湖北仙桃奥林新城前期发展策划报告_139页.doc

目 录第一部分：仙桃房地产市场分析11 仙桃市概述12 仙桃房地产市场综述23 项目宏观环境研究43.1 仙桃市房地产市场环境53.2 仙桃市房地产发展现状分析83.3 仙桃商品住房市场预测94买家行为研究114.1消费者特征分析124.2消费者心理习惯特征134.3仙桃市房地产买方市场需求特征134.4仙桃买家对运动与健康的认知程度155市场分析总结165.1 市场环境165.2 产品市场175.3 消费环境17第二部分：项目开发条件分析181地块概况192地块的地形、地貌及其对项目影响203地块中基础设施、地下管线等对项目的影响214重要市政工程及交通状况对本案的影响215目前居住条件及后续开发需进行的改善工作23第三部分：项目SWOT分析241项目及地块优势分析251.1自然优势分析251.2 规划优势分析252项目及地块劣势分析262.1 自然景观劣势分析262.2 规划劣势分析263项目及地块机会点分析274项目及地块威胁点分析29第四部分：初步发展思路与计划301发展思路312发展计划32第五部分：奥运概念的导入及项目定位331奥林匹克主义概述32. 2奥林匹克花园概述403. 奥龙计划概述424. 本案导入奥林匹克概念的可行性和必要性445. 本案主题定位475.1主题概念475.2形象命名475.3核心主题47第六部分：奥林匹克花园产品与服务模式导入501. 奥林匹克花园产品模式512. 奥林匹克花园服务模式623. 本案导入奥园产品服务模式的可行性68第七部分：本案产品策略701仙桃市房地产产品描述712. 本案规划设计操作思路732.1 营造五维空间732.2 空间渗透732.3 空间渗透操作思路743. 本案规划设计原则784. 产品定位804.1 物业形态804.2 套型建议814.3 主题概念835. 分期发展策略855.1 分期发展必要性855.2分期建议855.3 首期发展任务876. 建筑群体组合876.1组合原则876.2组合建议887. 建筑风格及色彩计划928. 建筑单体设计958.1 显著特点958.2 设计标准958.3平面设计968.4立面设计978.5剖面与空间设计989. 公共空间规划999.1规划原则999.2公用配套设施10010. 景观绿化设计10210.1 景观设计原则10210.2 绿化设计原则10310.3 景观设计特色10311道路系统设计10511.1道路规划10511.2 规划的原则10511.3 道路结构10612安防及智能化系统11012.1 信息通信系统11012.2 建筑安全防范系统11013物业管理系统113第八部分：初步营销推广思路1291营销推广总思路1302市场定位1303目标客户定位1314形象定位1325广告主题1326卖点汇萃1327价格定位1348入市时机1349宣传推广战略134第一部分 仙桃房地产市场分析1. 仙桃概述仙桃是一座新兴城市，处于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黄石三市构成的三角区）优先发展区的中心和“两江”（长江、汉江）经济开发带的交汇点上。东靠特大城市武汉，西邻古城荆州。总面积2538平方公里，其中城区面积34平方公里，总人口147.4万，其中城区常住人口30万。1991年，仙桃进入全国百强县（市）行列，1992年以来连续8年被评为省综合实力十强县市之首。仙桃钟灵毓秀，人文化势明显。仙桃是全国唯一的“体操之乡”，涌现出了李小双、李大双、杨威、郑李辉等一批世界冠军。国际体操邀请赛将于明年5月在仙桃举行，正在建设中的仙桃市将成为“荆楚明星城市、水乡园林城市、现代化中等城市”。2仙桃房地产市场综述2002年，在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，仙桃的房地产业迅速发展，已成为仙桃经济发展的重要推动力量。同时，政府出台的一系列政策，有力地促进和规范了仙桃市房地产业的健康发展，房地产产业占全市国民生产总值比重达到3%以上。 仙桃市的楼价近一两年内价格平稳微升，价格指数上涨5%，但规模扩展延缓，这在一定程度上反映了仙桃市房地产市场的不成熟。因此，只有全面掌握仙桃消费者对住房的真正需求，学习房地产市场成熟地区的开发理念和操作手法，熟悉政府政策的调控方向，在产品设计、营销策划、工程及物业管理等方面下功夫，才能脱颖而出，引领仙桃楼市，稳固占据市场。3项目宏观环境研究本部分内容主要对仙桃房地产市场环境和现状进行深入的分析，挖掘出极具价值的市场潜力和市场空白点，从而作出准确的市场预测。本章主体架构宏观环境研究仙桃房地产市场环境仙桃房地产发展现状仙桃商品房市场预测3.1 仙桃市房地产市场环境3.1.1 仙桃市人文环境仙桃地处汉宜高速干线一隅，紧邻京珠高速和沪蓉高速公路，是名符其实的武汉“后花园”，每到周末，云集了来自武汉及周边的休闲娱乐客，以动人的故事，讲述着仙桃的繁荣及其魅力。