柘城未来大道项目整体定位及物业发展战略0906.ppt

,柘城未来大道项目整体定位与物业发展战略报告,报告目录,Part5项目定位与物业发展建议,Part1开发背景分析,Part2城市背景研究,Part3市场环境研究,Part4项目整体发展战略,Part6项目运营实施思路,整合资源，提升价值，实现目标通过创造性思维与实操能力的完美结合，整合项目内外资源，充分挖掘柘城项目最大潜能，建立项目的市场核心竞争力，并建立价值提升发展模式，以实现项目利润最大化的终极目标。,树立企业品牌,通过本项目的成功开发，树立企业品牌形象，产品：柘城领先，新北区板块标杆价格：在区域价格基础上进一步提升客户：客户层次高，属于柘城的中高端水平在实现企业品牌的前提下，通过产品创新，达到尽快销售的目标。,在正式报告之前首先明确我们目标,项目运作目标,背景及项目开发约束条件,开发商背景,开发商无开发经验，公司品牌在柘城无品牌影响力,项目背景及约束条件,本项目占地约109.43亩，分多期开发，容积率2.0；本项目整体规划未最终确定；本项目区域大配套资源丰富，生活配套资源严重缺乏。,核心问题：对于大规模、多项目开发，同时涉及住宅、商业、酒店式公寓等多种物业类型，我们需要明确的核心问题是,从全局出发，制定整体开发战略。明确各物业在项目整体开发战略中的作用及之间的关系,战略层面,项目层面,基于项目本体属性及区域环境，制定项目的发展策略及市场解决方案,城市层面站在城市发展的轨迹上思考，保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及发展策略,市场环境明确各物业类型的市场机会与风险。研究市场环境，判断各种物业类型的发展空间及市场机会，指导各项目物业功能定位及产品方案。,针对核心问题，我们的研究视角将从城市层面及市场环境两个线索展开：,报告目录,Part5项目定位与物业发展建议,Part1开发背景分析,Part2城市背景研究,Part3市场环境研究,Part4项目整体发展战略,Part6项目运营操作思路,城市概况柘城位于河南省东部，典型的平原农区县、资源得天独厚、物华天宝，交通便利，城市发展潜力极大,柘城县位于河南省商丘市西南部，总面积1048平方公里，辖7镇14乡，494个行政村，人口约100万，是个典型的平原农区县。,柘城地理位置优越，是河南实施“东引西进”战略的桥头堡，毗邻陇海铁路与京九铁路，七条省道贯穿境内，交通网络、四通八达、区位优势已经凸显。,柘城中国三樱椒之乡，国家商品粮生产基地县、平原绿化先进县、国家生态建设试点县，瘦肉型猪生产基地县、优质板山羊皮出口创汇县，资源得天独厚、物华天宝。,柘城工业体系门类齐全，民营经济发展势头强劲，板块经济各具特色，高新技术产业迅速起步。商粮集团、王贡酒厂、酿酒总厂、中药厂等已成为省内龙头企业。,城市发展随着城市空间拉大，将形成“一城两区”的空间布局和职能分工，新北区将成为柘城新的行政、居住中心,“一城两区”“一城”柘城县市区；“两区”中心即老城区与新北行政区中心城区区域传统商贸、居住中心随着行政、商业、居住功能向新北区转移，中心老城区将更多担负起区域商贸中心的功能新北区新政治、经济、文化、居住中心新北区作为县政府重点发展的新区，将担负起全县的行政、文化、居住发展职能,重心北移，城镇化进程的加快柘城县按照“规划先行、重心北移、两翼展开、多方面突破”的总体思路，不断加大旧城改造和新区开发力度并且强力推进城市重点项目建设。,新城区（新北行政区）依然成为柘城县城市发展的主要趋势！,新北行政区,老城区,项目区位本项目位于柘城“新北行政区”未来大道南侧，隶属“新北区”区域边缘地带，板块效应虽尚未形成，但区域前景无限,北,区域认知,新北行政区定位于政治、经济、文化、居住中心。城市面貌较新但生活及商业配套匮乏，居住氛围还没有形成,新北区城市面貌较好，城市干道纵横，通达性良好县政府迁入新北行政区距离老城区5公里，车程约10分钟。柘城县政府迁址新区。