中融信托佳诚房地产投资信托计划尽职调查.pdf

中融国际信托有限公司中融国际信托有限公司 中融中融- - - -佳诚房地产投资佳诚房地产投资 1 1 1 1 期期 尽职调查报告尽职调查报告 经办业务部门：中融国际信托有限公司 机构业务部 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 1 1 1 1/39393939 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：本报告是按照中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度 和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理， 并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户 及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理 性负责。 直接调查人签字： 年月日 直接调查人签字： 年月日 调查人部门经理签字： 年月日 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 2 2 2 2/39393939 目目录录 1 1 1 1佳诚房地产基金信托佳诚房地产基金信托4 4 4 4 1.11.11.11.1项目背景项目背景4 4 4 4 1.21.21.21.2佳诚地产房地产投资佳诚地产房地产投资 1 1 期信托要素期信托要素5 5 5 5 1.31.31.31.3佳诚地产基金信托结构佳诚地产基金信托结构8 8 8 8 2 2 2 2佳诚地产基金合作方介绍佳诚地产基金合作方介绍9 9 9 9 2.12.12.12.1佳诚基金管理有限公司佳诚基金管理有限公司9 9 9 9 2.22.22.22.2佳兆业集团（深圳）有限公司佳兆业集团（深圳）有限公司11111111 2.32.32.32.3项目现状项目现状13131313 3 3 3 3融资人资信情况融资人资信情况15151515 4 4 4 4融资人股东公司情况（浙江伍丰置业有限公司）融资人股东公司情况（浙江伍丰置业有限公司）15151515 4.14.14.14.1公司基本情况公司基本情况15151515 5 5 5 5项目实际控制人情况项目实际控制人情况16161616 5.15.15.15.1实际控制人基本情况实际控制人基本情况16161616 5.25.25.25.2管理层介绍管理层介绍17171717 6 6 6 6项目概况和建设情况项目概况和建设情况19191919 6.16.16.16.1项目基本情况项目基本情况19191919 6.26.26.26.2项目建设实施进度项目建设实施进度22222222 7 7 7 7项目所在区域市场情况项目所在区域市场情况23232323 7.17.17.17.1项目投资环境项目投资环境23232323 7.27.27.27.2项目分析及市场情况项目分析及市场情况29292929 7.37.37.37.3项目销售情况分析项目销售情况分析37373737 8 8 8 8意见及建议意见及建议38383838 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 3 3 3 3/39393939 1 1 1 1佳诚房地产基金信托佳诚房地产基金信托 1.11.11.11.1 项目背景项目背景 2013 年 2 月 1 日，浙江伍丰置业有限公司（以下简称“伍丰置业” ）通过竞拍获得浙江省 杭州市余杭区乔司街道东湖路西石塘路北侧地块，地块编号为余政储出【2012】75 号（以下简 称“目标地块” ） ，地块直线距离市政府 15 公里，距西湖 18 公里，距萧山机场 18 公里。 伍丰置业于 2010 年 1 月 7 日成立，法定代表人为陈耿贤，注册地址为杭州市转塘街道横桥 村（三江塑料制品厂 1016 室） ，注册资本 2.6 亿元，为佳兆业集团（深圳）有限公司的全资孙 公司（通过全资子公司深圳科拓建筑工程有限公司控股） 。 伍丰置业通过成立全资子公司佳兆业房地产（杭州）有限公司（以下简称“项目公司” ） 与 中融信托开展房地产投资合作，共同投资建设目标地块上拟建成的君汇上品（以下简称“上君 汇上品” ）项目。项目地块总用地面积 36,595 平方米，建筑容积率2.0，建筑密度28%，总 建筑面积 93,770 平方米，计容总建筑面积 73,190 平方米，其中住宅 68,190 平方米，底层商业 4,141 平方米。项目所处区位为余杭政府所在地临平副城，虽属临平但与杭州主城区紧密相连。 基于乔司位于三大副城和主城的中间位置，随着地铁 1 号线的运行，交通优势会在一段时间内 愈加明显，故项目所在区域房产可将获得杭州城区部分客户青睐，主要是首次置业和少量投资 型客户，因此项目定位于刚需为主的中端档次的住宅。 本项目地块已于 2013 年 2 月 1 日经招拍挂程序取得， 并签署竞买成交通知书及土地出让合 同，成交价 48,464 万元（含契税以及招拍挂服务费） ，折合楼面价 6700 元/平方米。地价款分 三期支付：第一期在签订土地出让合同之日起 1 个月内（3 月 7 日前）支付 50%地价款（含保证 金） （目前已支付，支付金额合计 2.33 亿元） ；第二期是签订土地出让合同之日起 6 个月内（8 月 7 日前）支付出让价款的 20%；第三期是签订土地出让合同之日起 10 个月内（12 月 7 日前） 支付 30%。 