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台北市不動產教育發展協會 崇右技術學院不動產估價師學分班學 員 手 冊目 次一、 不動產估價師未來前景-2二、 不動產估價師證照制度簡介-2三、不動產估價師考試簡介-3(一) 應試資格-3(二) 考試日期、歷年錄取率-3(三) 命題大綱-4四、 專業科目考試簡介-6(一) 各科目考試範圍及準備方向-6(二) 重要參考書籍-6五、 本班特色-7六、 附錄-8一、不動產估價師未來前景依據目前市場上的業務導向，不動產估價師雖然是從事以不動產為主體的估價服務，但實際上服務的項目其實相當廣泛，可概括如下：1. 金融機構不動產授信業務之估價作業 2. 法院訴訟或拍賣對不動產價值之估價3. 國內外機構或個人直接委託之不動產估價服務 4. 企業或個人有關海外資產價值評估 5. 不動產投資可行性評估 6. 不動產證券化之資產價格評估 7. 都市更新權利價值之估價 8. 有關公共設施用地徵收及拆遷補償之價值評估9. 捷運場站聯合開發價值分配之估價 10. 其他有關不動產特殊目的或用途之估價服務從目前不動產市場景氣逐漸復甦及不動產諮詢服務趨於多樣化的角度觀之，不動產估價師的專業能力會被更受到重視與信賴，如果能再結合其他相關專業人士(如會計師、律師等)的策略合作，則未來不動產估價師的前途不單單只有傳統估價服務而已，也會有更多樣化的選擇，前景看俏。二、不動產估價師證照制度簡介在過去，土地買賣或鑑價多半由不動產仲介業或是鑑價公司代辦，但是自從89年10月4日通過不動產估價師法後，所有不動產估價業務都要由不動產估價師辦理，使得不動產估價師的行業開始受到關注。 依據法令規定，不動產估價師除必須通過考試取得專業證照外，另還須有兩年的估價實務經驗並領有不動產開業證書後，始能正式執業，不動產鑑價將比照會計師，正式邁向證照與簽證制，對不動產鑑價市場，將有積極的正面影響。 此外，不動產估價的業務來源，在傳統上主要以銀行擔保品鑑價、法院拍賣估價、公司資產評價等。但由於估價師證照制度的建立，估價報告書的可靠性也將因為簽證制度而更趨於完備。社會大眾也將更依賴於專業性的估價報告書，而未來也將會有更多種類的估價業務如土地徵收補償估價、都市更新權利變換、不動產證券化資產評估等，需要透過不動產估價師的專業技能來提供健全的估價服務。 總之，要成為一位專業的不動產估價師，首要工作便是通過不動產估價師證照考試，也期待諸位學員能加緊用功，在今年的考試中，大獲全勝；而在未來的職場中，更上一層樓。 以下本手冊將介紹不動產估價師考試中有關各專業科目考試範圍、命題大綱、準備方向及歷年試題等資訊，提供給各學員在準備考試前，作一個更深入的了解。三、不動產估價師考試簡介(一)應試資格及考試日期今年度的不動產估價師高等考試，依據考選部的規劃，將在8月2426日辦理，有關應考資格，請參考下表所列。(報名日期:5/18-5/28.)應考資格 1. 公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。 2. 公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校相當科、系、組、所畢業，領有畢業證書，並曾修習不動產估價(理論)或土地估價(理論)、建築（改良）物估價、農作（改良）物估價、特殊土地估價、不動產估價實務、施工（與）估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程估價或營建工程估價、不動產（經營）管理或土地（經營）管理或建築（經營）管理、不動產開發或土地開發（與利用）或土地利用、土地使用計畫（與管制）或土地（分區）使用管制、都市計劃（概論）或區域及都市計畫（概論）、土地重劃或市地重劃或農地重劃、不動產投資（與管理）、不動產經濟分析或土地經濟（理論）與分析、不動產市場或不動產市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或土地金融、（不動產）財務分析、（不動產）財務管理、經濟學或總體經濟學或個體經濟學、不動產經濟學或土地經濟學、農業經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統計學、保險學、規畫法規或都市（及區域）計畫法規或不動產開發與管理法、不動產估價法規或估價技術規則、不動產法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅（法）或土地稅（法）、建築法（規）或營建法（規）、不動產交易法規、不動產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編總論或民法債編各論或民法物權或民法親屬或民法繼承、土地登記（實務）、建築（學）概論或結構學、建築構造（與施工）或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土（設計及施工）、土地測量或地籍測量或大地測量或工程測量或平面測量或測量學、地籍管理等學科至少六科，每學科至多採計三學分，合計十八學分以上，有證明文件者。