绿城_杭州绿城蔚蓝公寓产品策划书评审稿_98页.doc

绿绿城城蔚蔚蓝蓝公寓公寓产产品策划品策划书书 杭州绿城东部建设有限公司 二七年六月 目目 录录 第一章第一章 前言前言 第一节 项目可行性研究结论5 第二节 项目开发理念8 第二章第二章 项项目地目地块块状况状况 第一节 项目地块规划指标 10 第二节 地理位置及现状 10 第三节 自然条件 17 第四节 地块周边的自然和历史文化资源 20 第三章第三章 项项目所在的城市目所在的城市经济经济文化背景文化背景 第一节 历史文化内涵与底蕴 21 第二节 地方文化习俗 21 第三节 项目所处区域建筑特点 29 第四节 城市经济概况 32 第四章第四章 市市场场定位定位 第一节 区域房地产市场概况 33 第二节 项目 SWOT 分 析37 第三节 项目初步定位 39 第四节 目标客源初步定位 40 第五章第五章 产产品品规规划划设计设计 第一节 项目地块现状及周边规划情况分析 45 第二节 规划布局 48 第三节 道路交通组织 50 第四节 公共空间系统 50 第六章第六章 建筑建筑设计设计 第一节 当地户型的评述和分析 52 第二节 建筑户型 53 第三节 建筑单体 57 第四节 结构选形 58 第五节 精装修 58 第七章第七章 景景观环观环境境设计设计 第一节 景观设计总体指导思想 65 第二节 软质景观 65 第三节 硬质景观 68 第四节 小区北侧绿化带 70 第八章第八章 小区生活配套小区生活配套设设施施 第一节 周边公共配套设施现状及规划情况 72 第二节 各级公共服务设施布点要求 72 第三节 公建设施配套 73 第九章第九章 基基础设础设施配套施配套 第一节 给排水设计 77 第二节 燃气设计 79 第三节 电气设计 79 弱电设计 81 暖通设计 82 节能及环保 84 第十章第十章 形象系形象系统统 第一节 企业形象在项目形象设计中的导入与运用 87 第二节 项目整体形象标识（LOGO）的要求 87 第三节 施工阶段的楼盘形象考虑 88 第十一章第十一章 物物业业管理管理 第一节 委托管理 89 管理要求 89 开发商一次性投入内容 89 第四节 工作计划 89 服务内容 90 第十二章第十二章 经济经济估算估算 第一节 总成本估算 95 第二节 销售物业收入预测 96 第三节 销售物业利润预测 96 第四节 敏感性分析 97 第五节 结论 97 第一章第一章 前言前言 “蔚蓝公寓”项目是绿城房产在杭州城市东部开发建设的第一个项目，从 2005 年开始，绿城房产与江干区政府开始了积极的沟通和协作，区政府希望通过 绿城房产在本区域内的开发建设来提高整个区域的房产品质，因此“蔚蓝公寓”的 开发对江干区整体房产品质提升和绿城房产在城市东部的品牌树立有着里程碑 式的作用。同时，该项目又位于钱江新城一期规划用地内，鉴于钱江新城的高起 点、高标准城市定位，客观上又对产品确立了高品质、高档次、精品化的开发方 向。因此， “蔚蓝公寓”项目将通过各方面的资源整合，在绿城已有高层精品公寓的 基础上作进一步的提炼，通过打造精品项目，形成市场轰动效应，树立杭州具有 代表性的新一代经典产品形象。 本产品策划书是在详实、全面的市场调查基础上进行编制，通过对政策、市 场以及行业等相关基础参数的了解和把握，为本策划书的编制提供了客观的参 照系和借鉴案例，使产品策划思路能够在契合市场和需求现状的同时具有前瞻 性。 本策划书针对项目的市场定位、规划设计、建筑设计、景观环境设计、小区 生活配套设施设计、基础设施配套设计、公共服务设施设计、形象系统设计、物 业管理要求、经济估算等方面进行了阐述，提出了策划原则、思路、要求与标准， 为蔚蓝公寓的产品策划提供切实可行的依据。 第一第一节节 项项目可行性研究目可行性研究结论结论 一、投一、投资环资环境可行性境可行性结论结论 1、杭州作为浙江省会城市，近年来经济发展稳健，城市化程度不断提高，在 迈向十一五这样一个全新的发展时期，可以预见，杭州政治经济将会在原有的雄 厚基础上，继续稳步向前推进，房地产作为推动经济发展火车头作用的支柱产业， 将在新的经济发展时期被给予更多的机遇，得到更为广阔的发展空间。随着经济 的发展，人民生活水平不断提高，对居住的需求随之不断提升，为房地产行业的 发展提供了稳定和庞大的需求基础。 2、宏观调控以来，各种政策成效渐显，房地产行业投资过热势头得以遏制， 业内企业纷纷调整开发和经营策略适应宏观形势的改变，谋求行业和企业在新 形势下的生存和发展，房地产企业的发展更为理性，通过宏观调控实现了行业的 汰弱留强和正本清源，重新洗牌后将更有利于行业的持续稳定发展。相对应的， 房地产市场也在经历了宏观调控的洗礼后转变的更为真实和客观，投机性需求 得以打压并逐渐消退，消费者更为理性和客观，买方市场正在逐步形成，为广大 具有真实购房需求的消费者提供了日趋合理和选择更为多元化的良好市场环境。 随着宏观调控的持续和纵深发展，政策面张驰变化所发挥的效用将使供需双方 对产品的理解将进一步趋同，供给和需求的矛盾在市场机制的作用下将进一步 缓解和改善。 