个人商业用房按揭贷款操作规程

ZJCB-QC-214-GR-302 个人商业用房按揭贷款操作规程 版本：1/A编制审核审批审批日期 黄祥庄邱文锐黄经建200812301 目的为适应市场需求，规范贷款管理，促进个人商业用房信贷业务发展，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、贷款通则、个人住房贷款管理办法和本行有关规章制度的规定，制定本操作规程。2 范围2.1 本规定明确了个人商业用房按揭贷款的原则、程序、内容和要求；2.2 本规定适用于本行的个人商业用房按揭贷款业务的管理。3 术语与定义3.1个人商业用房按揭贷款是指我行向在已与我行签订楼盘按揭合作协议的楼盘购买商业用房的个人发放的人民币担保贷款。3.2本款下所指抵押贷款方式指我行对借款人提供符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。 3.3本款下所指抵押加保证贷款方式指我行在借款人或者第三人提供抵押担保的基础上，要求提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。此保证包含自然人（法人）保证和开发商阶段性保证。自然人（法人）保证是指我行根据实际情况要求借款人提供符合规定条件的自然人（法人）作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。开发商阶段性保证是指我行要求开发商在购房借款人未办妥房地产权证及换发他项权证前，为贷款提供的阶段性保证，其保证责任在购房借款人办妥房地产权证及换发他项权证后解除。3.4本款所指商业用房必须是工程完工通过验收并取得商品房权属证明书的现房。4 政策 4.1办理个人商业用房按揭贷款应遵循“先存后贷、贷款担保、专款专用、为当事人保密、手续合法”的原则；4.2个人商业用房按揭贷款项目原则上应与个人住房按揭贷款项目同步办理，即与开发商签订合作协议时，原则上应同整个项目（包括住宅和商业用房等）同时签订。5 职责5.1湛江市个人商业用房贷款业务由个人金融部集中办理，总行另授权的除外；5.2经办部（行）负责个人商业用房按揭贷款业务的受理、调查、初审、贷后管理和权限内的审批；5.3经办部（行）负责开发商资格的调查和初审；5.4经办部（行）权限外的个人商业用房按揭贷款业务及开发商资格的审批由总行信贷管理部审批。6 个人商业用房按揭贷款流程图7 风险点与流程图对照表阶段风险点风险等级控制措施涉及岗位备注申请信用欺诈M中等风险征信查询、客户群定位、挑选、产品特性业务经办部门、信贷管理部调查1、对开发商审查不严M中等风险进行实地调查、核实项目建设手续齐全、合法、有效业务经办部门、信贷管理部、风险管理部2、未签定合作协议M中等风险按要求签定、建立责任认定制度业务经办部门、稽核监察部、信贷管理部3、对借款人调查失真，造成不符合贷款条件的借款人进入审批程序M中等风险业务培训、建立责任认定制度、双人操作、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门4、索贿、回扣、与借款人、或开发商勾结M中等风险双人操作、道德教育、建立责任认定制度、相关管理部门审核人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门5、依赖中介，借款人签名存在虚假M中等风险面谈、面签，职责要求业务部门、信贷管理部审批1、索贿、回扣、与借款人、开发商勾结M中等风险道德教育、建立责任认定制度、相关管理部门审核人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门2、超权限审、违反规定程序审批L低风险相关管理部门审核、完善审批制度信贷管理部、业务经办部门3、向关系人发放贷款L低风险相关管理部门审核、完善审批制度信贷管理部、业务经办部门4、不执行集体审批及贷审分离决策制度L低风险相关管理部门审核、完善审批制度信贷管理部、业务经办部门出帐1、缺失客户签署同意的文件或法律文件缺失、不完整M中等风险业务培训、建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门2、未办妥担保、抵押手续或信赖中介机构、借款人，办理抵押时不亲自到场，造成抵押无效M中等风险业务培训、建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门3、未按计划发放贷款L低风险建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门放款会计记帐错误/数据属性错误L低风险相关业务部门审核、总行检查营业部、会计结算部、风险管理部贷后管理1、没有及时对借款人的还款情况跟踪检查M中等风险建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门2、未根据借款呈现的风险及时采取有效防范措施或知而不报M中等风险建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度、道德教育人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门3、未对项目资金、进程、销售情况进行监控M中等风险建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门还款1、客户还款记录不正确、还款金额与计划有误L低风险完善前台核算系统，建立责任认定制度科技部、营业部、业务经办部门2、未按规定移交资料，造成重要资料遗失L低风险建立责任认定制度、相关管理部门审核、总行检查、完善职责要求制度信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门8 活动描述8.1 贷款对象和条件8.1.1 贷款对象 贷款对象为具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民。