成本法(2).ppt

第七章成本法,THECOSTAPPROACH,一.含义成本法是从待估房地产在估价时点的重新购建价格中扣除各种原因造成的折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。二.理论依据-生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。,第一节成本法概述,三.适用的对象适用对象：新开发房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产无收益、无交易的房地产：行政办公楼、教学用房地产、宗教用房地产等特殊目的的房地产，如房地产保险、拆迁补偿等特殊建造的房地产，特殊厂房、隧道、桥梁等,四.成本法估价步骤（1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；（2）估算重新购建价格；（3）测算折旧；（4）求出积算价格。,五、对成本法的基本认识1.注意区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商在开发建造该房地产的实际花费，客观成本是在估价时点开发建造该房地产，众多开发商的正常花费。成本法估价采用的是客观成本。2.在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。3.结合市场供求分析确定评估价格。供大于求时，价格向下调整，反之，相反。,第二节房地产价格构成,一、土地取得成本1通过市场购置取得的建设用地使用权购买价格买方应缴纳的税费2通过征收集体土地取得征地补偿安置费相关税费出让金等费用3通过征收国有土地上房屋取得房屋拆迁补偿安置费用相关费用出让金等费用,二、开发成本1勘察设计和前期工程费；2建筑安装工程费；3基础设施建设费；4公共配套设施建设费；5其他工程费。,6开发过程中的税费。,三、管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定比率来估算。,四、销售费用在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。、,五、投资利息1.应计息的项目。土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。2.计息期的长短。起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点。土地取得成本一般假设在取得土地时一次性付清，如未特别说明，则假设土地开发投资、管理费用呈均匀分布，可简化为在计息周期中点一次性投入。3.计息方式。单利、复利。4.计息周期。通常为年。5.利率：名义利率和实际利率。年利率为6%，存款额为1000元，期限为1年，如按一年计息？按半年计息？按季计息？按月计息？,例：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，年利率8%。求利息。例：总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资65%，第二年35%，在各年内均匀投入，利率8%。求投资利息。,六、销售税费销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费。在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。,七、开发利润开发利润应掌握下列几点：1开发利润是所得税前的。2开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。3开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值,一、成本法最基本的公式房地产价格=重新购建价格折旧,第三节成本法的基本公式,二、适用于新开发的房地产的基本公式（一）适用于新开发的房地的基本公式新建房地产价格=土地取得费+开发成本管理费用+投资利息+销售费用销售税费+开发利润（二）适用于新开发的建筑物的基本公式新建建筑物价格=建筑物建造成本管理费用+投资利息+销售费用销售税费+开发利润,例：某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2，现时土地重新取得价格为3000元/m2，建筑物建安成本1800元/m2，管理费用为建安成本的3%。开发周期2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入，建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%。假设销售费用在建设期结束支出，销售费用和销售税费为房地产价格的5%和7%，开发利润为房地产价格的20%。评估该房地产的总价和单价。,（三）适用于新开发的土地的基本公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)(开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率)用途、区位等因素修正系数,例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%，5.5和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。,三、适用于旧的房地产旧房地产价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格折旧这里，土地价格是指土地在估价时点条件下的重新取得价格。旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格建筑物的折旧,一、概念重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。1重新购建价格是估价时点时的价格。2重新购建价格是客观的价格。3建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。,第四节重新购建价格的求取,二、重新购建价格的求取思路（一）房地重新构建价格的求取思路1、不将该房地产分为土地和建筑物两个相对独立的部分，模拟房地产开发商的房地产开发过程2、将该房地产分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求土地价格再求建筑物的重新购建价格，然后两者相加。