宜兴_苏宁_LOFT产品研究.ppt

宜兴苏宁东氿项目LOFT产品研究,世联地产苏宁宜兴项目组,LOFT产品市场接受度,客户反馈,解决核心问题,产品案例分析,客户特征访谈,假设我们产品要做成LOFT？,宜兴市场现状,市场价格,在不考虑总高度是否符合规定的情况下,目录：,LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件,目录：,LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件,优势(1)产品优势还在于性价比较高。一层的价格，两层的面积：LOFT住宅产品层高4.9，可以给客户更加实惠的感觉。(2)动静真正分离，上下截然分区，复式结构增加户型的使用空间。,产品优势价格实惠，功能实用,总体层高5.8米,自由分割,自由分割,劣势：(1)每层的空间受高度限制，有局促感和压抑感;(2)此种产品不可避免的提高了装修成本及费用。(3)面对的客户群体较为单一，受众面窄。,产品劣势层高受限，成本增加，客群单一,居住及生活空间受到压抑,自由分割,自由分割,产品客户群年轻的首置，投资客户,Loft产品：享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。,主要客户群：是25-38岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。,无锡市场案例,Loft项目性质一般以商办或商住立项，多为小体量项目。,从当时LOFT产品销售时，均价与周边住宅对比系数为11.3左右,目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例：,结合产品特征及市场案例分析如下：,市场LOFT产品主要为90以下小户型；购买客户多为年轻白领首置，商务，及投资客户；宜兴市场尚无此类产品出现;无锡市场上，此类产品与周边住宅产品价格比率为1-1.3。,目录：,LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件,以1-1.3的价格系数做标准，静态测算本项目销售额,测算一：（按1.3比例计算）高层：均价10000元/LOFT：均价13000元/,销售额：高层住宅：38.5亿LOFT：9亿,总体高层销售额：47.5亿,测算二：（按1.3比例计算）高层：均价10000元/LOFT：均价13000元/,销售额：高层住宅：38.6亿LOFT：8.6亿,总体高层销售额：47.2亿,原方案测算：高层：均价10000元/,总体高层销售额：45亿,采用LOFT产品设计的情况下的高层总销额方案一：47.5亿方案二：47.2亿采用原高层设计方案的情况下高层总销额原方案：45亿,增加LOFT产品，在不考虑成本的情况下，高层住宅销售额提高2亿左右！,根据静态数据的测算得出：,目录：,LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件,客户访谈,针对宜兴复式产品的客户访谈调查,访谈内容,访谈问题重点：在东氿片区100米以上的高层产品接受度？高层产品中的层高为5-6M的复式接受度？在东氿的高层复式价格接受范围？对高层的楼层接受数？复式产品的面积需求？,对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受，宜兴人家庭观念重，年轻人也受家里长辈影响，如果老人家不接受那我们也不会接受。复式的总层高5-6M是可以接受的，单层在2.7-3M。复式的面积120-160比较合适我。价格在8000-10000元都能接受，宜兴前两年房价才3-4千，但这两年价格涨的太离谱了。如果我买高层，30层以内还是可以接受的。,访谈人一,万先生32岁背景：二次置业家庭：三口之家职业：评估公司经理核心特点：以长辈为重,现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的房子，家里有老人小孩的，还是矮一点的住起来方便舒服。高层20多层还是可以的。像我家有老人，住复式上下楼的就不方便，宁愿买个大平层，不考虑复式。假如要买复式，价格在1万左右就差不多是可以接受。,廖先生35岁购房目的：改善居住环境家庭：五口之家职业：公务员核心特点：家庭为重，居住舒适度,访谈人二,高层最高能接受范围在26-27层，现在宜兴还没有百米以上的，我是不能接受这么高的房子，如果说做酒店还差不多，我买这么高，电梯等很久不方便，物管费也很高。如果是买复式，我喜欢带院子的，不会买高层的复式。现在住的300复式，如果是要再买，我打算买200的就差不多了。一楼就做生活空间，朋友来玩玩也好，楼上就是卧室，最好每间卧室都有卫生间。复式价格1万左右差不多。,访谈人三,王先生40岁购房目的：改善居住环境家庭：五口之家职业：私营业主老板核心特点：居住环境的提升,33层的高层我是肯定不接受的，更不能接受百米以上的高层。复式的层高，标准层高就可以了，2.7-3米差不多。高层复式价格7000-8000元/可以接受的。复式面积200就够用了。,访谈人四,吴小姐27岁购房目的：二次置业家庭：两口之家职业：教师核心特点：身份和档次的要求,百米的楼层太高了，25层以内就差不多了。如果是复式，普通层高都可以的。是在东氿湖边能看湖景，那1.1-1.2万还是能接受的，价格也要比较下周边楼盘的价格。复式的面积200比较合适。,张先生38岁购房目的：再次改善家庭：五口之家职业：销售总监核心特点：投资未来，升值,访谈人五,百米的楼层太高了，我不能接受那么高的房子。现在地震这么频繁，住那么高，跑都跑不急的。复式的总层高5-6M是可以接受的，有的复式二楼太矮，很不舒服。复式的面积200就可以了，三房比较合适，每个房间大一点。价格在10000元/左右都能接受。,访谈人六,林女士45岁购房目的：多次置业家庭：六口之家职业：公司经理核心特点：投资，身份，价值,访谈结论,对东氿百米以上的高层基本不接受，高层楼层接受范围在30层以内。层高在5-6米的复式能够接受，复式面积需求在200左右。相对高层复式更愿选择洋房复式产品。复式价格接受范围为8千-1.2万元/。,百米高层复式风险和挑战,小结,LOFT产品面积控制为90以下；客户多为年轻的白领首置，商务及投资性；在不考虑成本情况下，LOFT可以达到销售额的提升；假设大体量增加LOFT产品后，会降低平层的舒适度，影响本项目的高端定位；在采用LOFT产品后，本项目也将会面临着客户接受度问题。,因此世联认为：,不建议大体量的设计LOFT产品！,如果要做：建议少量的产品搭配，满足差异化客户的需求！,目录：,LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件,附件：产品性价比挖掘露台,说明：赠送面积较常用的方法之一。,偶数层露台,奇数层露台,阳台,露台,阳台,露台,露台与阳台的结合使用，增加实用性和舒适性,附件：产品性价比挖掘凸窗,梁,凸窗窗台,凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积,凸窗剖面,1700,说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。,利用同样原理做赠送衣柜,附件：产品性价比挖掘入户花园,说明：为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用。,入户花园,附件：产品