我国房地产开发商向二三线城市投资的趋势分析.doc

我国房地产开发商向二三线城市投资的趋势分析 第21卷第1期吉林省经济管理干部学院学报Vol.21 No.1 2007年 2月 Journal of Jilin Province Economic Management Cadre College February 2007 刘颖春，唐慧哲 (吉林建筑工程学院管理学院，吉林长春 130021) 摘要近年，我国一线城市房地产市场利润空间下降，二三线城市房地产市场成为利润的增长点。二三线城市的房地产市场为开发商提供了公平的竞争环境，但投资二三线城市也应注意一些问题，要有明确的定位和战略，只有这样，开发商才能在二三线城市站稳脚跟，进一步做大做强。 关键词房地产开发商；二三线城市；房地产投资 中图分类号 F293.30 文献标识码A 文章编号 1009-0657（2007）01-0043-04 近年，许多大的房地产开发商纷纷在内地二三线城市布点拿地，我国房地产开发商向二三线城市扩张投资的趋势已经显现。根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；县级市和县城就是所谓的四线城市了。一、房地产开发商选择二三线城市扩张投资的必要性 区域经济学的梯度转移理论认为，发达地区加快发展之后，将通过产业和要素向较发达地区和欠发达地区转移，以带动整个经济的发展。梯度转移理论是在弗农的工业生产生命周期阶段理论的基础上形成的。弗农的工业生产生命周期阶段理论认为，工业各部门及各种工业产品，都经历了创新、发展、成熟、衰退等四个阶段，并在一定的时空中处于其中的一个阶段，这四个阶段形成了工业产品的生命周期，其中创新阶段是最具有发展潜力的阶段。此后，威尔斯和赫希哲等人对这一理论进行了验证、充实和发展，并将之引入到区域经济学形成了梯度转移理论，其主要观点是：随着时间的推移和生命周期阶段的变化，处于高梯度区域的地区产业部门为保持优势地位，会将进入低梯度阶段的生产活动逐渐向低梯度地区转移，而这种生产活动对于低梯度区域又是相对比较先进和缺乏的，有利于促进低梯度区域的经济发展。因此一线城市的房地产开发商在遇到本地房地产市场促使平均利润率降低的诸多困局时，则会选择将这个行业的相关资源向其它更具诱惑力的市场转移，选择向二三线城市扩张，这是市场规律的自然体现。 （一）困局：一线城市房地产市场利润空间下降长期以来，一线城市如北京、上海、广州、深圳一直是品牌地产开发商的发源地和根据地。经历了多年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段，市场空间逐步萎缩，经营成本逐年提高，竞争态势不断加强，开发商渐感压力倍增。为了打开困局，众多知名地产商将眼光瞄向原来不被重视的二三线城市，以期保住自己的市场份额。 1一线城市的土地困局。房价一般由土地价格、各种税费和开发商的利润等部分构成，其中地价占开发成本的30%，占房价的25%左右，土地成本直接影响开发商的利润和房价。我国的基本国情是人多地少，土地资源稀缺性、土地供应有限性，加之区位差异性，决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡。特别是经济较发达的一线城市，土地供给和需求之间不断增长的矛盾尤为突出，土地使用量已经达到需要控制的程度，要拿地可谓费劲周折，因此地价居高不下。据国土资源部2005年2月公布的地价监测结果显示，我国51个重点城市综合地价水平为每平方米1198元，但一些房地产热点地区的地价继续处于高位，如北京每平方米高达2009元。 对于地产商而言，土地是根本所在，没有土地就没有立足之本。而二三线城市市场前景广阔，地价较低，建筑成本也较小，这样投资相对就较少，开发的风险自然较小，地产商无疑会积极投身其中。同时，二三线城市的地方政府能给予地产商的开发政策优惠远比一线城市大得多，自然能大大降低开发的成本。从开发商的经营成本来讲，在二三线城市开发地产能节省不少的资金。 2一线城市的房地产泡沫困局。一是房价收入比过高。