自中華民國九十三年七月起，其中須包括不動產估價或土地估價。考試日期高考於 97年 08 月 22 至 08 月 24 日舉辦第七次不動產估價師高考考試，每年或隔年舉辦一次。及格標準 以應試科目總成績滿六十分及格。 前項應試科目總成績之計算，以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。其中普通科目成績以國文成績乘以百分之十計算之；專業科目成績以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算之。 本考試應試科目有一科目成績為零分或專業科目平均成績未滿五十分者，均不予及格。缺考之科目，以零分計算。(二) 歷年錄取率不動產估價師考試自89年10月立法後，從90年至今已舉辦過6次的高等考試及3次的特等考試，目前為止共有377位通過不動產產估價師考試，另外各年錄取人及錄取率統計如下:不動產估價師各年考考試統計一覽表 項目年度報名人數到考人數錄取人數錄取率91(特)27419683 42.35%93(特)1721242520.16%94(特)18713718 13.14%901,79195818 1.88%911,08951162 12.13%9298846821 4.49%931,0525466712.27%9490648113 2.70%9512106417010.92%961,090565173.01總計394另外在執業部分，根據中華民國不動產估價師公會全國聯合會統計資料，以登入會員來計算，目前共有200餘位不動產估價師已經加入公會，並正在執業中。從台灣不動產市場逐漸看漲之情勢下，不動產估價此等專業技能，未來仍有許多可發揮的空間。(三) 專業科目命題大綱 不動產估價師考試中，專業科目共有六科，主要命題範圍以下表所列的大綱為主，然從歷年考考試題目觀之，少數專業科目(如土地利用法規)仍有超出命題大綱之題型，因為諸位考生在以該命題焦點之範圍來準備之外，亦要注意當年不動產熱門議題及相關修訂法規等方面。專門職業及技術人員高等考試動產估價師考試各應試專業科目命題大綱明1.表各應試科目命題大綱為本考試之命題範圍，惟實際試題並完全以此為限，仍可命擬相關之綜合性試題。 2.應考人發現當次考試公布之測驗式試題標準答案與最新公告版本之考書目內容如有符之處，應依國家考試試題疑義處辦法之規定，提出試題疑義，由本部召開試題疑義會議或專案會議研商，並以獲得學術專業之定或共，或會議多決議為其正確答案。 專業科目共計科目 業務範圍及核心能 辦土地、建築改物、農作改物及其權之估價業務。 編號 科目名稱命題大綱一 民法物權與動產法規（包括動產估價師法、土地法、平均地權條、土地稅法及其附屬法規）一、民法物權 （一）民法物權編及民法物權編施法 二、動產法規 （一）動產估價師法及動產估價師法施細則 （二）土地法及土地法施法（第一編至第三編） （三）平均地權條及平均地權條施細則 （四）土地稅法及土地稅法施細則 （五）動產估價技術規則及地價調查估計規則 二 土地用法規（包括區域計畫法、市計畫法、市新條、土地徵收條及其附屬法規）一、區域計畫法及市計畫法 （一）區域計畫法及區域計畫法施細則 （二）市計畫法 （三）非市土地使用管制規則 二、市新條、土地徵收條及其他法規 （一）市新條及市新條施細則 （二）市計畫容積移轉實施辦法 （三）土地徵收條及土地徵收條施細則 （四）區段徵收實施辦法 三 動產投資一、基本 （一）動產特性與市場分析 （二）動產投資分析程序 （三）動產投資財務可性分析 （四）現折現分析 （五）風險分析 （）動產投資與融資、稅務、通貨膨脹 二、動產投資應用 （一）動產投資組合 （二）住及商用動產投資分析 （三）動產證券化 四 土地經濟學一、基本 （一）土地經濟分析基本概 （二）地租（土地的經濟報酬） （三）地用（區位與土地使用規劃管制） （四）土地資源開發與保育 （五）地權(土地的財產權) （）地稅(土地稅與土地使用) 二、人口與經濟 （一）市場經濟的效與土地資源配置 （二）人口與土地供需分析 五 動產估價（包括高層建築物估價） 一、估價原及基本概 （一）形成動產價格之因素及原則 （二）動產估價程序 （三）估價方法 （四）線價估價 （五）大估價 二、各種估價 （一）房地估價 （二）土地改物估價 （三）動產租與權價值之評估 （四）宗地估價 動產估價實務 一、各種估價方法之應用 二、價格之決定 三、撰寫估價報告書 四、專業科目考試簡介(一)各科考試範圍及準備方向 1.