连续多年被评为湖北十强县市之首，很多外地企业看好仙桃发展前景，纷纷前来抢滩。这些都为仙桃房地产业的发展提供了千载难逢的发展机遇。仙桃市区紧邻汉江，排湖泵站和分洪闸形成东西对峙，市区内河流纵横，形成了别具特色的“水乡清明上河图”，滨江水乡园林是其房地产景观设计的一大特色。仙桃作为全国唯一的“体操之乡”，抓住明年五月的国际体操邀请赛的有利时机，实现跨跃式发展，必将极大地刺激房地产业的迅猛发展，李小双体操学校已应运而生，正在建设中的运动馆和商业步行街必将应时而兴。3.1.2 仙桃房地产行业现状A. 市场有一定容量，中高档住宅需求旺盛纵观世界房开史，人均建面在30平方米之前，是住宅发展的高峰期，仙桃市去年人均建面为16.7平方米，开发具有一定的潜力。供应方面，中低档特别是经济适用房占较大比重，与快速发展的仙桃经济和日益提高的住房需求形成比较大的反差，适时地推出具较高品位的住宅社区将有较好的市场前景。B. 项目地域集中目前，仙桃形成了“西贵南富”的局面，西南部被视为最具发展前景的区域，比较大的项目多集中在西南部、新城区一带。其次，随着汉江大桥通车日期的临近，西北部以其便利的交通和滨江自然景观亦能吸引众多开发商。C. 全部为多层住宅，比较注重朝向城区住宅基本上都是多层，高层住宅和别墅极为罕见；因为当地冬冷夏热，温差较大，规划上讲究通风和采光，对朝向要求较高，多行列式布局。D. 户型面积两极分化，形成两头俏，中间差的局面在仙桃的住房消费需求中，小户型和180平米以上大户型往往供不应求，而120-140M2左右的中等户型推广有一定难度。E. 一次性付款较多，银行按揭难以接受在付款方式中，多选择一次性付款，银行按揭手续复杂，观念难以接受，现在仅有“德政园”一家办理此项业务。F. 景观设计和物业管理严重滞后园林方面仅限于栽几棵树，种几片草；而物业管理连最基本的门防和保安都没有。G. 外来开发商抢滩仙桃房地产市场由于看好仙桃房地产市场前景，外地房地产商纷纷聚焦仙桃，抢分“蛋糕”。如“德政园”老板为法籍华人郑泉，“青青花园”的开发商为深圳天诚公司，福建开发商的投资力度更大，一个带五星级酒店的千亩大盘即将启动。这些外来的开发商带动了仙桃房地产市场的发展，也为当地经济发展注入了新鲜血液。目前，这些外来投资者在仙桃的开发运作都比较成功。3.1.3 经济及政策环境随着住房分配制度改革的推行和住房金融服务的改善，住宅消费、个人购房已逐步取代商业用房和集团购房，成为仙桃房地产业中增长最快的领域。为了提高房地产开发门槛，规范房地产业的健康发展，国家出台了一系列政策和措施，在土地供应方面，实行土地储备制度，严禁审批别墅用地规划，极大地提高了土地的利用价值；销售管理办法禁止提前内部认购，封杀了“返本入住”和“售后包租”两种极大风险的推广方法；设定了误差在3%以内的界限；据悉，央行正准备实行现房按揭和最高“五成十年”按揭新举措，这些都将加剧房地产开发企业的优胜劣汰的步伐。3.2 仙桃市房地产发展现状分析3.2.1 仙桃市房地产市场总体投资状况2002年，仙桃市GDP总值为105亿元，到2010年必将突破315亿元，房产占3%以上，根据GDP递增比例9.72%的预测目标计算，2003年仙桃市房地产开发产值为4.9亿元。3.2.2 仙桃市商品住房市场供给分析2002年，仙桃城区人口34万人，人均房屋居住面积为16.7M2，城区房屋居住面积共567.8万M2，1986年至今，每年平均开发14.7万 M2，共开发220.5万M2，产值9.26亿元，共建25941套商品房。其中，1999年为162537.4 M2，2000年为304447 M2，2001年为92896.8 M2，2002年为17.6万M2。2002年仙桃市商品住房市场供给表现为以下特征：第一， 总体供给规模不大，产品以多层住宅为主；第二， 旧城改造和新城区开发互动发展；第三， 新城区及高速公路沿线的西南部为开发热点；第四， 汉江大桥即将开通使西北部的土地一时洛阳纸贵，圈地火爆。3.2.3 主要楼盘调研分析项目名称开发商区域规模及规划形态销售状况德政园丰泽公司（法籍华人）西南占地350亩，总建面35.5万M2商品房售900元/ M2，已售完经济房售700元/ M2，待售复州花园新城区中部2000多套住宅已售完芙蓉花园上海开发商老城区西桥4栋多层已售完，最高售1100元/ M2青青家园深圳天诚新城东部一期100亩今年“五一”开盘结 论西南部和新城区成为开发热土，而老城城东和城北还没有进入大规模开发阶段；价格弹性空间大，有较强的可操作性3.3 仙桃商品住房市场预测3.3.1 商品房的供给将保持较快的增速随着国际体操邀请赛的来临和投资环境的不断改善，更多的投资商和开发商将带给仙桃商品住房市场更为强劲的投资，同时，外地乃至国外先进的管理技术和开发水平将推动仙桃商品住房迈向新的台阶。