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物业管理综合能力讲义,主讲人：王贵春E-mail:wgcwhc重庆大学建设管理与房地产学院,Welcome,第8章保险知识与应用业主对物业管理公司的索赔案例增加本章38页，大纲只要求7个知识点,物业管理综合能力串讲,关于本章考试大纲具体知识点,第8章保险知识与应用,第8章保险知识与应用大纲,考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对保险学知识的掌握程度，以及对保险的原理、种类，保险合同的基本内容，保险险种及保险公司的选择、物业保险等知识在物业管理中应用情况的掌握程度。,第8章保险知识与应用大纲,掌握：风险和保险的联系与区别保险的基本要素及其职能和作用保险的基本类型保险合同的成立与生效物业保险的原则物业管理中涉及的主要险种及投保决策和保险公司的选择,第8章保险知识与应用大纲,熟悉：风险管理的主要内容保险合同的内容财产保险合同、人身保险合同内容及种类保险险种及保险公司的选择物业保险的重要意义及作用物业保险的目的及注意点,第8章保险知识与应用大纲,了解：保险合同的效力财产保险、人身保险、意外伤害保险的基本内容火灾保险的承保范围物业火险的投保范围,关于本章考试大纲具体知识点,第8章保险知识与应用,8.1保险概述8.2保险的类型8.3保险合同8.4保险种类及保险公司的选择8.5物业管理中的保险事务,8.保险知识与应用知识点,8.1保险概述风险与风险管理1,一、风险与风险管理风险是损失的不确定性。它一般有两种含义：一是可能存在损失；二是该损失是不确定的。风险管理是经济单位透过对风险的认识、衡量和分析，以最小的成本取得最大安全保障的管理方法。风险是由风险因素、风险事故和损失三个基本要素构成风险成本是指因为风险的存在和风险事故发生后人们所必须支出的费用和预期经济利益的减少风险管理的基本程序：风险识别、风险估测、风险评价、风险控制、管理效果评价风险管理方法控制法：避免、预防、抑制、风险中和、集合或分散；财务法：自留、转移。,8.1保险概述风险与风险管理1,一、风险与风险管理可保风险:是保险人可接受承保的风险，即符合保险人承保条件的风险可保风险是纯粹风险风险的发生必须具有偶然性风险的发生是以外的风险必须是大量标的均有遭受损失的可能性风险的损失必须是可以用货币计量的风险管理与保险的关系风险是保险产生和存在的前提；风险的发展是保险发展的客观依据；保险是风险处理的传统有效的措施；保险经营效益要受风险管理技术的制约。,8.2保险概述保险的要素与职能2,二、保险的要素与职能保险，是保险人通过收取保险费的形式建立保险基金用于补偿因自然灾害和意外事故所造成的经济损失或在人身保险事故（包括因死亡、疾病、伤残、年老、失业等）发生时给付保险金的一种经济补偿制度。保险的基本特征：经济性、互助性、契约性、科学性保险的比较特征：保险与赌博、储蓄、救济、保证、自保对比P238-239（一）保险的基本要素1.特定风险事故的存在；2.多数经济单位的结合；3.费率的合理计算；4.保险基金的建立。,8.2保险概述保险的要素与职能2,二、保险的要素与职能（二）保险的职能1.保险的基本职能保险的基本职能有两个，即经济补偿和保险金给付职能。经济补偿职能是在发生保险事故造成损失，根据保险合同按所保标的的实际损失数额给予赔偿；保险金给付职能是在保险事故发生时，保险双方当事人根据保险合同约定的保险金额进行给付。2.保险的派生职能保险的派生职能包括融资职能、防灾防损职能。科学的方法，理性地提示事物现象的总体本质的关键过程。,8.2保险概述保险的要素与职能2,（三）保险的作用保险职能在具体工作中的表现大纲要求掌握1.保险的宏观作用保险对全社会和整个国民经济总体所产生的经济效应有利于国民经济持续稳定的发展；有利于科学技术的推广应用有利于社会的安定有利于对外贸易和国际交往，促进国际收支平衡2.