民法物權與不動產法規 有關本科準備方向，除命題大綱所規定的諸項法規外，從歷年各科試題觀之，重點著重在(1)共有關係(2)優先購買權(3)時效取得(4)房屋租金 (5)土增稅捐的議題上，考生在準備該科時，除了要熟讀發重要法條規定外，因為是高等等級的考試，所以另外還要參考相關大法官解釋、判例及司法上的實務見解等，才容易拿高分。2.土地利用法規土地利用法規考試出題分配比較平均，從歷年考題觀之，原則上準備方向不外乎就是(1).土地徵收補償(2).都市更新(3).都市土地及非都市土地管制及回饋(4).工業區開發及管制(5).容積移轉及獎勵(6).各法條中有關估價議題，另外工商綜合區設置管理方針及農業發展條例等相關法規易有可能作為命題重點之一。 3.土地經濟學土地經濟學這科要拿高分，首先要把經濟學的基本概念學好，如供需關係、彈性、效用及成本概念等，因為歷年試題中每年一定有應用圖形來作經濟分析的考題。因此考時除了要先了解經濟學的基本意涵，並熟悉作圖，考試時看到題目才不會一頭霧水。本科準備方向重點主要著重在新古典經濟學派中的供需關係、地租理論(生產報酬)、區位理論(土地使用配置)、地價及新制度經濟派中有關財產權、交易成本及外部性等議題上，相關重要書籍可參考本手冊所整理之資料。 4.不動產投資本科準備方向著重在透過不動產市場理論分析及透過分析數據來作決策評估，因此只要充分了解不動產市場分析方法及各種基本投資評估工具(如前門、後門法、NPV IRR DCF等)及六大數學公式後，就能正確的去計算各種不動產投資開發及不動產抵押融資等問題， 5.土地動產估價本科考試重點主要以不動產估價技術規則為主體，命題類型主要可分為下列三種： (1)觀念導向包括幾種重要估價方法的原理、公式與估價步驟、還有重要專有名詞(如地價分配率、樓層別效用比、深度指數)的意涵也須注意。 (2)計算導向估價比較常出現的計算題，主要以成本法(定額法、定率法、償還基金法)、土地殘餘法土地開發分析法為主，另外高層建築估價中地價分配率、樓層別效用比的計算亦是熱門考題類型之一。 6.不動產估價實務本科考試重點主要著重在(1)房地估價(2)土地估價(3)其他估價等三類，以歷屆試題觀之，房地估價(透天住宅、廠房及辦公大樓)及土地估價(包括生地、熟地)比較常出現的類型，學員最重要的是要熟悉四種基本估價方法，成本法、收益法及實例比較法及土地開發分析法的操作流程，而且只要懂得如何篩選及正確使用資料，撰寫報告格式合於規定，該科亦是可以拿高分的科目之一。(二)重要參考書籍在不動產估價師考試中，由於歷年來皆由國內不動產相關系所各專業領域之教授命題，因此相關著作也是命題方向之一，經歸納整理如下：考試科目參考書目民法物權及不動產法規略土地利用法規u 土地法規(陳立夫，學林)u 土地利用法規新論(李欽漢，文笙)土地經濟學u 土經經濟學(林英彥，五南)u 土地資源經濟學(韓乾，滄海)土地估價理論與實務u 不動產估價(林英彥，五南)u 不動產估價實務問題解答(林英彥，五南)不動產投資u 房地產投資與市場分析理論與實務(張金鶚)u 不動產投資分析(吳耿東，文笙書局)u 不動產投資資管理(林左裕，智勝)五、本班特色由本班所規劃的不動產估價師考照班，在師資、教材、課後輔導等方面，皆有以下之特色： 1.師資：本課程特別聘請多位具不動產相關專業領域之師資，兼具理論及實務經驗，並提供學員相關實用考試經驗。2.授課：先建立各專業科目整體架構後，再以深入淺出方式導入課程重點，最後並歸納整合各科目之對應關係。3.輔導：本班計畫每週安排一天，主要針對各科上課內容之問題及思考方向和答題技巧等方面提供學員課後輔導之服務，以強化學員學習效果，提高學員研讀效率。4.教材：本班之教材，皆由各授課老師親自編授，各科內容章節編排上皆依循序漸進的方式來進行，並歸納整合各類書籍重要觀念，讓學生能在課前及課後自行預習及溫習，以收事半功倍之效。六、附錄l 專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試規則【2006/1/13更新】中華民國九十五年一月十三日考試院考臺組壹一字第九五三八三一號令修正發布第十條條文法規本文第一條本規則依專門職業及技術人員考試法第十四條規定訂定之。 本規則未規定事項，依有關考試法規之規定辦理。 第二條專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試（以下簡稱本考試），每年舉 行一次。 第三條本考試採筆試方式行之。 第四條應考人有下列情事之一者，不得應本考試： 一、專門職業及技術人員考試法第八條第一項各款情事之一者。 二、不動產估價師法第四條各款情事之一者。 第五條中華民國國民具有下列資格之一者，得應本考試： 一、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。 