房地产户型7090之外的产品方略.doc

怎样做自选动作？70/90之外的产品方略目 录第一章 国六条开启“小户型”时代（P4P7）一、“国六条”引爆房地产行业革命二、“国六条”之“9070”标准大考量第二章 适应“9070”新政，创新规划理念 （P8P10）一、新规定改变了小区技术经济指标 二、将小区视为一个紧凑的空间规划设计三、小户型将不断完善小区配套四、更注重栋之间、单元之间的组合 五、每单元多户成为住栋规划流行趋势第三章 把握项目设计四大整体原则 （P11P15）一、保证景观方向的均好性二、综合考虑通风采光，提高舒适性三、合理安排空间元素尺寸配比四、利用安防、私密设计提升住房层次第四章 运用小户型创新设计技巧（P16P24）一、小户型设计创新趋势二、三大应对新政设计技巧三、套型层面上的六点小户型设计创新技巧第五章 使用最合理的空间元素配比 （P25P27）一、睡房设计标准二、客厅设计标准三、厨房设计标准四、卫生间设计标准五、楼梯设计标准第六章 深度优化户型设计方案 （P28P34）一、优化小户型设计的十五条要素二、解决小户型设计的七大难题三、应用五个小户型新概念 第七章 巧“偷”面积，增大使用空间 （P35P40）一、赠送双层高露台或双层高入户花园二、半送的阳台或入户花园三、赠送层高限度以下的空间四、半送房间五、半送户内双层高空间六、赠送天台、地下室第八章 运用室内设计技巧提高生活品质 （P41P50）一、创造小户型有限空间的舒适生活二、室内设计扩展空间八招案例分析（P51P57）在新政策的现实高压和持续影响下，07年房地产市场的供应格局将不可避免地出现根本逆转，07年房地产，即 90平米以下中小户型产品将占据供应市场的主导地位，中小户型产品的竞争白热化与大中户型产品的需求饥渴将成为一市场常态。“国 15条”的影响将在明年逐渐显现出来，住宅结构受政策的影响将会向精细化方向调整。在2006年调整过关的产品以及2007年的新供应量同步上市，90平方米以下小户型集中供应，住宅产品的同质化难以避免，激烈的市场竞争势必会带来产品的竞争升级，开发商将不得不将注意力集中在与消费者息息相关的产品舒适度和物业的服务质量上来，市场将进入精细产品时代，小户型设计只有创新才有未来。第一章 国六条开启“小户型”时代“国六条”细则的基本宗旨就调整房地产市场供应的结构，从中长期看，它将使未来国内房地产市场主流供应产品产生革命性的变化。一、“国六条”引爆房地产行业革命“国六条”细则就是指2006年5月29日国务院九部委下发的关于调整住房供应结构稳定房价的意见。 “国六条”细则明确规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。这种量化的强制性规则一出台就对国内房地产市场产生了大的影响。 这种影响可以从以下几个角度来看：1. 强制性调整住户结构政府希望通过强制性方式来调整国内不合理的住房结构，这对房地产开发商来说都具有强制力。 目前，开发商所开发的住宅项目户型偏向于大户型，因为大户型易定位于高端客户，单价高，利润高；而满足工薪阶层的普通经济型项目供应不足，国六条将从根本上改变这种不合理的住房供应结构，使满足一般城市居民需求的小户型项目成为供应主流。2. 改变国内房地产市场发展模式以往房地产的开发模式是谁拿到土地，就由谁来决定建什么样的房子，这就导致了开发商生产的住房越来越向高端产品靠拢。现在政府用细则、量化的方式把这个比例规定下来，那么未来国内房地产开发商就得在一个限定的模式下进行开发，国内房地产市场的中低端产品也就会越来越多。在现代文明社会中，居住是每一个公民基本的生存权利，因此，一个文明社会的政府都会生产绝大多数民众有支付能力的住房，如美国。中低档产品多了，价格自然会便宜，有能力进入市场的民众也就多了。这也是该政策目的所在。 3. 转变中国居民以往的住房消费模式以前，国内的房子越做越大，消费者也只能是被动地接受，购房面积越来越大，负担也就越来越重。这就是房地产开发商几年来制造的所谓“房奴”成因所在。而在中小套型的产品占主流时，不仅会使大套型产品的价格高于一般均衡的价格水平，也会让中小套型的产品的价格均衡水平向下移。在这种情况下，消费者住房模式就会发生很大的改变。比如在香港地区与日本，90平方米以下的住房已经占90以上。 4. 面积限制既增加供给，亦减少需求住房面积限制在一个较小的范围，在价格统一的情况下，每一套住房的总价格自然下降。还有，以往生产一套住房的土地可以生产两套住房时，供应增加一倍而需求减少一倍。在这种情况下，整个房地产市场供求关系会发生很大的变化，房地产市场的价格也必然是向下行。二、“国六条”之“9070”标准大考量 1. 90平方米符合国际居住标准世界发达国家的平均套型面积基本在90平方米左右（美国除外），亚洲主要国家人均居住建筑面积在30平方米以下。 从人均建筑面积看，新加坡是26平方米(2000年)，我国内地是26.11平方米，日本是33平方米，中国香港是25平方米。