芜湖房地产市场简报XXXX3.ppt

,芜湖房地产市场简报,君安国际置业2012年3月,目录,宏观市场研究,区域市场研究,个案分析,宏观市场研究,住宅市场的严厉调控，是历年来罕见的。,09年,10年1月,受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。,国十一条取消优惠,新国十条差别信贷,9.29新政限购、差别信贷,10年4月,10年10月,11年1月26日,房产税改革试点正式在重庆、上海启动。,11年1月28日,新国八条购房资质、限购、差别信贷、交易税费,省六条房价控制、限购、用地监管,11年3月15日,2012年3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议开幕，国务院总理温家宝作政府工作报告指出今年GDP预期增长目标为7.5%，这是自05年以来我国GDP预期增长目标首次低于8%。,“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理在政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。房价过高、上涨过快，是近年来社会关注度最高的问题之一。过去一年，我国严格执行购买第二套住房贷款首付比例政策，遏制投机投资性购房，加快保障性安居工程建设，房地产价格快速上涨的势头得到有效遏制。3月2日住建部重申中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。,2012年中国经济将实现“软着落”，楼市调控政策的延续是必然的,继2011年12月2日、2012年2月18日起，央行已两次下调存款准备金率，解冻流动性资金约8000亿，虽然动摇不了调控本质，但对于楼市来说是一个资金面上的利好。2012年全国两会召开之际国有四大银行提出要继续全面落实差别化住房信贷政策。其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。存款准备金率下调，首套房贷利率不高于基准利率，对于购房的刚需群体来说，是实实在在的利好，无论是月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少，百万房贷至少省10万利息。,货币政策的适时微调，改变不了调控本质，却能使刚需群体购房更加受惠。,调控促使房价将进一步回归合理水平、住房回归居住功能，而非投资投机的平台。,宏观调控政策小结：虽然目前我国CPI指数仍然在高位运行，但是国家通过一些列金融货币政策“组合拳”使去年通货膨胀的势头得到抑制，我们认为在今年通胀压力将趋于缓和，CPI将逐步回落，货币政策趋紧的态势已经有一定程度的松动；此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效力持续，意味着政府在这两项政策无需再加码。而保障房和房价控制目标政策由于执行不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降，因而我们预计未来政府政策执行的逻辑是：一方面加大保障房建设力度，扩大二三线城市限购范围；另一方面，购房优惠政策只向首套房置业群体倾斜，提高二套房和多套房置业门槛，借此打压楼市投资投机信心。宏观调控政策预判：目前房地产调控政策已经取得一定效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：（1）政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。（2）政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。（3）房价是决定政策是否加码的关键因素：如果房价继续坚挺或走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。