3、钱江新城作为十一五重点工程之一，在今后的开发建设过程中，必将继 续获得政府的大力支持，作为未来打杭州新城市中心，区域房地产开发建设将具 备杭州其他区域所无法复制的优势，拥有良好的前景。该区域将随着开发建设的 推进，区域关注度和热度也将不断提升。 因此，从投资环境分析，本项目具有可行性。 二、市二、市场场可行性可行性结论结论 1、由于宏观调控的持续，杭州市房地产市场形势自 2005 年之后，一直处于 调整阶段。从 2006 年上半年的市场总体形势来看。房地产投资开发保持理性增 长，通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现 大起大落的情况，市场基本稳定。但从长远发展分析，杭州房价有较长的增长空 间。二手房市场整体保持平稳，小户型、低总价房源仍是市场需求主流。 2、从城市化角度来看，目前杭州城市化率为 50%，2020 年将是 70%。杭州 市区人口是 390 万，增加 20%，也就是 70 多万人口，未来 15 年每年要增加六七 万人，再加上每年结婚的人口等，如果按照人均 30 平方米来计算，对房地产的需 求就将近 300 万平方米。目前杭州每年的开发量基本在 300 万平方米左右，基本 持平，再加上有不少市民希望从居住型到舒适型发展，每年的需求量在 500 万平 方米左右，这对房地产价格是很大的支撑。所以，单从城市化进程来看，杭州的 房地产价格仍有较长的增长时间。 3、从政策支持角度来看，近几年来市政府在取消实物分房、实行住房分配 货币化政策的基础上，又出台了放开外地人购房、取消房改房上市限制、降低房 产交易手续费、扩大公房出售范围等一系列政策措施，有效调动了城镇居民购房 积极性。2006 年，杭州市政府第 97 次，专题分析了杭州市房地产市场形势。市有 关部门 06 年初采取一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷 款和贴息办法、外地人购房入户等举措，推进房地产市场稳定健康发展，未来杭 州房地产市场保持平稳发展。06 年“6.1”新政的主旨也是调整、规范、稳定和引导， 在宏观调控的引导下，房地产行业和市场经过调整后仍将作为国民经济的支柱 行业继续稳步向前发展。 4、从区位优势角度来看，杭州作为长江三角洲重要的历史文化名城，作为 浙江省会城市，以全浙江经济的发展、杭州居民收入持续增长和民间资本的扩张 为支撑，经过多年来的城市环境整治，已基本形成了“住在杭州”的氛围，吸引了 大批浙江其他地区和长三角区域的人口到杭州购房置业，住房消费需求持续旺 盛。 5、钱江新城区域内基础、市政等配套前景良好，05 年下半年钱江新城大量 公建、商业项目正式动工。随着新城开发建设的推进，钱江新城的区域优势将逐 渐得以体现，其集聚效应将逐步显现。 因此，从市场环境分析，本项目具有可行性。 。 三、三、项项目本身可行性目本身可行性结论结论 本案处于钱江新城一期规划区域内，紧邻城市主干道，交通便捷，周边规划 的各类配套实施齐全，为住宅开发奠定了良好的基础。 受到本案高成本和规模较小等客观条件限制，本案必须立足与产品本身，树 立做精品的开发理念，以卓越的产品品质作为产品的核心竞争力，在规划、建筑、 景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、服务等产品内在相关元素上发掘和制 造产品的竞争差异化亮点，使产品在市场竞争中脱颖而出。 如果能充分利用绿城优秀的品牌效应，发掘忠实客户资源潜力，迎合目标客 户群体需求，营造强势的稀缺性、高品质卖点，必能对项目的开发和销售带来良 好的推动力。 四、四、经济经济可行性可行性结论结论 初步测算项目税前投资收益率 17%，税后投资收益率 11%，经济上可行。由 于项目地价成本和预测建设成本较高，在建设过程中，在保证产品品质的前提下， 应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格的坚实支持，并通过营 销策划和市场推广，树立产品形象，提升产品美誉度，形成热销，使销售价格稳 步上扬，进而提升项目安全保障系数和项目抵御市场风险的能力。 第二第二节节 项项目开目开发发理念理念 本地块位于江干区庆春广场，规划用地性质为二类居住用地。地块东至新城 时代广场，南至凤起东路，西至景坛路，北面为四季青小学。目前，庆春广场周边 配套已比较完善，使项目具备了打造成熟高端社区的条件，同时项目所在区域又 属于钱江新城一期规划用地范围内，区域内基础、市政等配套前景良好，05 年下 半年钱江新城大量公建、商业项目正式动工。随着新城开发建设的推进，钱江新 城的区域优势将逐渐得以体现，其集聚效应将逐步显现。 本项目作为绿城在江干区开发建设的第一个楼盘，项目开发成功于否将直 接影响绿城品牌在城市东部的影响力，将对绿城在该区域的发展起到举足轻重 的作用。