划定调研报告

1 / 22 划定调研报告 小区物业管理的实地调研 【摘要】物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的邻域，规范的物业管理是和谐社会 总体战略中的重要内容，我县新开住宅小区不断增多，使我县物业管理工作的重要性越来越 突显，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境，提升物业管理服务水平，满足居民日益 提高的居住质量要求。为此，今年 2 月至 3 月分别对鸿达小区、金海岸小区和白洲小区三个 小区的情况进行调研。 【关键词】请求 宣传 利益 相对性 一、调研情况概述 调研的目的 对于美伊调研活动，都有着一个特殊的目的。因此，我此次的调研也是有目 的的。具体的目的有下列几个： 1、了解小区停车位的问题； 2、调查物业费的收 缴问题； 3、了解住改商现象； 4、解决违章搭建问题。 调研对象 根据计划的安排，本次调研的对象，包括以下几个2 / 22 地方： 1、在鸿达小区的 调研； 2、在金海岸小区的调研； 3、在白洲小区的调研。 调研的基本内容 1、针对在鸿达小 区，在鸿达小区我完成了针对业主的调查问题，在调查过 程中业主反应的问题有： 停车位问题。小区内的停车位是占用业主共有的道路而划定的，每月租金 为 70 元左右，但现有的停车位数量已经不能满足业主的需要，小区也没有规划 新的停车区，所以导致车辆乱停的现象特别严重。 业主委员会不能切实的维护业主的利益。大部分业主由于日常工作繁忙， 没有时间和尽力投入到小区的管理工作中来，业主委员会的部分负责人员和物业 公司拥有某些公共利益，这些 都一定程度上导致了业主委员会不能切实维护业主 的利益。 2、在金海岸小区，金海岸小区面积较大，居住的业主数量比较多，物业管 理也比较规范。在对该小区进行调研时，是该小区3 / 22 物业公司的负责人接待了我， 调研中我发现该小区目前存在的问题主要有： 物业费的收缴问题。金海岸小区的物业拖欠现象比较严重，甚至曾因 此导致诉讼的发生，物业费拖欠的原因主要有： 物业公司与业主对缴费时间的理解不一致。物业公司认为，物业费的收取 应当 遵循“先缴费，后服务”的原则，如果认为物业公司的服务不符合物业协议 要求，业主可以以违约为由要求物业公司承担相应的违约责任。而部分业主则认 为应当“先享服务，后缴费用”，重视物业公司的服务质量缴纳相应的物业费。 业主因与开发商存在纠纷而迁怒于物业公司，某些业主因为与开发商存在 纠纷，而自己又没有太多的给开发商施压的手段，并想当然的认为既然前期物业 是由开发商选定的，所以拖欠物业费就可以给开发商带来一定的压力。 物业公司与业主在服务价 格与服务标准上未能取得一致。物业公司认为， 业主支付多高的物业费自己便提供多高的标准的服4 / 22 务，而业主认为自己缴纳了物 业费，却没有享受到一定档次的服务。 关于停车位问题，其导致的原因众多，其主要原因，有下列几点： 地下车库的权属存在争议。物业公司认为，地下车库虽然属于小区的配套 设施，但是并不必然属于业主共有。这就如同配电室也是小区的配套设施，但其 所有权属于供电公司一样，法律规定的停车位“应当首先满足业主的需要”也不 是指车 位应当属于业主共有，或者车位的所有人应当将车位免费分配给业主，而 是指车位的所有人应当同业主协商以何种方式分配。业主 却认为地下车库应当属于全体业主共有。 乱停车问题。由于价格、方便程度等原因，部分业主不愿意按照规划的车 位停车，而是只考虑自己的方便，在小区内乱停车，甚至出现了阻塞消防通道的 情况，物业公司没有权利进行制止，虽能进行劝阻或采取其他方式但业 主的车辆仍然在其他地方乱停。 5 / 22 对于住改商问题，在白洲小区是尤其较为突 出的问题。有些业主在没 有经过相关业主的同意，也没有经过该小区的物业管理单位和相关部门同意。而 物业公司也没有权利强行阻止。 违章搭建问题，在白洲小区违章搭建的现象比较严重，物业公司对这 种现象没有权利强制拆除或者申请强制拆除。 二、对调研中存在问题的成因分析 我认为，调研中反映出的一些问题，原因有以下几点： 、业主委员会和居民委员会缺位。如白洲小区位于思南县两个办事处的交 界处，小区的行政管辖问题长期没有确定， 导致了居民委员会迟迟不能成立，并 且白洲小区属于新开发的小区，业主委员会也一直没有成立，所以，一方面，物 业公司与业主的矛盾得不到及时有效的沟通；另一方面，在面对三者加住改商违 章搭建等问题时，缺少行使请求权的主体。 