,区域市场研究,去年住宅均价5766元/，增长9.2%,销售均价,2011年1-12月,市区商品住房销售均价为5766元/，较去年同期增长9.2%，从以上走势图可以看出，在政府严厉调控、市场观望情绪较浓的情况下，芜湖市的成交均价上升态势得到明显的遏制。2012年2月份商品住房成交均价为5220元/平米，环比下降5.35%，与回暖的住宅成交量相比，成交均价环比呈下跌的现象。价格下跌主要是因为受低价及降价楼盘集中成交影响。排在前三位的楼盘分别为芜湖镜湖万达广场、新里城、伟星城，销售套数占到全市的33.7%，镜湖万达广场精装公寓成交均价为5675元/平米，新里城成交均价为3638元/平米，低价上市，总价相对较低，受购房者青睐，而伟星城目前成交均价为4589元/平米，明显低于去年成交价格。,住宅成交均价上涨态势因调控被遏制,销售面积,2011年1-12月,市区商品住房销售面积为186.17万，同比下降11.34%，今年以来，房地产调控政策持续加强，信贷政策不断收紧，购房者信心有所变化，导致交易量同比有所下降。2012年2月份商品住房成交面积为16.97万，环比1月大涨87.93%，与低迷的住宅成交量相比，增幅明显的主要原因有两个方面，一个方面是楼市迅速走出传统春节淡季的影响，另一个方面是越来越多的楼盘开始变相降价促销，刺激购房者成交。,中小户型依旧抢手刚需仍是主要购买力,面积段分析,2011年度占据芜湖楼市商品住宅成交面积段分布中排名第一的是90-120平米房源，共成交68.4万平米，占据全年楼市成交量的36.25%，同比下降4.82%；其次是90平米以下的房源，共成交54.34平米，占总成交量的28.8%，同比下降10.83%。而120-144平米和144平米以上房源则共占总成交量的34.95%。2012年2月商品住宅销售量主要集中在120平米以下，占比达到81%，较上月增长12个百分点。120-144平米之间，销售占比达到16.3%，较去年同期下降约7个百分点。,住宅成交1.82万套，同比下降11.34%,销售套数,2011年芜湖市商品住宅供应量为26307套，同比增长24.87%，从月度趋势来看，供应量主要集中在下半年，受调控政策影响，开发企业把上半年推迟开盘的项目放到下半年，导致下半年新增供应量增幅明显。2011年芜湖市商品住宅成交量为18210套，同比下降11.34%，房地产调控政策持续加强，信贷政策不断收紧，购房者信心有所变化，导致交易量同比有所下降。月度之间交易量波动明显，而新增供应量结构变化，以及房源性价比高低成为影响各月成交量变化的主要原因，其中12月的成交量回升由于多数开发商以价换量的原因。2012年2月芜湖住宅市场供小于求，其中供应量约740套，成交量1784套，主要原因为：一是本月仅有3个项目上市，上市体量较小，从而影响到全市销售量。本月已经走出传统春节淡季影响，销量迅速恢复。,促销项目分析,促销项目分析,春节前后以来，先后有多家项目推盘入市，镜湖万达广场精装公寓成交均价为5675元/平米，新里城成交均价为3638元/平米，低价上市，总价相对较低，受购房者青睐，而伟星城目前成交均价为4589元/平米，明显低于去年成交价格。多家项目为快速走量，折扣力度空前，且均对团购政策做了充分说明和优惠政策；更深入的挖掘老带新资源，给予推荐人奖励刺激成交。周末暖场活动主题各异，不变的是思量着称开盘不久的强销期抢在“金三银四”有更多的斩获。,供大于求，形势严峻,供应分析,2012年芜湖约有57家楼盘新推房源，总上市体量约324.5万平米，城东仍成为全市供应主力，预计上市总体量占总体量的44%。值得关注的是，2012年芜湖新盘将集中在城南片区即将于2012年上市的纯新盘约有13家，城南约有8家楼盘。,楼市现状：2012年新春伊始，随着国家房地产调控政策预期逐步清晰和信贷政策微调及企业销售策略的作用，商品房供应、销售较上年同期虽仍有较大降幅，但房地产市场开始出现购房意愿回暖，交易量低位回升的态势。从去年开始芜湖楼市就刮起了特价风，例如绿地镜湖世纪城、伟星左岸生活等，通过降价确实提升了销售业绩，同时也压缩了开发商的利润空间，并且也惹恼前期购房者，导致了去年绿地镜湖世纪城销售案场被砸的极端事件。可以说，降价是不得以而为之，降价之后如何平衡新老购房者利益成为开发商不得不考虑的首要问题。