因此本项目的开发建设必须与高起点、高标准的城市发展规划定位相匹 配，具备引领现代舒适居住生活方式的示范作用，充分体现对居者的地位和对他 们的人文关怀，倡导蓬勃大气的现代审美关和健康、向上、亲和的舒适居住生活 理念。 在项目的开发建设过程中应和谐的处理产品、文化、经济以及社会多方利益 需求的均衡；通过科学的规划达到最优化利用项目资源的目的；产品应具有前瞻 性和对未来生活需求的持续适应能力。 为把项目树立为绿城在江干区的代表性高端项目，应在设计中注意以下问题： 1、项目占地较小，整体成狭长型，因此在建筑排布上注意楼宇之间的通透性， 同时注重建筑形势变化和竖向设计，创造起伏变化的建筑群体效果。 2、在基地面积较小的情况下，充分考虑小区内部景观设计，提高绿化率和小 区景观素质，创造小区内层次丰富，共生和谐的生活环境，达到人与环境的有机 结合，创造别具一格的环境效果。 3、重视建筑风格和外立面形象的设计，在保持绿城原有建筑风格的基础上加 入现代元素，注重外立面材料的选择和色彩配置，创造独特和整体有机的视觉效 果。 4、在政府相关政策的约束下，充分考虑客户需求和经济承受能力，在小户型 设计的过程中充分考虑实用性和经济性，在中大户型的设计过程中适当考虑功 能性和舒适性。 5、作为高端小区定位，应配置相应的内部配套设施，以提高小区的档次和服 务水准，同时，应结合项目周边商铺分布情况对小区内商业进行合理的规划定位 和整体布局。 第二章第二章 项项目地目地块块状况状况 第一第一节节 项项目地目地块规块规划指划指标标 一、一、项项目地目地块规块规划指划指标标 用地性用地性质质用地面用地面积积 地上地上总总建筑建筑 面面积积 建筑密度建筑密度容容积积率率绿绿地率地率建筑高度建筑高度 住宅及公建 配套 17501 43752.530%2.530%100 米 第二第二节节 地理位置及地理位置及现现状状 一、地理位置一、地理位置 本地块位于江干区庆春广场，车行距离距西湖约 5 公里，距钱江新城约 2 公 里，规划用地性质为二类居住用地。地块东新城时代广场，南至凤起东路，西至 景坛路，北面为四季青小学。地块总用地面积 17501，容积率 2.5，建筑密度 30%， 绿化率 30%。地块呈长方形，南北宽约 110 米，东西长约 230 米，凤起路北侧控 制 18 米绿化带。 -地地块块所在区域示意所在区域示意图图 -地地块块四至示意四至示意图图 二、地二、地块现块现状状 目前，本案现场地块平整，用地围墙已修筑完毕。 -地地块现块现状状 -地地块块南南侧侧工地工地 三、道路交通三、道路交通 1、本地块南临凤起东路，西面为景昙路，东邻新塘路，出入方便，交通条件 优越。 2、该地块邻近庆春广场，汽车东站约 1.5 公里，火车东站约 3 公里，距武林 广场约 5 公里，庆春路、凤起路为杭州市区规划主干道路，目前庆春东路、凤起 东路已全线通车，为双向八车道,对外交通十分方便。 3、该地块往东沿艮山西路向东经彭埠立交可连接沪杭甬高速公路；庆春过 江隧道开通后，可便捷的通达萧山国际机场。 4、该区块以凤起路、新塘路及庆春广场为依托，已形成较为成熟的公交网 络。周边现有公交线路主要有：864、K20、K55、20、35 等；交通线路覆盖城南、城 北、城中各主要区域，可方便的到达火车东站、汽车东站、南站、西湖风景区，及 邵逸夫医院、浙一医院、省青春医院等大型医疗机构，杭州陶瓷品市场、华东家 俱市场、环北市场等购物场所，生活便利。 5、根据规划，地铁二号线、四号线将沿庆春路经过本地块，并规划在庆春广 场及附近设地铁站点，对本地块形成良好的交通辐射。 -地地铁铁交通交通规规划划图图 四、配套四、配套设设施施 1、地块周边配套较为成熟，现有主要配套情况如下： 教育：教育：幼儿园、四季青小学、景芳中学、杭九中、浙大华家池校区、星海艺术培 训中心、庆春广场二期在建的图书馆、青少年活动中心等； 购购物：物：乐购超市、万象城、景芳步行街、省家电市场、佳好佳居饰商城、东方灯 饰市场、国美电器、永乐家电、太平洋电器、国际建材展销中心（在建）、好又多、 麦德隆等； 餐餐饮饮：江南喜乐、中豪大酒店、两岸咖啡、知味观、张生记、肯德基、梦廷轩 休休闲娱乐闲娱乐：星光之夜 KTV、黄龙阳光健身、富士温泉休闲中心、珊娜娜足浴、 无极足道等； 本地块本地块 医医疗疗：邵逸夫医院、青春医院； 银银行行：中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中信银行、招商银行、上海浦 东发展银行、杭州市商业银行等； 通通讯讯：中国电信营业厅、中国移动营业厅、中国联通营业厅； 其他：其他：中华联合保险公司、杭州基督教会崇一堂。 2、根据规划，地块北面新建一所幼儿园（基本建成），并设置 35 米绿化带。 3、三叉社区目前正与专业机构（银泰等）接洽，拟在庆春广场以北地块开发建 设一座综合性商业中心。 4、庆春广场北侧规划建设青少年活动中心、图书馆。 5、地块东侧由滨江房产和中豪建设联合准备开工建设的新城时代广场为综 合性项目，商业、办公、酒店式公寓；凤起东路东头正建设国际建材展销中心。 -规规划及部分划及部分现现有配套分布情况有配套分布情况 庆春广场 四季青小字在建幼儿园 拟建综合性商场 在建幼儿园 本地块 江干区政府 拟建青少年活动 中心、图书馆 -38 班四季青小学，杭州市小班化班四季青小学，杭州市小班化试验试验教育基地教育基地 -四季青小学位于地四季青小学位于地块块北北侧侧 -乐购乐购超市超市 广景苑广景苑 -太平洋太平洋电电器，位于器，位于凤凤起中豪广起中豪广场场底商底商 第三第三节节 自然条件自然条件 一、气候特征一、气候特征 杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。 一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气刚和天气状况均会发生明 显的季节性变化，形成春多雨、夏湿热、秋气爽、冬干冷的气候特征。杭州市由于 地貌类型复杂，地势高低悬殊，杭州市光、热、水的地域分配小均局部地区小气 候资源丰富。但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿 异常，导致灾害性天气。 二、气候要素二、气候要素 （一）气温（一）气温 杭州市年平均气温 15317。 一年中，月平均气温以 1 月最低，一般 3050(南北温差 2左右)，山区低于 3；以 7 月最高，月平均气温 280290(南北温差 1左右)。春秋季为气温转换季节，其中 4 月回温最快， 月平均气温比 3 月高 6；秋季至初冬降温最快，10 月、11 月平均气温下降在 55以上，以气温论，1、4、7、10 月分别代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。 （二）降水（二）降水 杭州市年平均降水量在 11001600 毫米之间，年雨日 130160 天。杭州市 全年有两个雨季和一个多雨时段。第一个雨季自 5 月初前后开始，6 月底至 7 月 上旬结束，俗称梅汛期，多由极锋(梅雨锋)北移，雨带在江南和长江中下游停滞 而产生。该时段内，雨量集中，有大到暴雨出现，平均降水量 350550 毫米，约 占年总量的 2531。第二个雨季出现在 8 月底到 9 月底，因受台风或极锋南移 影响所致，俗称台风秋雨期，平均降水量 120220 毫米，约占年总量的 813。 （三）日照（三）日照 杭州市年平均太阳总辐射量在 100110 千卡/平方厘米之间，日照时数 18002100 小时，日照百分率(某时段内实际日照时数与该地理论上可照时数的 百分比)4148。杭州市日射和日照的季节变化明显，夏半年(510 月)的太阳 总辐射量、日照时数和日照百分率均大于冬半年(11 月次年 4 月)。其中，盛夏 7、8 两月，日射强、日照长。冬季日射弱，日照短，12 月次年 2 月各月平均总辐 射量都在 6 千卡/平方厘米以下，日照时数不足 150 小时，日照百分率小于 50。 春(34 月)、秋(910 月)两季为过渡季节，日射和日照量居中，相比之下，春季 阴雨天气较多，各值比秋季要小。 （四）（四）风风和气和气压压 1、 、风风 风向：杭州市北、中部平原地区和海拔 1000 米以上山区的盛行风向具有显 著的季风性特点，随着冬夏季节转换，最多风向也呈反向(交角 120以上)变化。 每年 2、3 月(冬春之交)风向开始由偏北转为偏东，继而又转向偏南；6 月(初夏)起 盛行南西南风；8 月(盛夏)偏东风增多；9 月(入秋)至次年 2 月，乃至整个冬半 年偏北风占较大优势，其中，1 月前后，北西北风尤为盛行。 风速：杭州市大部分地区年平均风速在 1324 米/秒。东北部平原和新安 江水库区地势平坦，年平均风速较大，都在 2 米/秒以上，尤其是钱塘江两岸的滨 海平原，年平均风速超过 3 米/秒。通常冬季风速较大，夏季较小。 2、气、气压压 年平均气压。据杭州市气象台观测站 19611980 年记录，杭州市区的多年 平均气压为 10116 百帕，低于标准大气压 101325 百帕。 月平均气压。一年中，杭州市区月平均气压随月平均气温变化，最低的月平 均气压出现在 7 月，为 9992 百帕，最高月平均气压出现在 12 月和 1 月，为 10216 百帕。 （五）湿度、蒸（五）湿度、蒸发发量和无霜期量和无霜期 1、相、相对对湿度湿度 杭州市年相对平均湿度和月平均相对湿度在 7585，大致上北部大于南 部。全年相对湿度以梅汛期(6 月)为最大，月平均湿度在 80以上，以冬干期(1 月)为最小，一般月平均不超过 78。 2、蒸、蒸发发量量 杭州市年平均蒸发量为 11501400 毫米。地域分布上南部大于北部，全年 蒸发量季变特点明显。全年以夏季(68 月)为最大，盛夏 7、8 两月晴热少雨，月 平均蒸发量高达 170230 毫米。春(35 月)、秋(911 月)两季次之，平均月蒸 发量 75150 毫米。冬季(12 月次年 2 月)为最小，1 月的月平均蒸发量一般不 超过 50 毫米。 