保险的微观作用保险作为经济单位或个人风险管理的财务处理手段所产生的经济效应保险有助于企业及时恢复经营、稳定收入有利于企业加强经济核算促进企业加强风险管理有利于安定人们生活提高企业和个人信用,8.2保险的类型保险的分类3-1,三、保险的分类（一）自愿保险和法定保险（二）财产保险和人身保险（三）财产损失保险、信用保证保险、责任保险（四）营利性保险和非营利性保险（五）原保险、再保险、重复保险、共同保险（六）单一风险保险和综合风险保险（七）团体保险和个人保险,8.2保险的类型保险的分类3-2,三、保险的分类、自愿保险和法定保险自愿保险是保险人和投保人在自愿原则基础上通过签订保险合同而建立保险关系的一种保险。法定保险，又称强制保险，是以国家的有关法律为依据而建立保险关系的一种保险。二者的区别：范围和约束力不同；保险费和保险金额的规定标准不同；责任产生的条件不同；在支付保险费和赔款的时间上不同、财产保险和人身保险财产保险是以财产及其有关利益为保险标的的一种保险。人身保险是以人的生命和身体为保险标的的保险。,8.2保险的类型保险的分类3-3,三、保险的分类、财产损失保险、信用保证保险、责任保险财产损失保险是以物质财产及有关利益为保险标的的保险。信用保证保险是以被保证人履行合同为保险标的的一种保险。责任保险是以被保险人对第三者依法应负的赔偿责任为保险标的的保险。,8.2保险的类型保险的分类3-4,三、保险的分类、原保险、再保险、重复保险、共同保险原保险是保险人与投保人签订保险合同，构成投保人与保险人权利义务关系的保险；再保险是一方保险人将原承保的部分或全部保险业务转让给另一方承担的保险；重复保险是投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故同时分别向两个以上保险人订立保险合同，其保险金额之和超过保险价值的保险；共同保险是由两个或两个以上的保险人同时联合直接承保同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故而保险金额之和不超过保险价值的保险。,8.2保险的类型保险的分类3-5,三、保险的分类、营利性保险和非营利性保险营利性保险为商业保险，是以营利为目的的保险；非营利性保险是不以营利为目的的保险。非营利保险按经营主体不同、是否带有强制性分为：社会保险、政策性保险、相互保险、合作保险、单一风险保险和综合风险保险单一风险保险是在保险合同中只规定对某一种风险造成的损失承担保险责任的保险；综合风险保险是指保险合同中规定对数种风险造成的损失承担保险责任的保险。,8.2保险的类型保险的分类3,三、保险的分类、团体保险和个人保险团体保险是以集体名义使用一份总合同向其团体内成员所提供的保险。个人保险是以个人名义向保险人投保的家庭财产保险和人身保险。,8.3保险合同保险合同4,四、保险合同保险合同是保险关系双方订立的一种有法律约束力的协议；根据双方约定，一方支付保险费于对方，另一方在保险标的发生约定的保险事故时，承担经济补偿责任或者履行给付义务。保险合同内容保险合同的成立和生效保险合同的效力保险合同的解释保险合同的特征,8.3保险合同保险合同4,保险合同内容1、保险人的名称和住所2、投保人或受益人的名称与住所3、保险标的（人身和财产）4、保险责任与责任免除5、保险期间及保险责任开始时间6、保险金额（责任限额）7、保险费支付办法以及赔偿办法8、违约责任9、签约日期,8.3保险合同保险合同4,保险合同的成立和生效保险合同的成立需经过要约和承诺两个阶段。1、发出要约（投保人）2、承诺（保险人审查通过）3、合同成立即生效，也有约定条件的4、合同成立条件：有可保利益，与投保人有直接财产关系或人身关系，如本人，配偶等5、赔偿：投保人通知与提供单据义务，防止损失继续扩大义务，可就防止损失扩大的支出要求保险人承担保险人核定，达成赔偿协议，十日内付款,8.3保险合同保险合同4,保险合同的效力投保人一方的义务如实告知的义务订立保险合同时，投保人应当将有关保险标的的重要事项如实告知保险人：告知的时间和内容；违反如实告知义务的后果危险增加时的通知义务保险事故发生时的通知义务与提供单证的义务防损救灾的义务保险人的义务说明的义务保险合同订立过程中对保险人的要求承担危险的义务说明义务和投保人的如实告知义务都是保险合同最大诚信原则的体现,8.3保险合同保险合同4,保险合同的解释1、均属于格式条款2、向有利于被保险人进行解释有利解释原则保险合同的特征1.