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产品创新专题研究产品创新专题研究 普通住宅产品研究普通住宅产品研究 户型概述户型概述 1 时间的流转时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们社会经济的发展在不停地改变我们 的生活状态的生活状态、生活观念生活观念，也不断地改变着我们的也不断地改变着我们的 居住观念及对居住观念及对“户型户型”的要求的要求 我国户型发展过程我国户型发展过程 解放前，坐北 向南，大宅阔院 上世纪60、70年代， 大通道，同子楼， 小平房 80年代， “套房” 90年代后期开始， 户型多样化，功能完 善，追求舒适 户型基本分类户型基本分类 按建筑高度按建筑高度：多层多层、小高层小高层、高层高层、超高层超高层 按面积大小按面积大小：小户型小户型、中小户型中小户型、大户型大户型 按内部平面空间结构按内部平面空间结构：1房房、2房房、3房房、4房房 按纵向立体空间结构按纵向立体空间结构：平层平层、错层错层、跃层跃层（复式复式） 按属性按属性：普通住宅普通住宅、花园洋房花园洋房、公寓公寓、别墅别墅 户型定位是否准确户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事户型设计是否科学合理是事 关项目成败极为关键的因素关项目成败极为关键的因素 户型概述户型概述 1 理想户型的基本评判标准理想户型的基本评判标准 动静分开动静分开 公私分开公私分开 主次分开主次分开 干湿分开干湿分开 中小户型必要条件中小户型必要条件 适宜的功能定位 合理的面积分配 良好的室内空间 精密的细部设计 完善的社区配套 中小户型中小户型 2 房价提高房价提高，置业压力增大置业压力增大，经济实用的经济实用的 中小户型是当前的主流消费趋势中小户型是当前的主流消费趋势 户型方正紧凑、简 单实用；客厅与餐 厅连体，减少面积 浪费且功能区分明 确；客厅超大阳台、 主卧全景式凸窗， 通风采光及景观视 野良好，且能有效 增加室内空间感。 主要房间的开间尺寸参考数据主要房间的开间尺寸参考数据（净尺寸净尺寸）（）（单位单位：m m ） 2.71.8-2.12.73.33.83.6-3.9 次卧卫生间餐厅主卧起居室 主要功能房间的常用面积参考主要功能房间的常用面积参考（净面积净面积）（）（单位单位： ） 57-74 （建筑面积 约7090） 2-33-51.5-23.5-45-68-1212-156-816-19 总计阳台交通玄关卫生间厨房次卧主卧餐厅起居 中小户型中小户型 2 中小户型常用空间尺寸中小户型常用空间尺寸 Studio Studio 小空间个性化办公、居住 SOHO Small officeSOHO Small office 类似别墅尊荣感; 空间有多创新，庭院、露台; 身份和面积。 3+1模式模式 劣势劣势优势优势产品类型产品类型 产品详解产品详解 7 3 31 1宽景洋房宽景洋房：深圳万科城深圳万科城 1层层 底层小露台 赠送96 半地下室 赠送约64 的花园 多景式 阳光房 96地下室 6露台 64花园 15.4进深 12.6开间 1.5层数 4/2/2房型 147m2建面 端头户型 下沉式半 地下空间 31宽景洋房宽景洋房：深圳万科城深圳万科城 69地下室 8.6露台 15.4进深 12.6开间 1.5层数 4/2/2房型 141m2建面 中间套户型 露台 入户 赠送69半 地下室 2层层 赠送9的 露台 通向地下 室的楼梯 通向地上二层 的楼梯 