3、无霜期、无霜期 杭州市平均初霜日出现在 11 月中下旬，终霜日出现在 3 月中旬前后，无霜 期一般为 230260 天。 三、自然灾害三、自然灾害 杭州市天气受温带西风带天气系统与热带东风带天气系统交替控制，不同 性质气团(主要为极地大陆，热带海洋和赤道气团)频繁交替作用，一年中，冷、热、 干、湿的季节变化很大，而季风的不稳定性经常能使某一时段的气象要素发生异 常，造成多种灾害性天气。其中影响范围较广、危害较大的有冬季的寒潮(大风雪 和冰冻)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱，高温和台风(包括大风 和暴雨)秋季的低温以及除冬季外都可能出现的冰雹等。这些灾害以暴雨引发的 洪涝和干旱的出现频率最高。 第四第四节节 地地块块周周边边的自然和的自然和历历史文化史文化资资源源 一、自然一、自然资资源源 自然资源丰富。杭州市江、湖众多，较大河流有钱塘江、东苕溪和大运河。拦 截钱塘江上游而建成的新安江水库，是我国东部沿海地区最大的水库，库区面积 570 多平方公里，蓄水量达 178 亿立方米，水域内有大小岛屿 1078 个，又称“千 岛湖”，被列为全国重点风景名胜区。钱塘江口杭州湾呈喇叭状，能集聚潮波，平 均潮差 4.6 米，最大潮差可达 8.9 米，可开发的潮汐能装机容量 536 万千瓦，约占 全国总量的四分之一。 “海面雷霆聚，江心瀑布横”的钱江潮素以其壮观闻名于世。 杭州市土壤资源以红壤和水稻土为主，红壤分布在海拔 600-700 米以下的低山丘 陵区，质地粘重，呈酸性反应，宜种茶树、果树，其中西湖龙井茶品质优异，名闻 遐迩。水稻土集中分布在东北平原区，该区是粮、油、棉、麻、桑和多种蔬菜的主 要产地，也是我国著名的鱼米之乡、丝绸之府。杭州市动植物种类繁多，其中植 物，属国家二级保护的有银杏、金钱松、天目铁木等 13 种、三级保护的有 23 种； 动物，属国家一级保护的有中华鲟、扬子鳄、白颈长尾雉、梅花鹿等 13 种，二级 保护的有 55 种。临安的天目山、龙塘山分别被列为国家级和省级自然保护区。 二、二、历历史文化史文化资资源源 杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有 2200 多年历史。杭州是华夏文明的 发祥地之一。早在 4700 多年前，就有人类在此繁衍生息，并产生了被称为文明曙 光的良渚文化。 杭州曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。 杭州古称钱唐。隋朝开皇九年(589 年)废钱唐郡，置杭州，杭州之名首次在历 史上出现。南宋建炎三年（1129 年），高宗南渡至杭州，升杭州为临安府。绍兴八 年（1138 年）南宋正式定都临安，历时 140 余年。民国元年（1912 年）以原钱塘、仁 和县地并置杭县。民国十六年（1927 年），析出杭县城区设杭州市，杭州置市始此。 1949 年 5 月 3 日杭州解放，从此揭开了杭州发展新的历史篇章。 第三章第三章 项项目所在的城市目所在的城市经济经济文化背景文化背景 第一第一节节 历历史文化内涵与底史文化内涵与底蕴蕴 杭州是著名的历史文化名城。自古文风炽盛，有众多的文士骚客，生于或履 职与此。唐代诗人白居易、北宋文豪苏轼、南宋爱国诗人陆游、明清文学家张岱、 思想家章太炎，以及近代大儒马一浮、鲁迅、郁达夫、茅以升、夏衍等一批文人在 杭州留下了珍贵的文化遗产，提高了城市的品味。 杭州有 5000 多年的文明史，良渚文化是中华文明的发祥地之一。五代吴越国 和南宋王朝都曾在这里建都，因此亦留下了众多的古、近代文物遗址。灵隐寺、 飞来峰、岳庙、六和塔、雷峰塔、钱王陵、太庙和良渚文化遗址，以及西泠印社、 胡雪岩故居等文化古建筑，体现了杭州古今的灿烂文化。 第二第二节节 地方文化地方文化习习俗俗 一、城市内各区域在当地居民心目中的印象一、城市内各区域在当地居民心目中的印象 杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、高新（滨江）、萧山、余杭 8 个区。 （一）上城区（一）上城区 位于杭州市区中心偏南，南宋时，建皇城于杭城南部，习惯称南边为上，区 名由此而得。自唐以来，今辖区内一直是商贾辐辏，官衙邻毗，名贤辈出的繁华 地区。宋时的德寿宫、龙翔宫、安抚司与秘书省；元时的江浙行省；明清时期的织 造署、南巡行宫；清时旗营将军署以及宋至清的杭州府署，元至清的仁和、钱塘县 署，民国时期浙江省政府等省市官衙、名宅、重要机关和解放后的中共杭州市委、 市人大常委会、市人民政府、政协杭州市委员会均设在今上城区内。 上城区濒临西湖，道路纵横，交通发达。省、市、区的大批商业、旅游业、服务 行业，省、市各大银行，省、市著名医院和影剧院皆云集于此，是省、市商品经营、 金融信贷、信息传播、旅游服务、医疗卫生、文化娱乐等聚集之所，被称为杭州市 的黄金地段。 （二）下城区（二）下城区 位于杭州市城区中部，东以贴沙河、上塘河、沪杭铁路与江干区分界；南以庆 春路与上城区接壤；西以环城西路与西湖区相邻；以京杭运河、上塘河，并北以长 板巷与拱墅区、半山区毗连。面积 8.91 平方公里，人口 23.61 万，辖天水、长庆、 艮山、武林、朝晖、潮鸣 6 个街道，128 个居民区。因地处故南宋皇城北，习惯以 北为下而称下城区。 全境地势平坦，流经境内的河流有京杭运河、上塘河、贴沙河、中河、东河、 古新河、桃花港及新横河、应家河。 下城区地域自唐宋之后，一直是杭州丝绸业和都市文化、教育中心。中华人 民共和国建立以来，经济发展，社会进步，成为商店密布、新闻传媒单位聚集的 繁华地区。 （三）江干区（三）江干区 位于杭州市区东南部，因滨临钱塘江而得名。区域内城乡兼有，是杭州市蔬 菜、副食品生产的主要基地和对外交通枢纽。沪杭、浙赣铁路贯穿全境，京杭运 河在三堡村与钱塘江沟通，境域东北部有杭州笕桥机场。境内的凤凰山东麓，是 隋唐时期州治及五代吴越国王宫和南宋皇宫所在地，留有众多的古迹遗址和人 文景观，具有较高的历史价值。 凭借优越的地理环境和交通条件，在近代历史上，这里是浙江省木材、柴炭、 山货、茶叶等货物的集散地。80 年代以来，乡镇企业异军突起，随着杭州市区向 东部扩展，江干区日益成为繁华的新城区。本项目即位于江干区。 （四）拱墅区（四）拱墅区 位于杭州市区的北部，以拱宸桥和湖墅两地各取一字而得名。著名的京杭运 河、104 国道纵贯全区，是杭州市区通往省内外的北大门。 唐末五代时，今拱墅区地域已趋繁荣。钱鏐“筑城自秦望山，由夹城东亘江干” ， “北关夜市”、 “夹城八景”、 “湖墅八景”，因历代名人陆游、龚自珍等题咏而留名。建 于明末的拱宸桥、清初的香积寺石塔被列为省、市文物保护单位。 解放以后，拱墅区经济和各项社会事业不断发展。区域内轻纺、化工、造纸 工业发达，是杭州轻纺、化工工业比较集中的新兴工业区。 （五）西湖区（五）西湖区 位于杭州市区西部，城乡皆有，平原山水相依，是西湖龙井茶叶原产地，又 是杭州规划中的高新技术开发区所在地。区内大专院校众多。中共浙江省委、省 人大、省政府、省政协机关均集中设在西湖区。 西湖区山青水绿，风景秀丽，园林景观众多，有“西湖第一名园”之称的刘庄， 是毛泽东主席生前数十次来杭的居住地。西湖区内有全国文物保护单位 3 处、省 级文物保护单位 10 处，建有民族英雄和革命烈士的陵墓、牌坊、陈列馆 16 处。 多姿多彩的西湖就在辖区内，是杭州的游览中心。 西湖区历来以农业为主，是为杭州市提供农、副产品的重要基地。解放后， 城乡经济和各项事业不断发展。进入 80 年代后，旧城改造步伐加快，城乡基础设 施逐步完善，旅游业和乡镇企业蓬勃兴起，经济日益繁荣。西湖区给杭州增添了 艳丽夺目的光彩。 （六）高新（六）高新（滨滨江）区江）区 高新（滨江）区总规划面积 86 平方千米，分江南、江北、下沙 3 个区块。其中 江南区块即为滨江行政区，是杭州未来的城市副中心和科技城，高新(滨江)区是 浙江省唯一的国家级高新技术产业开发区，已成为全省最有影响的科技创新基 地、高新技术产业基地和最具活力的经济增长区域，先后荣获全国科技工作先进 区、全国先进高新技术开发区、ISO14000 国家示范区等称号。 （七）（七）萧萧山区山区 萧山区地处东海之滨、钱塘江南岸，历史悠久，既有越王勾践卧薪尝胆复国 的故事，又有大诗人贺知章“少小离家老大还，乡音无改鬓毛衰”的传世名句。 “跨 湖桥独木舟”的出土，更是将萧山文明史前移了 8000 年。萧山交通便捷，杭州萧 山国际机场、纵贯全境的铁路干线、四通八达的高速公路及临江近海的地理位置 构筑了海陆空三位一体的交通网络。2005 年综合经济实力继续列浙江省区、县 (市)第一，全国百强县(市)第七位。 （八）余杭区（八）余杭区 余杭区是“中华文明曙光”良渚文化的发祥地。全区大力发展绿色、安全、 无公害和品牌农产品，建成了以省级余杭高新农业示范中心为龙头的 30 个特色 园区和 7 个休闲观光园区。形成了纺织服装、机械电子、医药化工、建筑材料和 食品饮料为主体的产业群和工业经济支柱。杭州农副产品交易中心、沃尔玛购物 广场等重大项目扎实推进，双溪漂流景区被评为“中国十佳漂流景区”。 此外，从居住角度划分，杭州划分为如下图所示系列板块，其中以城中、城西、 湖滨、之江、江滨区域为公认的成熟中高档居住板块。 二、地方性民俗二、地方性民俗风风情和特色情和特色 （一）（一）饮饮食食 杭州为“鱼米之乡”。原始先民吃谷米习俗历史久远。南宋，杭州人口骤增， 谷米消费更大。当时，北关门外已形成米市，遍布米行、米铺。 梦粱录载：每日街 市食米，城内外不下一二千余石，皆需之铺家。一般勤俭人家，都习惯吃早籼，俗 称“尖米”，烧制的米饭，虽粗硬，但能耐饥，价亦便宜。富裕之户，以吃晚粳为主， 俗称“晚米”，米饭较香软。逢年过节，也吃糯米和面食品。 城市居民一般一日三餐(二干一稀)，郊区农户农忙季节一日五餐。