3.3.2 商品房有效需求增加据预测，我国2003、2004年的经济发展速度将保持在7%左右，仙桃市的国民经济也将保持较高的经济增长速度，客观的经济环境决定了需求的有效性。3.3.3 商品房开发向规模化精品化的方向发展 更多实力雄厚公司的进入和消费者多元化的柔性需求，都将促使产品向规模化和精品化的方向发展。今明两年将会有三个上千亩的大盘呈现，规模效益将得到充分体现。4买家行为研究买家是上帝，买家是忠诚的朋友，买家可以决定你一个楼盘的命运，买家可以，只有了解你的目标客户，了解你目标客户的住房消费观念，你才能找到楼盘开发的理念，才能找到楼盘开发的突破口，本文只从以下方面作详细的分析：本章主体架构仙桃买家对运动与健康的认知程度仙桃市房地产买方市场需求特征消费者心理习惯特征消费者特征分析总 结买家行为研究4.1 消费者特征分析A 人口分布仙桃城区人口34万，干河区占一半，约16万；龙华山区10.5万，沙嘴区7.5万。消费者特征（按人口分布分）B 年龄结构主要分为儿童消费者（0-14岁），中青年消费者（15-64岁）和老年消费者（65岁以上），其所占比例分别为26%、67%和7%。消费者特征（按年龄结构分）C 教育程度分为接受大学以上、高中（中专）、初中和小学教育四个层次，其所占比例分别为6%、42%、36%和16%。消费者特征（按教育程度分）4.2 消费者心理习惯特征据调查统计得知：位置、价格和户型设计是直接影响消费者购房决策的三大因素，其比例分别为82.8%、75.6%和65.2%。具有一定规模的低密度建筑小区有较多选择；对物业类型的选择多倾向于多层和低层住宅，景观设计和物业管理较好的物业更受青睐。4.3 仙桃市房地产买方市场需求特征（1） 置业区域多选择有发展潜力的新城区的西南部，汉江大桥的开通将刺激汉江沿线及西北部楼市。（2） 物业类型小户型和大户型的多层住宅往往供不应求。（3） 价格需求多层住宅可接受价格在每平方米1000元左右。（4） 付款方式以一次性付款为主，银行按揭较少接受。（5） 购房动机青年消费者以首次置业为主，多选择小户型过渡；中年消费者以二次置业为主，选择大户型，改善居住条件及与老人团聚。（6） 配套设施对物业管理、周边配套、庭院绿化和小区规模开始注重起来。4.4 仙桃买家对运动与健康的认知程度4.4.1 仙桃人所喜欢的运动方式主要有体操、羽毛球、篮球、足球，但因受场地、时间和运动伙伴等的限制，运动的机会较少。4.4.2 仙桃人心目中所了解和崇拜的运动明星仙桃本土的体操奥运冠军李小双、李大双、杨威、郑李辉具有很高的知名度，是仙桃人的骄傲和崇拜的偶像。4.4.3 总结在对买家分析中可知，多数消费者均是出于成家立业，改善居住环境，孝敬父母目的产生购房需求的；多数消费者对现有住房的物业管理、绿化、配套、房型等不满呼声较高，具备较为强烈的二次置业需求；具有运动、教育等卖点的特色楼盘最受追捧。对住房价格的选择单价在1000元/平米左右，50平米以下和160平米以上商品住宅较受欢迎；新城的西南部是开发的热土，汉江大桥贯通使西北部楼市行情看涨。5市场分析总结本章主体架构：市场环境产品市场消费环境市场分析总结由以上种种市场迹象表明，仙桃房地产市场正步入一个快速发展阶段，从市场环境、产品、消费环境等总结如下：5.1 市场环境A 全国经济发展正步入快车道，这导致人们对房地产市场的预期充满信心；B 2003年仙桃将进行大规模滨江及河道景观改造，环境将极大改善；C 2004年在仙桃举办国际体操邀请赛为楼市推波助澜；D 汉江大桥通车将带动周边房地产开发的迅猛发展。5.2 产品市场A 产品同质化严重，缺乏适合仙桃市本土市场的创新产品，还处在一个局部模仿和克隆的阶段；B 概念创新缺乏与仙桃市场的对接点，没有充分挖掘仙桃作为全国唯一“体操之乡”的市场价值；C 规划设计、园林景观、配套设施、物业管理及营销策划滞后于市场。5.3 消费环境A 从盲目消费导致整体开发水平滞后到消费者越来越理智，跟风买房将成为过去；B 盲目追求“数”方面的大户型，而缺乏“质”方面的追求；C 消费者购房存在很大的区域性，随着滨江改造和汉江大桥通车将产生巨变；D 消费将由被动的去适应产品逐步演变为主动的去识别，挑选适合自己居住的好产品，市场已从全面的卖方市场走向买方市场。第二部分 项目开发条件分析1 地块概况1.1 位置：本案地块位于仙桃市西北侧市郊，汉江大桥以西，汉江以南，丝宝大道的延长线上，丝宝工业园以北。1.2 占地：本案地块面积约为1000亩。1.3 形状：本案地块东西长，南北窄，呈规则的长方形。1.4 周边环境：本案地块北面为汉江，地块与汉江大堤之间相隔200米，西面和南面都为河流，南面临近丝宝工业园，使整个地块形成一个半岛格局，地块北端有一个私立中学“仙桃和平外国语学校”，西侧有市政府招待宾馆“仙苑宾馆”，周边同本宗地块基本一样都为农地。