在新加坡，中产阶级住宅面积从70到90平方米，在日本和中国香港，100平方米以上就被称为豪宅了，还要征收税费。 在我国内地，新建城市户均面积大多在120平方米以上，大多超过了日本豪宅的标准。豪华者更是令人咋舌：达200400平方米。 由此可见，我国目前提出的建90平方米的套型占总建筑面积70的做法是有比较依据的。 世界上工业化国家城市单户住宅几乎无一例外地都经过了“从小到大到中”的历程。从欧美住宅发展历史看，每户面积在60平方米基础上越建越大，但平均到120130平方米户后，就不再往上建，而开始变小，基本停留在80100平方米户。我国房地产开发中，住宅户型面积也经历了这样一个类似的过程：20世纪80年代开发的住宅户型单元一般在60平方米左右；90年代初期开发的住宅户型单元一般在80平方米左右；中后期基本上在120平方米左右。按照工业化国家城市住宅户型变化的规律，我国新建住宅的户均面积也应该向理性回归。 2. 适应走资源集约型发展道路的需要我国人均土地资源非常有限，可耕地的人均拥有量仅为世界平均值的1/3，到2010年耕地保有量不得少于18亿亩，目前为18.51亿亩，并且正处于下降趋势。截至2005年底，全国人均住宅建筑面积为26.11平方米建设部2005年城镇房屋概况统计公报。集约和节约施工土地，保护耕地的任务十分紧迫，建设中小套型住宅从用地节约性上来讲，是十分必要的，这关系到国家的宏观发展战略。改善住房供应结构，解决中低收入阶层的居住需求，关系到国计民生。扩大建筑规模会带来四方面能耗：(1) 占用土地：目前东部沿海部分城市已经无地可建；(2) 耗费建材：2005年钢铁、水泥、玻璃各类建材能耗接近我国商品耗能总量的20%；(3) 运行中耗能：煤炭、电力等能耗约为能耗总量的20%22%；(4) 维护负担：英、美等国每年建筑维护费用已达GDP的5%或更多。我国大量新建筑进入维修期后，将形成巨大负担。 主管部门经过全面细致的调查计算，得出结论：每年竣工面积以7亿平方米为宜。这样，到2020年，城镇建筑面积增加100亿平方米，人均建筑面积将达到30平方米。 如维持目前每年建筑面积20亿平方米的速度，到2020年，将累计新建300亿平方米城镇建筑，加上配套的道路、绿地，将使我国耕地减少15%。到2030年我国城镇人均住宅面积就将超过美国目前72平方米的水平。如果单位建筑面积运行能耗相同，就需要占用我国目前年耗能总量的2倍，这是无法做到的。 相关链接：小户型典范日本住宅户型的变化和特点日本小户型住宅起源于战后伊始。当时，日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量集合住宅，其中大部分为面积在4090平方米不等的小户型。（1）nLDK型方案日本城市住宅的主流新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n（卧室）。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。（2）小而功能全是住宅户型的特点目前，日本集合住宅由政府、“住宅公团”及开发商进行开发，多为租赁形式。除市中心的部分高层住宅外，以低层和多层为主，呈现低层高密度的特征。日本小户型集合住宅主要为大城市中的工薪阶层和青年家庭服务。此类住户的基本家庭结构为23口人的核心家庭模式，与我国家庭人口结构相似。因此，三室户成为集合住宅的主流户型。为节约土地、争取较高的容积率，日本集合住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽较小，三室户为8m左右，而进深相对较大，在11m13m左右（不含阳台和走廊），户型面积一般较小，在不计阳台、外廊等公共面积的情况下，三室户面积为80平方米左右。 第二章 适应“9070”新政，创新规划理念新政策增加了小区的建筑密度与交通面积，对住栋规划与小区配套规划提出了挑战。规划时要适应新政影响，设计出紧凑、配套完善的小户型产品。一、新规定改变了小区技术经济指标 “9070”新政策将在同等开发面积条件下增加小区建筑的交通面积，增加建筑密度，增加停车数及停车占用的面积。这从指标层面上应该是不利的。但户数的增加及中小户型的客户群体决定了该类型销售率和入住率会比大户型社区高许多。二、将小区视为一个紧凑的空间规划设计在中小户型可以很快销售的前提下，可以把整个小区作为一个紧凑的空间进行设计。小区的景观、空间、行为设计将成为提升楼盘品味、营造产品特色的主要设计手段。中小户型群落一般提倡立体化的公共空间结构方式，将公共空间设置在多个平面，形成地面和空中的协调互动。如地面的公共空间承担了主要的人群活动功能，一般面积较大，周围分布了较多配套设施；而位于裙房楼顶或者在建筑内则辟出公共空间，比如空中花园、休闲吧等，多方面、多层面、多角度地满足了现代生活状态。同时，立体的公共空间设置，使建筑群体更亲近人群，丰富了城市公共空间的类型，这也给建筑造型的多变提供了可能性，从城市的角度出发，丰富了区域天际线和城市空间景观。 