2011年南通钟秀路项目产品定位报告79P

钟秀路项目产品定位报告 目 录 第一部分 项目市场分析 第二部分 项目立地分析 第三部分 项目定位分析 1、宏观市场分析 2、竞争项目市场分析 一、项目市场分析 南通隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；苏通大桥建成通车以后，已使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。 上海 “据江海之会、扼南北之喉”， 城市概况 PART 1 宏观市场分析 港闸区 主城区 开发区 新城区 南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。 开发区：以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。 新城区：及行政中心、文化中心、体育中心、金融中心于一体新核心区域。 港闸区：工业、商贸及居住为主的现代化北城区。 主城区：全市的经济、文化、金融、贸易中心。 城市产业格局 PART 1 宏观市场分析 老城区为南通的商业中心，区域属性明确，板块内成熟便捷的生活、商业、交通、学区配套设施 ,对整个南通自住消费者都具有极强的吸引力。 成熟的配套，稀缺的土地资源，使得老城区的房价稳定在高位。 2010年金鼎湾花园、万濠华府、濠南君邑、恒盛尚海城等高端项目相继面市，均价皆 15000以上，藏珑 25000元 / 的均价为整体市场峰值，自此老城区高端项目林立。 裕丰大厦 凤凰汇 晏园玖珑城 翰林府 藏珑 金鼎湾花园 万濠华府 本案 苏建花园城 恒盛尚海湾 未售项目 在售项目 老城区市场简介 PART 1 宏观市场分析 南通房价调控目标公布 价格涨幅控制在 9%以内 为贯彻落实国家和省一系列有关加强房地产市场调控的政策措施，巩固前阶段我市房地产市场调控成果，进一步促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下（ 2011.3.25）： 一、坚决贯彻落实国家、省各项房地产市场调控政策措施 ,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等， 综合研究确定 2011年市区新建普通商品住房价格涨幅控制在 9以内。 二、加大保障性安居工程建设力度。 三、 加强税收征管。调地税部门加强对土地增值税征 地税部门加强对土地增值税征管情况的监督检查， 重点对定价超过周边房价 20以上或利润过高的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查 。 PART 1 市场新政分析 四、强化差别化住房信贷政策。 对购买第二套住房的家庭， 商业和公积金贷款首付款比例均不低于 60%， 贷款利率不低于基准利率的 1.1倍。加强对金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。 五、保证住房用地供应。 六、加强土地市场管理。 七、加快个人住房信息系统建设。 八、加强房地产市场监管。 九、加强住房消费引导。 分析： 此政策的出台，将进一步的抑制住宅市场投资需求，加重购房者观望情绪，预计住宅市场的低迷期将会延长；相反在当前房地产政策条件下，商业地产优势突出，商业地产已成为目前投资者主要选择方向 ,商业地产正迎来市场的“春天”， PART1 市场新政分析 绿洲国际 北城一品 阁调百花左岸 第三街区 蝶韵御庭 东景国际尚层 通富妇儿乐城 现代生活广场 PART 2 竞争项目分析 目前市场在售 LOFT项目较少，除绿洲国际通富妇儿乐城项目外，基本以尾盘为主； 北城一品项目预计将于 2011年 5月对外公开； 蝶韵御庭项目预计将于 2011年下半年对外公开； 目前市场 LOFT 产品在售量体较少，市场存在一定的空白点。 竞争项目基本情况表 项目名称 总体量（万 ） 产品 开盘时间 推出套数 剩余套数 绿洲国际 9.7 精装 LOFT 2010.10.23 308 250 阁调百花左岸 1.37 LOFT 2010.12.12 214 29 第三街区 3.15 LOFT 2009.10.2 200 80 东景国际尚层 2.5 LOFT 2009.12.3 430 30 现代生活广场 0.3 LOFT 2010.9 41 12 通富妇儿乐城 2 LOFT 2010.10.16 269 221 蝶韵御庭 3 精装 LOFT 未推 北城一品 5.16 LOFT 未推 PART 2 竞争项目分析 占地： 3.5万 建面 9.7万 容积率： 2.77 产品： LOFT 户型 45-85 绿洲国际鸟瞰图 绿洲国际 项目简介： 绿洲国际地处北翼新城核心区域，东临长华路，南接永和路，计划总投资 5亿元，是集五星级酒店 南通绿洲假日酒店（ Holiday Inn）、 5A甲级写字楼、精装LOFT酒店式公寓、主题商业街于一体的城市综合体。 项目精装 LOFT于 10月 23日开盘，开盘共推出 112套房源，均价 12000元 /平。目前项目均价上涨至 13000元 / 。 