房价收入比是一个衡量住房市场供求形势以及居民支付能力的指标，此值愈小，意味着买房能力愈强，有效需求愈大。对于房价收入比，国际惯例是在36倍。而从全国范围来看，房地产的价格是家庭可支配收入的10倍，在大城市达到1215倍。可见，目前的高房价严重脱离居民的低收入，尤其部分地区，房价收入比过高，已经出现了泡沫。房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的实际的高房价1。二是空置率过高。空置率反映商品房供求状态和房地产市场泡沫程度。空置率过高形成供大于求的房地产市场，最后将导致房地产市场泡沫的破裂。如今上海的空置率已达15%，超过10%的国际警戒线。房地产的“非理性繁荣”会引发房产业自身的非理性发展，由于房地产投资增幅常年在高位运行以及房地产市场结构性矛盾，导致部分房地产产品供给增长过快，严重超出有效需求，致使房产空置率逐年上升。三是在投资和投机的双重作用下，房地产市场泡沫隐患增大。以上海的实际情况来看，在房价一路猛涨的情况下，各种投机需求也应运而生。上海市统计局抽样调查表明，2003年房地产投资性购房比例达16.6%。其中单价在7000元以上的房屋，投资性购房比例高达39%，大大超出了国际上公认的20%的投资性购房的警戒线2。 由此可见，一线市场房价相对于购买力过高，并由此带来了我国近几年对房地产市场的宏观调控，从而抑制了本地区房地产的消费和投资需求。 3政策困局。近年来，我国经济发展势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进一步显现，为控制房地产行业过热，从2003年下半年开始，政府就陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，2004年进一步加大实施宏观调控措施，房地产开发的两大命脉即土地和资金均被纳入宏观调控范围。房地产企业普遍感受到了“地根”严控、“银根”紧缩的压力3。2005年国家针对局部地区和局部市场上出现的房价波动较大、投资过热的情况，出台了一系列调控政策，从年初贯穿年末，其中比较值得关注的是包括央行加息、期房限制转让、营业税及二手房的个人所得税开征等。宏观调控政策对一线城市房地产市场产生了很大影响，迫于资金回笼压力而导致的低价抛售行为目前已在上海、杭州等城市发生。土地政策、金融政策等宏观调控措施的密集出台，更加速了房地产开发商前往二三线城市掘金的步伐。 （二）机遇：二三线城市房地产市场成为利润的增长点 对于已经在一线市场成功塑造品牌的开发商而言，进入二三线市场不仅能扩大其销售量，更是其利润的增长点。 1二三线城市经济增长态势喜人。在中国新一轮的区域经济增长中，起到助推器作用的不是那些一线的中心城市，而是那些二三级城市。北京、上海、深圳、广州4个有影响力城市占全国GDP的比重，从1994年起只有小幅增长，仅仅是从10上升到了14，10年时间仅增长4。而二线城市中已涌现出一大批城市经济增长速度大大高于北京、上海、深圳和广州，有的城市经济增长速度甚至可以达到30。近年来，二三线城市的发展速度喜人，居民的收入也不断提高，二三线城市不断攀升的消费结构也让地产商看到美好的前景4。 2二三线城市房地产市场需求不断扩大。中国的城市化进程已成为不可阻挡的发展趋势。自1998年以来，我国城市化水平每年都保持了1.5至2.2的增长，在未来1520年内，中国的城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展，成为拉动经济增长的又一个龙头。随着城市化浪潮的不断加快，大量的农民必将向城市集聚。此时，二三线城市以它所处的城乡结合部、较低成本的优良生活环境之优势，必将吸引大批农民驻足，从而形成巨大的地产开发空间。对于投资者来说，二三线城市房地产价格相对处于低位，具有较大的市场投资价值。而房地产商们如果抓住这个机遇，积极投入到城市化建设之中，就可以分享到二三线城市房地产市场的份额。 3地价与拆迁成本低廉，获利空间大。