置信逸都城：城市综合体产品开发.docx

置信逸都城城市综合体产品开发与设计标准 2013MIE置信逸都城产品线小组宏创伟业2013-6-18置信逸都城：城市综合体产品开发与设计标准(2013版)MIE置信逸都城产品线小组2013年6月目 录前言：置信逸都城产品线标准化体系框架图第一章：总则3第一节 总则3第二节 术语3第二章：置信逸都城商业运作与产品模式3第一节 城镇化时期的战略转型与突破3第二节 城市新区商业地产运作模式3第三节 集团商业模式与产品标准开发3第三章：置信逸都城五大开发操作标准3第一节 城市选择3第二节 项目选址3第三节 地块属性3第四节 项目定位3第五节 租售模式3第四章：置信逸都城十大产品技术标准3第一节 建筑基地与总平3第二节 业态与建筑策划3第三节 结构设计3第四节 建筑外立面规划3第五节 内部环境规划与设计3第六节 给排水设计3第七节 暖通设计3第八节 强电与弱电3第九节 消防设计3第十节商业氛围3第五章：附录3 置信逸都城产品线标准化体系框架图(一)商业模式产品线规划客户细分、土地属性与产品形态适应市场需求的产品模式解决方案三四线城市战略布局置信逸都城品牌标准产品线品牌：置信逸都城产业转移集团战略城市新区产品线模型：商业综合体市场机会与产品战略商业地产产业链构建置信逸都城产品线标准开发模式五大开发操作标准定位模型十大产品技术标准技术标准开发模式与产品线产品线标准化 置信逸都城产品线标准化体系框架图(二)置信逸都城产品线标准体系六大开发操作标准十大产品技术标准一、城市选择二、项目选址三、地块属性四、项目定位五、租售模式一、建筑基地与总平二、业态与建筑策划三、结构设计 四、建筑外立面规划 五、内部环境规划与设计六、给排水设计七、暖通设计八、强电与弱电九、消防设计十、商业氛围第一章：总则第一节 总则1.1立足于“城市运营商”和“系统生活服务商”的定位，打造置信逸都城标准化产品线，是实现成都置信集团商业差异化战略的长远意义和价值所在。1.2打造置信逸都城产品线的现实意义在于：适应未来发展，建立客户导向的生产逻辑，利于成都置信集团（多项目、多城市、多类型）提高拿地、设计、招采、工程、成本控制及营销等环节的战略导向和标准化，从而增强复制能力和速度。1.3适用范围：本规范为置信逸都城标准化产品开发及设计标准，适用于开发建设、经营管理中指导置信逸都城城市综合体项目的规划设计、工程施工、商业经营管理，以及后期改扩建工程等建设全过程的规划设计管理工作。第二节 术语2.1产品线：是企业产品体系中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。其特点为：第一，较长时间的产品积累、经验总结；第二，标准化、可复制。2.2城市新区：建设城市新区，成为现代城市发展的必然选择。由两种情况：其一，是指在旧有城区之外规划新建的具备相对的独立性和完整性，具有新型城市景观，以某一个或某几个城市功能为主导的新城区。城市新区具有自我的独立性，又依托于城市整体；具有自我的城市功能又与旧城区功能相辅相成；其二，是指立足于郊区化，地处郊区范围,分担老城区的部分功能，相对于城市传统的中心区、乡村地区，在地域空间上具有相对明确的发展界限的集中城市化区域，具有完整性和独立性的特征的城市功能形态。2.3城市综合体：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体具有超大的空间尺度、立体的交通体系、现代的景观设计以及智能化的配套设施等特点。2.4购物中心：指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。2.5商业街：指由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。2.6主力店：指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。主力店主要体现的是对客流吸引的核心作用；同时，对整体定位和安全性起到支撑作用。2.7商业业态：商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。城市综合体内主要商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等，其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院等。 第二章：置信逸都城商业运作与产品模式第一节 城镇化时期的战略转型与突破1.1 1996年-2009年，城镇化率由30.5%提高到46.6%,年均增长近1.2个百分点,2011年末，城镇人口占总人口比重达到51.27%，城镇人口数量首次超过农村人口。