三、小户型将不断完善小区配套借鉴发达国家中小户型群落的发展模式，一般都将配套分为引导配套和专属配套两大类：健身中心、酒吧、咖啡吧、书吧、网吧、棋牌球类活动室等休闲娱乐设施，属于引导配套设施；为满足年轻人群高效、快捷的商务要求提供的商务中心、彩印服务中心、专属会议室、商务洽谈室、快递服务、美食广场、洗衣房等则构成了专属配套设施。这两类不同配套的有机组合，多方面地满足中小户型群落居住人群的要求，形成分布合理、功能完善的配套系统。这种纯粹为中小户型群落设置的配套设施比杂乱简单的配套安排更为先进，也整体提高了中小户型群落的居住舒适度。 四、更注重栋之间、单元之间的组合 国家出台的政策虽然属于强硬的行政手段，但是可以看成是一种城市规划、城市管理的延伸，一户就是一个城市的细胞，户型面积限定的不仅仅是一家一户的生活，更加关系到城市人群的聚居方式，关系到整个城市的格局和面貌。中小户型建筑的特点是平面及立面的单元化明显，其建筑外观较为规整，变化不如大户型多。因此，成熟的小户型设计注重栋与栋之间、单元与单元之间的组合及搭配构成，通过群体错落有序的组织，形成了较好的城市景观单元。 五、每单元多户成为住栋规划流行趋势一梯两户、南北通透的板楼最大限度地满足了居住者对于采光和通风的需求。但对于高层带电梯的住宅却难免带来较大的公摊面积。对于90平方米以下小户型，这个问题尤其突出。为了紧缩套型面积，往往需要压减住宅进深以去掉户型中部多余的面积，从而达到减少板楼厚度，降低容积率的效果，但遗憾的是无法节能省地。由此看来，一旦当90平方米及以下面积的户型成为主流，一梯两户很可能将被一梯多户的楼层格局所取代，同时板楼在住宅建筑中的主导地位也将让位于塔楼、板塔结合等其他建筑样式，这样才能符合得房率和节能省地两方面的需要。每单元多户住宅单元的常用形式有塔式、板塔结合式、连廊式住宅等。 住宅单元形式的优缺点户型优点缺点板塔中一梯三户、一梯四户均好性较好；通风采光较好每层面积不够大；有一定的相互遮挡板塔每单元六户以上容积率高、节地； 户公摊面积小朝向均好性差；容易产生纯北户型；凹进处日照形成遮挡，视野差塔楼节地，户公摊面积小；小区规划中易形成视觉通透的效果朝向均好性差； 容易产生纯北户型；对视问题严重； 每户外墙面占用少，通风差； 内部暗空间多； 日照形成自遮挡连廊式易于形成一室的小户型，作青年、老年公寓使用；楼、电梯资源节省，易满足消防要求楼道面积多；私密性差；对流通风不易解决；小面宽时厨房对外开窗困难第三章 把握项目设计四大整体原则把握项目四大整体设计要素保证景观方向的均好性；4321综合考虑通风采光措施，提高舒适性；合理安排空间元素尺寸配比；利用安防、私密设计提升居住层次。对于一个90平方米以下的住宅户型，由于面积的限制，在规划和设计上面临着许多局限和障碍，如果要在市场上有生命力，设计时必须考虑以下几个着重点：一、保证景观方向的均好性对地块作规划时应尽可能地将周边的景观资源最大化。在缺乏外部景观资源的条件下必须依靠小区内的园林景观来辅助。尽可能做到视野开阔，没有开阔条件时也要做到怡眼，至少不能有直面大烟囱、小空隙、尖角、反等煞物。方向当然最好是户型的主要立面全部向南。当外部主要景观与南向相驳时，最好是客厅向景观、主卧向南方。即使在9070新政的影响下，做不到户户朝南，能达到最大限度的向南率和最大限度地利用景观资源，也是不变的定律。案例：香蜜湖瀚城：户型景观规划的设计精品“香蜜湖瀚城”在地块规划时充分利用了周边的景观资源，点式松散地将6栋楼分布成一个南北狭长的“C”字型，每栋楼都是两梯三户，户户向南。南三栋主向南略偏西，北三栋主向南略偏东。南三栋主向南略偏西，是因为西面有宽大的香蜜湖路的城市绿化带，南偏西方向是外部的重点景观农科中心。东南方的香蜜湖虽说浩瀚，但也许只有少数高层才能享受到，故不作为重点，完全符合了“将周边的景观资源最大化”的理念。北三栋主向南略偏东，可以享受本楼盘的中心园林，再加上楼盘东面隔着条小路还有图中并未标出的一块永久市政绿化地，虽然绿地不大，但也可视为将小区园林东扩了近一倍，对“视野开阔”也做出了相当的贡献。更值得一提的是，会所新颖的造型设计，除了给从东面到达的客人予震撼之外，对于北三栋的住户来说，会所是一座绿油油的小山坡，几乎可以达到“金地”费尽心机在楼盘中间保留下来的那座“香蜜山”同样的效果。楼盘北面因为靠近北环大道，噪音问题是不容忽视的。故项目设计时将住宅离红线南退了60米，北面仅用做幼儿园。这个楼盘地块规划，也可称得上是户型景观方向方面设计的精品。二、综合考虑通风采光，提高舒适性通风指的是尽可能使户内南北通透，自然风可以穿堂而过，也不受外部建筑物的阻碍。厨房、卫生间要有外向窗户，且与门不在同一面。根据不同的方向，窗户的大小必须适中，以在日照采光（节省照明）与日晒升温（浪费空调）中取得平衡。当然，即使在炎热的夏天，如果自然风足以使室内的温度调节到舒适的水平，尽可能增大窗户面积而不用空调才是最佳的选择。案例：香蜜湖瀚城：通风设计极佳还是以“香蜜湖瀚城”为例，平面6栋18户全部南北通透。