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策优势外，相比一线城市低廉得多的地价与拆迁成本以及更高的利润，是各路发展商趋之若鹜的主因。在国内主要城市土地出让普遍实行招拍挂以来，二三线城市土地成本平均每平方米建筑面积要比一线城市低1000元左右，开发成本要低2-3成，开发风险相对也要小一些，因此未来这些城市将会成为开发企业新的利润增长点，开发商与消费者博弈的利润空间相对较大。 二、房地产开发商选择二三线城市扩张投资的可能性 （一）地域差别为开发商提供了很大的空间和优势 中国的房地产市场有一个重要的特征，即市场的地域差别十分明显，各地的经济发展程度、收入水平、住宅供应量、基础设施情况以及二手市场的成熟程度差异极大，各自房地产市场的周期也有所不同。目前，二三线城市尤其是三线城市，无论从市场环境、公司运营、产品水平、消费结构、价格幅度、资金来源、城市化进程和市民更新换代的需求，都处在一线城市上世纪90年代末期的状态，与一线城市相比存在比较明显的区域差异性，如二、三线市场商业终端业态相对老化，基本处于革新前夜或变革中；大多数开发公司都是项目公司，不具备公司化管理模式，缺乏品牌意识，连续开发能力较弱；居住形态基本还是城市中心生活方式，远未形成一线城市的郊区化局面；消费结构是以自住为主，以本地人购买为主，投资行为还不太多；开发企业以“银行贷款（国有商业银行）民间融资”为主体模式，不像一线城市已经形成融资渠道的多元化。 这些特点为一线城市的开发商提供了很大的空间和优势，因为靠复制和借鉴以往的资金能力、产品形式、管理模式和营销手法等硬件和软件条件，几乎就可以成为当地的“强龙”，带动当地的房地产水平冲上一个新的台阶。 （二）吸引外埠开发商投资是二三线城市房地产市场的需要 目前中国二三线城市的房地产开发基本不理想，住宅小区的规模都很小，合理规划和正规物业管理的小区概念基本没有形成。二三线城市确实需要一些大城市的开发公司给他们带去新的住宅理念和小区物业管理先进模式，帮助二三线城市走出落后的局面，改变居民的居住环境。与二三线城市的地产公司相比，一线城市的地产公司的确具有较大的竞争优势，一线城市地产商在二三线城市进行一些新设计的项目投资，为二三线城市的房地产行业起到示范作用，这是一个方向。 （三）二三线城市的房地产市场提供公平的竞争环境 目前，二三线城市的房地产市场已离地方保护越来越远，竞争日益公平，如土地交易已实行招拍挂，不少内陆城市对于外来投资商还提供了各种各样的招商优惠措施。 三、对房地产开发商向二三线城市扩张投资的建议 （一）投资二三线城市应考虑的因素 二三线城市的市场前景非常好，但也孕育着风险，这就需要开发商在进入一个二线或者三线城市的时候做好选择。选择什么样的二三线城市既是外埠开发商首先要面对的问题，也是二三线城市感兴趣的问题，因为只有了解外埠开发商的具体选择才知道如何打造本土市场的吸引力。 一般而言，外埠开发商要评估城市的发展潜力以及经济潜力，选择那些正在快速起步、成长的城市，要有一定的人口规模，同时目标客户群正在崛起的城市，看城市的人口数量、市民的收入水平以及与其他同等水平城市的消费水平相比是否较高；考虑城市楼面地价是否合理、有否开发价值；看城市的目前、中期、长期的土地供应量；看这个城市的房地产市场供、需之间的关系以及房价增长的速度和幅度；了解这个城市人力资源的状况；选择有完善的基础设施和交通条件的城市，因为能够吸引跨国公司的城市就是这些具备完善基础设施、良好交通条件和高技能人才的城市，在这些城市开发新项目当然就会有更大的市场；此外还要考虑这个城市在区域市场中的位置，在区域布局中拥有良好的辐射力及较高的市场容量的城市更有投资吸引力。 （二）投资二三线城市应注意的问题 1二三线城市投资应注意的风险。二三线城市房地产市场虽然竞争不激烈，但同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。面对一个尚未完全开发的二三线城市房地产市场，有许多不可预见的风险，如：（1）市场风险。二三线城市房地产市场容量小，如果开发项目过大，必定难以消化，会造成船大掉头难的局面。