旅游地产大盘项目中商业配套开发案例研究.doc

旅游地产大盘项目中商业配套开发案例研究（一）北京华侨城商业配套开发研究北京华侨城项目总占地1.5平方公里，其中主题公园占地100公顷，住宅及商业占地约50公顷。项目从功能上主要分成三大区域，即主题公园区、主题居住区和主题商业区。主题居住区建筑面积约83万平米，是一个完善的生态型高尚社区；主题商业区维吉奥商业广场的建筑面积约6.5万平米，位于整个大社区的核心部分，在空间布局上把主题公园和住宅有机联结在一起。该项目商业部分的开发运作具有如下特点：1、维吉奥商业广场为意大利风情商业街，定位于北京市颇具特色的旅游、休闲、购物的目的地（因为有旅游产业支撑）以及区域性的特色商业中心，并且满足社区居民基本配套需求；2、从规划图可以看出，左边为休闲功能，右边为居住功能，中间是商业功能（黄线标识区域），商业区将两部分联结在一起，可保持商业街旺盛的人气，利于商气聚集；同时，主题商业区通过廊桥将两部分联结在一起，可使消费者方便地到达项目的任一地方；3、商业部分的规模控制，既考虑有足够的商业空间，又与市场需求高度对接，降低经营风险，由于有旅游人气的支撑，故将商业面积确定为6.5万；4、主题商业区的功能主要有两个：为住宅业主提供基本的配套服务，为游人及附近区域居民（23公里范围内）提供休闲、娱乐；5、为充分发挥商业功能，整个项目分为五个区域：酒店、超市、休闲娱乐、广场、配套商业，规划商业业态主要有超市主力店、特色酒店、餐饮主力店、特色餐饮店、中西快餐、精品店、艺术画廊、旅游商品、健身中心、量贩式KTV、花店、洗衣店、特色酒吧等；6、该项目非常注重规划的细节，在商业街的规划上，既考虑到业主比较方便地到达商业街，又不能妨碍业主的生活，在商业街和住宅中间用通道隔开，减少噪音和相互干扰，另外也考虑业主的居住安全，显得非常人性化；7、维吉奥商业广场是主题商业，管理方充分认识到主题商业成功的关键是必须有明确的主题，如何充分体现主题成了重中之重。该项目从采用意大利式建筑、出售意大利商品、举办意大利文化展览和文化演出等方面来充分展示意大利风情，让消费者除了购物满足外，还能得到心理愉悦的感受，即构建体验式商业；8、北京华侨城商业项目采用华侨城一贯的运作模式，即只租不售，便于控制定位、控制业态、便于统一管理。（二）成都麓山国际社区商业配套开发研究麓山国际社区是目前成都运作得最成功的大盘之一，采用PUD（Planned Unit Development）开发模式，以区别于其它大盘的分期开发模式。项目基本由低密别墅区和高密住宅区麓镇组成，其中，麓镇借鉴欧洲New Town理念规划而成，麓镇中规划有商业配套。其规划可概括为“一个中心，三个基本点”，即以高尔夫景观为核心，以别墅、麓镇、商业为组成部分。根据对麓山国际社区的调查研究，该项目的商业配套开发运作具有如下特点：1、麓镇商业部分规划在高密住宅区，麓镇的14期住宅呈半围合状布置，同时又与其保持一定的距离，这样既可使消费者方便到达商业区，又可保持住宅的安静、安全。另外，商业区设置在人口密度较大的高密区还可保持较旺盛的人气；2、在这样的大盘中规划商业配套，可以很好地解决社区配套和近郊住宅人气的问题，因为一般的别墅区人气不旺，容易导致入住率低，居民生活不方便，用麓镇的宣传语来表达就是解决别墅的“孤独症”；3、麓镇商业的规划面积是5万平米（首期1.2万），规划的前提是整个项目的建筑面积为100万平米左右，片区住宅人口数量约10万人，人均商业面积为0.5；4、麓镇商业最突出的特点主要有两点：一是“美”，即景观之美、商业氛围之美；二是“空间的趣味性”，包括平面空间的趣味性和垂直空间的趣味性；5、麓镇商业部分投入运营的时间充分考虑到项目的整体开发周期及业主入住缓冲时间，考虑初步消费需求什么时候形成，全面消费需求什么时候形成，然后分阶段推出商业部分，降低经营的难度和风险；6、麓镇首批亮相的商业部分面积1.2万平米，业态规划：在山顶规划有图书馆、教堂风格的建筑式剧场、展览厅（3500）；在山腰部分规划有客栈、酒吧、咖啡馆、面包房和甜品店、家具店、家居馆等（3000）；在山脚湖边规划有餐厅、女子SPA会所、报刊亭、便利店、干洗店、美容美发、储蓄所（5500）等。这样的业态规划使平面空间和垂直空间都显得趣味性十足，相得益彰。（三）研究结论通过对北京华侨城、麓山国际社区等项目商业部分的开发研究，旅游地产大盘商业部分的开发需注意以下几个问题： 商业体量：既要有足够的商业展示空间，又要与实际市场需求相吻合，防止盲目扩大商业部分的规模带来的经营风险； 总体规划：既要考虑业主及游人比较方便地到达商业区，又要注意到不能妨碍居民的生活，不能对业主生活造成干扰，对于多产品形态的大盘，一般建在高密区； 经营模式：在资金实力条件具备的情况下，尽量与国际接轨，采取只租不售的模式，便于统一管理，或采取租售结合的模式，降低后期经营难度； 商业业态：重点引进酒店、超市、休闲娱乐、