、部分法律规定模糊。如对地下车库的归属问题，法律没有作出明确 6 / 22 的规定，因此造成了物业公司和业主的不同理解，产生了矛盾。 、前期物业合同不能体现业主的意志。例如，白洲小区的物业公司属 于前期物业，物业合同是由该公 司与开发商签订的，业主购房时必须遵守，然而， 业主并没有就合同条款和物业公司进行过协商，又很难对合同条款进行修改，业 主的意志在合同中得不到体现，难免会产生纠纷。 、导致住改商问题的原因，主要有下列两点：以挂号信的形式对 业主进行劝阻。向相关政府部门反映情况。但这两种方式如果均不明显，业 主对物业公司的通知置之不理，政府相关部对物业公司的反映不作为 ,政府相关 部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业公司带来影响。 三 、解决调研中存在的问题的对策及建议 对策： 1 针对业主。提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要 指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事7 / 22 业、有一定知识水平的人员主 持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立 业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务 合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督 经费使用情况，受理业主投诉。对于 热难点问题，物业管理企业在进驻小区时， 要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车 等问题约法三章，共同维护小区稳定。懂得维护好自己的权益。做到知法、 懂法、守法、维法的好公民，好业主。 2、针对小区业主管理部门。大力普及物权法的宣传力度，通过张贴海报、墙刊、视频、电视、网络、短信以及传单等模式大力加强业主以及人们的法律意识宣传。通过组织社区活动，举办法制宣传讲座等形式，跟人们加强法律交流，争取做到人人懂法律。物业管理公司要加强自身发 展规划，完善规章制度，加强服务理念，改善好与业主的关系，多跟业主交流，随时反映问题，解决问题。定期组织与业主联合开展交流会以及休闲娱乐活动，改变业主与管理公司的8 / 22 合作态度与模式，做到和谐小区、平安小区、光荣小区而努力。以多种形式多种方法让全民都对物权法做到了解、认识、熟悉。 建议 一是逐步完善相关管理规定。目前，规范业主委员会和物业服务公司的主要法规是物业管理条例，但物业管理条例对业主委员会的换届选举、业主委员成员资格审查以及具体职责、监督办法、对物业公司的管理等方面规定不够详 细，给政府部门的管理和协调增添了较大难度。因此，请求市人大研究出台相关实施细则，或者请市政府相关部门根据近年来各小区出现的问题，制定更加详尽的管理规定，同时，指导市物业服务协会，制定物业服务公司行业管理规定，规范物业公司的行为，也便于政府部门协调相关矛盾时做到有规可依。二是加强对业主委员会工作的指导。由于业主委员会成员都是业余性质，有的对相关业务不熟，导致经常出现工作失误。请市政府相关部门加强对业主委员会的专题培训，提高他们的业务素质；同时，加强对业主委员会工作的指导，规范业主委员会的行为，既要及时化解矛盾纠纷，又要早打招呼，早作提醒，做到防患者于未然。 三是要加强对街道、社区相关工作人员的培训指导。根据物业管理条例规范，业主委员会指导交由街道、社区负责，但街道、社区工作人员由于对相关业务不熟，加之9 / 22 对物业公司缺乏约束力，导致协调矛盾时，有些力不从心，达不到理想效果。所以，请市政府相关部门加强对街道、社区工作人员的培训，并加强对街道、社区的工作指导，使他们能尽快进入角色，提高业务能力。 四、调研感受及下一步计划 通过与物业公司的接触，我发现，有的物业公司还是很欢迎我调研的 ，因为物业公司本身对法律的理解存在模糊之处，希望能通过我们能够做深一步的了解。另外，物业公司也希望能通过我们的调研起到宣传作用，让广大业主能够更加准确的理解物权法。