二、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校相當科、系、組、所畢業，領有畢業證書，並曾修習不動產估價(理論)或土地估價(理論)、建築（改良）物估價、農作（改良）物估價、特殊土地估價、不動產估價實務、施工（與）估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程估價或營建工程估價、不動產（經營）管理或土地（經營）管理或建築（經營）管理、不動產開發或土地開發（與利用）或土地利用、土地使用計畫（與管制）或土地（分區）使用管制、都市計劃（概論）或區域及都市計畫（概論）、土地重劃或市地重劃或農地重劃、不動產投資（與管理）、不動產經濟分析或土地經濟（理論）與分析、不動產市場或不動產市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或土地金融、（不動產）財務分析、（不動產）財務管理、經濟學或總體經濟學或個體經濟學、不動產經濟學或土地經濟學、農業經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統計學、保險學、規畫法規或都市（及區域）計畫法規或不動產開發與管理法、不動產估價法規或估價技術規則、不動產法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅（法）或土地稅（法）、建築法（規）或營建法（規）、不動產交易法規、不動產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編總論或民法債編各論或民法物權或民法親屬或民法繼承、土地登記（實務）、建築（學）概論或結構學、建築構造（與施工）或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土（設計及施工）、土地測量或地籍測量或大地測量或工程測量或平面測量或測量學、地籍管理等學科至少六科，每學科至多採計三學分，合計十八學分以上，有證明文件者。自中華民國九十三年七月起，其中須包括不動產估價或土地估價。 第六條本考試應試科目分普通科目及專業科目： 一、普通科目： （一）國文（作文與測驗）。 二、專業科目： （二）民法物權與不動產法規（包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規）。 （三）土地利用法規（包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規）。 （四）不動產投資。 （五）土地經濟學。 （六）不動產估價理論（包括高層建築物估價）。 （七）不動產估價實務。 前項應試科目之試題題型，除國文採申論式與測驗式之混合式試題外，其餘應試科目均採申論式試題。第七條應考人於報名本考試時，應繳下列費件： 一、報名履歷表。 二、應考資格證明文件。 三、國民身分證影印本。華僑應繳僑務委員會核發之華僑身分證明書或僑居地之中華民國使領館、代表處、辦事處、其他外交部授權機構出具之僑居證明。 四、最近一年內一吋正面脫帽半身照片。 五、報名費。 前項報名，以通訊方式為之。 第八條繳驗外國畢業證書、學位證書、在學全部成績單、學分證明或其他有關證明文件，均須附繳正本及經中華民國駐外使領館、代表處、辦事處、其他外交部授權機 構證明之影印本、中文譯本。 前項各種證明文件之正本，得改繳經當地國合法公證人證明與正本完全一致，並經中華民國駐外使領館、代表處、辦事處、其他外交部授權機構證明之影印本。 第九條本考試及格方式，以應試科目總成績滿六十分及格。 前項應試科目總成績之計算，以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。其中普通科目成績以國文成績乘以百分之十計算之；專業科目成績以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算之。 本考試應試科目有一科目成績為零分或專業科目平均成績未滿五十分者，均不予及格。缺考之科目，以零分計算。 第十條（刪除） 第十一條外國人具有第五條資格，且無第四條各款情事之一者，得應本考試。 第十二條本考試及格人員，由考選部報請考試院發給考試及格證書，並函內政部查照。 第十三條本考試組織典試委員會，主持典試事宜；其試務由考選部辦理。 第十四條本考試辦理竣事，考選部應將辦理典試及試務情形，連同關係文件，報請考試院核備。 第十五條本規則自發布日施行。 l 歷屆試題(一) 民法物權與不動產法規u 90年高考1.土地法第三十四條之一第一項與民法第八一九條第二項對共有土地處分、變動及設定負擔之行使要件為何？又，請從法理觀點評析前揭土地法第三十四條之一第一項之處分有否包括共有土地之分割。2.區段徵收為政府執行土地開發之重要工具，試依平均地權條例之規定說明開發後土地之處理模式，並加以評析。3.何謂稅捐債務之免除？試就現行土地增值稅之免除附有解除條件之規定，分別評述之。