根据中融信托机构业务部对本项目的尽职调查，建议由中融信托设立集合资金信托计划， 并以中融信托（代表“信托计划” ）作为有限合伙人（LP）加入有限合伙企业深圳佳选稳赢投资 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 4 4 4 4/39393939 合伙企业（有限合伙） ，由该合伙企业以股权形式投资于项目公司，用于“君汇上品”项目的开 发建设，投资期满后按约定方式收回投资本金和收益，进而实现信托计划的退出。 1.21.21.21.2 佳诚地产房地产投资佳诚地产房地产投资 1 1 期信托要素期信托要素 1.2.11.2.11.2.11.2.1信托基本要素信托基本要素 信托基本要素信托基本要素 名称中融-佳诚房地产投资 1 期集合资金信托计划 类型开放式集合资金信托，结构化 规模 人民币 6.33 亿元，其中优先规模为 4 亿元，劣后规模为 2.33 亿元。 优先级分为优先 A 类和优先 B 类，规模分别为 3 亿元和 1 亿元。 劣后由项目公司原股东以特定债权认购。 投资期限2 年 资金用途用于认购深圳佳选稳赢投资合伙企业（有限合伙）的有限合伙份额 受托人报酬 固定信托报酬：每年按 1%*优先级信托存续规模收取 （如果佳兆业集团关联方以现金方式认购信托份额， 申请对其认购金额免收 信托报酬） 浮动信托报酬：超额收益的 20%（具体算法见信托计划退出部分） 发行计划 1）信托计划可设置开放日，分期募集。 2）发行渠道为第三方发行机构 信托收益分配 优先 A 类受益人：预期固定收益率 8.5%/年； 优先 B 类受益人：预期固定收益率 7%/年+浮动收益（超额收益的 80%） 劣后级受益人：不设预期固定收益率 优先级信托单位每满一年分配一次预期固定收益， 到期时一次性分配本金和 剩余收益，劣后级信托单位到期以信托所持债权财产原状分配。 佳诚基金佳诚基金 1 1 1 1 期基本要素期基本要素 基金名称深圳佳选稳赢投资合伙企业（有限合伙） 基金形式有限合伙制 基金 GP深圳瑞源宝兴投资管理有限公司（出资 400 万） 基金 LP中融信托（代表“中融-佳诚房地产投资 1 期集合资金信托计划” ） 基金规模人民币 4.04 亿元（其中 LP 出资 4 亿元，GP 合计出资 400 万） 基金期限2 年 基金投资方式股权方式 基金投资项目全部资金用于杭州“君汇上品”项目的开发建设 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 5 5 5 5/39393939 基金预期收益 率 固定+浮动收益 1）预期固定收益率：LP 为 10.385%，GP 为 11.5%； 2）浮动收益=根据项目模拟清算的净利润*49% 收益分配顺序投资期内： 1）分配基金应承担的税费； 2）按有限合伙人出资份额向有限合伙人分配收益，使其年化收益率达到 10.385%； 投资到期时： 1）分配基金应承担的税费； 2）分配有限合伙人本金，直至该等分配额达到有限合伙人的实缴出资额； 3）分配普通合伙人本金，直至该等分配额达到普通合伙人的实缴出资额； 4）按有限合伙人出资份额分配收益，使其年化收益率达到预期固定收益率 10.385%； 5）按普通合伙人出资份额分配收益，使其年化收益率达到预期固定收益率 11.5%/年； 6） 剩余收入中的 20%部分分配给普通合伙人，80%部份分配给有限合伙 人。 保障措施1）合伙企业向项目公司委派董事，对重大事项有一票否决权。 2）合伙企业向项目公司委派监管人员，共管所有公章及印鉴，并对资金进 行监管。 3）佳兆业集团（深圳）有限公司为项目公司提供流动性支持。 4）佳兆业集团（深圳）有限公司承担差额补足义务。 5）佳兆业集团（深圳）有限公司对项目公司 2.33 亿元债务偿还提供无限连 带责任保证担保。 基金治理：基金治理： a)合伙企业 GP 负责日常经营事物，包括但不限于合伙企业注册设立、工商变更、税务 处理、办理合伙企业资产托管及资金划转，由其委派代表行使。 b)基金层面设立投资决策委员会，为基金投资决策的最高决策机构，拟由 5 名成员组成。 c)中融向管理公司及基金委派一名监管人员，监管合伙企业及管理公司的所有公章、财 务印鉴、重要证照、银行帐户及重要交易文件。 1.2.21.2.21.2.21.2.2信托的收益构成信托的收益构成 （1）投资项目公司的分红和其他收益； （2）信托计划持有项目公司的股权在退出时获得的股权对价； 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 6 6 6 6/39393939 （3）尚未进行投资的资金或者退出后尚未进行分配的资金用于低风险稳健性投资品 种获得的回报。 1.2.31.2.31.2.31.2.3信托应承担的税费信托应承担的税费 （1）信托计划的推介和募集费用； （2）因信托事务发生的审计费、律师费、咨询服务费等中介机构费用； （3）资料费、银行账户管理费、银行托管费等； （4）信托报酬、投资顾问费； （5）基金信托清算费用等。 