何志虎租售比论文

广州市房地产租售比的实证分析何志虎(华南理工大学 土木与交通学院岩土工程专业 200920105131)摘要：选取广州市20032008年商品住房租售比统计资料，结合国内相关研究资料。通过对商品房租售比进行理论分析，建立了相应的合理租售比计算模型；并根据此模型计算与分析了广州地区合理租售比，同时也对不同年利率的租售比进行了计算与分析。从计算结果可以得到广州市商品房的实际租售比相对计算出的合理租售比值大小偏低，租售比随着年利率的变大而变大。最后针对问题提出了相应的建议。 关键词：租售比；计算模型；年利率；广州中图分类号： 文献标识码： 文章编号：Analysis of the rate of rent and sale in Guangzhou Real EstateHE zhi-hu（College of Civil Engineering and Transportation, South China University of Technology, Geotechnical Engineering, 200920105131）Abstract: The statistical data of Rental ratio in Guangzhou（20032008）have been collected. Combination of domestic and foreign research data outside,a feasible econometric model is establushed for the rate of rent and sale. According to this model, a reasonable rate of rent and sale in Guangzhou is analysised and calculated.At the same time,the rate of rent and sale is analysised an-d calculated under the different interest rate conditions. And then the results can be obtained from commerc-ial housing in Guangzhou city, the actual rental and reasonable than the corresponding calculated ratio of the size of the low rental, rental with interest rate changes become larger and larger. Finally, some suggestions are given for it .Key words: Rate of rent and sale；Calculation model； interest rate；GuangZhou1 引言近些年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，各地房价持续攀升，特别是一些沿海的大中城市，房价的高涨已经引起了各方的强烈关注。房地产市场是否存在泡沫也成为各界争论的焦点话题1。对于房地产市场是否存在泡沫的研究,目前无论是国际上还是国内,都主要集中在“租售比”这一问题之上。所谓“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:3001:200。在正常市场情况下，租售比应该位于该区间。如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫。比值越小说明泡沫成分越大，此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。此时买房是不合算的。如果租售比大于1：200，即买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。在国内，一般而言，租售比在1:200到1:250之间意味着区域房产运行良好，而1:300则是租售比的警戒线。如果超过警戒线就意味着房价偏离房产价值，伴随而来的是投资价值变小和投资风险加大。中国指数研究院最新统计显示，2009年110月，北京地区房屋租售比达1:434，上海地区达1:418，深圳、杭州均突破1:360。表明了中国京沪等一线城市房地产市场都存在一定泡沫现象。租售比通用的计算方法采用同量、同质商品一个月的租赁价格与其出售价格相比，目前国内计算租售比常用的计算方法一般有二种：一是直线折旧法；二是合理租售比法。本文主要采取第二种方法即合理租售比法对广州市的商品房租售比进行了计算与分析，并针对分析的结果给出了建议。2.合理租售比计算模型2.1合理租售比计算的理论基础（1）租房可以看作是“分次性部分购买”的住房消费行为，购房可以看作是“一次性整体购买”的住房消费行为，因此，这个“分界点”应该是“分次性部分购买”的总成本(住房每月租金的折现值之和)与“一次性整体购买”的总成本(住房售价)相等的点，以此就可得出住房的月租金和其传价之间的比例关系的具体数值。因为住房租售比中除了住房的月租金和售价外，只涉及将房租折现的折现率这个变量口因此，只要这个折现率稳定，住房的租售比自然就是一个相对固定的值。（2）在市场经济中，如果住房的租售比小于相应的固定值(或该固定值左右的一个合理的区间范围)，租房合算，消费者对租房的需求就会上升，同时对购房的需求卜降，导致房租水平的上升和住房售价的卜跌，从而使租售比例上升；相反，租售比过大，消费者对租房的需求下降，对购房的需求上升，导致房租水平下跌和住房售价的上升，住房租售比回落。