4.共有人共有物分割請求權，有無消滅時效之適用？又共有人協議分割後經過二十年迄未辦理分割登記， 共有人得否請求裁判分割共有物？ 試申述之。u 91年高考1.不動產估價師專業倫理之必要性與業務責任為何？試列舉不動產估價師法之相關規定並說明之。2.甲、乙、丙三人共有土地一筆，設定典權與A，嗣後甲、乙兩人（應有部分總計達3/5）將該土地出售於B；丙和A 皆聲明願提出同樣價格購買或留買。試問丙和A 所主張之法律依據為何？又兩人同時主張時，應如何處理？試申述之。3.已規定地價之土地分割或合併時，其分割後或合併後之地價依法應如何處理？並試以估價原理評論之。4.甲於民國88 年8 月8 日購入A 地，於民國89 年10 月1 日接受其妻贈與B 地，嗣後甲於民國90 年12 月1 日出售B 地，並申請重購退稅。試問土地增值稅之重購退稅要件為何？甲之申請是否符合該要件？試申論之。u 91年特考1.試依民法及土地法之相關規定，明各種他項權之定義為何？2.試依平均地權條之規定，明得辦區段徵收與市地重劃地區之同？3.試依實質課稅原則明土地稅法有關地價稅納稅義務人與土地所有權人之關係。4.甲、乙、丙三人繼承土地乙筆，甲在該地蓋有房屋乙棟，乙、丙長期在外，並知情，嗣後甲主張取得時效，試問甲以時效取得所有權或時效取得地上權而請求登記，是否有？請明之。u 92年高考1.地方政府依法查估土地現值時，對於都市計畫公共設施保留地，若保留地處於繁榮街道路線價區段者，其他價如何計算？又該保留地為帶狀且處於非路線價區段者，其地價如何計算？試依法說明之。2.某甲參與市地重劃後配回之土地贈與其妻乙，嗣後妻乙再將該土地出售於丙。試問： (一)乙應繳納之土地增值稅，如何核算？(二)乙得否主張重劃後土地移轉增值稅之減徵規定？(三)乙於受贈前已先購入自用住宅用地乙筆，則可否主張重購退稅？3.某甲占用某乙土地，搭建違章建築一棟。試問： (一)時效取得地上權之要件為何？(二)甲申請為地上權登記，登託機關應否准許？4.某甲承租乙之基地建有房屋一棟，於租期屆滿時，基地上，建物尚未毀朽，甲主張乙應按建物之時價為補償。試問： (一)甲之主張，其法律基礎為何？(二)甲之主張，是否得以成立？u 93年高考1.茲假設A 地號土地為甲、乙共有，B 地號土地為丙單獨所有；甲自民國七十一月起，即擅自在A、B 地號土地上建築違章房屋一棟使用之；又該房屋與市計畫道之間，有一狹長供公眾通並已成公用地役關係之C 地號土地；日前，甲認為取得時效已完成；爰向管轄地政事務所申請A、B 地號土地之地上權登記及C地號土地之地役權登記。試問：(一)甲可否就A 地號土地請求登記為地上權人？以及就C 地號土地請求登記為地役權人？(二)丙知悉甲已向地政事務所申請地上權登記，乃隨即向法院起訴，主張甲為無權占有，請求其拆屋還地；此際甲占用B 地號土地，究竟有無正當權源？2.茲假設A、B 地號土地分別為市計畫公共設施保地之道用地及地。試問：該二筆土地可否移轉予外國人取得？試依現土地法規之規定，詳細解析之。3.目前農業用地所有權移轉時，是否課徵土地增值稅？試依現土地法規之規定，分別就各種情形明並評之。4.土地法第二百十九條第一項規定：私有土地經徵收後，有左情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一之次日起五內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地：一、徵收補償發給完竣屆滿一，未依徵收計畫開始使用者。二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。試問：此一條文所稱未依徵收計畫開始使用及未依核准徵收原定興辦事業使用之意涵為何？試就實務或學之解闡釋之，並請就己評之。u 93年特考1.市地重劃有那幾種？辦這些重劃時，各有何區域、人、面積上之條件規定？2.對於土地移轉、設定負擔或租賃於外國人之限制，土地法有何規定？3.何謂物權法定原則？物權採取法定原則的法由為何？試明之。4.土地為信託財產者，在那些情況下之所有權移轉，課徵土地增值稅？信託土地課徵土地增值稅時，其納稅義務人為何？u 94年高考1.依平均地權條第22 條規定，市土地依法限制建築或依法能建築，仍作農業用地使用者，徵收田賦。試問：何謂田賦？又該法條所謂依法限制建築及依法能建築之意涵各為何？請分別明之。並請就現動產法規之規定中，各舉種屬依法限制建築及依法能建築之。2.依平均地權條之規定，公告土地現值係作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。試問：此項公告土地現值如何查估計算？請就現地價法規之規定，明並評之。3.土地法第97 條第1 項規定：城市地方房屋之租，以超過土地及其建築物申報總價息百分之十為限。