1.2.41.2.41.2.41.2.4信托分配原则信托分配原则 本信托分配顺序为：本信托分配顺序为： 期间：期间： 信托计划成立时，分配信托应承担的发行费及当期的信托报酬、投资顾问费等； 信托计划满一年，分配当期的信托报酬、投资顾问费等，并向优先投资者支付第一年固定 投资收益； 结束时：结束时： 1）支付信托应承担的保管费等其他费用（不包含浮动信托报酬） ； 2）分配优先级投资者投资本金； 3）分配优先 A 类投资者当期固定投资收益； 4）分配优先 B 类投资者当期固定投资收益； 5）以信托所持剩余项目公司债权原状向劣后投资者分配； 6）分配优先 B 类投资者浮动收益（如有） ； 7）分配中融信托浮动信托报酬（如有） ； 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 7 7 7 7/39393939 1.31.31.31.3 佳诚地产佳诚地产基金基金信托结构信托结构 本项目采用“纯股权”投资，当信托计划到达投资期（两年期）满前 3 个月或者当项目销 售率达到 90%（签约面积/预计可售面积）时启动退出程序，进行模拟清算并核算可分配利润。 模拟清算方案如下： （1 1）已售物业：已售物业：模拟清算利润已实现的销售收入-已发生的成本和费用。其中： 已实现的销售收入为该期信托退出时点已确认的全部合同销售收入，包括已支付的和未 支付完毕的销售合同所能实现的全部收入，不考虑按揭回款因素。 （2 2）未售物业：未售物业：首先参考已售同类物业的销售均价确定,若无可对应价格的，以同期同类物 业的市场价格确定， 已售均价须参考相同户型按照模拟清算前所有已售物业的实际销售 情况确定，未售物业清算利润未售物业价值预计发生成本预计发生的其他费用。 （3 3）资产评估资产评估: :若双方 30 天内未能按照前述方式计算未售物业价值的，则启动评估程序， 评 估机构应由双方协商选择； （4 4）税费承担税费承担：资产评估费用及相应税费按分红比例分摊，预计发生的税费按照法律及项目 公司税务登记主管机关的要求据实计算； 担保措施担保措施 本项目采取以下担保措施： a)佳兆业集团（深圳）有限公司为项目公司特定债权的偿还提供无限连带责任保证担保。 b)中融信托向项目公司委派专职监管人员，与项目公司原股东共管项目公司的法人章、公章、 财务章等印签，及全部银行 UKEY，以监管信托资金的具体运用，以保证信托资金的合 理运用。 c)项目公司董事会由 3 名董事组成，其中伍丰置业和合伙企业分别委派 2 名和 1 董事。合伙 企业的 1 名董事由中融信托委派，合伙企业委派的董事有一票否决权。合伙企业对项目公 司的监管人员由中融委派。 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 8 8 8 8/39393939 2 2 2 2佳诚地产佳诚地产基金基金合作方介绍合作方介绍 2.12.12.12.1 佳诚基金管理有限公司佳诚基金管理有限公司 （1）基金公司 佳诚基金是专注于中国房地产项目投资的私募基金平台，其发起人是佳兆业集团，基金的 目标是打造中国房地产私募基金一流品牌，基金的投资理念：专业、创新、价值、责任。背靠 佳兆业集团优质的项目资源，良好的企业关系以及极影响力的品牌效应，通过严格的项目筛选 标准，加之丰富的房地产投资经验与专业的项目管理体系，佳诚基金将为投资者在严控风险的 同时实现利益的最大化。 在本基金信托运作中，佳诚基金公司将为信托的投资推荐优质的种子项目。 公司组织架构： 基金公司基金公司 投资决策委员会投资决策委员会 资 产 管 理 部 资 产 管 理 部 基 金 业 务 部 基 金 业 务 部 财 富 中 心 财 富 中 心 总经理总经理 风 险 法 务 部 风 险 法 务 部 行 政 管 理 部 行 政 管 理 部 财 务 管 理 部 财 务 管 理 部 （2）基金公司投资决策委员会成员 佳诚基金公司向信托计划推荐的种子项目将会经过投资决策委员会的审批，投资决策委员 会的成员为： 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 9 9 9 9/39393939 郭英成郭英成 先生先生 佳兆业集团主席、佳兆业集团董事局主席 深圳大学建筑与城市规划学院客座教授、深圳市侨商国际联合会常务副会长 。 郭先生1999年创立佳兆业集团，2009年12月，佳兆业集团在香港联交所成功上市，获得了国际 资本市场与本地投资者的广泛认同。 金志刚金志刚 先生先生 佳兆业集团总裁 北京大学国际经济专业 曾任职中海地产副总经理 历任佳兆业集团营销总监、联席总裁、总裁等多个职位，拥有十几年房地产开发经验。 郭华苏郭华苏 先生先生 佳兆业金融集团总裁、佳兆业集团副总裁兼金融集团总裁 中国金融学院经济学学士 曾任华宝国际控股有限公司总经理、飞尚实业集团有限公司总经理等，拥有丰富的投融资经验。 张骥张骥 先生先生 佳兆业集团副总裁 中国西安公路交通大学会计学学士 曾任职于鸿荣源集团有限公司副总经理 、深圳市飞尚实业发展有限公司财务总监、深圳市鸿基 （集团）有限公司财务总监。 邓基联邓基联先生先生 佳兆业集团高级顾问 西南政法大学经济法专业毕业 曾任深圳市政协副主席、深圳市中级人民法院院长、深圳市中级人民法院党组书记、深圳市市 委政法委副书记。 陈勇陈勇 先生先生 佳兆业金融集团总裁助理 中南财经政法大学学士、中欧国际工商管理学院EMBA 曾任职于金地集团资金中心主任、万科股份有限公司资金中心主管、拥有逾12年大型房地产融 资及资金管理经验。 