厨房和卫生间都有向外的窗户，且基本上都是门窗相对，完全通透。由于是每层三户，设计上不存在窄面天井式的送风通道。为更好地采光降噪节能，接近北环和香蜜湖路的窗户都做了双层玻璃和鲜风系统，保证了不开窗也能达致空气对流的效果。上面说的都是理想的住宅户型设计对景观、方向、通风、采光等的要求。对于既要做到90平方米以下，又要做到三房或以上的住宅户型设计来说，某些指标必须加以取舍。例如：为了减少公摊，户户向南不可能百分百满足；为了缩小面宽，客房等次要功能的通风采光面可能变得狭窄，或者只能采用面向内湾式的通风采光井总之，一切围绕增加实用率，最大限度地保持居住舒适性的努力方向是确定的。三、合理安排空间元素尺寸配比1. 户型设计布局紧凑90平方米以下的户型，布局必然是非常紧凑的。但紧凑归紧凑，动静相隔、亲疏有别的功能区分还是必须的。所谓麻雀虽小，五脏俱全。对于空间尺度的把握，则更是“9070新政下，住宅户型该如何设计？”的重中之重。90平方米是个什么概念？就算能达到80%的实用率，大约可以做成面宽8米、进深9米，或面宽7米、进深10米，或6米12米，5米14米，甚至4.5米16米等的平面户型；也可以做成面宽8米、进深4.5米，或7米5米，或6米6米，5米7米，4.5米8米，甚至4米9米等的复式户型。2. 采用空间最小尺寸配比日本是一个居住密度非常大的国家，他们有一套对不同活动功能及通道要求的最小尺度的极限。根据中国人的生活活动习惯，对某些居住功能也有最小尺度的极限。例如：可上床边的宽度极限为50厘米；室内通道的宽度极限为80厘米；厨房内的工作通道宽度极限也是80厘米；塌塌米式睡房的宽度极限为2.2米；客卫的尺度极限为1.32平方米或1.51.6平方米；主卫的尺度极限为1.52.1平方米；睡房根据床的摆放方向，宽度或深度按含墙厚中心距为2.4、2.7、3.0、3.3、3.6米等这些等级为最佳。这些极限是在维持居住舒适性最低要求的基础上，将实用率最大化的基本保证。在9070的新政影响下，一切以实用为主，要减少不必要的浪费，使户型的每一寸土地都得到最大的利用，这也是消除屋内阴角的可行之道。但我们所指的“最大的利用率”是以维持基本居住功能的舒适性为前提的。另外，房屋面积与门窗的大小比例、户内外面积的比例等也都必须恰当。双层高露台虽说面积“偷”得越多越合算，但如果进深太大而影响其下层的采光，也是不可取的。案例：香蜜湖瀚城：让人非常舒服的户型设计古人有说“屋小人多”和“屋大人少”都是违反阴阳协调的。“香蜜湖瀚城”的两房面宽3.7米，三房面宽4米，四房面宽5米，就是符合阴阳协调规律并且非常舒适的设计。图：客厅的面宽很实际，但工人房不实际，还不如省了一面墙的材料，当做生活阳台的一部分送面积给消费者来得更实际。四、利用安防、私密设计提升住房层次安防对于提升住房居住质量和品质具有重要的作用，一个高品质的楼盘，不仅能提供给业主以实际的居住功能，更要使业主产生归属感、安全感和尊贵感，安防设施在这方面有重要的不可替代的作用。为了尽可能地增大实用率，必须将户型与外部通风采光面的利用最大化，这就难免产生不同户型间、或户型与外部过道间窗户比邻或对望的情况。设计时应该尽可能地加以避免；实在避免不了，也要在细节上对影响安防隐私的问题加以改进。再次总结对于90平方米以下的住宅户型设计时必须考虑的着重点：n 保证景观方向的均好性； n 综合考虑通风采光措施，提高舒适性；n 合理安排空间元素尺寸配比；n 利用安防、私密设计提升居住层次。第四章 运用小户型创新设计技巧90平方米以下的户型如何进行设计创新，以增强产品竞争力或满足客户基本功能需要；如何进行面积突破，以抢占90平方米以上大中户型市场过剩的客户需求，对于开发商来说显得十分现实和必要。一、小户型设计创新趋势1. 独立卧室、厨卫成为竞争的基础条件随着90平方米以下小户型的供应激增，未来市场上那种简易的标准间式的户型有望消亡，代之而起的将是更多的功能相对齐全的一房户型，因此拥有独立的卧室、厨房、卫生间乃至阳台将成为竞争的基础条件。2. 全明设计打造市场竞争优势产品通风、采光不畅，一直是小户型产品的通病。在未来市场竞争的压力下，全明设计的中小户型有望增多并成为市场竞争中的优势产品。3. 错层设计丰富空间环境适当的错层设计与空间高差营造，有助于区隔功能空间、丰富空间环境、提升生活情趣。4. 挑空设计打造立体空间客厅挑空，打造立体空间的中小复式产品，一直就是年轻消费者的置业偏爱，也有望成为未来中小户型豪宅产品的设计方向。5. 增设飘窗、阳台、露台、入户花园等空间飘窗、阳光、露台、入户花园等原本属于大户型甚至豪宅产品的元素，未来有望更多地被引入到中小户型的设计之中，这也是未来部分中小户型产品豪宅化发展的必由之路。6. 空间的自由组合满足时尚个性化需求未来市场中框架结构设计、空间自由组合、多种布局可能的产品，对于争夺年轻、时尚、个性的客户来说，或许会是一剂良药。案例1：“50平方米”小户型设计亮点：卧室客厅功能的合二为一 这套房子的亮点就是将不算太大的卧室和客厅结合起来一张大床占据了卧室的绝对面积，但也绝对保证了睡眠的舒适。 