又同法第100 條規定：出租人非因左情形之一，得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。試問：此二法條中所稱房屋，其意涵是否相同？請附具由申之。4.共有土地之共有人，依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部時，同意出賣之他共有人可否就該共有土地主張優先購買權？試申之。u 94年特考 1.土地增值稅得申請課徵與土地增值稅免徵，就租稅債務觀點而言，其差何在？並請舉出得申請課徵之時機。2.何謂公告地價？何謂公告土地現值？試就者之差比較分析之。3.共有物協議分割可否依多決方式之？又其法效果與裁判分割有何同？試明之。4.動產估價師於執業時，依動產估價師法之規定應負之義務有何？試舉明之。u 95年高考 1.甲、乙、丙共有一筆土地，應有部分均等。試問： (1)甲、乙二人未徵求丙之同意，將共有之土地出租於丁，其效如何？請就我國實 務上之解評析之。 (2)甲、乙、丙三人協議以單獨所有方式分割共有地時，各共有人之單獨所有權何時 生效？如為裁判分割，其取得單獨所有權之時點與協議分割是否相同？請附由 明之。 2.何謂地籍圖重測？地籍圖重測時界址如何認定？土地所有權人對於重測結果認為有 錯誤時，如何救濟？ 3.試述公告地價與公告土地現值之差。在舉辦規定地價或重新規定地價之當，公 告地價與公告土地現值，我國現制是採價合一或是價分？並請分析其弊。 4.土地所有權移轉或設定典權時，其申報移轉現值之審核標準如何？請依土地稅法之 規定明之。u 96年高考1.甲有土地一筆，A 為該土地之三七五租約承租人。甲於民國90 1 月10 日因經商關係積欠B 鉅額債務，為解決問題，甲於91 6 月10 日向C 借款並將該土地設定抵押權於C。今因政府辦公共工程，徵收甲該筆土地，發給補償費。試問：債權人B可否主張就該補償費，對A 或C 有優先受清償之權？其由何在？請分別申述之。（25 分）2.甲向乙租用基地建築房屋，並依法登記為地上權。今因地震關係，基地部分崩塌無法使用。試問：甲可否向乙主張減少租？又甲因積欠租達以上，乙可否撤銷甲之地上權，並收回基地？請分別申述之。（25 分）3.平均地權條施細則第23 條及第24 條規定，已規定地價之土地分割或合併時，其分割後各宗土地之當期公告土地現值之總和，應與該土地分割前之地價額相等；其合併後土地之當期公告土地現值，應與該土地合併前各宗土地地價總和相等。試依動產估價技術規則中有關合併或分割之宗地估價相關規定，評述其合性。（25 分）4.土地移轉時課徵之土地增值稅，在那些情形下得申請課徵？試依相關規定明之。（25 分）(二) 土地利用法規u 90年高考1.為使土地合理使用， 都市計畫地區內各使用分區訂定容積管制考慮的因素為何？2.請問台灣省都市計畫區內乙種工業區允許土地使用的大項目為何？審議的機制又為何？3.試比較討論不動產估價在都市更新處理土地的各種實施方式中之意義與功能。4.試以地盡其利的觀點，討論目前臺灣地區實施的土地使用分區管制（含都市土地及非都市土地）與開發許可制兩種土地使用管制的制度（或手段）的利弊，並引申此兩種制度（或手段）對土地價值有何不同的影響。u 91年高考1.依照土地徵收條例之規定，被徵收之土地，應如何補償其地價？建築改良物又如何補償？發發給遷移費之規定又如何？2.請依照區域計畫法之規定，說明如何實施非都市土地使用管制？3.採行權利變換進行都市更新時，其實施範圍內有設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地，於權利變換過程中如何處理這些權利？其價值又如何計算？4.某甲獲准投資辦理都市計畫事業，其所需用之公共設施用地中有部分是公有土地，亦有些是屬於私有者，請依都市計畫法之規定，分別說明某甲如何取得這些土地使用？u 91年特考 1.依市新條之規定，市新事業之實施主體為何？試就新地區之劃定與否分別加以明並比較之。2.何謂土地徵收之請求權？試就其性質與現土地徵收條中得主張土地徵收之相關規定明之。3.市計畫工業區土地使用管制的基本應為何？現的規定又為何？請明之。4.區域計畫公告實施後，市土地與非市土地在程序上如何配合區域發展政策進調整？u 92年高考1.何謂開發影響費？我國土地開發影響費適用對象為何？土地開發影響費課徵應有的理念為何？2.都市更新是一種土地合併開發的行為，會因為少數堅持者而導致開發沒有效率，請問我國都市更新條例在這個問題上有那些機制設計？這些規定是否恰當，請申述之。3.請問我國都市土地內土地權利關係人自行擬定或變更細部計畫的相關規定為何？這些規定的意義為何？請申述之。4.政府實施區段徵收開發，從土地儲備觀點來說有那些好處？目前該政策的實施面臨了那些問題，這些問題與我國目前的地價政策是否有關係？請申述之。u 93年高考1.請問影響工業區地價的因素有那些，試申述之。基礎為何？2.請敘述我國市計畫區內住用地之土地使用管制設計有那些特性？