目前行政办公区域基本形成，县政府、财政局、交通局、国税局、疾病控制中心、三和元酒店、新客运中心等一些行政、事业单位已经迁入。,生活、商业配套不完善，居住氛围较弱区域内道路建设完善。环境相对老城区好，绿化覆盖率高。生活、商业等配套不齐全，多家项目企业均处于在建状态。,房地产市场活跃，区域板块依然处于初级阶段柘城房地产市场较为活跃，省内外大量知名开发商进驻柘城，目前柘城县现售楼盘多达20余家，市场项目短时爆发，导致竞争激烈。规划新北区居住板块仍处于形成阶段。,政府行为与市场力量催生区域房地产开发的热潮，新北行政区正逐步形成为柘城中高档居住区！,距离新区“北湖”1.5公里,项目地块“新区”边缘，面临未来大道，通达及昭示性强，地块方正平整，无可拆迁建筑，农作植被茂盛，长江二路分割地块南北，形成分组团（A/B组团）开发契机,地块：项目北侧围墙,地块：北侧未来大道,地块：对面合作公社,地块：中间长江二路,项目解析：项目面临未来大道，即柘城县城市交通枢纽，道路宽阔平整，通达性极强。长江路从项目地块（南北）穿过，将项目地块整体分为东西两块，即（A/B两地块）既相互联系切又独立的分组地块区。长江二路目前尚未开通。,地块初步规划图示,项目区位：项目位于柘城新北区边缘区域，即未来大道南侧，周边商业、市政配套较为匮乏。,未来大道,长江二路,上海路,B,A,本案,项目1.5公里辐射半径内众多行政机关单位密布,未来大道,长江二路,本项目地块,上海路,黄山路,北关大街,春水路,和平街,客运中心,合作社,三和元,县政府,疾病中心,县二中,北湖,北湖,项目资源项目区域行政资源丰富，人文氛围较弱，人气不足，商业、学校、医院、超市等生活配套资源设施有待完善,区位特征：,项目特征：,项目研判位居城市发展方向，未来人居热点，区域价值认同感强；项目地块资源优良，通达性高，规模大，可塑性及可持续性较强，项目开发价值凸显,项目性质界定,区位城市郊区/新城区/开发区,规模至少100亩以上,性质房地产开发项目,新区大规模楼盘,外延包括但不局限于住宅大盘,项目界定本项目符合新区大规模楼盘特性,本项目在开发过程中需要解决那些问题？,如何体现项目“大规模”开发模式？如何实现各个地块之间的有机联系？如何实现各种物业功能之间有效的相互促进？如何实现整体价值的最大化？如何突破市场局限，实现现金流速度最大化？,大盘开发推导新区大盘因其规模大、周期长，必须从城市发展的指导方针及项目物业类型、产品、客群及市场等多方面分析定性，确定新区大盘开发方向,新区大盘发展研究县市级城市新区发展特征,2-3年,3-5年,6-7年,作为一个新区大盘如何降低开发风险，树立市场地位？,产品,竞争,客户,市场排序,新区大盘，产品线必须多元化降低开发风险的保证！大盘，做气质是关键！,未来竞争，决定我们应做差异化标榜！如：区域地位升级与生活方式营造,如何挖掘市场客户？关键是产品价值的想象力，产品客户化，客户产品化！,本项目操作核心,新区大盘发展研究县市级城市新区大盘操作核心,本项目开发必须面对的焦点问题,1.切实有效的推动项目开发实施！如何承“城市发展”上，启“市场变化”下？,2.在项目区域开发热潮的激烈竞争中！如何寻找我们项目的坐标系，明确发展方向？,解答,必须吃透市场！,寻找项目核心竞争力？,报告目录,Part5项目定位与物业发展建议,Part1开发背景分析,Part2城市背景研究,Part3市场环境研究,Part4项目整体发展战略,Part6项目运营实施思路,2008年至2010年柘城房地产开发投资、竣工、商品房销售面积均逐年增长，尤其是商品房开发面积增长快速。2008年-2010年商品房竣工面积均大于当年销售面积，供需失衡，房地产一直处于卖方市场。房地产价格近几年增长异常迅速。2008年房屋均价为1000元/平，2010年已经上涨到1500多元/平米。,整体市场柘城房地产市场较为活跃，商品房开发总量逐年倍增，市场供给大幅度超出市场去化总和，但开发热度仍在持续上升,柘城缺乏规模性工业支持，房地产市场的需求会不够稳定！