成润军成润军 先生先生 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 10101010/39393939 佳兆业集团总监 香港理工大学工程管理硕士、英国华威大学工程管理硕士 曾任深圳中海建筑有限公司副总经理、中海发展（广州）有限公司总经理。 （3）管理团队 陈勇陈勇基金公司总经理 中南财经政法大学学士，中欧国际工商管理学院EMBA 2000年任职于万科集团股份有限公司：资金中心主管 2006年任职于金地集团股份有限公司：资金中心主任 2011年加入佳兆业集团，任佳兆业金融集团总裁助理兼基金公司总经理，负责佳兆业集团融资 及资金管理工作。 付荣付荣基金公司总经理助理 中国政法大学学士，北京大学金融学在职研究生 历任佳兆业集团资金管理中心经理、金融集团总经理助理、基金公司总经理助理等职，负责基 金公司投融资业务。 2.22.22.22.2 佳兆业集团（深圳）有限公司佳兆业集团（深圳）有限公司 佳兆业集团（深圳）有限公司成立于 1999 年，是佳兆业集团控股有限公司的全资子公司。 佳兆业集团控股有限公司是一个实力雄厚的国际化控股集团，注册地为香港，在国内集中于房 地产开发业务，在长期的商业合作过程中，与包括众多国际知名投资银行和跨国公司在内的合 作伙伴结成了广泛而密切的战略合作关系，正不断把企业合作的整合竞争力推向新的高度。截 止到 2012 年中，佳兆业集团（深圳）总资产 267 亿元，净资产 97 亿元，营业收入达到 88 亿元， 净利润为 20 亿元。 在本信托运作过程中，佳兆业集团（深圳）有限公司将提供无限连带责任保证担保。 2.2.12.2.12.2.12.2.1公司情况公司情况 担保公司担保公司 佳兆业集团（深圳）有限公司 成立时间成立时间 1999年6月 住所住所 深圳市罗湖区人民南路嘉里中心3306室 法定代表人法定代表人 陈耿贤 企业类型企业类型 有限责任公司（台港澳法人独资） 注册资本注册资本 人民币347,600万元 实收资本实收资本 人民币282,616万元 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 11111111/39393939 经营范围经营范围 在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；增加： 游泳池、健身房、乒乓球室、桌球、厂机动车停放服务（以上增 加项目由分支机构经营） ；在深圳市罗湖区宗地号为H308-0048、 H308-0049、H308-0050的土地上从事房地产开发经营业务；深圳 市盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造。 经营期限经营期限 至2029年6月 房地产开发资质房地产开发资质 壹级 2.2.22.2.22.2.22.2.2公司简介公司简介 公司股权结构图： 2.2.32.2.32.2.32.2.3公司经营情况公司经营情况 佳兆业集团目前在全国范围内均有项目开发，佳兆业集团目前在全国范围内均有项目开发，主要位于深圳、北京、上海、武汉、成都、 沈阳、大连、杭州、无锡、重庆、长沙等城市，在城市布局上偏重于一线及二线城市。截止 2012 年中，这些项目总占地面积合计 10,820,084 平米，总规划面积 28,549,482 平米，其中已完工 项目的建筑面积 5,146,724 平米，在建项目建筑面积 6,932,831 平米，未来规划发展建筑面积 16,469,924。从项目类型角度划分，住宅总占地面积合计 9,695,491 平米，总规划面积 25,499,125 平米，其中已完工项目的建筑面积 4,492,891 平米，在建项目建筑面积 6,200,323 平米，未来规划发展建筑面积 14,804,959。 近年销售情况：近年销售情况： 年份年份合约销售面积（）合约销售面积（）合约销售金额（合约销售金额（亿亿） 2012 年2,576,6052,576,605173173 2011 年2,177,4472,177,447153153 2010 年875,562875,562101101 项目区域及业务分类情况：项目区域及业务分类情况： 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 12121212/39393939 佳兆业集团房地产业务在珠三角区域成功扩张后，接着在全国如长三角区域、环渤海区域、 成渝区域、中部区域、进行了成功扩张。目前，集团几大重点地产开发项目分布于深圳、广州、 惠州、东莞、常州、江阴、上海、鞍山、成都等几大城市。 2.32.32.32.3 项目现状项目现状 目前项目地块内无建筑物、构筑物，有约 5 米高堆土（交地前政府负责清理） ，地块周边市 政设施齐全，南侧、西侧、北侧都有施工通道，不影响开发建设。项目四周规划为：地块东侧、 南侧为农民房，有 40 余亩农民房待拆迁（2 年内完成拆迁） ，规划为住宅用地；西南角有约 100 米直接面临地铁一号线；西侧规划道路已经建成，复地又一城项目大部分已经结顶；连城国际 项目前 3 期已经交付，入住率达 50%；地块北侧有一块空置净地，约 30 亩，规划住宅用地。 从北面看： 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 13131313/39393939 从南面看： 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 14141414/39393939 3 3 3 3融资人资信情况融资人资信情况 项目公司暂未成立，目前正在成立手续办理过程中。 