這些特性與生活環境品質的關係為何？3.我國容積移轉制設計主要的機制有那些？這些制設計和地價又有麼關？4.請敘述非市土地各種建築用地容積管制的情形？這些管制對基地本身及基地周遭可能會有那些影響？u 93年特考1.設某甲的土地因水機關整治水道而被徵收，但某甲對於補償費之估定有議，他該採取何種救濟管道，方能維護自己的權？試闡述之。2.依農業發展條規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達二五公頃者，得分割。惟亦有外的情形，受此一限制。究竟耕地分割限制的法意旨為何？又這些外規定是否會對土地用產生負面影響？ 試扼要明其由。3.市新事業計畫範圍內之建築基地，得視市新事業需要，依循那些原則給予適之容積獎？試明之。4.市計畫辦變時，何以需要回饋？又按市計畫法之規定，土地權關係人需提供那些回饋？試舉明之。u 94高考1.政府實施土地徵收時，應對被徵收的土地及土地改物給予適當的補償，請問其補償費應如何計算？如果土地所有權人對補償額滿意，請問當事人應如何處置？政府部門應如何回應？土地估價師如何能夠發生功能？2.為獎市新事業，請問政府可以依據那些原則對新事業範圍內之基地給予適當的建築容積獎？容積獎的上限為何？容積獎對新地區的地價會有何影響？3.非市土地開發如需辦土地使用分區變，通常需要付出回饋。請以工商綜合區的開發申請為，明需要回饋的內容為何？在土地捐贈與繳交代種方式可以任選下，請問開發單位在何種情況之下採取土地捐贈的方式較為有？4.市計劃經發布實施後，請問依規定在麼情況得申請個案變？土地個案變的前後通常會發生地價差，請問影響變前後地價差程的因素有那些？u 94特考1.甲向乙承租農牧用地一筆，並雇用挖土機司機丙於其上從事開採砂石，但因甲違反區域計畫法第15 條第1 項土地使用分區之管制規定，未經核准擅自採土石，被該管縣政府依區域計畫法第21 條第1 項之規定處以新臺幣三十萬元之罰鍰，請問： (1) 甲於系爭農牧用地上，依法應如何從事土石之採取？ (2) 受雇司機丙是否亦為區域計畫法第21 條第1 項政罰之規範對象？2.甲所有位於A 縣特定農業區內之一筆窯業用地，因其燒窯工廠已停工多，乃於近日擬向A縣主管機關申請變編定為丁種建築用地，請問： (1) 何謂非市土地與丁種建築用地？ (2) 我國現非市土地使用管制之結構內容為何？ (3) A縣主管機關應如何處置甲之申請案？3.甲所有位於A 市境內一筆土地，於民國87 1 月1 日依市計畫法被指定作為停場公共設施保地，並於次6 月1 日公告徵收在案，請問： (1)系爭土地於實施徵收時之地價補償基準為何？ (2)前揭地價補償基準之法性質為何？ (3)土地徵收條所指交價格之意涵為何？u 95高考 1.甲之土地依市新條規定擬加市新，經A 實施者告以將採權變 換方式為之，請問： (1)何謂權變換？ (2)應如何運用土地估價技術於權變換此方式上？ (3)試述旨揭權變換相關配套法制之內容。 2.甲所有農牧用地一筆，非屬農地重劃區，現被劃入區段徵收實施範圍內，經A 機關 告以可採回抵價地之方式代替地價補償費之發放，請依土地徵收條施 細則之規定，析該抵價地之面積應如何計算，並從估價之觀點予以評 。 3.甲所有位於山坡地保育區內之農牧用地一筆，廢耕多，近日為配合政府相關計畫， 爰擬訂該土地之開發計畫，並擬申請變為遊憩用地，經A 機關告以依現法 規定，甲須無償提供干額（以下稱回饋）以作為回饋義務後，始得變，請問： (1)甲應依據現那些法繳交回饋？ (2)試析繳交回饋之依據。 (3)應如何合估算回饋之額？ (4)回饋之法性質為何？u 96高考1.我國市計畫法各項規定中，主要有那些規定有於減少環境污染暨減緩地球暖化？試酌各項規定對地價的影響，分項析述之。（25 分）2.請敘述目前區域開發建設在組織與經費上的推動機制及其成效如何？推動上可能有那些確定性？在預估地價變動時，應如何加以考？（25 分）3.土地及合法建物所有權人，如何自劃定市新單元，以申請實施市新事業？其要件及主要步驟各如何？實務上，動產估價師如何運用專業技術協助完成此項作業？（25 分）4.區段徵收過程中，抵價地如何公平發還給土地所有權人？亦即土地變得及區段徵收產生之效，透過那些作業方式得以達成地共享之目的？（25 分）(三) 不動產投資u 90年高考1.不動產市場分析（Market Analysis ）、可市場性分析（Marketability Analysis ，又稱市場性分析） 、與投資分析（Investment Analysis ）之意義各為何？三者有何關係？試分述之。2.何謂“內在報酬率”（Internal Rate of Return, IRR）？何謂“修正後之內在報酬率”（Modified Internal Rate of Return, MIRR）？下列A投資案之IRR為何以試誤法（ Trial and Error）由8之報酬率起算？