预测，未来十年我国城镇化率的年均增加率在0.81%，到2020年，中国的城镇化率预计在5556%。因此，中国城镇化即将迎来战略节点期，也将是城镇化战略转型期。1.2由于居民消费结构的升级与城镇原居民的住房短缺，以及城镇化快速推进中新进城居民对住房的需求，导致当前城镇化建设仍是中国经济发展的重要引擎，但房地产市场将逐步出现四个转变：一是由卖方市场向买方市场转变；二是供应结构从以商品住房为主向商品住房与保障住房双轨供应渠道转变；三是住房市场以销售新房为主向租售并举转变；四是房地产市场以住房为主向住房地产与商业地产、旅游低产、产业园区地产等转变。第二节 城市新区商业地产运作模式2.1目前，商业房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。8大开发商商业地产产品线企业名称商业品牌万达万达广场华润置地万象城、五彩城、欢乐颂宝龙宝龙城市广场中粮置地大悦城万科万科广场、万科大厦、万科红龙湖天街系列、星悦荟保利保利水城、保利中环广场中航地产中航城、九方购物中心2.2 城市综合体商业价值2.2.1城市扩容，催生商业配套的需求。城市新区因缺乏商业基础常常陷入“有商不旺”的尴尬。综合体物业可以更大程度发挥地段的稀缺价值，而且多种物业间实现资源互补，能快速带动人流，在政府城市化改造愿望和开发商的需求双重因素下，城市综合体成为共同的选择，被视为发展新区商业的法宝，广泛运用，大量开发。2.2.2设计、建筑和运营的结合。通过合适的规划集合不同组成功能为一总体，效果往往比单独的功能更好。办公室用户在周末和晚间不需要停车场。而城市综合体中的购物中心部分往往在周末和晚间拥有更多的客流，减少投资和营运成本，并节省有用的空间。2.3城市新区型综合体项目的发展思路：第一，前期选址着眼于未来发展潜力；第二，培育期立足于交通体系完善、业态组合突出娱乐文化休闲等非购物功能；第三，优化物业服务以及营销手段的创新。第三节 集团商业模式与产品标准开发3.1置信逸都城概念、特点和优势置信逸都城是成都置信集团集多年地产开发经验总结出来的一种商业建筑模式，是由多种产品形态通过建筑流线合理有机组织形成的综合性建筑群体。鉴于目前集团商业发展阶段，以项目商业发展理念为依据，置信逸都城大致分为：第一代产品和第二代产品，其中第一代产品以置信逸都城牡丹新城店为代表，第二代产品以置信逸都城南部新城店为代表,衍生版产品以国色天乡家庭购物中心为代表。置信逸都城产品线体系框架 置信逸都城第一代产品第二代产品衍生版产品置信逸都城牡丹新城店国色天乡家庭购物中心置信逸都城南部新城店置信逸都城芙蓉大道店产品物业组合案例置信逸都城第一代产品购物中心、酒店、写字楼置信逸都城牡丹新城店第二代产品购物中心、商业街区置信逸都城南部新城店衍生版产品购物中心，由主力店构成 国色天乡家庭购物中心置信逸都城标准版 标黄部分由常威力负责，主要为彭州逸都城、益联以及国色天乡家庭购物中心的经济技术指标、效果图以及业态占比等相关数据。酒店目前，已投入运营为彭州置信逸都城，具备酒店、写字楼和购物中心功能。 购物中心写字楼置信逸都城项目经济技术指标总用地面积55亩总建筑面积106000购物中心40000酒店32000写字楼18000商业街16000停车位500个沃尔玛13000苏宁电器2300餐饮区3850置信逸都城升级版购物中心商业街区 1.购物中心 2.商业街区;经济技术指标购物中心商业街区总建面5931040700-2F17800-1F220001F10100140002F1000087003F970082004F9600永辉超市15000太平洋院线4400乐园1200国色天乡家庭购物中心我这里没有效果图，看你们策划部有没有了经济技术指标总建面200001F40002F40003F40004F40005F4000永辉超市1F-2F8000太平洋院线3F-4F44003.2置信逸都城物业组合、建设规模及空间要求城市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分，在都市综合体整体定位的前提下，开展综合体各类物业的定位。3.2.1置信逸都城与酒店开发 酒店，为综合体提供流动的居住人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务。置信逸都城酒店规模建议定位为四星级酒店或者主题精品酒店。 3.2.2置信逸都城与写字楼开发 商务是现代城市的主要功能。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。置信逸都城写字楼开发应顺应项目所在地市场环境而定。