仙下河2 地块的地形地貌及对项目的影响2.1 地形：本宗地块东西长、南北窄、呈规则的长方形2.2 地形影响：本宗地块因呈规则长方形，北面临水，提升了高尚住宅小区对安全性的要求，使本宗地块在规划上有很好的操作性和规划空间。2.3 地貌对项目的影响：2.3.1 地貌：本宗地块地势较低，但因为地处江汉平原，整宗土地非常平整。2.3.2 地貌影响：因为本宗土地地势较低，且临近大堤，不适合建造需要基础较深的建筑，同时在将来的建筑设计上做好防水和防潮处理。2.4 综合分析：综合来看，本宗地块从位置上较偏，但整宗土地地势平整，形状规划，同时临近河流，周边也较空旷，可为将来规划提供广阔的操作空间，但也应注意以下几点：（1） 尚无高等级道路与本案相连（2） 汉江大桥对本案的影响（3） 夏天雨季对本案的影响（4） 周边空地对本案的影响3 地块中基础设施、地下管线等对项目的影响本案地块地下的光缆、给排水系统管线与基础设施和地下管线，应本着便于施工和利于居民生活的原则与相关政府施工部门协商解决，至于建筑工程所需的“三通一平”或“七通一平”条件不具备，各种地下管线、基础设施等都要在动工后加以解决。4 重要市政工程及交通状况对本案的影响4.1 汉江大桥：建设中的汉江大桥位于本案的东北侧，相距约200-300M，计划于今年10月通车，建成后将仙桃与天门两市连结起来，有效的解决了两岸的交通问题，同时加强仙桃、潜江、天门两岸三地的经济联系，带动大桥两岸经济发展，提升两岸土地价值，它的建成通车将给本案带来积极的正面影响。4.2 沿河沿江景观改造工程：本宗地块南侧和西侧的两条河流在仙桃市今后的规划中将分别投放8000万元和3亿元进行景观建设，建成滨江公园，不仅能为仙桃市市民提供一个休闲娱乐的场所，同时也凝聚了人气，美化了周边环境，形成新的景点，极大的提升了本项目的品质，所以建议在今后小区的景观设计上应于这两个工程的规划设计相协调，使整个内外景观有机的形成一个整体。4.3 公交车及站点：本宗地块位于市郊，且无高等级公路到达，目前尚无公交车与市区相连，随着今后丝宝工业园的不断扩大，景观工程的建成，汉江大桥的通车及周边地块的相断开发应积极向相关部门协调，解决该地块今后的公共交通问题。4.4 配套设施：本案北侧有一所私立中学“仙桃和平外国语学校” ，西侧为市政府招待宾馆“仙苑宾馆”，供电站及自来水泵站距本案也只有200米距离，整个道路通车后，到仙桃市中心约为10分钟车程。5 目前居住条件及后续开发需进行的改善工作5.1 基础设施缺乏，交通不便。本案项目地块是农田，完全没有居住所必须的设施，例如供水、供气、供电等，必须在以后的开发过程中逐步加以解决和完善，本案目前尚无公交车，即使开通，15分钟到达市区对于仙桃市民来说，也需要一个接受适应的过程。5.2 生活配套设施薄弱，人气环境尚未形成。通过对本案及周围环境的调查显示，在本项目所处的地段，各种生活配套设施，如商店、市场、银行、邮局、医院、娱乐休闲等都严重缺乏，同时由于本案地块及周边都为农村，人文环境较差，缺乏人气，因此在接下来的工作中要充分考虑区内环境的营造，配套的设置，小区物业管理和小区内外的协调等问题。5.3 毗邻地块对本小区的影响本案为该地段唯一开发的小区，四周都为农田，尚无具体的规划，这对本案整体效应有一定的影响，制约了人气的形成。第三部分 项目SWOT分析1项目及地块优势分析：1.1 自然优势分析：（1） 地块规则平整，原为农田，拆迁、回迁量小。（2） 三面临水，有较好的自然景观优势，同时便于将来小区内水景的建造。（3） 地块面积大，四周无干扰，有很大的发挥空间。1.2 规划优势分析：（1） 本案所处位置位于仙桃市两河景观改造工程中间，属市政府规划开发的重点项目。（2） 临近丝宝工业园，可以形成优势互补，整体带动该地段的开发建设。（3） 汉江大桥的通车和丝宝路的延伸，改善该地段的交通，提升地块的价值。（4） 临近水泵房和供电站，较方便解决水、电等问题。（5） 靠近“仙苑宾馆”，紧临“仙桃和平外国语学校”，为今后的业主提供便捷和高品质的休闲娱乐和教育场所。（6） 开发商实力雄厚，同时具有超前的开发眼光和丰富的开发经验。（7） 前期规划便有专业的策划公司介入，可提供并依托强大的信息收集能力和资源整合能力、完善的市场调研报告和规划设计建议。2项目地块劣势分析2.1 自然景观劣势分析：（1）本宗地块地势相对周边较低，又三面临水，建设时需一定量的土方回填。（2）中向被一条公共道路隔开，影响小区的整体性。（4） 汉江江堤较高，直接影响今后小区居民欣赏汉江江景。2.2 规划劣势分析：（1） 本宗地块距市区有一定距离，短期内购买群体可能需要一个适应过程。（2） 开发商第一次在仙桃市投资房地产，对市场的把握和认知需一定过程和冒一定风险。（3） 周边土地已被其他开发商购买，它们的规划形态和市场定位对本项目的影响具有不确定性。3项目地块机会点分析：（1） 仙桃市房地产开发第一轮开发热结束，第二轮开发刚刚开始，市场缺乏高品质楼盘。