方面要把休闲房 产作为其中一大亮点的丰富项目所在城市的旅游内涵。 3 、 规划的合理衔接 在规划中将着重处理好前期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使 各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。 4 、 开发