场地租赁合同纠纷

1 / 20 场地租赁合同纠纷 民事起诉状 原告： XX 市 XX 股份有限公司，地址 XX 市 XX 路 XX号。 法定代表人： XXX，总经理。 被告： XXX，男， X 族， 19XX 年 X 月 XX 日出生，住址 XXX 市 XX 区 XX 号 X 栋 X 单元 XX 室。身份证号45XXXXXXX70311。电话： 136XXXXX23。 被告： XXX，女， X 族， 19XX 年 X 月 XX 日出生，住址住址 XXX 市 XX 区 XX 号 X 栋 X 单元 XX 室。身份证号45XXXXXXX72211。电话： 135XXXXX29。 诉讼请求： 1、判决被告腾空、搬离并向原告交还其所占用的位于 XX 市 XX 小区 XX 栋 X、 X 层楼的场地。 2、判决被告向原告支付场地占用费 XXXX 元。 3、判决被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由： 20XX 年 XX 月 X 日，原告与被告签订租赁合同，约定：被告向原告租赁 XX 市 XX 小区 X 栋 XX 层楼的场地，每月租金 XXXX 元，租赁期间自 20X 年 XX 月 X 日起至 20XX年 XX 月 XX 日止。合同期满后，拒不交还场地的，须承担占用门面期间双倍的租金。 2 / 20 合同签订后，原告向被告交付了租赁场地。 20XX 年XX 月 X 日，合同期满前，原告向被告发出通知，告知被告在租赁合同期满后，不再续签租赁合同，请被告在合同到期时，将门面腾空交还原告。但在合同期满后，被告没有将租赁场地交还原告。依照合同约定，被告应向原告每月支付门面占用费 XXXX 元。但被告在 20XX 年 XX 月份每月只支付XXXX 元，从 20XX 年 X 月 X 日起则分文不付。至今也没有把租赁场地交还给原告。 综上所述，被告在租赁合同期满后，拒不交还场地，严重损害原告的合法权益。为此，原告特提起诉讼，请求人民法院 依法判如原告所请。 此致 XXX 市 XX 区人民法院 具状人： XXXXXXXXXXXXXX 20XX 年 X 月 X 日 集团范 XX ZK03 编号： 场 地 租 赁 合 同 出租方： 承租方： 签约地点： 签订日期： 年 月 日 3 / 20 场地租赁合同 承租方： 出租方： 根据中华人民共和国合同法及有关的规定，甲、乙双方经过平等、自愿、 充分协商，就甲方向乙方租用场地之有关事宜达成一致意见，特订立本合同，以资信守。 第一条 租赁场地及用途 乙方同意将坐落在 市 区，面积为 平方米的场地，出租给甲方作广告发布或品牌宣传推广使用。 第二条 租赁期限 自年月日起至 年月日止。乙方应于年 月日将该场地交付甲方使用。 第三条 租金及其支付方法 1、租金为每平方米 元 /月，租金每月为人民币元。 2、基于户外广告的报批程序，乙方同意甲方在本合同约定的户外广告得 到政府批准发布之日起开始计付租金。 3、自开始计付租金之日起，甲方必须于每月日前向乙方支付上月租金，或每 个月支付一次，每次支付前个月的租金 4、以上款项甲方采用方式支付，乙方在收到甲方支付的租金时，须向甲方提供国内有效的等值发票，否则甲方可顺延付款。 第四条 双方义务 4 / 20 甲方义务 1、在租赁期内，甲方必须依照国家法律法规规定和本合同的约定使用场地。 2、在租赁期内，甲方必须服从该场地物业管理公司的管理。 3、甲方须按期向乙 方交纳租金，并向该场地物业管理公司支付因租赁场地而产生的管理费、水电费等费用。 乙方义务 1、乙方须保证该场地的土地使用权权属清楚，并享有处分该场地的权利。 2、租赁期内，乙方保证不将该场地外缘向外 20 米范围内的土地及其附属物租与第三方作房地产广告用。 3、乙方在交付场地给甲方使用时，应保证本场地在出租使用时的质量符合安全使用及符合本合同的使用目的的要求。 4 、租赁期满前一个月，如乙方继续出租该场地，在相同条件下甲方享有优先承租该场地的权利，经同 意后双方应另行签订租赁合同。 第五条 甲方与乙方的变更 1、在合同期内，如果甲方将该场地的租约转移给第三方时，本合同对第三方继续有效。 2、乙方转让该场地的土地使用权，须提前一个月通5 / 20 知甲方。在同等的条件下，甲方享有优先购买权。 第六条 违约责任 1、乙方不能将该场地交付甲方使用的，应向甲方支付本合同约定的租赁期间甲方应付总租金的 20%作为违约金。 2、如因该场地的土地使用权权属发生纠纷或乙方原因导致影响甲方对该场地使用的其他情况 ，乙方负责解决该纠纷，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。 3、如乙方交付的场地除不可抗力事件外未能达到本合同第四条第款第 1、 2、 3 项的要求，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付本合同约定的租赁期间其应付总租金的20%作为违约金。 4、乙方不能按规定的日期把该场地交付甲方使用，从逾期交付之日起至实际交付之日止，每日按的 支付违约金；逾期超过 日，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付本合同约定的租赁期间甲方应付总租金的 20%作为违约金。 5、如甲方拖欠应付乙方租金超过日，乙方 按每日计收甲方应交而未交款的滞纳金；如甲方未经乙方同意，拖欠月租金超过 个月以上的，乙方有权单方解除合同，收回场地，甲方应向乙方支付应付而未付租金的 20%作为违约金。 6、由双方根据具体情况选择： 6 / 20 除非本合同另有规定外，租赁期内，双方不得提前解除合同。如甲方提前退租，甲方应提前天书面通知乙方，并向乙方支付余下租赁期内其应付租金的 20%作为违约金；如乙方提前收回场地，乙方应提前天书面通知乙方，并向甲方支付余下租赁期内甲方应付租金的 20%作为违约金。 任何一方如需提前解除合 同，须书面通知对方。自另一方收到通知之日起 日后，本合同自行终止。双方对此无须承担违约责任。 第七条 转让条款 未经合同其他方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。 第八条 免责条款 由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其他方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其他方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履 行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件，由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、 或者部分或全部免除履行合同的责任、或者延期履行合同。 遭受不可抗力的一方未履行上述义务的，不能免除7 / 20 其违约责任 第九条 法律适用 对本合同的订立、履行、解释、效力和争议的解决均适用中华人民共和国法律。 第十条 争议的解决 因本合同的签订、履行而发生争议的，合同各方应本着友好、写作的态度进行协商；协商不成的，可以提起诉讼，双方同意由合 同履行地的人民法院管辖。 