（2） 仙桃市房地产物业细分还处于初级阶段，买房的目的还仅仅停留在单纯的居住层面上，有主题性的物业类型空缺。（3） 仙桃市目前没有有规模、有环境景观、高档次的物业服务和完善的配套设施的楼盘。（4） 本项目可能建成仙桃市住宅领域首个精品项目，所提出的居住概念很好的和仙桃市体操之乡的美誉相结合。同时通过2004年仙桃市国际体操节这一盛大的体育盛事，将运动与房地产联姻并顺势推出，提升楼盘知名度。（5） 本项目作为市政府牵头项目，在许多方面享有优惠政策和相关部门的支持协助。（6） 仙桃市市民中的一部分已经进入二次置业阶段，而适合他们选择的项目不多。（7） 仙桃市经济近几年快速发展，国内外投资踊跃，产生了一批对高品质项目有稳定需求的群体。（8） 仙桃将城市定位为大武汉的“后花园”，可有力吸引武汉的购买群体；（9） 近年，外地经商、工作的仙桃人回乡置业，或为子女、父母、兄弟姐妹置业者增加；（10） 市政府大力发展第三产业，使仙桃市成为武汉市市民休闲的良好场所，同时对潜江、天门及周边县市形成一定的吸引力，为本项目的市场定位提供了更广的空间。（11） 目前仙桃市场没有较知名品牌进入，可迅速推出高品质产品，占领市场份额，提高品牌认识。4项目地块威胁点分析：（1） 许多市政规划还未实施，仍需时间完成并且存在许多不确定因素。（2） 本项目所需投资较大，尤其是前期，对开发商的融资能力提出了较高要求。（3） 本项目对各建设单位控制能力要求较高。（4） 本项目物业档次、价格定位在仙桃市相对较高，但居民购房理念（位置、贷款）和相应配套政策（银行放贷、按揭）等服务措施相对落后。（5） 周边地块开发存在诸多不定因素，可能对本项目产生影响。（6） 作为仙桃第一个大型高品质的主题小区项目，市场认知度和消化能力有待考证。第四部分 初步发展思路与计划1发展思路综合前三部分的分析，我们的发展方向渐趋明朗，初步发展思路如下：1.1 经过在仙桃市近十天的市场调查，我们感受到仙桃市作为大武汉的卫星城和后花园，城市发展空间巨大，房地产发展潜力无限，更加坚定了我们在仙桃市大展鸿业的信心和决心；1.2 仙桃市高尚物业较为罕见，别墅物业极为稀缺，市场存在空白点和需求缺口，本案可适当发展别墅物业（包括独立别墅、联排别墅和叠别别墅）；1.3 仙桃市作为中国的体操之乡，体育尤其是体操业极受市民关注，但缺乏体育产业。2004年国际体操邀请赛在仙桃举行，届时本案虽运动场馆、设施不能交付使用，但概念及规划以及部分施工可开始，本案可适时引进奥林匹克花园操作模式，将房地产业同体育产业、旅游休闲业、教育产业结合一体，扩大市场影响。1.4 本案具有得天独厚的水资源优势，可将水资源充分引入社区之中，营造“水岸社区”和“岛居文化”。2发展计划2.1 鉴于本案规模较大，可实行分期发展战略，将整个小区分为几个组团，分期进行建设；2.2 于本年度年中完成整个小区的规划，设计和拆迁工作，以及开发所需的“三通一平”；2.3 首期发展物业于年末破土动工，于2004年4月份之前完成主要道路建设，完成运动概念小区所需的运动会所、主题广场、入口广场以及示范景观建设，部分运动场馆、设施开始施工，为2004年仙桃国际体操邀请赛添光加彩；2.4 首期物业于2004年一季度完成主体施工，同期隆重上市，通过广泛宣传推广吸引本地及外地人士瞩目，营造运动与健康氛围，配合市政府为国际体操节举办而进行的准备工作。第五部分 奥林匹克概念的导入及项目定位1. 奥林匹克主义概述1.1 概念奥林匹克主义是将身心和精神方面的各种品质均衡地结合起来，并使之得到提高的一种人生哲学。1.2 外延奥林匹克主义超越政治制度、意识形态、种族肤色的差异，具有极强的兼容性和宽泛性，它以人的和谐发展为起点，进而扩展到整个国际社会，期望建立一个没有任何歧视的社会，培养人们之间真诚的理解、合作和友谊。1.3 手段奥林匹克主义以体育，特别是竞技体育作手段，在体育运动与教育、文化密切融合的过程中，在互相了解、友谊、团结与公平竞争的奥林匹克精神的氛围中去实现自己的理想目标。1.4 目标奥林匹克主义所要建立的生活方式，是以奋斗中所体验到的乐趣、优秀榜样的价值和对一般伦理基本原则的推崇为基础的。1.5 格言顾拜旦的一位密友迪东(Henri Martin Didon)于1895年提出的，1913年获国际奥委会批准，1920年成为奥林匹克标志的一部分。 “更快！更高！更强！”不仅只是指运动成绩，它有更深的含义，它希望运动员有更高的境界，有勇往直前、不断进击的精神。此外还有把“体育就是和平”、“重要的不是胜利，是参加！”作为格言的。第六次国际奥林匹克代表大会又通过把“更快！更高！更强！”口号作为国际奥委会会徽的构成部分。 1.6 五环：国际奥委会有自己的会旗。旗为白底无边中央有五个相互套连的圆环，即奥林匹克环，环的颜色从左至右为天蓝、黄、黑、绿、红(也可用单色绘制)，系顾拜旦以它们能概括会员国国旗的颜色而选定，但以后对这五种颜色又有其他解释。