分析预判：2012年伊始芜湖楼市新政仅三天就被叫停，且住建部和国务院等领导就楼市调控做出表态：如果地方政府在楼市调控上仍与中央唱反调，调控政策就有可能加码。这也使得今年楼市政策相当明晰，没有松绑的可能。对于开发商而言，调控虽然泰山压顶，但是房子还是要卖，销售款项也要回笼。上半年诸多销售节点如“2月回暖季”、“金三银四”、“五一节假日”等对于完成全年的销售计划至关重要。开发商为了争夺客户、消化库存，备战“金三银四”而选择降价出售的意愿将更加强烈，上半年的房价很可能会继续下探。,市场竞争激烈“以价换量”成为不二选择,市场个案,融汇锦江,融汇锦江,近期开盘信息：2011年7月8日开盘，推出D2#、D3#、C11#、F1#、F5#楼，共计住宅270套，还推出36套D3#楼商铺。住宅均价5889元/平，商业均价22429元/平米，11月1日再推出80套住宅，单套最大优惠9万元，最低单价4812元/平，最低总价50万起。以下为部分主要楼栋在售情况表：,绿地镜湖世纪城,绿地镜湖世纪城,近期开盘信息：2011年11月5日开盘，推出伊顿公馆22#和26#楼，共计293套住宅，均价5888元/平。目前房源基本售罄，在售的主要是9#复式楼，面积118-132，均价7900元/平。,徽商春天,徽商春天,近期开盘信息：2011年11月6日推出1#楼180套住宅，户型有84.6、93.29、93.93三种按揭无购房优惠，均价6600元/平，一次性付款可以享受99折或98折，现在付款优惠方式为一次付款优惠650元/平，按揭贷款优惠450元/平。较之前的优惠每平米下降500元/平。,伟星左岸生活社区,伟星左岸生活社区,近期开盘信息：2011年3月10日，左岸生活社区C7#、C10#楼两幢高层210套房源开盘，面积（89、101、117、125、143），均价6203元/，开盘优惠：首付达45%享99折、65%享98折、75%享97折、全款再享95折。开盘当天，新房已被订购约50%。,张家山领秀城,张家山领秀城,近期开盘信息：2011年1月11日开盘高层11#楼，28层，共217套住宅，两梯三户，三个单元，目前在售部分89-227平米户型，一次性付款94折，按揭96折，成交均价8700元/平。,柏庄观邸,柏庄观邸,近期开盘信息：2011年9月24日推高层9#、12#、14#共计住宅472套，目前在售部分房源面积为80-140平米之间。成交均价5300-5400元/平。其中12#去化率最高达45.83%，其次是9#去化率40.45%，最低的是14#楼仅为24.01%。,苏宁城市之光,苏宁城市之光,近期开盘信息：以下信息是城市之光2011年12月24日推出的11#、12#、16#、17#、18#、19#、20#、22#、23#楼（都是8层电梯洋房），共计住宅304套，户型主要是88、128。,柏庄跨界,柏庄跨界,近期开盘信息：2011年6月12日首次开盘，推出一期四栋楼，共550套房源。首推房源分别是1#公寓和2#4#住宅，50170户型组合，涵盖50.8469.72平米一房、83.77平米、86.68平米两房、115.29141.64平米的三房、150-170平米的四房,把握时机、创新营销方式、不轻言提价,从调研的范围看，本次调研着重放在东方龙城周边住宅项目，如徽商春天、融汇锦江、伟星左岸生活、张家山领秀城；同时也涵盖了当前市场热点项目，如柏庄跨界、柏庄观邸、绿地镜湖世纪城、城市之光等。从调研项目的公摊来看高层住宅集中在18%-20%间，左岸生活的公摊为17.5%，张家山领秀城的公摊为24.8%。销售人员通过对比其他楼盘的公摊，配合己方户型赠送的飘窗、阳台、露台面积，突出己方项目优越性价比；而客户在同等条件下更乐意去购买使用面积更多的住宅。这也反映了市场竞争残酷性，买方和卖方激烈博弈不断深化。调研显示在售高层住宅面积集中在80-160平米区间，主力面积90-110平米，兼有80平米以下微小户型和140平米以上改善型需求大户型。在当前刚需群体主导下，推盘的户型面积比例应当以90-110平米为主，110平米以上的户型少数配比，才能占据当前绝大部分市场份额。拿近期开盘