3.2.3置信逸都城与购物中心开发商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，提供生活性和丰富性，满足多样化选择。置信逸都城购物中心开发重点考虑辐射范围。3.2.4置信逸都城与公寓开发 居住是城市开发的基本成分，是解决城区居住问题，提供安全的生活空间。置信逸都城公寓开发结合开发商现金流综合考虑。3.2.5置信逸都城与商业街区开发商业街区是城市发展不可或缺的重要组成部分，为置信逸都城开发提供稳定的现金流。3.3置信逸都城综合体发展模式基于成都置信集团商业发展战略、市场需求及资源匹配的考量，鉴于城市新区发展的内在逻辑需求，建议置信逸都城综合体发展模式为以商业为核心功能的发展模式，即形成以购物中心+商业街区为核心产品、酒店、公寓、写字楼等为辅助产品的发展模式。 置信逸都城综合体发展模式以商业为核心功能的发展模式购物中心商业街区酒店+公寓+写字楼第三章：置信逸都城五大开发操作标准第一节 城市选择1.1随着我国经济结构调整的深入与加速，一线城市房地产发展热度降低，二线城市房产开发提速，三四线城市的掘土开发升温。三四线城市经济发展异军突出，三四线城市的崛起，将成为我国新时期经济发展的新支点。依托成都置信“城市运营商”的定位及拿地模式，因此，中国三四线城市将成为置信逸都城项目开发的必然趋势。1.2目前，置信逸都城开发项目聚集在二三四线城市新区范畴。 省份一线城市二线城市三线城市四线城市四川成都绵阳遂宁、巴中、彭州山东青岛宁夏银川湖南株洲第二节 项目选址2.1随着城市中心土地面积的不断缩减和新城社区的不断开拓，新城区化发展的趋势已经成为一种历史的必然。新区综合体项目有着规模、价格双重优势，将带动周边的成熟生活区的形成，拉动区域地价的升值，获得更多开发利润。依托集团发展战略及资源匹配，置信逸都城一般选址城市新区副中心或者产业开发区。 2.2置信逸都城城市综合体选址须具备3个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势,一般位于新区核心；二是区域交通便利,可达性强; 三是必须拥有相当数量的固定收入的消费群体。2.3 影响置信逸都城选址的因素：市场因素，具体包括经济环境、社会环境、自然环境以及基础设施配套；资源因素，具体包括土地资源和人脉资源。第三节 地块属性3.1容积率与建筑密度城市综合体属于综合性物业。因此，土地开发基本原则在土地容积率和建筑密度不变的前提下，寻找到土地价值最大化的物业比例和建筑设计上能够成熟的方案。3.2地块属性3.2.1地块属性之一：地段属性。城市土地的价值取决与土地所处的城市地段，要充分挖掘土地的商业与市场价值，要对城市的肌理、文脉、经济、城市特色深入研究后才能确定项目的功能定位与规模，适度的物业比例与规模是定位的重点。3.2.2地块属性之二：尺度属性。地块进深与面宽，是地块规划重中之重。尽量选择单动线，商场厚度控制在5570m（20米商铺+15米内街+20米商铺），若考虑进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90100m。 3.3.3地块属性之三：位置属性。不同的位置对物业商业价值影响较大，需要根据地块特点按照物业的不同性质安排最佳位置。一般而言，置信逸都城购物中心靠近临街面及十字路口，商业街区靠近住宅楼盘区域。第四节 项目定位4.1总体定位产品线类型产品特征阐述客群特征项目定位代表项目城市综合体系列新区类位于城市新兴区域的综合性项目目标消费人群面向城市全客层， 以家庭消费人群为重点区域一站式家庭娱乐型商业中心彭州置信逸都城产业类大型产业与住宅、商业、办公混合开发的项目住宅置业人群、产业人群医学城置信逸都城4.2 开发体量 置信逸都城在功能选择上根据城市经济特点有所侧重，一般来说，购物中心功能是最基本的组合。置信逸都城总体建设规模建议控制在10-15万平米。置信逸都城项目经济技术指标置信逸都城项目经济技术指标总用地面积50-60亩产品类型建筑体量（）总建筑面积10-15万购物中心3-8万酒店2-3万写字楼1-2万商业街区2-3万公寓2-4万备注：置信逸都城综合体以购物中心和商业街区为基础，建筑体量因产品组合而调整。4.3业态配比 业态配比分为主力店(超市、电影院、乐园)及零售、餐饮、休闲娱乐、生活服务. 可租赁面积,以表格形式对比培育期及成熟期的业态配比关系. 张露丹负责业态配比研究等内容梳理.第五节 租售模式置信逸都城需要一个全面的好的规划来定位置信逸都城整体的项目开发，以保证项目对投资者和目标顾客的吸引力，因此，综合体中的不同功能（如零售、酒店、写字楼等）需因地制宜，根据市场需求而调整。