因此，只有住房的租售比等于该固定值或处于该固定值左右的一个合理的区间范围内时，租房和购房两种住房消费方式在住房消费市场上才能处于均衡。2.2确定合理租售比的原则对于买房者来说,除了一次性支付房价外,还必须支付维修费、保险费和房产税等费用,同时还伴随着利息的损失(机会成本),这些是买房者必须支付的费用。对于租房者来说,每月必须向房屋所有者交纳租金,在整个房屋使用寿命期限内,租房者的费用总支出为租金和租金利息之和(机会成本)。从经济学的角度看,合理租售比的确定原则:在房屋的整个寿命期内,选择购房所需支付的全部费用与选择租房所需支付的全部费用相等。2.3合理租售比计算模型的几点假设(1) 假设房屋出租是连续进行的，即不考虑房屋空置情况；(2) 假设不考虑通货膨胀的影响；通货膨胀对房价和租金产生同向影响，对分析合理租售比的影响可以忽略；(3) 设住房房价为P 元/ m2建筑面积，月租金为R 元/m2建筑面积；一套住房的建筑面积为Sm2 ；房屋残值为0 ；银行存款利率为i ；房屋使用寿命为n年；房屋中所含地价的系数为k =0.750.853。2.4合理租售比计算公式（1）租房时情况 表2-1 租房年度123n资金A112R12R12R12R 年租金A1=12Rn年本利和: 单位：（元/m2使用面积）（2）购房时情况 表2-2购房年度123n支出P2+A2A2A2A2购房支出P2 =基本房价+税费j（交易税0.8%、契约2.5%、印花税0.025%） =P/k+jP/k=P(1+j)/k经常性年支出A2=维修费（约0.2%P）+保险费（约0.1%P） = P/kn年本利和: 单位：（元/m2使用面积）其中：P住房售价；R租房月租金；使用面积系数；n住宅使用年限；k平面系数；i银行利率；j税费；房屋残值。根据模型假设；，然后代入数据便可以求得的值。3实例分析本文选取了广州市2003-2008年商品住宅作为实例来分析4，2003年到2008年商品住房价格和月租金如下表格3-1所示。设房屋残值为0；银行利率6.18%；房屋使用寿命n=70年；平面系数k=0.8表3-1广州市2003-2008年商品房住宅租售比年份200320042005200620072008住宅均价388846185067631585999339单位租金（元/m2）272828303233租售比1/1441/1651/1811/2111/2691/283那么把数据代入如下公式：根据假设： 可得即 从上面求出的理论值可知它比实际上任意一年的值都要小，即2003-2008年的住房租金偏低，应该适当的提高房租价格。同时，表3-1中数据显示，随着住宅价格的飙升，住宅租金也在不断上涨，但是租金的上涨远远没有房价上涨快，2003-2008年的租金平均增长率为3.44%，远低于房价的年均增长率56.88%。房价的租售比值在逐年不断降低，买一套房子要收回成本所需要的时间越来越长了，这种现象都表明现有的房价是过高了。表3-1也可以看出，2003-2005年实际的是高于1:200的，也就是意味着这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。2006年以后开始低于1:250而且很快变大，说明房地产市场的房价见见出现过高的现象。以上是考虑银行利率i不变时的情况，如果i变化则按照上述公式计算结果如下表3-2所示。可以从表中看出，当其他条件不变时，租售比的计算结果会随着年利率i的增加而变大，由于租售比与年利率的大小关系密切，所以如果要考察一定时间段内的房价租金比变化特征，就需要考察在特定时间段内的利率变化，从而得到该时间段内合理的房价租金比5。2003-2008年间，我国银行利率不断调整，也一定程度上影响了租售比的计算结果，从而对房地产市场起到一定调节作用。3-2不同年利率时租售比的计算结果年利率i0.03060.0360.04140.04680.05220.05760.06180.0657租售比R/P1/2541/2191/1901/1661/1461/1391/1121/1074.结论与建议通过以上对租售比的计算以及搜集的数据的分析，我们可以知道未来几年的广州租售比仍然将会较快降低，即房地产市场泡沫现象越来越明显，房价也会越来越高，这样肯定是不利于房地产市场的健康发展的，针对这种情况笔者做出如下建议：(1)引导人们转变消费观念。我国有13亿人口，4亿多城市人口，要让每户城市家庭拥宵自己的住房短期内是不切实际的。而在我国目前房价和租价失调的现实情况下，从经济学的投入产出角度分析，租房要比买房更划算。因此，政府应积极引导民众转变消费观念，扭转只买不租的传统居住观，同时应大力发展住房：级由场和房屋租赁市场，完善租赁市场的服务和管理，为租房者营造一个安定、有保障的居住环境。(2)抓好政策落实工作。目前我国的住房政策要求，在城市新开工住房建设中，套型在90平方米以上的住房面积必须达剑70以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于706。这对于合理调整住房供应结构、满足城镇居民现阶段的住房需求具有十分重要的意义。但好政策执行难，为避免执行环节中的各行其是，应大力加强检查监督，建立地方政府问责制，确保各项要求逐条逐项落到实处。(3)发挥金融税收等政策的调控作用，控制不合理的消费需求。房地产业的发展和住房建设。必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费，有效控制投资需求，坚决遏制投机需求。通过有针对性地调整房地产贷款利率和首付款比例，控制住房消费信贷规模，减少对投资、投机性购房的信贷供给，控制过多资金流入市场参与”炒作”，特别要在金融、税收、行政管理部门间尽快建立联网式的居民住房保有量数据库，以确保调控政策的可操作性，保证房地产市场平稳、健康发展。参考文献：1 王幼松，卓刚