PART 2 竞争项目分析 占地： 3.18万 建面 5.16万 容积率： 1.62 产品： LOFT 户型 44、 52-54、 93 北城一品鸟瞰图 北城一品 项目简介： 北城一品位于南通市港闸区北翼新城核心区，长华路东侧，南侧为永和路，北侧为草场河，东侧为规划道路。项目集商业、办公、 LOFT公寓于一体的综合性商业项目； 项目目前处于前期蓄水状态，一期 9#楼预计在 3月底4月初开盘，目前发行 VIP卡（ VIP卡分两种： 5万元和 10万元，至项目开盘前， 5万元卡每天增值 100元， 10万元卡每天增值 200元 ). PART 2 竞争项目分析 占地： 0.14万 建面 1.37万 容积率： 2.87 产品： LOFT 户型 58 阁调百花左岸鸟瞰图 阁调百花左岸 项目简介： 阁调百花左岸项目位于老城区百花苑西侧、钟秀路南侧，项目总高度为 88米，总层数 18层，底层为沿街商铺，218层为高品质的挑高 LOFT公寓，每套公寓约 58 ， 项目已于 12月 12日开盘， 200余套房源全部推出，均为58平米，层高 4.7米的户型，均价 9500元 /平方米，截至目前房源已基本售罄。 PART 2 竞争项目分析 占地： 2 建面 3万 容积率： 1.5 产品： LOFT 户型 53、 81、 113 蝶韵御庭鸟瞰图 蝶韵御庭 项目简介： 蝶韵御庭位于南通市工农路，小石桥北、工农路侧。项目规划精装 LOFT产品； 项目正在进行前期的规划设计，预计将于 2011年上半年动工，秋季开盘。 PART 2 竞争项目分析 占地： 1.45 建面 3.15万 容积率： 2.17 产品： LOFT、酒店式公寓 户型 63-115 第三街区鸟瞰图 第三街区 项目简介： 第三街区位于港闸区长平路与永扬路交汇处，开发商为南通远鹏置业有限公司，项目物业类别分为住宅、写字楼和商铺。 项目 LOFT 产品于 09年 10月对外销售，均价 6000元 / ，截至目前项目 LOFT均价 6800元 / 。 PART 2 竞争项目分析 北城一品户型图 阁调百花左岸户型图 目前市场公开项目 LOFT产品户型主力面积段为 52-67 ； 北城一品与阁调百花左岸在户型设计上有一定的附加值体现，利用走道以及阳台赠送面积，深受购房者青睐。 项目名称 面积 配比 绿洲国际 45-52 31% 61-64 50% 72 12.50% 84 6.50% 阁调百花左岸 58 100.00% 北城一品 44 12.50% 93 12.50% 47 12.50% 52-54 62.50% 通富妇儿乐城 61-67 72.00% 75 14.00% 82 14.00% 东景国际尚层 52 5.00% 61-66 80.00% 81 15.00% PART 2 竞争项目分析 目前市场在售项目 LOFT产品基本以毛坯产品为主，市场均价段为 6800-13000元 / ，绿洲国际为精装 LOFT产品，均价 13000元 / 精装成本对外报价 3500元 / ； 目前市场在售项目主力总价段在 50-90万元， 50-60万总价市场接受度较高； 重点项目单价图 重点项目总价价图 PART 2 竞争项目分析 绿洲国际户型平面图 北城一品户型平面图 目前市场 LOFT产品建筑形态以板式楼为主，蝶韵御庭、北城一品 为点式楼；因此导致项目 LOFT产品朝向出现东南西北向； 绿洲国际、第三街区 LOFT产品分南北向，同一楼层南向高于北向 过千元 / ； 阁调百花左岸项目均为南向，因此市场认可度极高。 项目名称 建筑形态 LOFT朝向 绿洲国际 板式楼 南北分布 阁调百花左岸 板式楼 南向 第三街区 板式楼 南向 蝶韵御庭 点式楼 东南西北分布 北城一品 点式楼 东南西北分布 东景国际商城 板式楼 南向 通富妇儿乐城 板式楼 南向 PART 2 竞争项目分析 目前市场竞争项目土地性质均为商业性质，使用年限均为 40年； 市场在售 LOFT产品层高均为 4.7米； 水电性质已民用为主，通管道煤气，购房者对水电性质以及是否通管道煤气较为看重；对提升项目销售 价格尤为重要。 竞争项目基本属性表 项目名称 年限 水电性质 管道煤气 LOFT层高 绿洲国际 40 民用 不通 4.7 阁调百花左岸 40 民用 通 4.7 第三街区 40 个人申请 通 4.7 蝶韵御庭 40 未定 4.7 北城一品 40 个人申请 通 4.7 东景国际商城 50 商业 不通 4.7 通富妇儿乐城 40 商业 不通 4.7 PART 2 竞争项目分析 置业目的图 客源区域图 目前市场 LOFT产品客源购买主要以自住型需求为主，其中由于规划 LOFT产品项目基本规划商业配套， 因此商业经营户成为 LOFT产品主力购买群体；相对于总价格较高的住宅产品， LOFT的低总价吸引部分 年轻客群购买，因此购买 LOFT产品作为过渡房客群也为自住型客群的重要组成部分； LOFT产品一直深受投资客群喜爱，迫于当前经济形势，投资（保值）型需求也占较大比例，且不断增 加；部分客源选择购买 LOFT产品作为办公使用（较为普遍）； 客源以南通市区客源为主，周边乡镇占 15%的比例，由于住宅市场政策限制，外地客源不断增加，占 比例 20%左右。 PART 2 竞争项目分析 随着城市的快速发展，南通房地产市场进入了高速发展阶段，房价迅速拔高； 随着总价的提高，购房客群迅速分级，大量支付能力相对较低的客群受到挤压，