融资公司税收政策： 税税种种税税率率税税种种税税率率 营业税5%土地使用税（二类）- 土地增值税（预缴）2%房产税- 土地增值税（清算）-城市建设税/费7% 企业所得税（预缴）15%教育和卫生附加费7% 企业所得税（清算）10%地方教育费附加5% 4 4 4 4融资人股东公司情况（浙江伍丰置业有限公司）融资人股东公司情况（浙江伍丰置业有限公司） 4.14.14.14.1 公司基本情况公司基本情况 4.1.14.1.14.1.14.1.1公司情况公司情况 股东公司浙江伍丰置业有限公司 住所杭州市转塘街道横桥村（三江塑料制品厂 1016 室） 法定代表人陈耿贤 企业类型有限责任公司（法人独资） 注册资本2.6 亿元 实收资本2.6 亿元 经营范围杭政储出 2009（94）号地块的开发、经营 经营期限2010 年 1 月 7 日至 2020 年 1 月 6 日 本公司股东为深圳市科拓建筑工程有限公司（以下简称“科拓建筑” ） ，科拓建筑的注册资 本为 2000 万，法定代表人为陈耿贤，注册号为 440301103497118，成立日期为 2008 年 7 月 15 日。科拓建筑为佳兆业集团（深圳）有限公司的全资子公司。 4.1.24.1.24.1.24.1.2公司经营情况公司经营情况 伍丰置业有一定开发经验， 曾开发地处杭州市西湖区之江旅游度假区内的杭州玖珑山项目， 项目项目所处之江新城位于杭州主城区的西南部，南面是钱塘江，北面是西湖风景名胜区，西 面与富阳接壤，距离武林广场约 15 千米。之江新城是杭州未来重点发展的新城之一。 开发项目定位于小高层住宅，项目规划为 9 栋纯小高层法式建筑，约 30,000 方一体化法式 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 15151515/39393939 宫廷园林，并以领先主流视点的 90 、130 、160 三大空间品类，创作面向于城市主流阶 层的，一线山的正景高端山居体验方式。目前项目施工进度已经完成 60%，会所展示区已经全 部完成并对外开放，预计 2013 年 3 月可开盘销售。项目效果图： 5 5 5 5项目实际控制人情况项目实际控制人情况 5.15.15.15.1 实际控制人基本情况实际控制人基本情况 （1 1）集团简介）集团简介 佳兆业集团于 1999 年成立，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司，地产业务涉及大型 住宅物业和综合商用物业的规划开发营运，总部位于深圳。2009 年 12 月，佳兆业集团在香港 联交所成功上市（股票代码：1638.HK）。 佳兆业以“佳居乐业”为企业理念，发展经历了从单项目到多项目，从项目运营向片区运 营、从区域到全国战略布局的发展，积累了丰富的开发经验。目前，佳兆业的战略拓展已进入 珠三角、长三角、环渤海、成渝及中部等中国五大主要经济区域，业务覆盖深圳、广州、东莞、 惠州、珠海、顺德、长沙、株洲、武汉、成都、南充、上海、太仓、江阴、杭州、常州、潍坊、 沈阳、盘锦、营口、鞍山、本溪、葫芦岛等 20 多个重要城市。截止二零一二年三月十九日， 佳 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 16161616/39393939 兆业在上述地区共拥有 60 余个項目。2011 年，全年销售额突破了 152 亿元人民币，年开发规 模达 400 万平方米，总资产 417 亿元，己形成具有核心竞争力的业务体系与地产品牌。 佳兆业在发展过程中获得无数荣誉，2010“中国房地产上市公司综合价值中资港股 TOP 10”、 “2010 中国蓝筹地产最具投资价值上市公司” 、 “2010 年中国最佳雇主企业” 、 “2010 年度最具 投资价值地产上市公司” 2005 年-2010 年， 连续六年获得中国华南房地产公司品牌价值 TOP10； 2007 年-2011 年，连续五年获得中国房地产百强企业，并于 2011 年 3 月以卓越的表现荣列中国 房地产百强企业第 30 名。在在 20122012 年年 3 3 月月 2121 日发布的日发布的“20122012 中国房地产开发企业中国房地产开发企业 500500 强测评强测评 成果成果”百强榜单中，获得综合排名百强榜单中，获得综合排名 1717 及及 2 2 项单项冠军项单项冠军（外资企业第一、创新能力第一）,1 项 单项亚军（发展潜力第二） ，并凭借其优秀的业绩被称为实现“弯道超车”的地产企业。 （2 2）发展历程）发展历程 2007-2011 连续五年中国房地产百强企业 2011 年度最具投资价值地产上市公司大奖 2011 中国房地产上市公司综合实力五十强 2011 中国城市综合体标杆运营商 2011 中国华南房地产公司品牌价值 TOP10 2012 年中国房地产开发企业 500 强第 17 名 5.25.25.25.2 管理层介绍管理层介绍 董事局主要成员董事局主要成员 主席兼执行董事：郭英成主席兼执行董事：郭英成 郭先生，为佳兆业集团的主席，于二零零七年八月八日获委任为董事，并于二零零九年十 一月十七日调任为执行董事。彼为本集团的创办人之一，自一九九九年本集团创立起，彼已担 任本集团主席兼董事。郭先生主要负责本集团的整体策略、投资计划及人力资源策略。郭先生 于房地产开发及投资管理拥有丰富经验。