置信逸都城项目租售模式表置信逸都城项目租售模式产品类型租售模式置信逸都城租售结合购物中心持有型物业酒店持有型物业写字楼销售型物业、持有型物业商业街区销售型物业公寓销售型物业 销售现金流支撑项目开发第六节 运营模式 商业管理与物业管理， 建议承包模式，运作，运营承包，指标考核 第四章：置信逸都城-购物中心十大产品技术标准第一节 总平规划 常威力负责审核一、总平面 1.1 出入口规划1.1.1出入口数量与位置：在确定主次出入口时，应结合主次展示面、主要交通干道、十字路口组合考虑。通常主入口应朝向人流便于交汇处如十字路口、广场等视觉开阔的位置。1.1.2购物中心入口，是一项重要的空间形象指标，应具有明显易辨的特性，通常在出入口雨棚上方、建筑视觉焦点处、建筑制高点处等，设置LOGO和项目案名。成都锦华万达广场，门前商业广场宽阔，结合大型LED为商业活动提够了充足的空间，同时在夜间此处又是附近居民散步等休闲活动的主要场所，通过适当的管理，有效地带动了商业人气。1.1.3主力店、次主力店、KTV、影院等考虑设计独立的大门，同时与购物中心连通，并安装防盗卷帘门。1.2 广场下沉式广场1.2.1购物中心应设置城市广场作为人流的集散空间，广场一般位于城市主要交通干道交叉口，置信逸都城外广场其规模以2000-3000为宜。另外也可根据实际体块条件设置大小不同多个小广场。下沉式商业广场根据用地情况，大则500-800，小则300-400。1.2.2 下沉式广场核心功能：在满足消防的前提下，通过专项设计的台阶楼梯、自动扶梯、坡梯等方式让顾客到下沉广场；通过艺术表现如喷泉、花园、露亭等或其他公共互动空间让人驻足放松休息，另还可增加下沉广场作为餐饮的外摆空间。通过主力店导视、店招、灯光等与地下商业紧密结合，使人群进入购物中心内部。深圳万象城下沉广场，面积虽小五脏俱全，兼具有水景观、绿化植被，露台外摆，使用度高，值得借鉴。1.3 地面及地下停车场1.3.1地下停车场进出口应设于交通量较小的非主干道上。若因地块及周边建筑因素影响，需要设在较大车流量的道路上时，须在进出口处向后退若干距离，以便车辆进出。1.3.2地下停车场进出口的规划应配合道路的车型方向以单进单出方式设计，避免使用同一进出口，而形成车流交叉。若合用时，其宽度不应小于7米，避免出现车辆剐蹭。单进单出式地下停车场东线示意图1.3.3机动车与非机动车特性不同，进出口尽量分开。1.3.4考虑到三四线城市交通工具使用现状（电动车较多）的实际问题。地面非机动车停车场应在购物中心建筑背侧，设置非机动车位，面积按照每辆电动车0.5面积计算。 1.3.5若地面首层规划有大中型餐饮或其他需要地面停车位的业态，宜规划地上停车。1.3.6地下停车场的车位配比，按照市场通用配比规则及当地规划技术要求，至少满足每100商业面积配1个车位，以保证当前阶段的使用以及后期的发展空间。1.4 货运通道及卸货区1.4.1人货分流：购物中心大宗商品的进出需要货车运输，对于货车行驶的路线应与一般消费者的车辆和行人动线分开，避免相互干扰。1.4.2充分利用建筑物较偏僻或行人较少到达的位置规划设计，减少对顾客的干扰，如规划困难就利用非经营时间处理。1.4.3材料应选择抗油污、防滑的材料或技术手段。1.4.4卸货区的规划有如下要求：货区的货车停靠位不少于3个。有足够的卸货平台供货物卸载及理货，最窄处不小于2.5m，面积300为宜。有合理的高度差，平台高度0.7m1m居多；设置坡道，方便推车上货。有清晰的标识、冲洗、防水、排污系统。万象城卸货区 太古广场卸货区1.5 公共空间及无障碍设计1.5.1购物中心所有通往主要出入口的通道，都需要为视觉及肢体残障人士提供一个安全、直接、平整的无障碍通道，主要由防滑材料构成。1.5.2距出入口最近的停车位置，应划为无障碍专用停车位。停车车位的地面，应涂有停车线、轮椅通道线和无障碍标志，在停车车位的尽端设无障碍标志牌。1.5.3购物中心洗手间设有残疾人专用厕位。二、单体设计2.1置信逸都城标准模式 置信逸都城-购物中心标准模式项目规划方案产品形态城市综合体各组团商业由内部商业动线连通细分方案AB楼层模式地下2层，地上3/4层地下2层，地上3/4层超市选址-1F2F/3F乐园选址3F3F 餐饮选址3F/4F3F/4F财务投资开发资金需求大，商业资产持有为主； 招商资源区域发展不成熟 招商业态缺失严重； 后期运营商业整合，人流互动，后期运营系统复杂； 规划特征商业业态最丰富商业资产价值高 商业面积消化快备注：置信逸都城综合体以购物中心产品为基础，购物中心主力店以超市业态和主题乐园娱乐业态为基础，形成产品组合模块化、成本控制系统化的规划理念。 2.2地下车库设备层2.2.1地下室地面要求环氧树脂材料；2.2.2车位要求有智能系统。阻车器使用50mm钢管并涂刷黑黄油漆。 万象城地下停车场车位挡车杆美观、适用 逸都城地下停车场车位阻车器易损坏，成本高2.2.3地下室照明要求LED灯，照度为：60-80LX；使用100*100mm桥架布线、安装。