第十一条 其它 1、本合同如有未尽事宜，经双方友好协商，另签补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。 2、本合同附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 3、本合同一式份，甲乙双方各执 份，均具同等法律效力。 4、本合同有效期为一年，自双方签字、盖章之日起生效。 5、其他约定： 房屋租赁合同纠纷处理办法 摘要 中华人民共和国民法通则及其司法解释、中华人 民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保8 / 20 法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算 ;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。 合同解除时有关问题的实体处 1、 关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同： 承租人欠租超过合同约定期限 ; 合同未 约定期限的，欠租达三个月以上 ; 承租人未经出租人同意擅自转租的 ; 承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： 出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的 ; 出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的 ; 出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的 ; 租赁物危及承租人的安全或健康的。 此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当9 / 20 事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。 2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。 合同有约定按约定处理 ;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿 ;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担 ;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租 人承担 ;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。 3、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 承租人应向出租人承担的违约责任是： 所欠租金及其它费用的逾期付款违约金 ; 签约时所交租赁定金由出租人没收 ; 当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。 4、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 出租人应向承租人承担的违约责任是： 向承租人双倍返还租赁定金 ; 赔偿承租人的装修损失 ; 10 / 20 当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、无效房屋租赁合同纠纷的处理 房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理： 1 、 因违反法律或行政法规的规定且有 损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库 ;2 、 其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。 承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶 ;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。 五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理 转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件： 1 、征得原出租人的同意 ; 2、转租合同约 定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。 出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转11 / 20 租他人。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。 出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审 理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等 ;如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。 发生房屋租赁纠纷如何处理 1、租约到期后房主收回房屋 2、房客外出未归租赁合同届满 房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止 租赁合同。但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理，房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再收回房屋。 3、续租时房主提升租金标准 12 / 20 如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件， 承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约 定的除外。 商业地产租赁纠纷如何解决？ 具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在租赁合同中要有明确的约定。首先，应在租赁合同中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了用水协议和购电协议，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使 用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停13 / 20 水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。 解除合同 多方见证避免纠纷 租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款 的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。 