,近年来柘城县开始从城市拓展及旧城改造突破，通过招商引资，借市场之手，着力对柘城进行强力改造。当地政府提出了“新办固定资产投资在50万元以上的商业、建筑业、服务业等企业，5年内由同级财政按企业缴纳所得税地方留成部分的50支持企业发展。,市场竞争城市新区拓展导至刚性需求迅速加大，省内外知名开发商进驻柘城，20余家在售楼盘抢占市场，商品房市场竞争激烈,城市新区发展，土地供应紧缩、地价上涨、物业价值提升显著,县政府,磐恒小区,金沙凤凰城,本项目地块,未来大道,黄山路,北关大街,北湖,北湖,上海路,长江二路,春水路,维多利亚花园,未来花园,三和元公寓,华景雅苑,御江苑,蓝湾国际,中原路,北湖西路,西大街,月亮湾,金源时代广场,新加坡国际花园,东方明珠,新北行政区,中心老城区,市场解析柘城房地产市场整体物业分布明显，新北行政区高端物业较为集中，8层电梯洋房产品市场接受率高；多层顶层物业销售难度普遍较高，多层、小高层价格差异不大均价范围约1400元/1700元/左右,市场客户产品需求更趋多元化，5层退台洋房现为市场空白产品,产品解析柘城整体住宅市场产品同质化，住宅产品形式多为多层为主，随着新域土地稀缺，未来供应将以高层、小高层为主,市场产品表现：同质化严重大多呈兵营式排布，毫无亮点；少有项目做中央景观；外立面、细节等处理手法简单，立面形式平淡、规矩，缺乏变化，少数项目开始注重材料和色彩的利用，整体处于起步阶段。,金沙凤凰城（8层电梯洋房）及维多利亚花园（产品外立面）等个别项目在产品设计、物业服务、开发理念等方面超出平台水平，成为市场亮点。,面积(平米）,项目,90,100,110,120,130,140,150,160,170,180,200,300,2居,3居,4居,8层花园洋房,三居：主流面积115-130平米市场整体供应以三居及其以上为主,二居：主流面积97-110平米,别墅：市场供应很少，目前仅有两个项目出现别墅（现售项目为华景雅苑）,九龙御江苑,维多利亚花园,市场表现两居产品主流面积为97-110平米，三居主流面积为115-130平米，同时出现少量一居产品与别墅产品，退台式花园洋房空白,一居：仅有维多利亚花园二期出现少量一房产品,40,80,60,1居,商业,金沙凤凰城,别墅,未来花园,华景雅苑,三和元公寓,蓝湾国际,东方明珠,金源时代广场,滨湖现代城,新加坡国际花园,西大街,月亮湾,客户需求柘城消费者的置业需求已经开始由基本居住功能向住区化、品质化发生转变，,存在问题：,房地产市场特征,市场物业个案示图,区域特征：市场项目分布特征明显，集中于新北行政区、中心老城区两大板块，物业形态以多层小高层为主，老城区商业体量较大；产品特征：市场大部分项目楼盘规模较大，物业以多层为主，营销策略上采用多层带动小高层，户型创新性薄弱；8层电梯洋房产品市场接受率高；多层顶层物业销售难度普遍较高。价格特征：市场整体多层、小高层价格差异不大，市场显示均价范围约1400元/1700元/；高端物业价格涨幅度较高；客户特征：市场产品去化以本地客户购买为主，但县区客户是购买的生力军，比例逐年提高。,报告目录,Part5项目定位与物业发展建议,Part1开发背景分析,Part2城市背景研究,Part3市场环境研究,Part4项目整体发展战略,Part6项目运营操作思路,大盘开发策略新区大盘往往都是采用“分组团开发”模式，多元化的产品物业构成，高端物业的品牌吸引，凸显开发实力及气魄和辐射力来，降低开发风险并良好的运作,本项目物业的市场发展机会及在本案整体中所发展的作用,南,博盛建议：整体项目借鉴新区大盘操作模式，分组团开发即将本项目整体地块分为A/B块组团分阶段开发！,报告目录,Part5项目定位与物业发展建议,Part1开发背景分析,Part2城市背景研究,Part3市场环境研究,Part4项目整体发展战略,Part6项目运营操作思路,柘城第一国际生活城传世“豪宅”标准缔造者!殿堂级生活城邦，缔结一个阶层的生活理想！