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赠送面积效益分析,产品打造必杀技之一偷容积的利润分析,送与不送研判土地成本,假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,结论：赠送面积的利润率与土地成本无关；因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/(1+i)T/2R6，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；,利润率拖累区,利润率拉升区,分界点,送与不送研判土地成本,假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,结论：因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/(1+i)T/2R6，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；,利润率拖累区,利润率拉升区,送与不送研判建筑成本,结论：赠送面积的利润率与建筑成本成反比；因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；,假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,利润率拉升区,利润率拖累区,分界点,送与不送研判建筑成本,假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,结论：因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；,利润率拖累区,利润率拉升区,案例：近期招标地块均位于利润率拉升区,假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,案例：近期招标地块均位于利润率拉升区,案例：近期招标地块均位于利润率拉升区,假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,赠送面积折算率取值参考,赠送面积价格提升公式,P送=P不送（1+R1R6/R5）P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4,名词解释,P送：已考虑赠送面积后的均价P不送：不考虑赠送面积时的均价P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等）C建：单位建筑成本R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2R5：实用率=套内面积/建筑面积R6：赠送面积折算率i：贷款利率T：建设周期,关于土地增值税对赠送面积的影响,相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分
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