于一九九九年，郭先生制订佳兆业集团的目标，即于 中国选定城市、配有公共交通工具及其它配套设施的郊区开发大型住宅物业。自此，彼曾带领 佳兆业集团开发及完成多个不同项目，包括桂芳园、可园及水岸新都。于二零零三年，在郭先 生的指挥下，佳兆业集团采用新发展模式，收购及翻新不良资产。凭借此新的发展模式，佳兆 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 17171717/39393939 业集团续建深圳佳兆业中心（为深圳一项曾有问题及仅部分落成的物业）及将之推出市场。郭 先生目前为深圳市侨商国际联合会常务副会长。彼为郭英智先生及郭俊伟先生的兄弟。 执行董事：郭英智执行董事：郭英智 郭先生，为佳兆业集团的副主席，于二零零七年八月八日获委任为董事，并于二零零九年 十一月十七日调任为执行董事。自一九九九年本集团创立起，彼已担任本集团副主席兼董事。 郭先生主要负责整体项目策划。自一九九九年起，郭先生一直主管佳兆业集团物业开发的项目 策划及管理。郭先生领导佳兆业集团业务拓展策略的推行，藉此佳兆业集团于中国多个经挑选 城市设立业务。彼为郭英成先生及郭俊伟先生的兄弟。 谭礼宁谭礼宁 谭博士，为佳兆业集团的副主席，于二零一零年三月八日获委任为佳兆业集团的执行董事。 谭博士主要负责制订本集团之投融资策略。于加盟本集团前，谭博士为中华人民共和国其中一 间具领导地位之物业发展商之执行董事兼首席财务官。谭博士于二零零七年十二月至二零零八 年十一月曾担任盛高置地（控股）有限公司执行董事，负责该公司之企业融资活动及投资者关 系。于二零零五年四月至二零零七年十一月，谭博士为合生创展集团有限公司副董事总经理兼 首席财务官，负责制订该公司之财务策略，以及执行该等财务策略。谭博士亦曾担任青岛啤酒 股份有限公司之独立非执行董事。于一九九八年三月至二零零五年四月，谭博士于工商东亚融 资有限公司任职，并于二零零二年五月获委任为董事总经理（投资银行部）。于工商东亚融资 有限公司任职期间，谭博士曾处理多项企业融资交易，包括并购、债务及股本融资。在此之前， 谭博士亦曾于数间大型国际投资银行任职，负责企业融资；亦曾于一间跨国石油公司任职，负 责业务发展。谭博士获英国伦敦大学伦敦大学学院颁授理学士学位，并获剑桥大学颁授博士学 位。彼亦为特许金融分析师。 陈耿贤陈耿贤 陈先生，自二零一二年二月八日起不再担任联席营运总监，并获委任为本公司副主席。彼 于二零零九年十一月十七日获委任为佳兆业集团的执行董事。陈先生主要负责本集团的整体营 运管理。陈先生于房地产业拥有逾 11 年经验。彼于一九九九年六月加入佳兆业集团，并曾于本 集团内担任多个职位，包括佳兆业集团（深圳）有限公司的副主席、副总经理、执行董事及主 席。陈先生于二零零七年二月完成中国东北师范大学行政管理兼读课程。 主要高级管理层人员：主要高级管理层人员： 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 18181818/39393939 郭华苏郭华苏 郭先生，于二零一一年五月获委任为本集团副总裁。郭先生主要负责本公司资金管理、经 营计划及运营管理、人力资源及行政管理。郭先生于二零零七年加入佳兆业集团，担任总经理 助理。加入佳兆业集团前，郭先生曾任职于华宝国际控股有限公司及飞尚实业集团有限公司， 主要从事业务拓展和投资管理工作。郭先生于一九九九年毕业于中国金融学院，取得经济学学 士学位。 高峰高峰 高峰先生，于二零一一年九月获委任为本集团副总裁。高先生主要负责本公司投资管理。 高先生于二零零四年九月加入佳兆业集团。于二零零零年七月至二零零四年十月，高先生为金 地物业（上海）公司董事长兼总经理。于一九九八年十月至二零零零年七月，高先生为深圳鹏 基物业管理有限公司经理。高先生于二零零九年于同济大学取得 EMBA 硕士学位。 张鸿光张鸿光 张先生，于二零零九年十月获委任为本集团首席财务官，并自二零零九年十一月起担任本 公司的公司秘书兼联席授权代表。张先生主要负责佳兆业集团的企业融资及投资者关系。张先 生于二零零八年七月加人佳兆业集团，出任财务总监。彼自一九九六年八月起为美国注册会计 师协会(AICPA)会员，并自二零零零年九月起为美国特许金融分析师协会认可的特许金融分析 师。张先生拥有逾 17 年的审计、财务、会计及并购活动的经验。于二零零三年三月至二零零八 年三月期间，张先生曾于宝途集团国际有限公司（为一间节日产品生产公司）担任多个职位， 包括财务总监、首席财务官及顾问。于一九九四年至二零零三年期间，彼于罗兵咸永道会计师 事务所工作。张先生于一九九零年毕业于香港大学，取得物理及数学（荣誉）学士学位，并于 一九九二年取得伦敦大学帝国理工学院量子领域及基本作用力硕士学位（优异成绩）。 6 6 6 6项目概况和建设情况项目概况和建设情况 6.16.16.16.1 项目基本情况项目基本情况 6.1.16.1.16.1.16.1.1项目用地情况项目用地情况 项目地块位于杭州市余杭区乔司镇（2011 年 8 月已改为街道） ，杭海路以东，杭州绕城以 内，临近杭州主城江干区的九堡镇。 