烧煮干饭， 淘米三次，加水烧煮，并习惯铺以饭娘(冷饭)，既节约粮食，又能使饭松软，烧至 水干，然后焖熟。饭店、食堂以竹笼蒸饭。蒸法先将米水浸三、四小时，加水烧至 米化，然后捞到蒸笼上蒸，蒸至米粒柔而无核，便可食用，柔软喷香。饭铺出售， 每碗堆如塔尖，俗称“门板饭”、 “驼半碗”。另一蒸法，即将米淘净，放在钵头或碗内， 加水蒸熟，便于分食。稀饭习惯有两种做法：一是将隔夜饭，加水烧滚，杭州人称 为“泡饭”，夏令早餐，都习惯吃泡饭。童谣说：“冷饭头儿茶泡泡，霉干菜儿过一吊” ，意思是泡饭过霉干菜。二是用米煮粥，亦可加绿豆、豌豆、红枣烧制成粥，可作 夏令点心食用。 杭州菜是我国八大菜系中“浙菜”的重要组成部分。南宋建都杭州，当时的饮 食烹饪技艺，已达到鼎盛时期。杭州菜就在此基础上，集前代饮食发展之大成， 扬江南鱼米之乡物产丰盛之优势，吸收北方的烹饪技艺，融合西湖胜迹的文采风 貌， “南料北烹”、 “口味交融”，形成自己独特的风味，成为江南菜中独树一帜而富有 古都风格的“京杭菜肴”。特色菜有：蒸谷米、糯米、年糕、西湖醋鱼、东坡肉、南乳 肉、叫化童鸡、清蒸鲥鱼、龙井虾仁、鱼头豆腐、太和鸭子、文龙酱鸭、西湖莼菜 汤、片儿川面、西施舌、幸福双、猫耳朵、吴山酥油饼、桂花鲜栗羹、朝糕、油炸桧、 葱包桧儿等。 （二）居住（二）居住 1、建屋、建屋风风俗俗 杭州民间视建造房屋为人生一件大事，关系到家庭兴旺和子孙昌盛。整个建 房过程中，民间有选地、选材、选日、立柱、上梁、落成、庆贺等习俗。 杭州民间旧时建屋最重视上梁，盛行一套喜庆、隆重的上梁仪式。上梁吉日 选定后，诸亲好友都要送礼庆贺，并且出力帮工。 上梁开始时，燃放“高升”、 “百子”爆竹，山区还有放铳、敲锣鼓的。正梁钉有红 绸布，随着大梁缓缓而上，泥木作头师傅先唱上梁歌，正梁敲进两边榫头时， 再唱酒浇梁歌，随着吟唱抛梁歌。梁上长串鞭炮燃放，下面鼓乐齐奏，四周 围观群众蜂拥而上，争抢梁上抛下来的馒头。 上好正梁，接着钉椽子、盖瓦片。 上梁这天晚餐，新屋内要摆“上梁酒”，主家除给作头师傅以“上梁红包”外，还 得按桌向工匠、帮工及贺客们一一劝酒道谢，分送“上梁元宝”，还要给附近四邻 分送“上梁元宝”。 建房仪式，以“请鲁班”和“过新屋”作为结束。 2、建屋、建屋厌胜厌胜和禁忌和禁忌 杭州民间建屋过程中，还有种种厌胜和禁忌习俗： “泰山石敢当”厌胜习俗。吴越民间建房时，常常要在房屋墙脚竖上一块“泰山 石敢当”的石刻碑碣。竖“泰山石敢当”，是一种原始先民对山、石信仰崇拜的残留 遗风，世代传承，给人们带来所向无敌、战胜邪恶的一种心灵上的信心和力量。 “姜太公在此，诸神退位”厌胜习俗。吴越民间凡盖新房建新屋，上梁仪式时， 有的地方用红纸写上“姜太公在此，大吉大利”。将它贴在梁上，以求平安。 “太岁头上禁动土”禁忌风俗。吴越民间旧时风水家选择新屋地基时，常常有 句禁忌口头禅：“太岁头上不能动土”。方士术数家将太岁所在方位视作凶方。 民间又将“太岁”演变为物化的凶神，认为建造新房动土时从地中掘到的“肉块” (一种菌类植物)，就是凶神“太岁”。以为见到这太岁主大凶，往往会使主家家破人 亡，天长日久，自然而然成了“太岁头上不能动土”的禁忌习俗。 “筑墙忌哭声”的禁忌习俗。吴越民间造屋筑墙最禁忌听到哭声，特别是女人 朝墙哭。如果哪户人家开工筑墙时，听到女人的哭声，不管当天雇多少工，要花 多少工钱，一定要停工，以后另选黄道吉日再行开工。如果已筑起墙，听到女人 哭，还必须将筑好的墙推倒，以后重新再筑。这与“孟姜女哭倒长城”的传说有关。 3、迁居、迁居风风俗俗 旧时迁居新屋前，必须择吉日前去掸尘、打扫，有的住房需刷白或糊墙纸。迁 居之时，首先搬迁之物，都有传统规定。第一批搬人者为发篮、梯子、节节高、万 年青、吉祥草和柴米等。发篮，为杭州竹制土篮，糊以彩纸，篮中贮头发等物，悬 于厅堂庭柱之顶角，取兴旺发达的意思。梯子，杭州俗称“步步高”；晒衣用的多枝 桠竹竿，杭州俗称“节节高”，都取节节高升的意思。万年青、吉祥草各两盆，置于 堂前画桌左右，意为吉祥如意，万年常青。直柴和大米两担，亦取柴米富裕的意 思。 接着，移神堂和祖宗堂于正屋之高处或厅堂左边上方。祖宗堂、神堂迁入后， 便搬家具、箱笼、杂物。最后，选择吉日良辰，全家老小才搬人，主人需坐轿，以 朱漆盘恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。虽在白天，亦须请人以灯笼、火把为 前导。全家齐集新宅后，预先有亲友迎之人屋，并以灯烛导之登楼，彼此不交一 语，取俗谚“闷声大发财”之意。然后，饮糖茶一杯下楼，这时亲友才齐声祝贺。当 天设宴，称谓“乔迁喜酒”。亲友均需送贺礼，有的送绸缎贺轴，上书“乔迁之喜”四 个金字。此风始自南宋， 梦粱录称“乔迁酒”为“暖房”，认为是“睦邻之义”。 （三）器用（三）器用 1、杭式家具、杭式家具 杭州家具在造型艺术上博采众长，逐步形成“杭式家具”的独特风格。 “杭式家 具”主要采用浮雕、悬雕、半悬雕及阳雕等传统工艺，选用红木、楠木，或高级柚 木、曲柳等薄木贴面，精心制作。 