建大楼影响住户采光规划局及开发商作赔偿.doc

建大楼影响住户采光规划局及开发商作赔偿案情原告刘某。被告某市城市规划管理局。第三人某市房地产综合开发公司。2003年5月，被告某市城市规划管理局批准第三人某市房地产综合开发公司建造某市第一副食大楼工程，建筑位置为某市平安路东、安定街南、东安街北。原告刘某（四单元301室）居住的东方大厦位于该副食大楼的东侧。2004年10月，该副食大楼建成。原告刘某以被告审批建设的该副食大楼影响了其房屋日照为由，多次找被告协商。2004年4月9日，被告作出关于东方大厦西侧住户反映遮光问题的答复，认定包括原告在内的四户西侧居室满窗采光时间均达到1小时以上，符合城市居住区规划设计规范GB50180-93的有关规定。原告不服，向某市人民法院提起行政诉讼。庭审中，该院根据原告的申请，依法委托鸡西市中级人民法院对被告审批建设的某市第一副食大楼是否影响原告刘某房屋日照进行了鉴定。鸡西市中级人民法院作出鸡中法（2004）司鉴字第66号建筑技术鉴定书，鉴定结论为被告审批建设的某市第一副食大楼影响原告的房屋日照。被告对此鉴定结论不服，在法定期限内未交纳鉴定费用，视为其放弃权利。审判：就赔偿问题，经法院调解，双方当事人自愿达成如下协议：被告及某市房地产综合开发公司一次性赔偿原告刘某房屋日照采光损失15,000.00元（含案件受理费、实际支出费及鉴定费）。除此,被告及某市房地产综合开发公司不再承担任何责任。被告及第三人将赔偿款给付原告后，原告撤回起诉。评析：本案是因涉及采光问题引发的行政诉讼纠纷。针对本案的采光权问题，笔者谈以下几点：一、采光权的内涵与性质1、采光权的内涵 。采光权(也称为日照权)是指不动产的所有人或使用人为获得日照而要求邻人限制其房屋或其它构造物的距离或高度的权利。采光权具有以下特征： （1）采光权的主体是相邻者，具体包括不动产的所有者和使用者。（ 2）采光权的客体是相邻者基于相邻关系而应当获得的日照利益。（ 3）采光权的内容是限制邻人不动产的距离或高度。 （4）采光权的本质是为了自己的便利而限制别人的权利。2、采光权的性质 。民法通则第八十三条规定“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系”。采光权是相邻权的一种，相邻权就是“法律为谋共同生活之调和，对于双方所有权之权能加以限制，或禁止一方于其土地上为一定行为或令邻人容忍他方为一定之行为，其性质为法律上的限制”。 采光权纠纷的发生，归纳起来有两种情形：违法建筑遮挡合法建筑的采光日照，经规划许可的合法建筑遮挡相邻建筑的采光日照。本案被告审批建造的副食大楼即属后一情形。二、住宅采光权纠纷的法律解决途径（一）判断标准 ：1实体标准 。在判断采光纠纷时，建设部颁布的民用建筑设计通则、住宅设计规范、城市居住区规划设计规范等技术规范具有很强的实用价值。根据这些规范，在大寒之日8时至16时之间，以楼房底层窗台面为计算起点，日照不应低于三个小时。旧区改建的项目日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照l小时，并以此为依据确定合理的建筑间距和住宅朝向。2程序标准。 判断是否构成采光纠纷的程序性标准主要是建筑设计是否经过规划部门审批，是否进行过采光评价分析，是否进行过公示，甚至是否进行过听证等。(二)赔偿标准 。关于居民住宅被另一建筑小区遮挡导致原小区居民采光权受到侵害分为两种情形： (1)居民住宅被合法建筑遮挡影响采光 。 如果居民住宅被一幢合法建筑遮挡，导致采光时间减少，不能构成采光权侵权，自然也就无所谓赔偿问题。但是，考虑到居民采光确实减少的客观事实，根据实际情况给予一定数额的补偿也是比较合理的。 本案被告审批建造的大楼经过鉴定影响原告的房屋日照，基于此，针对原告的采光赔偿问题，经过调解，被告及第三人与原告达成了协议。这里有一个判断遮挡建筑是否构成合法遮挡的问题。笔者认为合法遮挡取决于以下几个因素：不违背法律的基本规定，遮挡后的采光时间不低于国家或当地规定的最低采光标准；建筑物的建造是根据当地的总体规划，经过严格的设计论证与采光分析，建筑间距符合规划规定；建造程序符合法律的规定；建成物与原规划一致，没有出现违规建造事项。 (2)居民住宅被非法建筑遮挡影响采光。 实践当中居民完全可以行使排除妨碍请求权，预先请求排除该楼房遮挡阳光的危险，请求停止施工。如果房主入住以后才发现有建筑遮挡阳光，可以请求损害赔偿。这部分损失的计算可以通过计算相对市场价值的方法，即通过中介机构对房屋本应该具有的市场价值(有充足的光照)进行评估，然后再评估没有光照情况下的市场价值，这部分差价就是房主的直接损失。三、处理采光权纠纷应当注意的两个问题1、严格依照法定原则处理采光权纠纷 。民法通则第八十三条规定为我们提供了处理采光纠纷的法定原则，即：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神。因此，处理采光纠纷，要从有利于生活出发，为群众生活提供方便，做到既维护所有人或占有人的合法权益，又便利群众生活。2、充分运用调解手段，发挥司法机关的积极作用。审理这类案件，一方面要严格依法办事，另一方面要依法加大调解力度，妥善解决民间纠纷。尤