2.2.4地下室必须设置垃圾中转站。垃圾房尽量避开人流、车流通道，使用封闭式传输。2.2.5地下室要求设置房间多，便于后期商管、物业、行政、运营、财务用房。2.2.6地下室设置消防防火分区及人防工程；汽车出入口要求使用防滑坡道。2.2.7地下室负1楼或者负二层设置非机动车停车位。2.3地上层2.3.1若超市业态规划在2F/3F，考虑规划设计的兼容性；2.3.2主题乐园规划，应重点考虑建筑层高、设计荷载及消防设计；三、商业交通流线设计3.1外部交通动线的规划设计3.1.1外部交通动线的设计原则：第一，与公共交通紧密联系。第二，人车分流避免较差。第三，引导人流进入购物中心。第四，方便停车。3.1.2规划设计要点：购物中心首层标高宜高出室外地坪0.15m0.2m。根据地块坡度外部道路交通可用平坡式或阶梯式。自然地面横坡在5%用平坡式，5%用阶梯式。外联道路机动车道的纵坡应0.2%，坡长应200m。北方多雪地区坡度5%，坡长60m。人行道的纵坡0.2%亦8%。多雪地区4%，横坡应在1%2%之间，并设置无障碍人行设施。室外应设有排除地面与水至城市排水系统的措施，并采用雨水回收系统循环利用。3.2内部交通动线的规划设计 基本原则：主力店次主力店动线、停车场动线、主力店与品牌店动线3.2.1入口及大堂动线 主要出入口外部应设置缓冲空间，一般为1010m以上的空间，以保证容纳各个方向的人流；在主入口内要保证充足的空间和开阔的视野（通常主入口直接连接着中庭）使人群能从这个聚集点向各自目标方向行进，以实现商业利益的最大化。 3.2.2中庭动线规划 中庭采用挑高设计，自然采光，借由自然光线引导消费者的视线向上，从而促进高楼层的到达率。中庭的中部位置一般会配有景观电梯，两边配有扶手电梯。空间尺度：a.过高过低都会使人产生不适，通常是觉得合理感受在2124m，在设计楼层较高的项目时应考虑到这一点。b.面积的控制应根据不同地区和商业体量综合分析。对逸都城而言大中庭的面积应保证有500的空间。c.中庭形态以圆形、方形和八角形为宜。来福士广场的中庭设计精致小巧，适合逸都城的体量规模。垂直交通：电梯宜设置在中庭边缘处，从而不至于遮挡消费者向上和向下的视野。电梯宜采用剪刀梯的设置，增加消费机会。安全设计：a.重视消防问题，严格按照消防验收标准施工，杜绝安全隐患。b.中庭顶部天窗要具有良好的防水、采光的特性。北方寒冷地区还应做好防冷凝水工艺。 3.2.3楼层间水平动线规划 保证回路：好的商业动线一定是回路，而不能是射线。如没有充足的空间形成回路，可利用三种方式化解。a.在端头引入主力店。b.在端头设置垂直交通。c.加宽通道，结合挑空设计，形成线性回路。线性回路示意图规划指标：810万的购物中心单层通道长度控制在300350米最佳。无挑空设计的通道宽3.54m为宜，带挑空设计的通道单边通道至少3m，挑空处宽至少6米。 深圳万象城典型的线性回路设计，是目前购物中心的主流设计。曲与直的结合：a.购物中心内部动线其通道不宜过于平直，单调。应配合弧形等曲线，结合灯光工程，装修设计，铺地等设计，以营造出逛街的乐趣，刺激顾客的消费欲望。b.曲与直的变化可以改变动线在顾客心中的心里长度，较长的通道长度适合增加曲度。c.曲线形的视野更宽，比直线型可看到更多的商铺，有利于商铺的展示，提升可见度。角度变化有度：在商业空间中对角度的处理圆角优于钝角，钝角优于直角，锐角不应出现。角度变化宜平缓，从而顺其自然的改变顾客的星级线路。动线统一即乏味：消费者更喜欢变化，动线应注意宽窄的变化。主通道宽度应宽于此通道。通常主通道保持在68m，次通道保持在6m左右。 3.2.4楼层间垂直动线规划对于置信逸都城，建议自动扶梯宜每6080m设置一组，一上一下为一组，（主中庭作为购物中心形象展示和营销活动的中心，其自动扶梯应设置在中庭边缘处，以保证顾客向上向下的视野不被遮挡。挑空作为购物中心通道的变换方式，其自动扶梯的设置为平行式即可。）直升电梯（客梯）610部来满足人流运输的要求。在通道过长的情况下可改变自动扶梯的运行方向，即每组为同向上运行或同向下运行。扶梯布局：商场的扶梯部数，布局位置，要在不影响商铺的可见性的情况下以有效疏散运载人流作为出发点，增加人流上下楼时光顾店铺的数量。 避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。 垂直电梯的布局：垂直电梯的部数、布局位置，要在不影响购物中心整体设计形象的情况下以有效疏散运载人流为出发点，考虑人货分流，合理分布于购物中心四周。 中庭观光梯的设计要与整体形象保持一致、协调，并不得影响店铺的可见性。 电梯出入口尽可能与主动线、主力店出入口顺畅连接： 因为规划上的原因，大多数主力商家位置处在高楼层或边缘部。