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 19191919/39393939 本项目土地重要指标如下：本项目土地重要指标如下： 地块编号地块编号地块坐落地块坐落 出让面出让面 积（积（） 用途用途 容积容积 率率 限高限高 （米（米） 9090 方方 比重比重 地价地价 ( (万元万元) ) 楼面价楼面价 （元元 / /） 保证金保证金 ( (万元万元) ) 余政储出 【2012】 75 号 乔司街道东湖路西石塘路北侧 地块；东至东湖路，南至石塘东 路，西至规划支路，北至稼东路 36595 居住、商 业服务业 设施用地 1.5-2 .0 45 大于 50% 4660063675270 地块红线图地块红线图 地块内无建筑物构筑物，在地块西侧道路和复地又一城施工形成的堆土（政府将在交地前 完成推土清理） 。地块周边市政设施齐全，南侧、西侧、北侧都有施工通道，不影响开发建设。 地块东侧、南侧为农民房，西南侧有一个垃圾发电厂的烟囱。 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 20202020/39393939 宗地现状图宗地现状图 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 21212121/39393939 宗地周边卫星图宗地周边卫星图 项目土地成本情况统计表（单位：万元）项目土地成本情况统计表（单位：万元） 项项目目已缴资金成本情况已缴资金成本情况未缴资金成本情况未缴资金成本情况合合计计 土地成本233002330046600 滞纳金000 各种配套费000 契税等税金013981398 交易服务费0466466 合计233002516448464 6.1.26.1.26.1.26.1.2项目基本控规指标项目基本控规指标 序号指标名称指数单位 建设用地面积36595m 2 1总建筑面积93770m 2 宗宗 地地 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 22222222/39393939 1.1规划容积率2 1.2绿地率30% 1.3建筑密度28% 2地上可建面积92911m 2 2.1房屋72331m 2 2.2车位面积20580m 2 6.26.26.26.2 项目建设实施进度项目建设实施进度 项目开发关键节点项目开发关键节点 序号序号节点名称节点名称完成时间完成时间 1摘牌时间2013 年 2 月 1 日 2收地入场时间2013 年 2 月 20 日 3土地款支付完成时间2013 年 8 月 7 日 4取得土地证时间2013 年 8 月 7 日 5建设用地规划许可证时间2013 年 7 月 20 日 6建设工程规划许可证时间2013 年 8 月 25 日 7建筑工程施工许可证2013 年 9 月 20 日 8四证齐全时间2013 年 9 月 20 日 9桩基开工2013 年 8 月 30 日 10主体开工时间2013 年 10 月 25 日 11取得预售许可证的时间2014 年 4 月 28 日 12开盘2014 年 5 月 1 日 14主体封顶时间2014 年 10 月 25 日 15（预计）竣工验收时间2014 年 12 月 20 日 16入伙时间2014 年 12 月 31 日 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 23232323/39393939 7 7 7 7项目所在区域市场情况项目所在区域市场情况 7.17.17.17.1 项目投资环境项目投资环境 7.1.17.1.17.1.17.1.1宏观经济概况宏观经济概况 （1）综合情况 本项目位于浙江省杭州市余杭区，余杭区地处浙江省北部，在杭嘉湖平原和京杭大运河的 南端，是长江三角洲的圆心地，是“中华文明曙光”良渚文化的发祥地，素称“鱼米之乡， 丝绸之府，花果之地，文化之邦”。 余杭区从东、北、西三面成弧形拱卫杭州中心城区，东面与海宁市接壤，东北与桐乡市交 界，北面与德清县毗连，西北与安吉县相交，西面与临安市为邻，西南与富阳市相接，距上海 170 公里、南京 220 公里。余杭区东西长约 63 公里，南北宽约 30 公里，总面积 1402 平方公里， 辖 6 个镇、14 个街道，区政府驻临平街道。截至 2011 年底，全区常住人口 117.03 万人，其中 户籍人口 87.67 万，其中农业人口占比 49%。 余杭区长三角区位图余杭区长三角区位图余杭区杭州市区位图余杭区杭州市区位图 （2）城市发展规划 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 24242424/39393939 余杭区规划发展在大杭州规划基础上进行调整，拟打造成为杭州现代服务业副中心、长三 角先进制造业基地、创新科教基地、文化休闲旅游中心、区域综合交通物流中心，杭州大都市 区北部集“经济强区、生态城区、文化名区”为一体的现代化生活品质都市新区。 余杭区规划发展规模余杭区规划发展规模 时间时间常住人口规模常住人口规模城镇人口城镇人口城市化水平城市化水平城乡建设用地规模城乡建设用地规模 20102010 年末年末（近期近期）135.35 万人92.4 万人68.30%196.48 平方公里 20202020 年末年末（远期远期）164.94 万人132.4 万人80.30%244.79 平方公里 余杭区总体发展框架：一副（临平副城）、三组团（余杭组团 良渚组团 塘栖组团）、三 带、四廊。其中，临平发展为综合副城，余杭发展为综合新城区，良渚发展为文化休闲旅游基 地，塘栖加大旅游产业的发展。 