合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄解除租赁合同通知书，在解除租赁合同通知书上写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下准备：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场，在几方在场的情 况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品14 / 20 的地点和清单。篇二：对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析 对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析 基本案情 原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会。 被告：浙江益爱电子发展有限公司。 第三人：杭州大排大快餐有限 公司。 第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处。第三人：杭州新时代装饰材料市场。 第三人：杭州荣达装饰材料有限公司。 原告益乐村和被告益爱公司于 1994 年 6 月 9 日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计 2 万平方米的 6 幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自 1995 年 1 月 1 日至2024 年 12 月 12 月 31 日止；益乐村在 1994 年 9 月 30 日前完成 6 幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三 路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述 6 幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年 11 月 28 日，益乐村出具授权书一份，15 / 20 明确将合同规定的 6 幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。 1996年 9月 5日，益乐村与益爱公司签订补 充协议，益爱公司同意益 乐村收回原合同中的 1 号、2 号、 4 号和 5 号等四幢商业楼，所欠租金在该 4 幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将 6 幢商业用房中的 3 号、 6 号楼计 6399 平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从 1996 年 8 月 1 日至 XX 年 12 月 31 日止； 1996 年12 月 31 日前的月租金为每平方米 12 元，以后每两年在原租金数额上递增 2 元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所 约定的租金，以双方 9 月 5 日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将 1 号、 2 号、 4 号和 5 号楼归还了益乐村，并将其在该 4 幢楼房中的装饰、改建及修路费共计元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述 4 幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的 3 号、 6 号楼进行改建并增添设施并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立16 / 20 了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的 3 号楼第一、二层 1200 平方米营业房，益爱公司同意从 1997 年 7 月 1 日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。 1999 年 1 月 29 日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息元，并承担诉讼费。 益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金 40 万元，并负担诉讼费。 裁判要旨 杭州 市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司 1996 年 9 月签订的补充协议及租赁合同，明确约定 1994 年 6 月的租赁合同终止。益乐村在收回 4 幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将 4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求17 / 20 终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当， 予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据中华人民共和国民 法通则第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于 2000年 2 月 2 日作出以下判决： 一、益乐村与益爱公司 1996 年 9 月签订的租赁合同终止履行。 二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的 3 号、 6 号楼房归还 给益乐村。 三、益爱公司于判决生效后 10 日内支付益乐村房屋租金 6394276 元。 四、益乐村在判决生效后 10 日内支付益爱公司 1、 2、4、 5 号楼的改建装修、道路等投资款元。 五、新时代市场在判决生效后 10 日内支付益乐村房屋使用费 551000 元。 六、驳回益乐村的其他诉讼请求。 七、驳回益爱公司的反诉请求。 一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院； 18 / 20 原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。 大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。 文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电 子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将 6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。 浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中 均有违约之行为，原判终止合同的19 / 20 履