8.1.2 贷款条件借款人申请个人商业用房按揭贷款，应具备以下条件：a）具有有效身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；b）具有按期偿还贷款本息的能力；c）已经与售房人签订房地产主管部门印制的、具有法律效力的个人商业用房买卖合同或协议；d）在我行存入不低于全部购房款的50首期款（中国人民银行或中国银行业监督管理委员会另有规定的，从其规定）；e）同意以所购的房屋作为贷款抵押物；f）在我行开立个人结算帐户；g）借款人的年龄加上贷款期限不能超过六十五周岁； h）我行规定的其他条件。8.2 贷款额度、期限和利率8.2.1 贷款额度贷款额度不得超过借款人所购买商业用房价款的50（含50）（中国人民银行或中国银行业监督管理委员会另有规定的，从其规定）；8.2.2 贷款期限 贷款期限不得超过十年（含十年）。8.2.3 贷款利率 贷款利率按中国人民银行有关规定执行。如遇中国人民银行利率调整，则利率按要求作相应调整。借款期限在一年（含）以内的实行固定利率，不随法定利率调整而调整；借款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日按规定利率档次执行新的利率（中国人民银行或中国银行业监督管理委员会另有规定的，从其规定）。8.3 贷款的担保8.3.1个人商业用房按揭贷款实行抵押、抵押加保证的贷款担保方式；8.3.2 我行可根据实际情况选择抵押或抵押加保证的贷款担保方式；8.3.3 作为个人商业用房按揭贷款的抵押物，必须是抵押人全权所拥有的房屋或预购商业用房；8.3.4 我行与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照有关法律规定办理抵押物的登记，登记所需费用由借款人支付；8.3.5 以预购商业用房设定抵押权的，应分别情况办理以下登记手续：a）以未办证现房作抵押，我行和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到所属房地产登记机关办理抵押登记备案手续，同时由售房单位提供担保，待办妥该抵押物的房地产权证后，再据此办理正式抵押登记手续（换发他项权证）；b）以已办房产证的现房作抵押，我行和抵押人应持房地产权证到所属房地产登记机关办理登记手续，取得房地产他项权证；8.3.6作为保证人，必须是信用良好，具备代偿能力的合格自然人或法人；8.3.7除阶段性保证外的保证皆为不可撤销的连带责任保证。8.4贷款程序8.4.1贷款申请购房人申请个人商业用房按揭贷款，首先要到与我行签订合作协议的售房单位处选择房屋，持与售房单位签订的购房合同或协议向我行提出申请，并提供以下资料：a）如实填写的个人房屋消费贷款申请书；b）居民身份证、户口本或其他有效居留身份证明文件，已婚的还需提供结婚证及配偶身份证、户口本。未婚的需提供所在地居委会出具的未婚证明；c）与售房单位签订的房地产主管部门统一印制、具有法律效力的商品房合同或协议；d）在我行存入不低于房价50%的首付款凭证；e）个人结算帐户开立证明；f）共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；g）借款人及财产共有权人或共同还款人的收入证明材料（如借款人及财产共有权人或共同还款人单位出具的个人收入证明、纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券、劳务合同或经营合同等等）；h）保证人同意保证的书面意见和保证人资信证明；I）我行要求提供的其他文件或资料。8.4.2 贷款调查受理借款人申请后，由经办部（行）的业务经办人员对借款人和保证人的资信状况、偿还能力以及资料的真实性进行调查，并最迟在受理贷款申请之日起7个工作日内对借款人给予答复。对符合贷款条件的借款人，经办部（行）的业务经办人员撰写贷款可行性调查报告。调查报告应包括借款人基本情况、所购置商业用房的情况、资信情况、还款能力、贷款风险状况、效益评估、贷款金额、期限和建议等内容，并在个人房屋消费贷款申请书上签署调查意见后报经办部（行）负责人审查、审批，对于不符合贷款条件的借款人，应说明理由。8.4.3贷款审查和审批对符合条件的借款人，经办部（行）负责人就借款金额、期限、担保方式、还款方式等在个人房屋消费贷款申请书上签署贷款审查意见，权限外的由经办部（行）负责人审查后报总行信贷管理部审批。