杭州市整体城市空间规划图杭州市整体城市空间规划图 （3）经济实力 经济总量经济总量 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 25252525/39393939 2011 年，余杭区全区实现生产总值（GDP）738.17 亿元，按可比价计算（下同），同比增 长 9.6%。按户籍人口计算，区人均 GDP 为 84199 元，增长 7.8%。按当年平均汇率计算，达到 13036 美元。 2004-20112004-2011 年余杭区年余杭区 GDPGDP 增长趋势增长趋势 可支配收入可支配收入 2011 年，全区城镇居民人均可支配收入为 32473 元，增长 12.6%；人均生活消费性支出为 21962 元，增长 10.2%。年末，城镇居民人均住房建筑面积为 32.8 平方米，农村居民人均纯收 入为 17951 元，增长 14.9%；人均生活消费支出为 14995 元，增长 20.7%。农村居民人均住房建 筑面积为 73.9 平方米，年末城乡居民储蓄余额 538.88 亿元，增长 17.1%。 2004-20112004-2011 年余杭区人均年余杭区人均 GDPGDP 和可支配收入增长趋势和可支配收入增长趋势 7.1.27.1.27.1.27.1.2当地总体房地产市场当地总体房地产市场 （1）余杭区房地产投资情况 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 26262626/39393939 据余杭区统计局数据统计，2011 年余杭市全年房地产业完成开发投资 162.09 亿元，增长 34.1%。其中，普通住宅完成投资 129.41 亿元，增长 30.4%。商品房施工面积 1739 万平方米， 增长 29.7%，其中，住宅 1346 万平方米，增长 25.3%。新开工面积 505 万平方米，其中住宅 367 万平方米，分别增长 13.0%和 15.3%。全区商品房成交均价为 12078 元/平方米，其中住宅均价 12047 元/平方米。 年份年份200620062007200720082008200920092010201020112011 房地产开发投资额房地产开发投资额 （亿元）（亿元） 55.364.772.796.3120.8162.1 房屋施工面积房屋施工面积 （万平方米）（万平方米） /79994413421739 实现销售面积实现销售面积 （万平方米）（万平方米） 120.5235.3100.9283.9227.2173.4 平均房价平均房价 （元（元/ /平米）平米） /747190411219412078 2006-20112006-2011 年余杭房产投资、销售情况等年余杭房产投资、销售情况等 （2）项目区域房地产投资情况 本项目宗地属于杭州余杭区乔司板块，乔司板块区域在售楼盘较少，且存量较小，目前仅 有复地连城国际、东冠逸景花苑、东田东城丽景、金宏乔司商贸城。复地连城国际 为此区域大盘，总建面积 51.5 万方，从 07 年销售至今，终去化至最后一个组团“又一城” ， 去 化情况较好。 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 27272727/39393939 宗地宗地 5 5 公里范围内楼盘图公里范围内楼盘图 在 2012 年 1-11 月中， 乔司板块在售楼盘合计成交套数为 1017 套， 成交面积为 10.18 万方。 各月中，以 9 月和 11 月成交量最大。 乔司板块乔司板块 20122012 年前年前 1111 月量价走势月量价走势 区域内以复地连城国际成交量最大，为 780 套，7.6 万平方米，成交均价 9044 元/平方米， 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 28282828/39393939 其次为东冠逸景花苑，成交 182 套，1.71 万平方米，成交均价 12387 元/平方米。 楼盘名称楼盘名称成交套数成交套数成交面积成交面积成交均价成交均价 复地连城国际78075057.429108 东冠逸景花苑18217146.1612387 金宏乔司商贸城375352.2211677 东田东城丽景182949.5914649 7.27.27.27.2 项目分析及市场情况项目分析及市场情况 7.2.17.2.17.2.17.2.1项目区域交通情况项目区域交通情况 宗地交通图宗地交通图 宗地所处乔司镇处于杭州主城与临平副城、下沙副城的中间位置，沪杭高速公路、杭浦高 速公路、杭州绕城公路、德胜快速路汇聚于此，属于杭州主城区往东连接上海的门户区域。地属于杭州主城区往东连接上海的门户区域。地 中融-佳诚房地产投资 1 期集合信托计划尽职调查报告 29292929/39393939 块直线距离市政府块直线距离市政府 1515 公里，距离西湖公里，距离西湖 1818 公里，距离萧山机场公里，距离萧山机场 1818 公里。公里。宗地区域高速公路、 城 市快速干道、地铁的密集程度是杭州之最。绕城、沪杭、杭浦、杭甬高速在此汇聚，距离九堡 客运中心 3 公里，距离余杭高铁站 5 公里，距离火车东站 8 公里，距离钱江新城 12 公里，距离 武林广场 15 公里。 地块东侧东湖路正在修建中（2-3 年内建成） ，未来将直通德胜快速路，并连接九堡大桥通 往萧山和滨江。 地铁一号线（已通车）乔司南站紧邻地块，25 分钟可到达武林广场。 如此密集的交通网络及枢纽站，是现任杭州市政府选择在此建设九乔国际商贸城的最重要如此密集的交通网络及枢纽站，