,“礼”享规划,“彰”享建筑,“尊”享大宅,“奢”享园林,“私”享生活,项目整体定位,礼,规划仪式感,仪式入口/气度规划/人车分流/广阔视野,示意图,奢,奢侈园林,欧式风脉/皇家气度/三重体系/自然奢华,成就城市豪宅园林样板,成就领地的典雅与浪漫,示意图,彰,卓越不凡的建筑是您尊贵生活的象征窗外，是风景更是成就,建筑彰显身份,气势建筑/精致选材/卓越细节/气度空间,示意图,尊,内部空间尊贵感,开阔尺度/奢华元素/户户观景/创新设计/,示意图,私,圈层专属,高端会所/品牌物业/先进安防/贴心服务,定义本项目城市“豪宅标准”，树立项目品牌；以价值标签（高端展示中心及体验区）的建设树立项目的价值标签,形象策略,高端财富人群引领，主流财富人群一网打尽,客户策略,对位客户需求，在规划、形象、园林上与市场产品形成明确差异，做足“豪宅”感受；内部户型配比、尺度与市场平台可比，适度引入成熟“豪宅”产品即退台式花园洋房亮点满足客户需求,产品策略,建立区域“高端居住区”的区域价值；项目通过“豪宅”标准价值构建和价值标签（高端展示中心、体验区）的打造，实现区域内的自我中心化,竞争策略,项目策略体系项目的核心竞争力为“豪宅”价值标准体系的构建,客户定位,全面捕捉柘城财富人群，以资产占有型客户为标杆客户，以财富标榜型客户为主要客户，身份标签型客户为跟随客户,标杆客户城市高端财富阶层吸引财富阶层、权利阶层作为项目的领袖客户，树立并强化项目“豪宅”形象，引领柘城高端客户置业方向。代表人群：私营企业老总、政府官员等,跟随客户新富阶层财富人群的入门级成员和跟随型成员，相对低总价产品的购买者代表人群：生意人、乡镇高收入人群,主要客户城市主流财务阶层&权利阶层将柘城的主流客户群体作为本项目的主要、稳定的客户来源代表人群：企事业单位中高层领导、公务员等,基本背景私营企业老总、政府官员等经济实力柘城最富有的人，代表着整个城市产业和财富的积聚方向居住现状多次置业，除市内居住需要外，多在郑州、商丘等地置业，用于出租投资行为特征视野广阔，具备优质资产判断力；极强占有欲，行为强势，对于优质高端产品具有持续的购买能力及购买欲望置业特征追求“唯一”性产品，如最好的地段、最好的产品、最好的园林环境以及完善的配套,置业关注点：城市发展核心地段强势环境或资源身份价值感（圈层感）,项目客户财富阶层,新区大盘客户从来都不是固定的，而是随着开发进程逐步改变,基本背景高级公务员，企事业单位中高层领导等经济实力权利人群，收入颇丰行为特征爱面子，追求身份标签，十分关注消费品的外形和品牌置业特征追求形象高尚、知名开发商的产品、大尺度户型,置业关注点：开发商品牌社区品质感身份标签,项目客户权力阶层,新区大盘客户从来都不是固定的，而是随着开发进程逐步改变,基本背景生意人、县镇高收入人群等经济实力年收入稳定，有一定积蓄行为特征财富人群的入门级成员和跟随型成员；向往城市生活；置业特征对项目主力客群的财富等级十分看重，同时关注项目的居住及投资价值,项目客户新富阶层,置业关注点：居住环境、地段身份标签整体社区品质升值潜力,新区大盘客户从来都不是固定的，而是随着开发进程逐步改变,Part1.规划设计篇,Part2.开发运营篇,Part1.规划设计篇,规划设计卖点,规划设计要点,如何在规划设计中建立项目价值点，并能够作为后期营销的卖点,从市场产品平台及当地适用性的角度，在规划设计中应满足的要点,1.规划理念：欧式贵族血统论,4.建筑风格：标签感十足的建筑风格（简欧阿卡迪亚）,2.仪式化社区入口,5.精装酒店大堂（酒店/公寓大堂）,6.会所,8.停车设计要点：（地上停车/自行、电动车棚）,9.配套设计要点：（幼儿园/温泉）,7.户型设计要点：户型配比/布局/设计亮点,3.整体规划（中心广场/景观大道/中心景观）,如何实现一个有故事性、有卖相、客户易感知的规划？,1.整体规划欧式贵族血统论,仪式化入口,凡尔赛广场,香槟大道,楼王,楼王,南,Part1.规划设计篇,2.