因此，有必要为大型主力店商家提供单独的直升电梯或扶梯，如影院，大型餐饮，大型娱乐会所等。来福士广场1F平面图。其扶梯与客体都布局在同到尽头，最大化的是人流平均分布在各个区域。其他细节：平面动线中容易形成死角的部位增加垂直通道可化解死角。如果平面动线中不得已出现射线，此处须设置垂直通道，且要一定个性化。对娱乐、餐饮等营业时间比较特殊(深夜营业)的业态单独设置垂直交通。但是这里的垂直交通同主力店内部一样，只是提供一种方便。在高楼层如顶层设置停车场或者以空中花园的形式配备一些休闲设施，也是垂直交通的一部分，会对顶层附近的楼层起到带动作用。设置直接跨越数层的自动扶梯，这种自动扶梯应该因地制宜的设置，要综合考虑业态的需要和对空间的影响。电梯外表要利用照明灯光，线条或其他材料等进行装饰，尤以观光电梯为甚。 保持电梯台阶，扶手的清洁直升电梯内部楼层导示应当简洁明了。3.2.5员工通道 员工通道规划原则：零售业态的员工通道布局在购物中心背侧，以23米为宜。餐饮业态所使用的后勤通道应采用防滑、防油、防污的材料，以便于清理污垢，维持清洁卫生。其通道宽度略高于零售业态34米为宜。员工通道应与消防通道，货运通道，货梯等连通。第二节 业态与建筑策划张露丹负责审核一、商业业态标准化分类 业态业种主力店大型超市、影院、百货、电器次主力店大型餐饮、品牌快餐、KTV、电玩/儿童游乐、健身房餐饮 中餐、快餐、便捷式快餐、自助餐、特色餐饮（火锅、料理、豆捞、烤肉、小吃）、休闲餐饮（西餐/咖啡）、饮品/甜品/面包店休闲零售女装、男装、童装/玩具、休闲服/运动用品、鞋/包、个人护理、钟表/珠宝/饰品生活服务银行、药店、洗衣店、教育/培训、便利店、礼品二、业态组合与商铺分割3.1功能分区功能性选择是业态组合规划的基础，置信逸都城综合体的购物中心其功能结构也将有所侧重。位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心,主题性消费强,娱乐体验类消费业态丰富。3.2业态规划3.2.1 业态相关性业态的互融相关性从两个角度思考：功能互补性，即各自有明确的功能特性但又互融成为一个整体;目标客群的一致性，即特定目标客群的消费需求有较强的系统性，可根据不同客群的消费特征建立不同消费主题区域，在不同消费主题区根据客群需求组合各功能业态。3.2.2购物中心四层商业物业的布局假设 表格化一层：珠宝、化妆品、女士饰品、女包、男士休闲装、男士饰品、运动服饰等；二层：超市主力店、箱包、运动器械、户外用品、玩具、床品等；三层：超市主力店、精品家电、数码、厨房用品、家居饰品、亲子乐园等；四层:美食广场、餐厅、电影院、电玩城、儿童教育中心等；3.2.3购物中心有负一层商业物业的布局假设负一层：大型超市、餐饮（便携式快餐、特色餐饮为主）一层：化妆品、女包、女鞋、珠宝、名表、餐饮（局部）二层：女装、饰品、电器卖场（局部）三层：男装、运动/休闲服、电器卖场（局部）四层/五层：餐饮（大型餐饮、特色餐饮为主）、影院、健身、儿童游乐3.3商铺分割根据项目定位合理划分铺位的面积。不同业态，经营者对铺位形式、面积大小、租金的要求；进深比例结合定位的业态来确定适当的比例；服装类需要较小的进深，餐饮类可规划进深较深的铺位等；合理利用区域内的面积，最大化得到使用；避免出现铺位死角；避免通道中出现柱子；避免出现不规则的铺位（如三角铺）；公共部分与通道系统的划分：包括主通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区等，尤其是单层面积较大的商场，需通过设置公共区域来提高各区域的均好性。第三节 结构设计一、建筑结构形式 采用钢筋混凝土框架剪力墙结构二、标准层面积及平面布局 2.1.1地下室负一楼层高要求5.4米，停车区域净高不低于3.0米，货运通道净高不低于3.6米。负1楼设置超市层高要求在5.0-6米，灯带下净高3.6米。负二楼单层停车为3.8米，机械停车5.1米，（机械停车区域净高不低于3.6米，货运通道净高不低于3.6米）。 2.1.2一楼层高要求5.7米，净高3. 9米，二楼层高5.1米，净高3.3米，三楼层高5.1米，净高3.3米，四楼层高5.1米，净高3.3米。2.1.3集中机房管理80-100，净高不低于3.5米。层高：5.5-6米 电影院、乐园特殊层高需求三、开间进深及结构柱网 地下室柱子间距为8米，大小根据实际设计要求浇筑。四、设计荷载 4.1 楼层荷载：地下停车场双层500KG，单层400KG；一楼500KG；二楼400KG；三楼350KG；四楼350KG。屋面荷载根据景观设计要求及屋面大型设备确定。 