在适当时候运用法律保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利，同时宣传使他们的工作也更加容易开展。但物业公司对我们的调研表现在一定程度上存在一定的担心，一是物业公司确实存在一些不合理和不合法规定。如果调研涉及这些问题有可能 引发业主的维权行为，损害物业公司的利益；二是担心我们的一些调研所涉及的一些问题会误导业主产生错误的理解和认识。因为在物 业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，所以物业公司的业主要求不能太高，应该从自身差距着手，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务和优质得到业主的理解和支持。 参考文献： 1、人民司法 作者 北京市第一人民法院 ， 201610 / 22 年 2、中国法律图书有限公司中华人民共和国物权法，法律出版社 3、贾邦俊、民商法律的活力在于应用 4、程啸，论抵押权的实现程度 2016-1-11 xxx 发 ?2016?xxx 号签发： xxxx xx 县 xx 局 土地登记及土地权属争议调处等有关 问题的调研报告 州国土资源局 : 根据州国土资源局关于转发关于调研土地登记及土地权属争议调处等有关问题的通知的的通知的要求，我局对全县集体土地所有权，集体建设用地使用权，国有建设用地使用权和土地抵押登记及权属争议调处等问题进行了认真调查研究，现将此项工作开展情况报告如下： 一、基本情况 我县位于 xxx 州 xx 部，辖区土地面积 xxx 平方公里，下辖 xxx 个乡， xx 个行政村， xx 个 村民小组，全县共有人口 xx 万人，农户 xxx 户。截止 2016 年 xx 月底，累计颁发国有土地使用证 xxx 本，宅基 地 xxx 本，土地他项权证 xx 本。 二、土地权属争议调处情况 11 / 22 1995 年以来，我县共发生土地使用权纠纷共 xx 起，主要是农民新建不拆旧，房屋继承、赠予或购买造成一户多宅、邻里之间的水沟便道等原因造成的土地争议纠纷，为了杜绝发生矛盾纠纷，我局及时进行了调查处理，基本上都是当年受理，当年进行了妥善调处，国有建设用地使用权和土地抵押权均没有发生争议纠纷。 三、存在的 问题 在土地登记工作中，农村集体土地确权和集体建设用地 使用权登记发证问题较多、困难最多、难度最大，这也是容易发生土地权属纠纷的主要问题。 “一户多宅”现象较为普遍。由于各种原因，各 乡镇村存在着不少“一户多宅”的情况，产生这种现象的原因有很多，具体原因包括：一是历史原因，管理松懈造成的；二是建新不拆旧，近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建户，新房建成，旧房未拆，造成了事实上的一户多宅；三是由于继承造成一户多宅；四是由于接受赠与或购买住宅造成一户多 宅。对一户实际使用多处宅基地的，应如何登记发证是一个有待解决的问题。 违规使用宅基地。长期以来，农村住宅建设缺乏 统一规划，农民建房选址随意性大，节约用地意识非常淡薄， 12 / 22 农村宅基地少批多建或占地位臵位移等情况比较突出，由于土地权属权源资料不全，难于确定宅基地合法用地界址。按照现行法律法规，对农民建房违法行为的处罚难于执行到位。对存在部分违规的宅基地，如何确权登记，一直是困扰农村宅基地登记工作的一大难题，也是近几年宅基地使用权登记率低的主要原因。 宅基地初始登记存在问题。宅基地初始登记时，由于受当时条件限制，工作人员业务水平参差不齐，人们产权意识薄弱未引起足够重视等等因素的影响，存在着一些问题，主要有以下几个方面：一是受测量技术限制，地籍测量面积有误差甚至错误；二是权属来源依据不足，大多以村里出具证明为依据；三是权属调查存在不规范现象。 农村集体土地所有权登记存在问题。一是由于各乡镇村均存在土地权属界线纠纷的历史遗留问题，无法确定各村民委员会或村民小组所有的土地权属界线，尤其是 xx、 xx、xx、 xx 和 xx 五个牧业乡的 20 个行政村牧民混牧现 象十分普遍，没有固定的行政界线，权属划定难以开展。受此影响，我县的集体土地所有权登记发证工作难度很大；二是林地权属存在的问题较多。由于林业局在进行林地调查确权时，未经地方政府协调同意，自行将大部分荒山及草地划定为宜林地，进入国有林业部门林地范围之内，导致我县林地的面积和现状与实际不符。