又當再投資報酬率為3時，其MIRR為何？ 如果投資人之要求報酬率為8.8 ，試分別以IRR與MIRR為準則，判斷A投資案是否可以投資。A投資案之現金流量表年度現金流量（元）010,000,0001600,0002600,0003600,000415,000,0003.請說明市場區隔與產品區隔在不動產投資開發上的意義，並且說明市場與產品區隔的策略為何？4.在選擇投資不動產時，我們要考慮法律，實質以及經濟財務等方面的特性。請你說明這些方面的特性的內容為何？u 91年高考1.何謂“價格交叉彈性”（Cross-price Elasticity）？試就不動產商品的需求面解釋當“價格交叉彈性”小於零時所代表之意義。2.在不考慮其他影響現金流量之因素（如利息之多寡），而僅考量貸款之本金攤還下，在不動產抵押貸款之各項條件（除還本方式外）皆相同時，試比較本金到期一次清償方式之抵押貸款、定額攤還方式之抵押貸款（ Constant Amortization Mortgage, CAM）及等額付款方式之抵押貸款（ Constant PaymentMortgage, CPM）等三種不同本金償還方式之抵押貸款對淨現值（NPV）的影響程度之差異。3.在不動產市場供給不變下，一個刺激需求增加之短期性政策將使短期間之需求發生變化，造成市場均衡價格與量均上揚。試分析市場在供給仍維持不變，但政策中斷無法長期持續，使得原需求誘因消失且無其他正面影響因素產生，而導致需求萎縮時，均衡將會有什麼變化？u 91年特考1.基本財務可性分析（Basic Financial Feasibility Analysis）之優缺點各為何？某投資開發商擬興建12 公寓10 棟，開發完竣後，自經營管該開發案。假設該案之相關變如下，請用基本財務可性分析，由該開發商觀點，分別求算該投資案之最高貸款額（Loan）、最高自有資（Equity）及開發案之最高價值。如果總開發成本為420,000,000 元，試問該開發商是否應該投資開發？每單位每期望收額：360,000動產單位：120 個空屋和欠租酌減（Vacancy Allowance Ratio; VAR）：為可能毛收(PGI)之7經營費用：為有效毛收(Effective Gross Income; EGI)之20涵蓋比(Debt Coverage Ratio; DCR)：1.15抵押貸款：7抵押貸款期：30 自有資報酬（ROE）：6%2.何謂淨現值（NPV）？用淨現值法以為投資決策之準則有何缺點？何謂風險容受（Risk Absorption）？如果甲投資案之現如下表，試分別求算其淨現值及風險容受。假設A 投資人之要求報酬為8，可接受之風險容受下限為0.06，請問其可否投資甲案？期別現0 -2,500,000 1 450,000 2 450,000 3 450,000 4 450,000 5 450,000 6 450,000 7 450,000 8 450,000 9 1,500,000 3.何謂服務範圍（Trade Area）？請明如何應用服務範圍的觀至動產市場分析？4.何謂空屋（Vacancy Rate）？何謂胃納（Absorption Rate）？請討空屋、胃納與動產市場之關係？u 92年高考1.何謂不動產證券化？其對我國不動產市場之影響如何？試分述之2.某銀行不久前完成一筆不動產信託受益權信託商品，其係由委託人某公司將其所擁有之大賣場出租給某量販店，並將未來五年年收入3400萬元的租金收益信託予該銀行，再由其發行受益權憑證，出售給國內保險業者及其他投資機構，受益權規模1.15億元，五年到期，票面利率為5.25，每半年還本付息一次，而該銀行則可收取募集費用2%以及每年千分之二的信託管理費。(1)請就以上所設定之條件編列收支評估表。(2)請就收益性、流動性與風險性這三方面分別評估其可行性。3.陳君購置國宅一幢，總價400萬元，頭期付款（Down payment）120萬元，餘額則經由房貸支付，這其中國宅優惠低利貸款為年息2.4厘（最高額度為200萬元），超過200萬元部分，則辦理銀行一般房貸，年息4.2厘，又按月分期付款方式為前5年只付息不付本，而五年後則本息均攤，試問：(1)貸款20年及30年，每月所需支付金額五年內和五年後各為多少？(2)此國宅低利優惠貸款部分，能替陳先生省下之金額現值為多少？4.建中地產股份有限公司，使用8的資金成本，去評估二個互斥的土地投資開發案。其各期間之現金流量表列如下：（單位：百萬元）計劃C0C1C21-2035252-508020註：1. C1代表第i期之現金流量；2.現金流量單位：百萬元(1)請計算各個投資計畫之PI（獲利指數）與NPV（淨現值）。(2)請依上述計算結果選擇一投資方案。(3)為何NPV法與PI法產生衝突。(4)若該地產公司共有五千萬元可供投資，今有第三土地投資開發計劃與上兩個計劃互為獨立：計劃C0C1C23-30-1565請問應如何選擇