更重要的是装修时一定要选用明亮的灯光,还有一些简洁的线条,比如直的不用太多设计的东西，另外形状各异的凳子减少了面积小带来的局促感，而最经典的就是这面巨大的落地窗。 室内设计时，可以使用玻璃的隔门，这样可以使空间看起来更大，不过视觉上的宽敞却不代表面积真的变大，怎样科学地利用现有空间，才是关键。 50平方米小户型设计窍门：卧室、客厅既紧密联系，又相对独立，节省更多的空间应用于其他功能。案例2：70、80平方米小户型设计亮点：客厅和书房休闲区合二为一 其实无论房子的大与小，关键是住得舒服，住得方便，居家习惯、空间感受见仁见智，只要心怀对生活的热爱，再小的房子也能个性十足、温暖舒适。案例3：90平米的中等户型设计亮点：开放式厨房再来看看建筑面积为90平米的中等户型，这种户型的使用面积多在80平米以内，一般是3到5个家庭成员使用的两室一厅或者小三居。此时厨房、卫生间、客厅、卧室都是独立的，尽管面积不会很大，但不影响功能的使用，不过这样的房子一样可以设计出新意，开放式厨房就是个性和时尚的体现。二、三大应对新政设计技巧这部分要解决的问题是：在90平方米以上大中户型供应锐减、需求过剩的背景下，如何突破90平方米的面积限制、以扩大实质意义上大中户型的产品供应，从而抢占需求过剩、甚至十分旺盛的大中户型市场。1. 增加赠送面积设置必要的生活阳台、观景阳台、飘窗、露台、入户花园、挑空空间等产品元素，既可以有效扩大客户的实得面积，又可以很好地提升产品舒适度和项目档次。2. 设置夹层空间 设置小于2.2米的功能空间，既可以有效地规避新政策的面积约束，又可以使自己的项目因为新颖而耀眼起来，而且可以很好地合购房客户的复式情结和现实需求。在现有的市场上，这种产品仅仅是个别案例，未来有望成为开发商规避新政策的一个有效方式。3. 设置1+1户型1+1户型，又称子母户型或亲情户型，等于将原来的大户型拆分成相邻或相对的一套中等户型和一套小户型、或者两套中等户型，比如一套2房+一套1房或2房。这种户型既可以彻底规避新政策的面积约束和贷款首付制约，又可以有效解决客户切实的购房需要，比如两代居的问题。一套房子自己居住，另一套房子可以给父母居住，既方便照顾父母又不相互干扰；可以给客人住；也可以在年轻时出租出去，利用房租来供月供，等父母年老需要过来一起生活时，再收回来给父母居住。因此，这种既可以彻底规避新政策约束、又具有多种使用可能的户型模式，未来有望成为一种购房时尚。可以借助左右或上下打通的方式来改变面积结构，比较而言，1+1户型是相对独立的两套住房，而左右或上下打通，实质上则是一套住房。由于结构上只有可随意拆分、随意组合性，使得其在规划审批时可以符合新政策规定，而在销售时则可以满足市场上的大户型置业需求，因而未来必将成为开发商“挑战”新政策的又一个法宝。三、套型层面上的六点小户型设计创新1. 保证各个空间区域的整体平衡从大户型改革成小户型，首先要保证各空间基本的使用功能，具体可通过减少面宽、压紧中部交通面积等途径使整个套型面积得到有效控制；其次，还应注意套型内各个功能空间的比例协调，不要过分强调或者削弱某一部分空间的大小，注意整体的平衡。（见整体平衡示例）2. 利用空间达到餐起合一 现在多数大户型的设计对小户型来说显得有些奢侈。对于在城市中占大多数的核心家庭而言，把餐厅功能融入客厅中是一种可行的选择。在客厅一侧放置餐桌可以有效地节省过道空间的面积，而且并不会给客厅的基本使用功能带来影响，反而能增强空间的灵活性。把餐桌搬进客厅，能满足很多年轻人边吃饭边看电视的需求，既给全家人围坐在一起进餐创造了条件，也能让家庭活动更为方便，有客人来访时还可以形成更充分的交流空间。（见餐起合一示例）3. 细化功能设计“复合式”厨房在小户型设计中，可将厨房的功能进行细化、拆分，把爆炒、储藏等功能分散到不同的空间：如设置单独的爆炒间，而将橱柜、冰箱、微波炉等厨房设备作为西厨、备餐家具合置在餐厅里，这样就可以使厨房的操作空间更加紧凑，而使餐厅空间在视觉上得以扩大。况且，现在多数橱柜、冰箱等设备的外形设计非常美观，让它们离开厨房既可以免受污染又不会有碍观瞻；若设计得当，这种布置还会让餐厅更有家庭氛围， 带来意想不到的装饰效果。（见复合式厨房示例）4. “一个半”卫生间使空间更加灵活“一个半”卫生间，由一个设置“三件套”的全功能卫生间加上一个仅设置便器和小型洗面器的“半卫”组成。对于家庭结构较复杂、 经常有客人留宿的客户，这个“半卫”可以起很大作用；而假如在很少有客人留宿的情况下，则完全可以将水道暂时封堵上，把“半卫”当储藏室用。这样空间的使用就可以更加灵活，高效了。卫生间压缩后，洗衣机可放到生活阳台上，这样也方便晾衣，因此在设计时应注意在生活阳台上要预设上下水。（见一个半卫生间示例）5. 创造更多多功能空间多功能空间创造有两种途径，即“半间房”与“能分能合”。“半间房”，即在保证两间正常大小居室建造之外，增添一个最多不超过10平方米的“半间房”，既可作为书房、棋牌室，又可以当成一间小卧室。