仪式化入口突出未来大道南入口的仪式化打造，突出仪式感,风格一欧式人马雕塑风格张扬开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑益彰，展示入口广场的华贵,风格二以微缩凯旋门作为项目的入口设计控制成本，求神不求形；风格鲜明独特、营销感强,Part1.规划设计篇,景观大道香槟大道,建议采用：灌木树阵或艺术雕塑主题,纯正的欧式园林元素：砖石铺地/线性水系/草地/乔木以艺术性铺装为主，两侧夹道布置点状雕塑考虑当地气候条件，水系可由选择旱溪替代,景观大道示意图,3.景观规划,南,Part1.规划设计篇,中心广场凡尔赛广场尺度、气度、设计感,特征尺度感/气度/设计感要点整体以铺装为主，周边辅以少量灌木、常绿针叶树种；中部设置可进入性旱喷,3.景观规划,中心广场示意图,旱喷广场示意图,凡尔赛广场,南,Part1.规划设计篇,3.景观规划,中心景观社区休闲与景观为核心，各组团主题景观和宅间院落为节点，营造具有本社区特色的休闲景观系统。,南,Part1.规划设计篇,4.建筑风格标签感、符号感极强（简欧阿卡迪亚）的建筑风格,简欧风格郑州市阿卡迪亚,装饰性较强的简欧风格，与市场上大量的现代风格产品产生极大的视觉反差，具有很强的标签感、身份感。,总体建筑风格显示优雅贵气、内敛、稳重、品质感形成视觉冲击力；立面设计建议采用简欧阿卡迪亚风格，细节使用坡屋顶及弧形建筑元素，削弱现代建筑的坚硬，使建筑线条柔和。,Part1.规划设计篇,5.精装酒店、公寓大堂采用酒店式大堂挑高设计，高档装修吸引眼球，做足面子工程，增强客户对于项目豪宅气质的感知,酒店公寓大堂示意,首层大堂挑高两层，凸显豪宅“门面”气度非凡；装修材质选用大理石，提升项目档次和形象，为业主营造奢适的尊贵感；利用艺术品与植物点缀，增加人文气息。,Part1.规划设计篇,6.会所打造城市顶级圈层生活，构建项目价值标签,奢华装修,位置建议建议会所放置在项目B地块（后期建设）风格建议整体风格与社区的整体风格相一致，体现项目恢宏大气之感功能建议高端品牌餐饮、高端健身俱乐部为主，辅以其他休闲娱乐功能经营模式招商经营，引入高端品牌经营商户,会所,B地块会所示意,南,Part1.规划设计篇,花园洋房+电梯多层+小高层+高层+酒店式公寓户型配比,7.户型设计要点：户型配比,Part1.规划设计篇,8.停车位设计建议,成本考量原则：地下停车取消，以地上停车位补充社区停车需要,停车位设计建议：,管理建议,酒店及公寓、商业停车位与住宅停车位之间用隔墙分开、便于管理；局部设置门禁、保持管理弹性,考虑人居需要：地上各楼宇间设置停车棚，方便社区居民生活需要（放自行车及电动车）,南,Part1.规划设计篇,9.配套设计要点,2.幼儿园位置：可设置项目B地块会所内部（建议为双语），建议招商运营。,1.温泉（柘城独家45度温泉水）位置：可设置项目A地块东南侧，一期工程施工时做好钻井前期工作。,南,会所,Part1.规划设计篇,一年成名、二年成形、三年成势、四年成城,此处并不是准确的时间界定，我们力求借此形象模拟出项目的发展步骤：,在相对较短的时间里，项目借助“豪宅”产品即花园洋房快速切入市场，形成高端品牌知名度，随着开发实施的推进，建立起柘城知名楼盘的形象，成为柘城购房首选。,项目开发初期,首先项目开发的第一个目标是一炮而红，实现良好的销售率和销售速度，使项目开始初步拥有较高的知名度,约一至二年间,开发量迎来第一个高潮，逐渐具备一定规模，整个项目的面貌已经初显轮廓,三年之后，项目的开发量迎来第二个高潮，由于之前的产品和开发理念得到社会的广泛接受，消费者开始热捧此项目，之前的蓄势，将在此时得到最大的释放；,三至四年，整个项目开发销售基本完毕，此后的目标是运作管理好这座都会新城。,三至四年时间,约二年之后,十年不过时,值得收藏的房子！,Part2.开发运营篇,项目运营限制条件,1.拆迁节奏,2.