4.2业态荷载：餐饮荷载500KG，另考虑300mm厚填料预留；超市冻库、卸货区1000KG，超市800KG； 4.3物业用房荷载：空调机房700KG，卫生间250-300KG（卫生间要求必须安装排风系统）。五、公共走道及电梯 5.1公共走道 5.1.1一楼主通道公共区域要求宽度在不低于8米，一般要求在8-10米；二、三楼及以上两边连廊公共区域要求宽度在不低于2.5米。5.1.2主力店二楼以上公共区域连廊宽度不低于4-5米，一般连廊宽度不低于3.5米。5.2电梯5.2.1品牌要求进口的合资产品。数量按照设计要求。5.2.2扶梯：梯速要求：0.5ms,梯阶宽度：1m，倾角：30度，运送能力：9000人时，均设置变频，其它配置按厂家配置。扶梯要求安装变频系统。扶梯包板须进行二次装修。扶梯使用高级发光亚克力板，特殊工艺材料，高亮度LED灯，保证扶梯下方照明照度。（两侧根据要求可以安装防护玻璃栏板）扶梯不宜设置在大门口处。（影响顾客动线和视角效应）扶梯建议设计阶梯，取消坡梯。5.2.3客梯、货梯及客货两用梯客梯：娱乐楼客梯载重量1.6t，其余客梯载重量1.35t，梯速均为1.5ms，轿厢四壁、厅门发纹不锈钢。三层以上含三层单独设置客梯，组数与货梯标准一致。楼层之间的垂直电梯则位于购物中心的中部或稍靠边缘。货梯：载重量2t，梯速要求：0.5ms, 轿厢四壁、厅门钢板喷漆。根据设计要求设置独立货梯至地下室卸货区，货梯边设置疏散楼梯与地下停车场联通。货梯均衡设置，较大商业街（250米以上）不应少于2组，每组1-2部，货梯位置宜结合公共卫生间布置。客货两用梯：载重量1.6t，梯速为1ms，轿厢四壁、厅门发纹不锈钢。客梯、货梯必须有对讲系统（保证三方通话机房、桥厢、监控中心）的须保证对讲系统正常使用，对讲系统应可与桥厢内对话。5.2.4观光梯观光梯：载重量1.35t，四面观光，无机房。装饰观光梯、客梯不含地面石材，扶梯不含侧封板和底封板。第四节 建筑外立面规划一、外立面设计建筑外立面是建筑围护、形象以及满足建筑功能要求的重要组成部分。外立面设计应在追求形式美的同时达到形式与功能的统一。整体设计风格现代、时尚，综合体内酒店、办公、公寓等高层建筑应与商业裙房协调统一设计，共同形成城市地标形象。置信逸都城购物中心外立面由实体墙面（铝板或石材等）、玻璃幕墙、广告（店招及橱窗）以及进排风口等必要设备要求四大部分组成。外立面应根据使用需要设置必要的开窗。应设开窗的位置有：商业外铺、餐厅、物业办公室等。重庆龙湖北城天街外立面，石材与玻璃橱窗的组合比例为11二、影响外立面因素3.1外立面设计要点之一：商场标志 商场标志，是墙面的重点符号，既要注意其色彩、材料、式样规格、安装位置等，还要注意与整个外立面的协调问题，避免失横，位于项目主入口附近，视觉昭示性强的位置。3.2外立面设计要点之二：墙面LED屏 3.2.1LED大屏大小根据建筑设计要求（一般150-200m2），离墙面距离800mm，设置机械排风散热或安装空调系统，高清信号，满足电视及现场转播。3.2.2LED大屏不易设置太多。主要位置设置一处。3.2.3户外大屏幕配套音响声音小，还原质量差，音频系统功率极低，重大活动中音响有限,夏季使用温度过高，增大音频系统的馈入功率；箱体内采用降温措施。3.2.4 LED大屏要求：大小根据建筑设计要求（一般150-200），离墙面距离800mm，设置机械排风散热或安装空调系统，高清信号，满足电视及现场转播。同时LED大屏不易设置太多。主要位置设置一处。3.3外立面设计要点之三：墙面广告位与店招 3.3.1结合立面设计概念，在各商业业态主要出入口上方设置店招，在各向立面的适当位置设置广告位。3.3.2广告位的设置须融合在购物中心整体立面设计中，根据建筑本身的使用要求，结合立面创意，艺术、科学地设置广告位，以达到宣传、营造浓厚商业氛围的作用。3.4外立面设计要点之四：商业橱窗 应结合主入口以及铝板、石材幕墙面进行统一的橱窗设计，体现商业氛围以及亲和力。第五节 内部环境规划与设计一、采光设计1.1商场设穹顶，必须安装遮阳帘。避免夏季太阳光直晒。中庭穹顶中间位置安装1个电动吊点，承载500KG，其它点位安装6-8个，承载150-250KG，长廊部分根据位置设置电动吊点，承载100-150 KG，不能超过20个。电动挂钩垂直安装，集中控制或单独控制。1.2穹顶设计要求菱形或圆形，可以在2楼考虑设计一块LED屏，面积在40-50m2，便于活动使用及发布信息，高清信号，满足电视及现场转播。1.3遮阳帘要求进口专用遮阳电机，帘布要求，高级玻璃纤维帘布，防火等级B1级，控制要求，进口控制原件，开关无极调速控制。凯德广场中庭穹顶设置电动吊点，缺陷在于未考虑遮阳帘二、照明设计2.1公共区域使用高亮度的LED灯盘。部分区域使用LED筒灯。根据要求距离设置应急照明。2.2广场内整体照明光色要求统一。