（2）经济风险。二三线城市人均收入偏低，市民消费能力欠缺。商品价格因素在二三线市场的对购买的影响较大，甚至成为最核心因素，尤其在没有支柱产业的城市，价格很难突破，容易成为价格战的新阵地，这是中低端市场的一个基本特征。（3）资金风险。二三线城市房地产市场现房销售为主，定金和预收款很少；再加上融资渠道少，销售周期长，因此对企业的自有资金和资金周期要求更高。（4）竞争风险。二三线市场秩序相对混乱，企业间竞争行为和竞争手段也极不规范，品牌、产品竞争环境相对较差，导致在一线市场的营销模式在二三线市场有时难于复制。 2投资二三线城市必须闯过的几关。（1）人脉关。房地产的开发在很大程度上受当地政府的影响，在拿地环节上尤其如此。某些地级市的政府官员操作不甚规范，外地企业在拍卖现场被“劝退“的情况也非常普遍。为了以相对较合理成本取得土地，开发商最有效的方法是参与当地大块土地的竞买，以资金优势把当地更小的企业排除在外。而如何保证拍卖地块的规模，则更需要与当地政府主管部门去沟通、磨合。（2）技术关。不同的地区，由于建筑规范不同，市场情况不同，在产品设计中就有不同要求。举个简单例子：北京的日照间距是116，而江西则是1116。还有，南方城市不做采暖设备，外墙也不做保温层，因此建筑成本低于北方。再有，由于抗震等级不同，对于不同地区的建筑结构的安全要求也不同。以上都是纯粹的技术问题，但也需要在开发过程中予以解决。如果处理不当，很可能大幅增加成本，影响开发收益。（3）成本关。这里说的不是建筑安装成本，而是人力资源的使用成本。北京的开发企业，主要人员都在北京招聘，如果把他们调到小城市进行开发，相对于当地的开发利润而言管理成本会比较高。而在当地直接招聘人员，又面临一系列的考察、培训问题，新招聘员工能否适应企业文化，忠诚度如何，这些也应该在决策者考虑范围之内。（4）本土化关。这里所指的本土化是指对本地市场行情的把握、了解程度，特别是对于需求市场的全面了解，包括市场的消费能力、消费习惯，以及消费文化等全面的了解。如何将自身的优势产品结合市场的需求进行适当的调整，保留产品特色，如何根据市场特征，调节项目及操作方式以做到适度的引导市场，而不是仅仅适应市场，这将是外埠开发商所面临的一个关键问题。 （三）投资二三线城市应采取的策略 虽然二三线城市还存在这样或那样的问题，但是开发商首先要有明确的定位和战略，只有这样才能在二三线城市站稳脚跟，进一步做大做强。 1企业定位。企业的定位是制定发展战略的基础，一个房地产企业首先要对自己有个明确的认识，根据自己的资金实力、资源优势、开发经验以及市场行情等，确立自己在房地产市场上的独特定位，定位战略一旦确定，就为一个企业的所有决策指明了方向，避免企业盲目的投资、没有规划的发展。 2战略先导。纵观房地产市场上成功的企业，都离不开正确的战略指导。以战略为先导的企业，因为比别人站得高看得远，所以往往能更快更准地抓住良好的发展契机。开发商进入二三线城市，要将项目开发上升到企业战略的高度，不要做机会主义者，要认识到这不是简单的项目开发，而是关系到企业未来的发展，不能拿短线模式来进军二三线城市。 3领先半步。有专家指出领先半步占领二三线城市热点区域的企业，是最大的受益者。而越来越多的跟进者面临的是越来越激烈的竞争。所以开发商在选择要进入的城市的时候，应避开那些竞争激烈、市场空间相对来说已经很小的二三线城市。中小开发商应该结合自身的经济实力，避开在重点二线城市与大开发商的短兵相接，而是转战再下一级的城市，从容地去做区域市场的领先者。 4品牌制胜。当开发商首次进入某个二三线城市的市场时，虽然来头很大，但其品牌在二、三线城市消费者中还难以形成直观印象，如何通过品牌脱颖而出，也是外地开发商需要解决的一个问题。 总之，二三线城市与一线城市有共性和交叉性，但更多的是差异性和区域性，二三线城市机遇与风险是共存的。 参考文献1包宗华 关于房价收入比的再研究N.中国房地产报,2002-10-28(10). 2洪开荣.房地产泡沫：形成、转化与吸收J.中国房地产金融,2001,(8). 3廖海.宏观调控对我国商品住房价格的影响及控制对策J.中国