30四楼露台 24三楼露台 12.1进深 12.6开间 2层数 5/3/3房型 182m2建面 中间套户型 主卧、主卫 和书房构造 主人独立套 七米大客 厅，给住户 自由改动的 空间 34层复式层复式 赠送50多 的露台 通向三楼 的楼梯 通向四楼的楼 梯 主卫配备 衣帽间， 增添主人 气派 31宽景洋房宽景洋房：深圳万科城深圳万科城 41花园洋房花园洋房：万科水晶城万科水晶城 1层层 庭院入户，一 楼赠送40花 园庭院 一楼阳光房，创 造悠闲自在的生 活空间 主卧朝南，欣 赏花园景观 8米南向气派 横厅 41花园洋房花园洋房：万科水晶城万科水晶城 2层层 8米横厅，公共 空间开阔气派 二层退台为一 层阳光房顶， 退3.9米 41花园洋房花园洋房：万科水晶城万科水晶城 3层层 三层横厅退 2.7米 专属主人层， 尽显私密舒适 45层复式层复式 顶层主卧配有 南北双露台 8米横厅，公共 空间开阔气派 主卧、卫生间、 更衣室布局方 正实用 四层横厅退1.7米 41花园洋房花园洋房：万科水晶城万科水晶城 41花园洋房花园洋房：理想理想0769 送半地下室，附 加值高 私家花园连接餐厅， 增添生活情趣 12m超大景观阳 台，视野开阔 1层层 4.8m宽厅，空间阔绰 主卧、卫生间、 更衣室布局方 正实用 51宽景洋房宽景洋房：金域中央金域中央 前花园 地下室6095 ，2.8M层高 室内花园 后花园 品牌电梯 二层露台盖二层地下室 楼梯 前后花园前后花园、地下室地下室、室内花园室内花园 170-175 地下室 51宽景洋房宽景洋房：金域中央金域中央 开间4.95M 露台约6 室内花园 地下室 2.8M层高 转角凸窗 品牌电梯 主卧露台 地下室地下室、露台露台、转角凸窗转角凸窗、 室内花园室内花园、露台露台 159-163 51宽景洋房宽景洋房：金域中央金域中央 3.95米挑高客厅米挑高客厅、夹层夹层、双露台双露台 挑高3.95M 客厅 阳台露台 落地凸窗 露台 夹层约60 落地凸窗 品牌电梯 140-146 露台 主卧露台 客厅3.95M 三错层 转角露台 品牌电梯 51宽景洋房宽景洋房：金域中央金域中央 3.95米挑高客厅米挑高客厅、三错层三错层、双露台双露台、 花园房花园房 133-136 花园房 夹层35 51宽景洋房宽景洋房：金域中央金域中央 6M室内花园 主卧大露台 露台 五层平面图 六层平面图 品牌电梯 6米挑高客厅米挑高客厅、6米室内花园米室内花园、复式复式、露台露台 6米挑高客厅 190-195 41创新案例创新案例：西贵堂西贵堂 主题概念主题概念：六合院里的三叠墅六合院里的三叠墅主力户型主力户型：170-210 产品亮点产品亮点： 6U型组合型组合、独立门户独立门户、双花园双花园、 大露台大露台、局部局部6米挑高米挑高、独创花园独创花园 楼梯楼梯（从从3层直接到地面花园层直接到地面花园）、）、 半地下视听室半地下视听室、高附加值高附加值（最大最大 赠送面积可达赠送面积可达90多平米多平米） 西贵堂西贵堂（4+1） 地下室地下室 一层一层二层二层 面积面积：208 地下视听室地下视听室 入户花园入户花园 6米挑高客米挑高客 厅厅 花园花园 露台露台 带露台阔带露台阔 绰主人房绰主人房 拐角观拐角观 景阳台景阳台 西贵堂西贵堂（4+1） 面积面积：211 三层三层 四层四层顶层顶层 6米挑高客米挑高客 厅厅 入户花园入户花园 双屋顶花双屋顶花 园园 带露台及阳带露台及阳 台主人房台主人房 露台露台 首层庭院首层庭院、入户花园入户花园、二三层超大露台二三层超大露台，与自然更亲近与自然更亲近 二层二层：阳光地下室阳光地下室 阳