（二）土地重新构建价格的求取思路（三）建筑物重新构建价格的求取思路,三、建筑物重新构建价格的求取方式重置价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同或相似的新建筑物的正常价格。重建价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。,四、建筑物重新构建价格的求取方法建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（1）单位比较法根据类似建筑物的建筑单价，经过比较修正确定待估建筑物重新购建价格的方法。根据建筑物的单位不同，较常用的方法有单位面积法和单位体积法,（2）分部分项法分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构建或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，用数量乘以相应的单价或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。注意：正确使用计量单位不要漏项也不要重复计算,（3）工料测量法,（4）指数调整法。根据指数的不同，有许多种指数调整的内容。其中较常见的方法是价格指数调整法。例如：1996年砖木二等房屋造价为440元/平方米，1996年至2003年的工程造价指数为1.16，在测算、比照样本房的造价后，确定2003年3月的砖木二等房屋造价为510元/平方米。,一.概念建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的损失，是建筑物建造完成后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。其金额是指建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新构建价格之差使，即：建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价值,第五节建筑物折旧的求取,二.折旧的原因物质折旧是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。（）自然经过的老朽；（）正常使用的磨损；（）意外的破坏损毁；（）延迟维修的损坏残存。,功能折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。（）功能缺乏（）功能落后（）功能过剩外部折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。,例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。求该建筑物总的折旧总额和现值。,二.建筑物折旧的求取方法,（一）年限法年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。,自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的持续年数。经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对房地产价值不再有贡献时止的时间。实际年龄：是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效年龄：估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。剩余经济寿命经济寿命有效年龄,.直线法是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的一种折旧计算方法。定额折旧法的年折旧额i为iD=(CS)/NC(1R)/N：重新构建价格S:净残值：经济寿命：残值率有效年龄t年的建筑物的累计折旧额t为tdtC(1R)t/N建筑物现值V为VCtC1(1R)t/N,例：某建筑物建筑面积100m2,单位建筑面积的重置价格为500元/m2，有效年龄为10年，经济寿命30年，残值率5%。用直线法求该建筑物的年折旧额、折旧总额，现值。,.成新折扣法根据建筑物得建造年代来确定成新折扣。公式：建筑物现值建筑物重新购建价格建筑物成新率残值率为0时：成新率剩余经济寿命经济寿命（）,例：某建筑物8年前竣工验收合格开始使用，剩余经济寿命为40年，残值率为0。计算该建筑物的成新率。,(二）市场提取法1.搜集交易案例2.选取三个以上与估价对象有类似折旧程度的可比实例3.对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等换算修正和调整，不进行折旧状况调整，不进行市场情况调整4.求取可比实例在其成交日期时的土地重新构建价格，将可比实例的成交价格减去土地价值得出建筑物折旧后的价值5.求取可比实例在成交日期时的重新购建价格，将重新购建价格减去折旧后价值得出建筑物折旧6.将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格得到折旧率7.将估价对象重新购建价格乘以折旧率求出估价对象建筑物的折旧,（三）分解法对建筑物各种类型的折旧分别分析、测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。求取物质折旧求取功能折旧求取经济折旧求取折旧总额,1.求取物质折旧（1）先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目修复所需要的费用小于或等于修复所带来的房地产价值增加额，是可修复，反之，为不可修复。（2）对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额（3）对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目和长寿命项目的划分是在其剩余寿命是否短于建筑物经济寿命基础上作出的。短寿命项目采用年限法分别计算其折旧额。长寿命项目是合在一起的，根据重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额，再采用年限法计算折旧额。,例：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。计算折旧总额。