保险合同是双务合同投保人和保险人都有权利和义务2.保险合同是有偿合同保险费3.保险合同是(非)要式合同双方当事人意思表示一致4.保险合同是附合合同：保险合同内容事先拟定，印制保险单上格式化，无商量余地，只能接受或拒绝5.保险合同是射幸合同（可能发生，也可能不发生，但保费不退）,8.4保险险种及保险公司的选择了解,一、财产保险以财产及其有关利益为保险标的的一种保险1、保险标的：财产及其有关利益2、财产保险的范围很广，保险法规定：财产保险业务包括财产损失保险，责任保险，信用保险等保险业务。3、分为三大类：财产保险责任保险财产与责任综合保险主要险种：火灾保险、内陆运输保险、海上运输保险、盗窃保险、信用保险、投资保险、保证保险；公众责任保险、职业责任保险、产品责任保险；飞机保险、机动车辆保险,8.4保险险种及保险公司的选择了解,二、人身保险以人的生命和身体为保险标的的一种保险1、保险标的：人的生命和身体2、按保障对象和保障范围的不同分为：人寿保险风险的特殊性；业务的长期性；储蓄性年金保险人身意外伤害保险健康保险医疗保险、残疾人补偿保险、住院医疗保险、疾病保险、生育3、人身保险除了保险的基本作用外，还有投资和储蓄的作用；长期的人寿保险具有很强的储蓄性，是一种良好的投资手段。4、人身保险合同的常见条款不可争条款；年龄误告条款；宽限期条款；保险合同效力中止和复效条款；自杀条款；不丧失现金价值条款；保险单贷款条款；自动垫缴条款；受益人条款。P2505、财产保险和人身保险的比较P248保险标的不同；保险金额的确定依据不同；保险期限不同；基本职能不同：财产保险的基本职能是经济补偿，人身保险的基本职能是保险金给付；在经营技术上不同；财产保险一般不带储蓄性，而人身保险则带有储蓄性质。,8.4保险险种及保险公司的选择了解,三、再保险再保险是指保险人为了分散风险而将原承保的全部或部分保险业务转移给另一个保险人的保险再保险的特征与原保险的主要区别P254合同当事人不同保险标的不同保险性质不同保险费支付不同再保险的作用分散风险扩大承保能力控制责任，稳定经营降低营业费用，增加运用资金有利于拓展新业务,8.4保险险种及保险公司的选择了解,四、社会保险社会保险是国家通过立法对社会劳动者暂时或永远丧失劳动能力或失业带来收入减少时提供一定的物质帮助以保障其基本生活的社会保障制度。社会保险是一项社会政策，通过提供物质帮助的方式体现社会保险：生育保险、工伤保险、医疗保险、养老保险和失业保险社会保险的基本特征强制性、社会性、福利性、社会公平性、基本保障性、互济性社会保险的作用社会保险能发挥社会稳定器的作用社会保险有利于保证社会劳动力再生产顺利进行社会保险有利于实现社会公平社会保险有利于推动社会进步,补充,1、甲、乙、丙、丁四种商品的需求弹性系数分别是-0.95、-1.21、-0.98、-1.00，通常可以采取降价增加销售收入的是（B）。A、甲商品B、乙商品C、丙商品D、丁商品2.甲企业2008年销售收入为100万元，本年会计成本合计为50万元，所获得的超额利润为10万元，甲企业2008年经济成本为（B）。A.50万元B.90万元C.80万元D.40万元3、某类住房的需求曲线是Qd=600000-500P，住房供给曲线Qs=-500000+600P，则均衡价格是（B）。A、100B、1000C、1500D、2000,8.5物业管理中的保险事务原则、意义、作用5,五、物业保险的原则、意义与作用物业保险，是指物业管理中有关的保险事务物业管理中经常涉及的险种是财产保险、公共场所责任保险和雇主责任保险等物业保险是一种合同行为，签定双方应承担一定的义务，并享有相应的权利。（一）物业保险的意义或目的1.分散意外损失分散、转移到保险人，比如电梯火灾2.利于善后工作通过保险，减轻物业管理者处理索赔方面的负担,8.5物业管理中的保险事务原则、意义、作用5,五、物业保险的原则、意义与作用（二）物业保险的原则1.