“能分能合”，即在设计户型时，尽量设置一些可拆改的隔断墙，以便住户根据需求分割或改造空间，隔出一间小卧室或一个读书角落，从而将某个空间扩大。（见多功能空间示例）6. 利用零碎空间设计储藏空间 对储藏空间，小户型住宅需求一个也不减，所以应充分利用可能的零碎角落来设置储藏空间。生活阳台上可设置一定量的储物柜；还可利用走廊、过道上方空间做顶柜；服务阳台亦可承担一部分储藏功能等。（见储藏空间示例）第五章 使用最合理的空间元素配比结合小户型项目特点，小户型项目的科学设计过程可分解如下：其中需保留的确定功能包括：睡房、客厅、餐厅、厨房、卫生间和楼梯等。以下将列举对确定功能组件设计的理想形状与最小尺度极限。一、睡房设计标准睡房为长方形组件WL，W的一边为有门的边，另一边为窗（或墙）；L的一边为墙，另一边为墙（或窗）。睡房的尺度按以下几个等级设计（单位：米，含墙厚）。睡房，1.2米床，靠边摆放类型W（m）L（m）床宽型2.42.7床+衣柜宽型2.72.4门边床型2.72.7睡房，1.5米床，靠边摆放类型W（m）L（m）床宽型2.43.0床+衣柜宽型2.72.7门边床型3.02.7睡房，1.5米床，居中摆放类型W（m）L（m）标准型3.03.6变异型3.33.0豪华型3.33.6睡房，1.8米床，居中摆放类型W（m）L（m）标准型3.03.9变异型3.33.3豪华型3.33.9睡房，1.8米床，居中摆放，但已另设有衣帽间类型W（m）L（m）标准型3.03.3豪华型3.33.3以上这种长宽等级设计，一方面可以使户型尽量紧凑、减少浪费，另一方面也可以在整体考虑时便于拼凑基本户型元素。二、客厅设计标准客厅的理想状态是两幅对边墙（长度L），夹一边带观景阳台门或窗户（宽度W），比较舒适的面宽W的极限为：两房：3.6米；单卫小三房：3.8米；有主卫三房：4.0米；四房： 4.2米。理想沙发边的长度L为W的1到1.2倍，其间不可设有任何开口。电视背景墙的长度极限为0.5L（与L有相同的垂直中心线）。电视背景墙的两端与不足L的部分允许作为其他组件的开口或与其他组件重叠。观景阳台门或窗户的对边最好也是敞开的，但离沙发1米以内不可作为其他组件的开口。三、厨房设计标准厨房的最佳边长是1.6米（放一边橱柜）或2.2米（放两边橱柜），小于1.6米的工作舒适度及安全性将会降低，任何大于2.2米或介于1.6米至2.2米之间的都有或多或少的浪费。四、卫生间设计标准卫生间可以做成洗手盆、坐厕、淋浴成一排排列，而且开门位在洗手盆那端，此时内笼尺寸极限为1.3米2米；如果门开在中间或要放浴缸，内笼宽度必须达到1.5米或以上。另一种比较紧凑的排法是开门位、坐厕、淋浴房、洗手盆依次呈四个象限，此时内笼尺寸极限为1.5 米1.6米（有坐厕面1.6米）。注意点： 计算墙厚时加上贴瓷片的厚度（简易保守计算两边共10cm）； 窗不可开在洗手台的镜子位； 淋浴房装订边缘位置不可是窗洞。五、楼梯设计标准9070新政下设计住宅户型时，由于要尽可能地“偷”面积，对空间高度的利用会越来越重视，所以有楼梯的户型将被广泛采用。一般楼梯宽度的最小极限为80cm，级宽的最小极限为20cm，级高的最大极限为20cm。但只要条件允许，一般设计级宽约为25cm，级高约为18.6cm。第六章 深度优化户型设计方案好房型要求住宅内部使用功能区分明确，各功能区分工清晰，各自有专门的使用功能，动静有别。为避免小户型本身的缺陷，在设计过程中就要针对具体问题采取相应的优化对策。一、优化小户型设计的十五条要素要设计出优秀小户型，应该考虑以下十五个方面： 活动区与休息区明确分开，休息区相对集中； 尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多； 相互联系方便； 房屋位置合理，进门有小门厅过渡； 厅最好朝南向或朝景观向； 厅平面避免不可利用的锐角室向； 大厅与分户门之内室设立半过渡性空间； 在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开； 厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房； 居室、主卧室远离电梯间或楼梯； 厨房间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临 时使用功能的不足； 食寝分离、居寝分离； 入口处最好有玄关； 餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风； 卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。二、解决小户型设计的七大难题在各地市场上小户型被疯抢的背后，小户型产品本身的弊病与缺陷也逐渐暴露，这必将受到越来越明智的购房者的不认可，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。