三、吊顶设计吊顶龙骨、拉杆必须按照国家规范要求施工，且吊顶必须是上人吊顶。第六节 给排水设计一、生活给水2.1用水量标准给水要求使用2路市政供水一用，一备。2.2公共区域给水设计要点2.2.1塔楼：不超过120m塔楼采用水泵变频供水方式，超过120m采用水泵水箱串联供水，中间设置转输水箱，水压要求：0.20-0.35 mpa，生活水箱储水量按设计计算。 2.2.2水箱：要求不锈钢水箱，厚度满足使用要求，水箱做防结露措施。2.2.3水泵：变频恒压供水设备，多用一备，水泵品牌为国产优质品牌。2.2.4经营区、地下室、吊顶内给水管必须设置防结露。2.2.5雨水收集回用，在地面设置回收池设置2台潜水泵可以供绿化和道路浇洒。2.2.6卫生间可以考虑设计提供热水。2.3各业态设计要点 2.3.1超市：市政直供+水泵变频供水方式，水压要求：0.25-0.4 mpa，生活水箱储水量：100-150m32.3.2百货：市政直供+水泵变频供水方式，水压要求：0.20-0.4 mpa，生活水箱储水量：10032.3.3餐饮商家设置给水一般为:0.2-0.30mpa，配置DN35mm无缝钢管，设置独立水表。二、排水3.1排水管道标准排水管材料：机制铸铁管（厨房、卫生间），UPVC管(空调机房)，热镀锌管(压力排水)，室外地埋管材采用双壁螺旋塑料排水管。3.2公共区域排水设计要点3.2.1公共区域（办公室、卫生间）、广场物业（保洁洗地、绿化）用水要求安装独立水表。3.2.2特殊行业用水要求安装独立水表。垃圾中转站要求安装独立水表。3.2.3屋面排水要求使用虹吸雨排排水，管径要求DN200mm。3.2.4地下室清水井、污水井、排污井管径要求DN200mm，且必须安装止回阀。3.2.5地面化粪池、排水沟必须与市政排污管、雨水管联通。3.2.6地下室各种管路（给水管、消防水管、空调水管）必须标明水流方向。3.2.7污水处理间控制箱安装在污水处理间外做安全保护、排水管使用PE管。3.2.8地下室设备机房、车库排水、车道雨水、不能直接出户商铺及卫生间污水排放采用集水池+潜水泵排放。 3.3各主力店排水设计要点 餐饮商家根据面积设置排水点位，排水管要求不得小于100-150mm。每一户餐饮商家必须设置一级隔油池，根据设计要求地下室或室外设置二级隔油池。第七节 暖通设计空调1.空调主机一般采用铁灵、约克。2.风柜机使用：开利、特灵。3.空调一般采用3管制或5管制或风冷式空调。4.公共区域及商家都使用盘管机。5.商家要求安装调速开关自行控制。（节约能耗）6.空调能耗费用计入到商家物业管理费内，不单独收取。7.写字楼、酒店、KTV、影院须安装能量计流器，超时收取费用，且安装水流阀门。8.根据使用要求和使用时间超市、写字楼、酒店、KTV、影院设置独立空调主机系统。9.商家空调设计一般为：制冷量根据设计采用180Wm2 以上。10.空调机房墙面使用墙砖粘贴，地面使用地砖。11.空调通风管道采用镀锌铁皮管道加橡塑保温棉。12.新风调节系统效率低，新风出风口与空调出风口共用，存在风阻，影响新风量，将新风出风口设置吊顶空调回风处。13.空调系统要求安装变频系统。14.冬季结冰地区需要有防冻措施，上冻前应及时泄水；冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）稳定可靠，输出参数应与冷水机组要求相匹配。15.空调房间应达到室内设计参数，保证新风量，控制噪声，全空气系统应保证人对送风速度的要求，不应有强烈的吹风感，噪声应控制在政府规定下的各类用途房间允许噪声值。16.机房内应设置应急排水系统，电气控制设备应符合防水要求。17.如需安装分体式空调，需考虑外机安装位置。且不宜影响整体墙面效果。 万达锦华店空调机房设置宽敞，便于操作 逸都城空调机房设置过小，不宜操作第八节 强电与弱电一、强电1.1供电系统10KV高压电源要求必须是双回路供电，一用，一备；低压配电房设置变压器按负荷要求设置1000-1600KVA变压器。具体变压器数量根据负荷设置，低压配电柜根据回路设置，同时要求所有回路设置独立电表计量。根据商家负荷及保证公共区域应急用电配置发电机功能。1.2电能计量计量精度：高压互感器0.2级，计量表0.5级，低压互感器、计量表0.5级。1.3动力配电及控制1.3.1配电房：配电房位置设置要求在负一楼或负二楼，要求墙面、地面、电缆沟必须做防水处理；配电房设置独立空调降温及换气、除湿设备，要求设置独立联通值班室；配电房必须设置电缆沟，要求宽：800mm；支架长度：1000mm。 配电房地面环氧树脂 彭州逸都城配电房地面未做环氧树脂1.3.2强电井：强电井面积要求10，安装30-40块电表及其它配电箱；各个楼层按照区域设置相应的强电井，间距不大于80米