最大诚信原则诚信原则要求合同双方，尤其是被保险人必须以最大的诚实、守信的态度对待双方。否则不仅难以准确计算保险标的损失，而且保险人有权解除合同或不负赔偿责任。2.可保权益原则要求投保财产的被保险人，必须对所投保的标的拥有可保权益，即被保险人对该财产具有某种法律承认的权利或利益关系。例如拥有所有权、使用权、收益权，否则物业保险合同无效。3.赔偿原则物业保险合同属于赔偿性质的合同，当被保险人的物业遭受保险责任范围内的灾害事故而受损时，保险人应按合同的规定进行赔偿或给付。,8.5物业管理中的保险事务原则、意义、作用5,五、物业保险的原则、意义与作用（二）物业保险的原则4.公平互利原则物业保险合同签订，且被保险人按照预定的保险费率支付保费之后，合同双方应当严格执行合同条款，处理遭损理赔事宜。5.近因原则只有当保险标的遭受的损失，属于物业保险责任范围内的真正、根本的原因所造成时，保险人才能对其损失进行赔偿。如果是其他原因所造成时，保险人将不负赔偿责任。6.重复保险分摊原则重复保险分摊原则是指投保人对同一保险标的，同一可保利益，有重复的时期段，就相同责任险种分别与两个或两个以上保险人订立保险合同，在保险事故发生后，所获赔偿总额不超过实际损失，并由所有保险人之间按相应的责任比例分担的原则。,8.5物业管理中的保险事务原则、意义、作用5,重复保险分摊方法有3种比例分摊责任制依照各家保险公司承保的保险金额占各家保险公司承保金额总和的比例来分摊保险责任例题：某业主向甲公司投保80万元财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损42万元。则甲乙两公司承担的赔偿金额为：甲公司分担的赔偿额=（8042）（80+60）24万元乙公司分担的赔偿额=（6042）（80+60）18万元,8.5物业管理中的保险事务原则、意义、作用5,重复保险分摊方法有3种限额责任制：按照如无他保险而单独所占责任的限额比例分摊保险责任例题：某业主向甲公司投保50万元财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损60万元。则甲乙两公司承担的赔偿金额为：甲公司分担的赔偿额=（5060）（50+60）27.27万元乙公司分担的赔偿额=（6060）（50+60）32.73万元超额责任制是指甲乙保险公司分别以基本责任与超额责任承保，其中，甲公司以基本责任承保，乙公司以超额责任承保。若以上例为例，则甲公司的赔偿额为50万元，而乙公司的赔偿额是剩下的10万元。,8.5物业管理中的保险事务原则、意义、作用5,（三）物业保险的作用1.可以抵御意外不幸。物业保险使众在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经济补偿，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。2.增强投保人的信用程度。投保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增强自身信用程度。3.可以促进住房制度改革。住房的安全与否对一个家庭很重要。开展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。4.可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。,8.5物业管理中的保险事务小区的主要风险与保险6,小区的主要风险与保险需求1、共用财产损失风险共用部位共用设施设备，自然灾害、火灾等等2、业主专用财产损失风险自然灾害，管道破裂，入室盗窃，火灾爆炸3、物业责任风险物业管理中的过失与疏忽，场地和设备缺陷部分责任不明的事故4、停车场责任风险刮蹭，车辆丢失，地下停车场水淹,8.5物业管理中的保险事务物业管理企业对保险险种及保险公司的选择6,六、物业管理企业对保险险种及保险公司的选择（一）物业管理企业对保险险种的选择P263-268详读1.财产保险财产保险的含义有广义和狭义两种。