1979年国际奥委会出版的奥林匹克评论(第四十期)强调，会旗和五环旗的含义是“象征五大洲的团结，全世界的运动员以公正、坦率的比赛和友好的精神，在奥运会上相见。 国际奥委会会旗系1913年根据顾拜旦的构思而设计制作的。1914年庆祝现代奥林匹克运动恢复20周年，在巴黎举行的奥林匹克代表大会上首次升起。1920年安特卫普奥运会时，比利时国家奥委会绣了同样一面锦旗在当届奥运会上升起，会后比利时将它赠给了国际奥委会并成为国际奥委会的正式会旗。历届奥运会开幕式上都有会旗交接仪式。由上届奥运会主办城市的代表将旗交给国际奥委会主席，主席再将旗递交当届主办城市的市长，然后将旗帜保存在市府大楼四年再送交下届主办城市。“奥林匹克五环”是奥林匹克的象征，是国际奥委会的专用标志，未经国际奥委会许可，任何团体或个人不得将其用于广告或其他商业性活动。国际奥委会之所以向各国奥委会提出这项要求，主要是为了保护奥林匹克运动的纯洁性，避免奥林匹克标志被滥用和商品化。1986年8月，中国奥委会就此发出通告，通告中提到，国际奥委会要求各国奥委会为保护奥林匹克标志采取必要的措施，解释了奥林匹克标志除“奥林匹克五环外”，还包括奥运会会标、吉祥物图案和各国奥委会会徽。1.7 运动的来源5000年前，有了最早的球类活动 公元前1100-公元前265年射箭是成年男子必须掌握的技能，角力成为重要军事内容 公元前770-公元前476诗经中出现“游泳”一词 公元前475-公元前221年蹴鞠（足球）出现 公元前221-公元前207出现摔交 公元前206-公元前220年蹴鞠（足球）一直是上流社会喜欢的一种娱乐活动 公元220-公元265年出现相扑比赛 公元420-公元589年宋顺帝与手下比跳高 公元581-公元618年出现滑冰 公元618-公元907年是中国古代足球的大发展时期，并出现马球、步打球（曲棍球）和木射（保龄球） 公元960-公元1279年出现齐云社（足球协会） 公元1271-公元1368年出现捶丸（高尔夫球） 公元1368-公元1644年出现掌旋球和水球 1896希腊雅典 1900法国巴黎（女子比赛首次进入奥运会） 1904美国圣路易斯 1908英国伦敦（出现了脍炙人口的奥运名言“重在参与”） 1912瑞典斯得哥尔摩（隆重的开幕式形成传统） 1920比利时安特卫普（五环旗诞生，出现奥运会格言“更快、更高、更强”） 1924法国巴黎（正式承认女子参加奥运会的权利） 1928荷兰阿姆斯特丹（开始圣火传递） 1932美国洛杉矶（中国首次派出代表团） 1936德国柏林 1948英国伦敦 1952芬兰赫尔辛基 1956澳大利亚墨尔本 1960意大利罗马 1964日本东京 1968墨西哥墨西哥城 1972联邦德国慕尼黑 1976加拿大蒙特利尔 1980苏联莫斯科 1984美国洛杉矶 1988韩国汉城 1992西班牙巴塞罗那 1996美国亚特兰大 2000澳大利亚悉尼 2004希腊雅典 2008中国北京2. 奥林匹克花园概述2.1 概念是房地产业+体育产业的嫁接，将完美的建筑设计理念和奥林匹克精神融入到社区生活中。对未来适合人类发展的各种新的生活方式，适度超前地研究、升华和提炼的思维精华，进行渗透融合，演绎在房地产开发之中的创新理念。奥林匹克花园，是居住区域的范畴，也是一种健康的生活形态。2.2 生活理念“运动、健康、和谐”2.3 生活方式旨在倡导一种健康、科学、文明的生活。这种生活的构成不仅仅是优美的社区环境、舒适合理的居住空间、完善的生活配套和先进的现代化设施；更重要的是以“健康管理”为核心的健康管家服务系统、与社区生活融为一体的各种体育运动设施、以奥林匹克文化为主要内涵的社区文化、交流活动。以上这一切旨在为业主构筑融健康的身心、健康的生活观念和行为、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。3. 奥龙计划概述3.1 概念“奥龙计划”是集概念地产，复合地产与主题地产于一体的一种专业开发型的新锐开发模式，其扩张的过程主要是一个整合社会资源的过程，而不是一个纯粹投资的过程，中奥输出的主要是品牌、管理方法和经营模式。在这个过程中，加盟者利用自有资金或资源优势结合中奥的资源可以轻松赢利。3.2 运营目标使奥林匹克花园品牌由项目品牌沉淀为企业品牌，由区域性品牌提升为全国性品牌，实现由产品经营向品牌经营和资本经营的提升。使奥林匹克花园成为：中国“全民健身工程”社区化的引导者；中国社区体育健康产业市场的领导者；中国房地产连销经销第一品牌。以快速连锁的战略，规划“十五”期间，在全国20个500万人口以上的中心城市建设奥林匹克花园项目。3.3 战略步骤步骤一：第一圈层是以广州奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园的产品经营推动奥林匹克花园的品牌经营。