因此，设计者更有必要对这类产品的问题及其给出怎样的解决对策做出理性的剖析和冷静思考，以便在日后的小户型开发中能引以为鉴，有所突破。1、小户型的七大设计难题序号问题表现形式难题一房型合理性差（1）在空间设计和取舍上，小户型受总面积的限制，各功能空间容易相互影响，并且户型也比较单一；（2）在采光和通风上，由于楼体必须保证一定的进深，多个小户型安排在同一楼层时，不大容易统筹兼顾；（3）在楼层平面布局上，更是明显带有传统的长走廊、户挨户的“筒子楼”痕迹；（4）由于大部分混居楼中的小户型全朝北设计，对居住健康会产生不利的影响。难题二房间使用率低（1）从建筑面积上说，由于同一楼层户数增多，造成楼道面积加大，使得原本总面积不大的小户型，对公摊变得十分敏感； （2）户内各种管道、墙体占用的面积，在寸土寸金的小户型中，显得非常抢眼。难题三居住人群繁杂（1）一般来说，小户型聚集的楼盘年轻人会多一些，这些虽然会给社区带来活力，但也会增加不安定的因素；（2）小户型多为过渡型住宅，年轻的居住者随着经济和家庭成员的变化，进而购买更大一些的户型，而将手中的小户型投入租赁或二手房市场，同时，小户型本来就是投资者青睐的对象，这些都会使邻居走马灯似的更迭不断。难题四住户识别变难由于小户型设计相对密集，一层十几户至几十户呈鱼骨状、放射状和环状，导致各家各户识别变难。走入楼道，往往使人失去方位，不辨南北，只能依靠门牌号码识别。难题五上下交通不便一梯十几户至几十户，也使得乘电梯变得相对困难，平均每部电梯每天要承载一二百户的运量。难题六安全系数降低（1）迷宫似的楼道，使外人闯入难以察觉，给不法分子留下了可乘之机；（2）一旦出现火灾、地震等，也不易迅速疏散；（3）租户的经常变化，使得已经不太稳定的邻居变得更加动荡，公共安全明显逊色于以大户型为主的社区。难题七设施损耗增加由于社区户型密集度加大，单位面积人员增多，同时年轻人又充满青春活力，因而各种设施的使用频率较之大户型社区来说，要多许多，一定程度上加大了损耗。2、户型的设计优化对策序号对策具体形式对策一改点式为板式，创新平面布局改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型，这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户、中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。对策二改“直套”为“横套”，缩短进深如果能将小户型改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。对策三细化功能区隔，合理面积配比（1）小户型应在细化功能区隔、合理各功能区域的面积配比、以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。 （2）对于 人居住的一房一厅来说，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促。其他功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。对策四变化局部隔断，增加储存空间（1）为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似 “” 形、“”形和“工”形，以及“勺子形”、“山”字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。（2）保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。对策五房型设计与装修设计同步（1）两者的紧密结合，是优化小户型设计的又一重要的不可或缺的环节。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等，亦即房型设计应为装修设计创造条件，留有余地。（2）装修设计则应强化房型设计的创意，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性，以突出房型设计的优点。总之，创新是市场制胜的法宝，小户型开发只有把准市场命脉，根据市场需求不断改进产品，才能不断聚集人气，长久地占据市场份额。三、应用五个小户型新概念 除了传统户型，关心年轻人和独居者的中小户型也可以有很多的类型概念。1. LOFT概念：空间开放透明定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；空间具有流动性、透明性、开放性及艺术性。 2. SOHO概念：在家办公“SOHO”是在家办公的概念。“SOHO”是一个有争议的产品，可是它的中心概念已经广为流传并且被越来越多的人认可。3. SOLO概念：户型超小定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。