第八章　土地增值税法

第八章土地增值税法打印本页第一节纳税义务人（了解）土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。第二节征税范围（熟悉）一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：有关事项是否属于征税范围1出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。3出租不征（无权属转移）4房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。6以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。7合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。8企业兼并转让房地产暂免9代建房不征（无权属转移）10房地产重新评估不征（无收入）11国家收回房地产权不征12市政搬迁不征第三节税率（了解）土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：项目级次增值额占扣除项目金额比例 税率速算扣除系数50%以下（含50%） 30%0超过50%100%（含100%） 40%5%超过100%200%（含200%） 50%15%200%以上 60%35%第四节应税收入与扣除项目的确定（熟悉）一、应税收入二、确定增值额的扣除项目。（一）对于新建房地产转让，可扣除：1取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2房地产开发成本3房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用= 利息+（取得地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内4与转让房地产有关的税金房地产开发企业只能扣两税一费（营、城、教），非房地产开发企业扣三税一费。5财政部规定的其它扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）20%（二）对于存量房地产转让，可扣除：1房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价成新度折扣率2取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3转让环节缴纳的税金。第五节应纳税额的计算（熟悉）一、增值额土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1隐瞒、虚报房地产成交价格的；2提供扣除项目金额不实的；3转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、应纳税额计算应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数【例题1】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）。A180万元 B240万元C300万元 D360万元【答案】B【例题2】某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折扣率为七成，转让价格2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（）。A90万元 B198万元C415万元 D441万元【答案】B第六节税收优惠（了解）一、对建造普通标准住宅的税收优惠二、对国家征用收回的房地产的税收优惠三、对个人转让房地产的税收优惠四、对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房