解：门窗等损坏的折旧额2(万元)装修的折旧额30（1/5）318(万元)设备的折旧额60（1/15）1040(万元)长寿命项目的折旧额(180-2-30-60)1/501017.6(万元)该建筑物的折旧总额2+18+40+17.677.6(万元),2.求取功能折旧（1）功能缺乏引起的折旧可修复：单独增加该功能的费用随同增加该功能的费用例：某栋应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现增设电梯需要120万元，而如果现在建造办公楼时随同安装电梯只需100万。计算因没有电梯引起的折旧。,不可修复：每年所损失租金现值之和随同增加所需费用,（）功能落后引起的折旧可修复：尚未折旧价值-净残值+单独增加该功能的费用随同增加该功能的费用例：某旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值为3万元，安装电梯需要120万元，要比在建造时随同安装多花费20万。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万，已计提折旧40万。计算由于电梯落后引起的折旧。不可修复：尚未折旧价值-净残值+每年所损失租金现值之和随同增加所需费用,（）功能过剩引起的折旧未来超额运营费用现值之和作为折旧额例：某房地产的重建价格为2000万，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况投入多150万，使用后每年多好点0.8万元。假定该系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，请计算该房地产因中央空调功率过大引起的折旧3.求取外部折根据租金损失的期限不同，以每年所损失的租金现值之和作为折旧额。,三、求取建筑物折旧注意问题,1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。,2、应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响在实际估价中，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。另外，由于土地是有限期的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用权年限可能不一致：（1）建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，按合同中未约定不可续期约定不可续期的。起始：建筑物竣工验收合格之日结束：建筑物经济寿命结束点和土地使用年限结束点谁在前就是谁,第六节成本法的有关规定,一、商品住宅和经济适用住房价格构成（一）商品住宅价格构成.成本征地费及拆迁安置补偿费勘察设计及前期工程费住宅建筑、安装工程费基础设施建设费和非营业性配套公共设施的建设费管理费：以上四项之和的贷款利息.利润.税金.地段差价不计入商品住宅价格：非住宅小区级的公共建筑的建设费用；住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和趋近,（二）经济适用住房价格构成.开发成本征地和拆迁安置补偿费勘察设计和前期工程费建安工程费基础设施建设费，非营业性公共配套设施建设费管理费按不超过以上四项费用之和的计算.税金.利润：不超过开发成本前四项费用之和的不计入经济适用房价格：经营性设施的建设费用；办公用房、经营用房的建安费及应分摊的费用；集资、赞助、捐赠和其他费用；赔偿金、违约金、罚款等；已经减免及其他不应计入的费用,二、农地征收和城市房屋拆迁费用（一）农地征收费.征地补偿安置费用土地补偿费：耕地征收前年平均年产值的610倍安置补助费：耕地征收前年平均年产值的46倍，每公顷最高不超过被征收前年平均年产值的15倍地上附着物和青苗补偿费.征地管理费.耕地占用税.耕地开垦费.新菜地开发建设基金.税费,（二）城市房屋拆迁费用.房屋拆迁安置费用被拆迁房屋的房地产市场价格被拆迁房屋室内装修装饰的补偿金额各种补助费、补偿费.房屋拆迁估价服务费.房屋拆迁服务费.房屋拆迁管理费：不超过房屋拆迁补偿安置费用0.30.6.税费,三、房屋折旧的有关规定.根据房屋结构分为类等钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等简易结构,.各种结构房屋的耐用年限钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年简易结构：10年,3.房屋残值钢筋混凝土结构：0砖混结构一等：2%砖混结构二等：2%砖木结构一等：6%砖木结构二等：4%砖木结构三等：3%简易结构：0,四、房屋完损等级评定1.房屋完损等级完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房,2.房屋新旧程度判定标准完好房：十、九、八成基本完好房：七、六成一般损坏房：五、四成严重损坏房、危险房：三成以下,成本法运用举例,某房地产土地面积1000m2，是10年前通过征收农地取得，当时取得费用为18万元/亩，现时重新取得土地需600元/m2，地上建筑物总建筑面积2000m2，是6年前建成交付使用的，当时建筑造价每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的造价为每平方米建筑面积1000元，估计该建筑物8成新。评估该房地产现时总价和单价。,某房地产的土地面积为1000m2，建筑面积2000m2，土地于1999.8.1获得，使用年限50年，估价时点时同类的土地单价为2000元/m2。建筑物于2000.8.1竣工投入使用，建安成本每平方米建筑面积1800元，2004.8.1同类建筑物建安成本每平方米建筑面积2500元。该建筑物经济寿命60年，残值为0。计算该房地产2004.8.1总价和单价。,待估对象为政府机关办公楼。土地总面积250m2,建筑总面积850m2,建筑物建成于1985年3月。调查搜集了多种待估对象类似的土地，从中选择了A、B、C三宗比较案例,相对2004年6月，土地价格上涨了7.23%，相对2004年12月，土地价格上涨了3.55%，相对2005年2月，土地价格上涨了1%。2005年3月与估价对象类似的建筑物的重置价格为1000元/m2。该建筑物耐用年限为60年，残值率为0。评估该政府办公楼在2005年3月的市场价值。,1.待估对象概况待估对象为政府机关办公楼，坐落在某城市建成区。土地总面积250m2,建筑总面积850m2,建筑物建成于1985年3月，建筑结构为钢混结构。2.估价要求评估该政府办公楼在2005年3月的市场价值。3.估价过程本宗房地产为政府办公用大楼，无经济收益，也少有