SOLO的户形设计以超小为特点，一般为10多平方米至50平方米左右。4. STUDIO概念：商务公寓概念要素包括：针对中小型服务企业即“发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。 5. “空间蒙太奇”：空间元素再造建筑上的要素就是空间的可剪辑性和可组织性。其最突出的特点是，平面空间具有自由组合的梦幻，为业主自由演绎空间留有非常大的余地，具备持续发展的条件。当设计的手段及内容在新的形势下不断地更新和涌现的时候，开发商应该思考的另一个方面是如何引导居住者转变其固有观念，了解居住生活本质。需要提出的是：不同的个体对现代生活有着不同的生活逻辑和体验方式。以往居住者把目光放在大户型的时候，中小户型的多元化已经悄悄地揭示着各种不同的生活逻辑和体验方式。住惯了被每个房间限定的小空间，可以尝试想象在一个90平方米以下的空间下，用通透的或者是垂直的空间方式组织自己的生活，有钱就买大一点的LOFT和蒙太奇，没钱就买SOLO，高兴就在STUDIO或SOHO工作。那样的心情和空间感受，一定不会比现在的140平方米户型的大厅差。关键是居住者观念的转变。第七章 巧“偷”面积，增大使用空间赠送额外面积，在原设计的基础上增加额外使用面积是小户型创造大空间的巧妙方法。我们可以把“偷”面积的种类和方法总结成以下几点： 赠送双层高露台或双层高入户花园； 半送阳台或入户花园； 赠送层高限度以下的空间； 赠送步入式窗台；赠送衣柜空间；赠送夹层；其他； 半送房间； 半送户内双层高空间； 赠送天台、地下室；仔细观察近期推出的各个创新型楼盘，小户型概念的住宅“偷”面积的方式主要有以下几种：一、赠送双层高露台或双层高入户花园双层高露台、双层高入户花园是项目设计每二层（奇数层或偶数层）在户型上增加露台或入户花园，这样既增加了额外使用面积，建筑外立面也显得活泼、新颖。双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但如果不允许封玻璃窗或加楼层板，不但对提高实用率没有太大的帮助，还对私密性有一定影响。二、半送的阳台或入户花园入户花园或生活阳台一般都设在楼宇非主要外立面，可以隔成书房、多功能房、作为餐厅、厨房或甚至作为客厅。虽然新政对其面宽与进深的比例作了限制，但一定程度的“偷”还是很可行的。想要给住户通过封入户花园或生活阳台增加实用率的实惠，在户型设计上首先最忌将厨房或卫生间的窗口对着此空间。在封后对通风采光等因素必须在事先有充分的准备。其次也忌将入户花园与生活阳台功能合一，使住户封后被迫将洗衣机及所晒衣服放在景观阳台上，不但对小区外观造成影响，也使污水排入雨水管，破坏城市环境。景观阳台一般对楼宇的外立面有很大的影响，较上档次的楼盘都不允许封。举例说明，下图是“香蜜湖瀚城”的某三房户型。此户型建筑面积大于90平方米，只因它正好同时拥有双层高景观露台和双层高入户花园，在此仅作赠送面积部分的实用性说明。如下图所示，南向的错层露台肯定是不能封的。但用做麻将桌战、或在春秋两季的假期与亲朋好友远眺风景、品茶闲聊，作为休闲工作室是可行的。入户花园是按奇偶层分占南北的设计。从对外立面的影响来看，加楼层板使上下两层都有南北两个阳台是完全可行的。增加一个书房，另加一个入户花园、或者一个工人房、一个大玄关更衣室等等，对增加实用率的贡献是非常巨大的。由于该项目的理论容积率只有2.7，即使大“偷”面积后的实际容积率也远比新政要求的低。三、赠送层高限度以下的空间1. 赠送步入式窗台赠送步入式窗台可以使每间房“偷”一二平方米，使空间可以有效利用。但“偷”时必须把握尺度，以免造成空间压抑感，或因床上“横梁压顶”等对居住心理（风水）产生影响。右图是“香蜜湖瀚城”另一84平方米的两房户型。两房和卫生间60厘米左右的落地窗台位，完全是可用的。因为“偷”得不多，仅一个书桌的宽度，没太大压抑感，也没有“横梁压顶”的影响。这对小户型来说是相当实际的。此户型另有一个半送的入户花园，完全可以做远离睡房的小书房，对已婚且有婴儿过渡的小家庭，非常实用。此户型另有生活阳台，对洗衣、晒衣完全没有影响，厨房也够大，完全可以称得上宽绰小户型的“经典”之一。2. 赠送衣柜空间衣柜本来就不需要太高，高了取物不方便，故“偷”衣柜面积是很实际的。但如果“偷”多了，定死了安放衣柜的位置，对空间的灵活应用会造成一定的影响。右图是“鼎太风华”的80平方米的两房户型，主卧的衣柜空间就是“偷”来的。3. 赠送夹层赠送夹层是比较“大偷”的做法，对小户型的面积扩大有很大的帮助。但夹层由于受层高的限制，作为居住用途有点压抑感，舒适性大打折扣。另外，赠送夹层使建筑成本有所上升，对有高度限制的楼宇也可能不适用。右图是“花园城三期”某106平方米的三房户型，“偷”用的夹层面积相当可观，至少可做成两房一卫，另外可加个有窗的家庭厅，还送个三角大露台！4. 其他赠送技巧赠送层高限度以下的空间还有一些其他名堂，如赠送阳光书吧、赠送雪茄室、赠送自由空间等等，名目层出不穷。右图是“春