8.4.4贷款发放经办部（行）负责人或总行信贷管部审核后，同意对借款人发放贷款的，贷款行视贷款担保方式同时签订有关合同及法律文本，办理律师见证，并到相关有权部门办妥备案手续后将贷款发放至借款人帐户，同时以转帐方式划入售房单位在我行开立的监控帐户内（借款合同或其他协议有约定的直接将款项划入售房单位在我行开立的监控帐户）。8.4.5贷款归还8.4.5.1 个人商业用房按揭贷款还款方式有三种，借款人可选择其中一种： a）按月付息，到期一次还本。此还款方式只限贷款期限在一年以内（包括一年）的贷款，借款人应从贷款发放的次月开始，每月20日偿还贷款利息，至贷款到期一次归还本金；b）按月等额本息还款法。借款人应从贷款发放的次月开始，按月等额偿还贷款本息，其月还款金额以月本息等额还款法计算公式计算确定，计算公式为： 每月还款额还款期数贷款本金月利率（1月利率）还款期数 （1月利率） 1c）按月等额还本法。借款人应从贷款发放的次月开始，按月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，其月还款金额以月本金等额还款法计算公式计算确定，计算公式为：每月还款额 贷款本金(本金 已归还本金累计额)月利率贷款期（月）数8.4.5.2借款人应在我行开立的存款帐户内留足每月还本息存款余额，并不可撤销地授权我行在规定的日期自行从帐户中以转帐方式划收款项；8.4.5.3借款人可以提前归还部分或全部贷款本息，但应提前一个月向我行提出书面申请，经我行同意后方可办理；8.4.5.4借款人偿还贷款本息后，借款合同、担保合同自行终止。我行在借款合同终止30日内办理抵押登记注销手续，并将物权证明等凭证退还借款人。8.4.6贷后管理在贷款有效期内，经办部（行）应对借款人和保证人的资信、职业、收入状况、还款情况以及抵押物保管状况进行监督、检查。发现问题及时采取相应处理措施，检查、处理结果归档保存。8.4.7资料归档贷款发放后，经办部（行）业务经办人员要按有关规定对借款人提交的申请资料、贷前调查报告、贷款审批资料、贷款合同文本、贷款抵押或质押物凭证等档案资料进行整理，在规定时间内移交档案管理人员，并办理相应交接手续。8.5违约处理8.5.1借款人有下列情形之一的，我行有权按中国人民银行贷款通则的有关规定，对借款人追究违约责任：a）借款合同期满，借款人未按合同约定的还款计划，归还全部贷款本息，或借款合同履行期间借款人连续三期以上或累计六次未按合同约定的分期还款计划归还贷款本息；b）擅自改变贷款用途，挪用贷款；c）未经我行同意将设定抵押权的财产拆迁、出租、出售、转让、赠予或重复抵押；d）拒绝或阻挠我行对贷款使用情况的监督检查；e）提供的文件、资料不真实，已经或可能造成贷款损失的；f）与其他法人、或经济组织签订有损我行权益的合同或协议；g）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求落实新保证或新抵押；h）借款人在还款期间死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受赠人，或其法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同；i）违反本办法和借款合同、保证合同、抵押合同规定的其他行为。8.5.2借款人违约时，我行根据违约性质、程度、余额采用下列一种或数种方式处理：a）限期纠正违约行为；b）宣布贷款到期，提前收回全部已贷款项；c）处以罚息；d）从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；e）依照中华人民共和国担保法的规定，处理抵押物所得价款用以清偿贷款本息及由此引起的一切费用；f）追索保证人的保证责任；g）采取法律手段追偿贷款本息。9、支持性文件9.1中华人民共和国商业银行法9.2中华人民共和国担保法9.3贷款通则9.4个人住房贷款管理办法9.5个人住房按揭贷款操作规程 ZJCB-QC-214-GR-3019.6个人贷款贷后管理暂行办法10 支持性记录10.1个人房屋消费贷款申请书 ZJCB-QC-214-GR-302-01 10.2楼盘按揭业务合作协议书 ZJCB-QC-214-GR-301-0210.3个人购房借款合同 ZJCB-QC-214-GR-301-0310.4个人商业用房贷款提前还款通知单 ZJCB-QC-214-GR-302-0410.5个人商业用房贷款提前还款通知书 ZJCB-QC-214-GR-302-0510.6个人商业用房贷款提前还款申请审批表 ZJCB-QC-214-GR-302-0611 附表11.1个人商业用房贷款提前还款通知单 ZJCB-QC-214-GR-302-0411.2个人商业用房贷款提前还款通知书 ZJCB-QC-214-GR-302-0511.3个人商业用房贷款提前还款申请审批表 ZJCB-QC-214-GR-302-06个人商业用房贷款提前还款通知单ZJCB-QC-214-GR-302-04尊敬的客户 ：根据您与我行签订的借款合同及提前还款申请，现将提前归还贷款事项通知如下：借 款 人： 结算帐号： 借据号： 贷款帐号： 贷款币种： 人民币 贷款种类： 贷款用途： 借款期限： 提前归还类型：提前还本 提前结清提前还本金额（大写） （小写） 贷款剩余期数： 还款方法： (还清)(委托) 每期还本付息日： 新分期还款（本）额： 特此通知！湛江市商业银行 支行（部）年 月 日 个人商业用房