广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。狭义的财产保险，是指条例中财产保险，它包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中主要涉及的财产保险主要是物业的火险，它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。传统的火灾保险仅承保三种危险：火灾、闪电、爆炸，其余，如地震、洪水，视为火灾保险的附加险我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。物业火险的投保范围：一是建筑结构火险；二是建筑物内部物件火险,8.5物业管理中的保险事务物业管理企业对保险险种及保险公司的选择6,2.雇主责任保险雇主责任保险，又称劳工保险，这个险种是为了配合改革开放，引进外资，保障三资企业、外国驻华机构所雇用人员的经济利益而举办和一种责任保险。随着我国劳动就业和福利制度改革的深入，这一险种将有很大的发展前途。3公众责任保险公众责任保险，又称普通责任险。主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失、依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，是没有实际标的的。,8.5物业管理中的保险事务物业管理企业对保险险种及保险公司的选择6,（二）物业管理企业对保险公司的选择条件目前我国保险公司已有很多家，而且随着改革开放的深入，保险公司或保险机构会越来越多，因此如何选择保险公司是一个重大的问题。一般来说，选择的标准有以下几条：1.保险公司的实力。对投保人来说，重要的是一旦发生损失，保险人能否得到足额的补偿。2.工作效率与服务态度。工作效率与服务态度可以统称为服务质量，这是选择保险公司第二位要考虑的。3.保险成本。保险成本一般是投保人支付的保险费。如果在前两个标准类似的情况下，则保险成本就成了选择保险公司的关键。很显然，保险费是越低越好。在计算比较保险成本时，由于保险合同的有效期限不同，因此必须考虑货币的时间价值因素。,8.5物业管理中的保险事务物业保险的注意事项7,七、物业保险的注意事项物业管理企业购买保险后并不意味着可以高枕无忧，其理由是：1.一旦发生保险事故，不仅会带来重大的经济损失，而且会给用户带来诸多不便，这会给提供优质的物业管理服务造成不便。2.有些意外除了涉及经济责任以外，还会涉及法律责任，而在这方面，保险公司就无能为力了。3.如果保险公司察觉物业管理者处事轻率致使他们赔偿，则他们会将保费提高，增加了业主或物业管理者的负担。4.即使上了保险，也要加强风险管理,8.物业保险知识与应用单项选择题,一、单项选择题1.风险一般有两种含义，一是可能存在的损失；二是该损失是（）的。A、未知收益B、危险性C、不确定D、可预测2.风险管理是经济单位透过对风险的认识、衡量和分析，以（）的成本取得最大安全保障的管理方法。A、最小B、最大C、较小D、较大3.保险的基本职能包括（）。A、融资职能、保险金给付职能B、融资职能、防灾防损职能C、防灾防损职能、经济补偿D、经济补偿、保险金给付职能,8.物业保险知识与应用单项选择题,一、单项选择题4.如果投了保，一旦事故发生，物业管理者就可以将意外的经济损失分散、转移到（）身上，以减轻物业管理企业和业主的经济损失。A、保险人B、投保人C、被保人D、权益人5.保险合同的成立需经过（）两个阶段。一般保险实务中，投保人填写投保单为要约，保险人经审查后同意承保为承诺。A、讨价和还价B、要约和承诺C、展业和宣传D、协商和签约6.物业保险通过对物业管理领域由于自然灾害和意外事故造成的保险责任范围的损失提供经济补偿或资金会付给，对推动（）起到了积极作用。A、物业管理B、社会稳定C、业主与保险公司的关系D、业主委员会建设,8物业保险知识与应用多项选择题,二、多项选择题1.物业管理中风险管理方法分为（）两大类。A、预知法B、控制法C、财务法D、躲避法2.下述说法