林区村与林业局之间经常 13 / 22 发生林地权属纠纷现象，林牧矛盾问题十分突出。 四、意见及建议 土地登记及土地权属争议调处直接关系农民的切身利 益，涉及面广，影响深远，不同利益群体立场和诉求 有差异，处理不好容易激化矛盾，给社会带来不安定的因素，必须妥善处理。针对农村集体土地登记工作中存在的主要问题，结合相关法律法规，从以下几个方面提出建议： 提高思想认识，加强组织领导，及时调处土地权属纷纷。依法调处土地权属争议是国土资源管理部门的重要职责，加强争议调处工作、建立健全调处机制是维护群众合法权益的具体体现，是全面推进依法行政、构建和谐社会的必然要求。因此，我局坚持以科学发展观统领土地权属争议调处工作，增强自觉性和紧迫感，采取一切必要的措施和办法，推动和实现我县和谐稳定格局。应急、重大及 热点案件处理工作由县政府组织相关部门成立权属纠纷案件调处领导小组，统一安排部署权属纠纷调处工作，一般土地权属纠纷调处工作由县国土资源局执法监察大队牵头，各相关部门协调配合进行调处。 建立健全土地争议调处制度。 1、抓好应急基础建设。一是对土地权属争议案件进行常规排查，加强信息收集，建立土地权属争议案件登记调14 / 22 处薄册，全面掌握土地权属争议基本情况。二是加强对土地权 属争议案件难点问题和趋势的调查研究，为早期预防和制定政策提供参考依据。三是提高应对和处理群体性突发性事件的能力，加 强应急业务知识学习，一旦因土地权属争议引发群体突发事件，立即启动应急预案，防止事态扩大和矛盾激化。 2、建立情况上报制度。一是遇有紧急情况要快速上报，对于发生群体性事件并造成人员死亡或财产重大损失的特别严重的土地权属争议案件，必须立即向县国土资源局和县政府报告，并提出初步处理意见。二是抓好年度常规情况上报，并如实上报土地权属争议案件数量及处理情况，根据情况定期开展案件清理检查工作，集中力量解决陈案、难案和大案。 加强土地权属争议调处规范化建设，注重发挥土地争议调解的重大作用。为了依法 、公正、及时做好我县的土地权属争议调查处理工作，保护当事人的合法权益，我局从土地权属争议的接件、调查取证、案件完结等，严格依据法律、法规和国土资源部土地权属争议调查处理办法等有关规定，坚持“尊重历史，正视现实，依据政策，实事求是”的原则和依据现有的调查证据资料，做到程序合法，运用法律条款正确。我局注重发挥调解的方式解决争议，采取行政15 / 22 调解和人民调解相结合的方式，反复做当事人的思想工作，减少行政复议与行政讼诉，及时有效化解矛盾。 12 月 27 日我们全班同学去天津进行了一次建筑观察。本报告将从 天 津五大道、天津古文化街、意大利风情区、天津规划展览馆四部分对本次的观察结果进行总结。 1 天津五大道 五大道在天津中心市区的南部，东、西向并列着以中国西南名城重庆、常德、大理、睦南及马场为名的五条街道。天津人把它称作“五大道”。“去五大道看小洋楼”这句话言简意赅的点出了天津人民对五大道的推崇和喜爱，每一位热情的天津人都会道出一段属于自己心中的五大道。 历史上曾被划为英国租界，这里汇聚着英、法、意、德、西班牙等国各式历史风貌建筑 230 多幢，名人名宅 50余座。这些历史风 貌建筑在建筑形式上呈现出丰富多样的特点，例如文艺复兴式、希腊式、哥特式、浪漫主义、折衷主义以及中西合璧式等，构成了一种凝固的艺术。 进入五大道后仿佛来到了一个欧洲城镇，车窗外一幢幢充满欧式情调的建筑映入眼帘。红色的瓦整整齐齐地排列着，灰色的砖墙与白色的窗户和黑色的栅栏相映成趣。给人的整体感觉是干净整洁精致中透露出一种含蓄与素雅。住宅都带有一个小庭院，里面或是种有老树或是有一个布满藤蔓的露天吧台，而那些随处可见的复古花窗以及壁灯则展示16 / 22 出一种华丽的气质。我听到有同学说这些意式建筑感觉有些低调，与国外 的意式建筑的雍容大气不同。我后来上网查询得知，在近代中国特殊的历史时期，这里的住户 无论是寓公式的军政要人，还是成功的实业家们，在当时吉凶难卜的社会背景下，全都希图安逸，不事张扬。在这里建筑的私秘性构成的深遂和幽静的氛围恰恰也是它的特色所在吧。 天津古文化街 随车在五大道转了一遍后，尽管我们都有些恋恋不舍，由于时间的关系，又来到下一个参观地点天津古文化街 听导游的介绍天津古文化街在天津的地位就像故宫在北京城的地位一样，古文化街内有近百家店堂，“中国味，天津味， 文化味，古味”是古文化街的经营特色。