目标投资地将锁定在诸如广州、上海、北京这样的一类城市，由合作三方（中体产业、金业集团和华新国际）本着对等的原则共同开发大型体育社区；步骤二：第二个圈层将以南国奥林匹克花园、上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园的品牌经营推动中奥产业公司资本经营，瞄准二类城市，由金业、中体或华新之中的一家或两家出资与当地房地产企业合作开发大型体育社区。步骤三：第三个圈层以中奥产业的资本经营推动整个奥林匹克系统的连锁经营，面向三类城市，中奥将输出“奥园”连锁模式，通过当地房地产企业的挂靠实施快速品牌扩张。运营现状：建成和在建项目，广州奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园、南国奥林匹克花园、上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园。4. 本案奥林匹克概念导入的可行性和必要性从1998年郭梓文的金业集团操作全国第一个奥林匹克花园广州奥林匹克花园，至今不过五年时间，奥园品牌一跃成为中国房地产叫得最响的品牌，运动与房地产嫁接的复合地产运作程序日趋完善，教育、旅游也加入到这个行伍之中，在成就中国房地产业内一个巨大神话的同时，也极大促进了中国体育产业的发展。综合分析本案开发条件和仙桃市房地产开发和消费现状，我们认为，本案完全有必要，也完全可以引入奥林匹克概念，做一条“运动+房地产”的复合地产开发之路。分析其可行性与必要性如下：4.1 体育产业作为当前发展最快的产业，其与房地产业的联姻，它被事实证明是完全可行的，是受消费者喜爱和欢迎的。有这样几组数据可以证明：a 1998年奥园在中国唯广州奥园1家，至2003年4月，已遍布广州、北京、上海、天津、成都、南京、武汉、常州、厦门等地，全国已进入开发或已立项的奥园数量已逾20家；b 2001年，南国奥林匹克花园进军全国房地产竞争最激烈的地方广州华南板块，但两个月成交房子约500套，实现销售额约2.5个亿；c 2003年4月，新长江地产的战略合作伙伴决策资源房地产研究中心从江苏常州传来好消息，该中心参与操作的常州奥园，尚未开始发售就引来上千人登记，刚建成的售楼部大门被挤掉；4.2 新长江地产在武汉正操作“2008新长江广场”项目，全面引入2008北京奥运主题和运动健康概念，具有成功驾驭“运动+房地产”这一复合地产业的能力和经验。4.3 新长江地产的战略合作伙伴决策资源房地产研究中心，也是中体奥林匹克花园管理有限公司的合作伙伴，全程参与奥龙计划的推广实施，具有丰富的奥园操盘经验，现负责策划和销售的奥园有成都奥园、沈阳奥园、常州奥园、商丘奥园、厦门奥园等。4.4 本案用地规模1000亩，开发条件优越；基础配套、生态环境、交通条件、区位价值、征地成本等均符合开发复合地产的条件。4.5 仙桃市是全国知名的体操之乡，培养了李大双、李小双、杨威、郑李辉等体操奥运冠军，仙桃人民对运动、尤其是对体操怀有一种特殊的偏爱和骄傲。加上2004年5月，国际体操邀请赛将在仙桃举行，仙桃作为体操之乡更会盛名远播。作为一个对仙桃怀有特殊感情的开发商，有理由为仙桃的体育事业骄傲，有义务为仙桃体育事业的发展出力，作为运动和房地产的嫁接品，一个规模巨大、运动色彩浓厚、配套设施多样，能满足消费者运动健身需要，为2004仙桃国际体操邀请赛添光彩的小区“2008奥林新城”即将呼之欲出。5 本案主题定位5.1 主题概念以运动和健康为特色和先导,以2008北京奥运为契入点，将奥林匹克这种源于体育的生活哲学文化为社区居住文化相结合，以体育运动为主要沟通方式，培养及引导人们在生活中自发形成的平等、健康、和谐的生活理念，营造业主健康的身心，健康的家庭，健康的人际关系，使奥林匹克精神深入人心。5.2 形象命名2008奥林新城5.3 核心主题运动 健康 新城市突出运动健康概念，体现2008北京奥运以及奥林匹克主义所倡导的运动精神，以运动为项目总特色，以身体和心理健康为从追逐目标，通过“运动之城，健康之城”的营造，推进仙桃体育运动和全民健身的发展，为仙桃市建造一个时尚、健康、清新的城中城。其重点是“健康”，2008奥林新城的社区是健康的社区，2008奥林新城的住宅是健康的住宅，其内涵如下：（1）“健康住宅”的阐释：不仅包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性心理因素值：如平面空间布局、私密保护、视野景观、感官色彩、材料选择等等；回归自然、关注健康、关注社会。制止因住宅而引发的疾病，营造健康，增进人际关系。（2）“健康住宅”的主要基点：一切从居住者出发，满足居住者生理和心理的环境需求，使人们生活在健康、安全、舒适和环保的室内室外居住环境中。（3）“健康住宅”评估标准的四个因素其一，人居环境的健康性。主要指室内、室外影响健康、安全和舒适因素。其二，自然环境的亲和性。提倡自然，创造条件让人们接近自然、亲和自然。其三，住区的环境保护。