旧时，富裕人家结婚时，卧房有“全踏步”大床，雕龙凿凤。床上图案，一般有 兰花、牡丹、菊花、梅花，象征一年四季鲜花盛开；遮枕花板浮雕荷、鱼、福禄寿禧 等，象征夫妻和睦、白头偕老。月洞门旁边有十八只抽斗，可放糕食、水果、糖、 扇、手炉、草纸等。床边有马桶箱、踏脚板。此外还有三层三门黑漆雕花大橱、箱 柜、带镜梳妆台等。客厅，有画桌、八仙桌、太师椅、茶几等。 2、 、锡锡器器 杭州民间俗称“鑞器”。清末民初，杭城富裕人家都习惯用传统的锡器。城内 有锡制作坊，专门浇铸制作各种传统锡器： 锡制茶叶罐，杭俗喜用锡制茶叶罐，装盛茶叶不会变质，能保持原有香味。形 状有四方长形、六角圆形。 锡制酒壶，杭俗喜庆节日宴会都用锡制酒壶，可放在热水中暖酒，并能较长 久保持酒温。 锡制祭器，旧时富裕人家都藏有一套锡制祭器，杭俗喜庆婚丧、祭神祭祖都 要用锡制蜡烛台，平日放在厅堂的画桌中间作装饰用。考究的大型锡制蜡烛台， 上面浇铸出盘龙飞凤。相配的锡制香炉，为镂空狮子戏绣球。除锡制烛台、香炉 外，还有高脚盘、低脚盘两种，一套二十只，农历除夕祝福时使用，装盛干鲜果品。 其他如中药店等，亦都有传统的锡制大型丹散膏丸容器。 3、拐杖、拐杖 杭州拐杖十分著名，既是旅游西湖爬山涉水的“伴侣”，也可作为“杭州一日游” 的纪念品。杭州制作的拐杖，做工精细，刻意翻新，传统品种有： 野生山藤制作的虬龙拐、竹节拐、龙头拐、猴头拐、马头拐、金龙雕、孔雀雕 拐、半圆雕贴拐、装配杖等。 （四）社交（四）社交 1、 、亲亲戚礼戚礼仪仪 杭俗，亲戚之间关系十分亲密，讲究礼尚往来。杭谚：“亲戚像把梭，往来特 别多。 ”家庭有婚丧喜庆、生儿育女，亲戚之间都要相互馈赠礼物，道喜庆贺；逢年 过节，都要相互登门拜年，送年礼、节礼；农村亲戚每逢新麦上市、新茶开摘，都 要向城里亲戚送新茶、果蔬之类，以示庆贺丰收。城里亲戚则要回赠糖果、糕点。 新春拜年，城里拜年到初五，农村拜年要到正月落。亲戚之间，如遇有建造新房、 生死病痛，都会相互帮助，有的在经济上帮助，有的则帮工。 2、日常礼、日常礼仪仪 握手：旧时，亲朋好友相见，都相互行鞠躬、作揖之礼。辛亥革命以后，通行握 手礼。初次见面，须经熟人介绍再握手，如有名片，相互交换名片。遇见长者，需 对方先伸手，再与之相握。冬季戴手套，须脱下手套再握手，不然不够礼貌。 让路：出入门户，要挥手示意，让老人、客人、妇女先行。路上相遇，须年轻让 年老的，男子让女子，空身让挑担，行人让车子。问路时，须先称呼对方。 作客：外出作客，如遇雨天应将雨具放置门外，不将屋内弄脏；客人多时须一 一招呼或握手。如身旁坐有妇女，一般不要抽烟。敬茶要喝，敬糖要吃，不吃不礼 貌。就餐时，须让主人安排坐位，切不可自己上坐；主人请吃，才可动筷。就餐用 筷：一忌半途筷，将食物挟住又放下；二忌乱筷，挑精拣肥；三忌窥筷，手握筷子， 目光盯住菜肴；四忌咬筷，用嘴咬住筷子；五忌签筷，以筷当牙签；六忌泪筷，夹菜 时滴汤不止。 接客：客人进门，主人须起身相迎、让坐、敬茶、敬烟，如果时间迟了，要留饭， 以示礼貌。客人在场，不打骂孩子，不看钟表，避免“下逐客令”之嫌。 交谈：与人交谈时，目光须注视对方，频频点头，中途一般不应插话。谈话之 中，切忌当面谈人伤心之事，也不要议论别人短长，讽刺嘲笑他人。 （五）（五）卫卫生医生医药药 1、中、中药药六大家六大家 杭州胡庆余堂、叶种德堂、万承志堂、方回春堂、张同泰国药号、泰山堂，都 是清时开设的中药老店，素有中药六大家之称。以上六家不仅年号古老，而且丹 散膏丸俱全，各有特色。如胡庆余堂从古今四百多个验方中，研究试制出十四大 类中成药，因选料精良，配制认真，药效优良，西湖香市期间，来自农村的香客， 慕名采购，营业十分兴旺。 2、中、中药药行行 杭州是浙江省中药材重要的生产基地之一，也是全省中药材收购、加工、转 销的中心。如杭白芷、杭荆芥、杭白菊等，都是浙江省传统道地药材。杭州中药材 行业，据民国 37 年(1948 年)统计达 151 家，如集中在望仙桥河一带的就有恒丰、 三慎、义成、元大、阜泰、广生等十多家大药材行，一到药材收获季节，就派人分 赴省内外各产地去采购，并都设有仓库，贮藏药材。有的还有加工场，进行分拣、 加工、切削、捆扎，然后运销上海及东北各地中药店。 3、草、草头头郎中和草郎中和草药药店店 杭州有句俗谚：“草药一味，气死名医。 ”这说明民间草药有其特殊的治疗功效。 在旧社会，从业者被称为“草头郎中”、 “走方郎中”，或摆地摊，或串街走坊，也有开 个草药铺，坐店应诊的，虽不能登大雅之堂，也不能和中药店里坐堂的中医师平 等相视，但草药价廉又有疗效，亦能为广大贫苦劳动人民所接受。因此， “草头郎中” 亦受到一定的欢迎，有的还在民间颇有一定的声誉。 4、撮、撮药药、煎、煎药药、服、服药药 服用中药，民间有一套撮药、煎药、服药传统习俗。 到药店去买药，俗称“撮药”。若途中要停留，到别人家去，撮来的药包须悬挂 在门外什么地方，不能携人人家门槛，否则认为将晦气带人别人家犯忌。双方谈 话时，要避免“药”字，而用“糖汤”代替。 中药最好用瓦