走进古文化街，你仿佛来到了近代天津的闹市街头，映入眼帘的是鳞次栉比的清代民间小式店铺和琳琅满目的天津特色文化商品。耳边传来津味儿十足的说书声，连小贩的吆喝也是风趣饶舌。“瑞隆轩”、 “无宝斋”这些或楷或行的匾额也是文化底蕴浓厚，泥人张风筝魏刻砖刘这些老字号更是耳熟能详。 古文化街卖的文化物品有景泰蓝、苏绣、内画水晶 珍珠、翡翠、翡翠手、古玩、字画、文房四宝、碑帖、古籍、杨柳青年画、泥人张彩塑、工艺伞、工艺宝剑、华服等几十17 / 22 种。除此之外，中西乐器、艺术陶瓷、装潢小 件也都有专店，买上一两件，固是惬人心意的事，而流连一番，或许也可以受到熏陶、启迪，摄取到一些营养吧。 漫步古文化街，进出店铺时，您会看到许多店铺门面檐下、枋间有一幅幅极具江南造园艺术风格的苏画；在门面建筑装饰中除彩绘故事画外，另树一帜的是砖、木雕刻装饰。其内容广泛，多数带有浓郁的民俗气息和吉祥喜庆寓意。 游玩的时候听到有导游在讲一幅砖雕“文明娶亲”，画面中有一人骑马走在最前面，接着是一辆马车和一些步行的人，最后面还有一顶轿子。导游让我们猜新郎新娘在哪里，我们都认为骑马的是新郎，坐马车的是新娘，出 乎 意料的是，导游解释说，骑马的是伴郎，而新郎在马车里，新娘坐轿，采用的是中西合璧的娶亲方式，所以称为“文明娶亲”。 在文化街内，除了各式店铺外，还有不少小摊子，卖的是糖葫芦、烤红薯、糕饼、甜品，最吸引人的就是那一把龙嘴大茶壶冲、配出来的 茶汤 ，味道和表演的技术让人看后不禁想尝尝。 漫步古文化街，耳边传来一声声的叫卖时就好象我们又置身于那个已经离现在很遥远的年代，眼前仿佛出现一幕一幕陌生而又熟悉的画面。 天津规划展览馆 吃过午饭后，我们来到了天津规划展览 馆。它坐落18 / 22 在 来看这是一座米黄色建筑，有着明快的现代格调。 进门后看到的是一幅地图，展示了天津与其他各个城市的联系，上面的标题是“国际港口城市 北方经济中心 生态城市”，我想，这就是天津的总体城市定位吧。 在简约明快的统一风格下，各展厅结合不同展示背景、展示内容及历史文脉。 一层 二层 三层 四层 临展区； 之旅 4D 影厅； 规划展区、区县规划展区、城市映像影厅、公众互动参与区 设办公区和多功能厅 历史展区 风格古朴典雅、色调沉稳，展现了昔日“三叉河口”的沧桑与辉煌，我了解到，晚清时期，天津是直隶总督驻地，还是李鸿章和袁世凯兴办洋务和发展北洋势力的主要基地。紧守渤海咽喉之地和京城，外国各种势力侵入也带来了经济的发展和多元文化交融的机会，让天津民国时期也经历过令人沉迷的繁华和引领在时代时尚前锋的挂着多个第一的创举。 天津租界是 1860 年至 1945 年期间被西方列强通过19 / 22 签订不平等条约划定的，租界作为外国在我国领土上划定的行使行政自治权和法外治权的一块带有耻辱意味的区域，在让我们铭记历史的同时， 也如实反映出了当时的一种社会状态 西洋文化和中国传统和地域文化相遇融合，孕育出的中国近代历史上北方最为繁华的“徽辅首邑”。 天津租界中具有各国风格样式的建筑得到了不同程度的保留，使得天津老城区至今依旧保留着百年前的风格，这使得天津带有强烈的欧派风情，可以说天津将欧式情调缩影在了这些建筑中，漫步在天津的一些街巷，总会有种让人有种时光穿越漫步欧洲的感觉。 从哥特式到巴洛克式，罗曼蒂克到拜占庭，抑或是折中主义，中世纪的南欧风情，在天津这块土地方绽放异彩，近代的历史带给了我们伤痛，却也成就 了天津这里的建筑风格中的中西融合，一个多世纪的文化的冲撞融合，使得欧式气息已经融入了天津的大街小巷。 整体规划 “双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”城市规划理念。其中，“双城”是指天津市中心城区和滨海新区核心区；“双港”是指天津港和天津南港；“南北”指市域中北部及南部；“北端”是指蓟县北部山地丘陵地带。最为突出的变化就是以塘沽、开发区、天津港保税区为主的滨海新区核心区，首次由卫星城的地位提升至第二主城区的地位，使得天津正式确立“双城”的城市格局。 20 / 22 城市特色天津的城市布局是在 不同历史发展时期沿海河发展起来的，并造就了海河两岸风格各异、中西文化相融合的城市空间形态，形成了以海河为轴线、以市区为主体、以塘沽和蓟县为两翼的特色景观格局。天津市城市整体风格