包括住区内视觉环境的保护，污水和中水处理，垃圾和垃圾处理和环境卫生等方面。其四，健康环境的保障。主要是针对居住者本身的健康保障，包括医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等硬件建设。（4）“健康住宅” 区别于绿色生态住宅绿色生态强调的是资源和能源的利用，注重人与自然的和谐共生，它贯彻的是“节能、节水、节地和地理污染”方针，强调可持续发展原则。“健康住宅”围绕人居环境“健康”二字展开，首先满足人的健康，包括心理健康和生理健康。心理健康主要指人对大自然的向往，包括美丽的景色，舒适优美的环境以及宁静的生存空间。住进这种住宅，可以让人产生良性的内分泌循环，从而促进身心的健康。生理健康主要指人生存的良好空间使人处于良性的状态，充分发挥人的潜能，保持人的机能正常发展健康生存，促进成功和睦的家庭更健康运转。第六部分 奥林匹克主题产品与服务模式导入1 奥林匹克花园的产品模式奥林匹克花园的产品模式不是一般楼盘所提供的住宅环境、配套和管理服务，而是奥林匹克生活方式。必须使奥园产品成为“有故事的房子”。1.1 城市类型：必须为奥林匹克花园潜在客户群的购买力、消费方式予以充分考虑。城市化进程越快的地方，奥园目标客户越广。1.2 选址：距市中心30分钟以内的车程。奥林匹克花园的最适合选址，应该是城市的边缘地带，这样的地带为营造奥园生活方式提供最佳的“白纸”，距离太远则张力过大。1.3 交通：在市区的主要干道附近，周边具备便利的交通环境，加强了与市区的联系，兼顾工作、享受。1.4 征地成本：50万元/亩以内对征地成本的控制，更有利于发展商在其他配套上的发挥，实现资源的合理分配。1.5 市场需求：当地房地产市场透明化程度较高，价格稳中有升。1.6 主题概念：以运动和健康为特色和先导，将奥林匹克这种源于体育的生活哲学文化与社区居住文化相结合。以体育运动为主要的沟通方式，培养及引导人们在生活中自发形成的平等、健康、和谐的生活理念。营造奥林匹克花园业主健康的身心，健康的家庭，健康的人际关系，使奥林匹克精神深入人心。1.7 主题诉求：1.7.1 运动A、口号：“科学运动、健康人生”B、科学运动的意义，奥林匹克的主要宗旨，来自于人类合作与沟通的最简单最直接的方式。C、社区体育的意义。社区体育对房地产社区的功能价值与文化价值的强化也是显而易见的。提高社区居民的身体素质与健康水准；可以消除疲劳，解除紧张，对丰富社区业余文化生活有重要作用；完善居民社区服务，促进社区生活便利；倡导公平、平等与竞争，提高社区的文化品位；倡导对规则和规范的尊重和遵守，提高居民的文化修养；改善居民生活质量，创造良好生活方式；加强居民间的人际交往，改善社区人际关系，营造和谐生活和文化氛围；增进居民的社区共同意识，促进社区的繁荣发展总之，它对创造社区健康生活，培育社区群体感情和活跃社区人际环境都具有很好的促进作用。D、科学指导下的运动。1.7.2 健康A、奥林匹克花园健康传播，以大众媒体、公关活动、新闻发布会等形式立体宣传，令奥园的运动健康形象深入人心，层次诉求：B、奥林匹克花园健康实现途径阳光产品：新颖时尚动感的户型，以人为本的空间布局。运动环境：大型运动设施与绿色园景相融，寓动于赏。健康管理：体能能检测中心健康顾问服务体系，绿色通道，保健培训等。健康文化：业主期刊、文化长廊、健康运动讲座、健康直通车。1.7.3 和谐A、和谐的层面：身心和谐人与人之间、人与自然之间的和谐与相互尊重。B、和谐在奥林匹克花园的表现：业主为奥林匹克花园取得的成就感到自豪，希望长期生活下去。产生对奥园的安全感、归属感。1.7.4 教育A、教育的初衷：教育是奥林匹克主义的出发点和归宿。奥林匹克花园的真正目的就是通过运动教育业主，使业主成为全面发展的人。B、教育方式：感染、熏陶、互助、互勉。C、教育在奥园的表现形式。1.8 核心主题的提炼在奥园主题共性下，各大城市的奥林匹克花园必须结合本区域的市场特征及居民的生活、消费习惯、提炼出适合本地市场的核心主题理念，并围绕这一理念展开诉求。例如：广州奥林匹克花园的“运动就在家门口”番禺奥林匹克花园的“让孩子赢在起跑线上”南国奥林匹克花园的“新生活的领跑者”。1.9 规划设计A、贯彻“科学运动，健康人生”的理念。B、体现奥林匹克精神的辐射出来之更深广丰富的生命内涵。C、规划设计必须根据本奥园预先设定的个性主题而定，一切以主题为核心。D、动静分区运动区域、休闲区域、生活配套区域之间互相依存，但动静有意识分离，有机地共同构成一个现代化、运动、健康社区。E、强化交往空间、分层次诉求a、赋予住区外部空间环境有序的社会交往功能，为年龄、兴趣相仿的业主创造一种轻松自然的方式相互接触、交流。b、充分考虑老人、中年人、青年人、少年儿童、家庭成员的特征，以不同的组团展现其各有活动空间。1.10 景观规划奥林匹克花园的景观规划并非一堆花、草、树木、亭台楼阁的简单堆砌。A、景观带