市场竞争,项目运营实施策略,首期高举高打，高调展示，夺取其他项目的客户资源，重磅开启市场,后期价值逐步释放，步步占优，期期给足市场兴奋点,如何在限制条件下解决项目的运营问题？,项目自南向北的开发节奏与土地本源价值是反向的，要求在运营初期的动作要狠、展示做足,项目主要竞争项目先于项目入市，均具备资源优势，形成直接竞争之势,Part2.开发运营篇,1.先声夺人,1.稳步追击,根据本项目实际情况和开发模式，建议A地块开发周期控制在2-3年，分为三个大的阶段。具体的开发周期可根据开发商资金链及开发期望而灵活调整,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,景观配套持续,第一阶段,第二阶段,第三阶段,10.10.1日启动区开始施工,10.10、1日营销中心开放,电梯花园洋房开始聚客销售,部分小高层启动聚客,二期启动,多层及退台洋房聚客销售,三期启动,部分小高层、高层启动聚客销售,底商启动销售,第一阶段启动区体量约3万方，周期约1.5年,第二阶段施工销售体量约3万方，周期约1年,第三阶段施工销售体量约2万方，周期约1年,10年9月10日前完成项目规划设计,项目A地块开发分期阶段预估,Part2.开发运营篇,关键：通过住宅即花园洋房高端产品的销售搭建高端圈层平台，初步确立项目“豪宅”品质的话语权及市场品牌地位,第一阶段A地块启动市场价值建立阶段一期住宅销售阶段,开发量：一期建设3万平米的多层及退台式花园洋房工程进度：售楼中心建设于B地块龙头，临近未来大道，广场先开工，尽早展现销售中心考虑未来大道的良好昭示性，抓紧社区入口展示区的建设，展示区包括景观大道及中心广场、标志性雕塑、气度大门、园林轴线的开端,南,Part2.开发运营篇,Part2.开发运营篇,核心问题：如何在本项目有效实施期房预售，并实现营销推广目标？,在客户对产品有一定的认知之后，通过全程体验式真正接触到本项目的居住品质，使项目更具说服力，更进一步引起购买欲望。,我们的思路：,房地产市场瞬息万变，抢占先机是制胜关键。要取得良好的销售业绩就必须要做好充分的前期资料准备，以及良好的工程配合，确保项目的销售工作顺利推进。,在推广实施举措方面，制造一定的新闻点，使柘城人民逐步认识本项目，并引起目标市场的兴趣,通过营销活动空间，充分展示项目优势，彰显发展商雄厚实力,Part2.开发运营篇,这里的品牌包括两个方面：发展商品牌、项目品牌，它们是构成项目销售力的基础；先期强力推广发展商品牌，以高规格的正式活动与媒体宣传相结合的形式；紧接以地段炒作等活动契机，导入项目品牌，令消费者产生期待心理；企业品牌与项目品牌相辅相成，树立起良好的市场形象,品牌先行树立企业“城市价值创造者”的形象,品牌示意,Part2.开发运营篇,以高规格、高级别的地产专家论坛、住宅产品说明会、健康住宅授勋会等前期公关活动形式，将项目导入市场，从一开始就使项目的推广与专业、权威挂钩，建立起一种令消费者产生信赖趋向的“高端印象”。,高端切入让潜在消费者产生信赖与趋向,活动示意,Part2.开发运营篇,27,看楼动线,营销中心,体验区,项目围挡,前庭广场,精神堡垒,五大营销功能区:,体验式营销空间营造细致、充分的营销体验空间环境,围绕营销环境“五点一线”进行包装，实现客户看房轻松、愉快的体验之旅，传达营销主题格调。,Part2.开发运营篇,五大营销功能区营销中心,建议：面积约300，为局部两层高建筑，为营销工作的核心区域所在建筑结构：钢架结构,Part2.开发运营篇,关键词：现代、质感、国际化、体验性,墙面个性并充满视觉冲击力,Part2.开发运营篇,灯光与墙面玻璃演绎光与影的玄彩,Part2.开发运营篇,地板全部采用具有质感的地板，体现销售现场的尊贵感。,灯箱大面积的采用灯箱效果，达到视觉震撼,Part2.开发运营篇,室内挑高突出空间感，装饰华丽独特，展现项目气质,Part2.开发运营篇,五大营销功能区前庭广场,建议：占地面积约1000，既彰显项目的气势，又利于汇聚人气，便于项目营销活动宣传,Part2.开发运营篇,丰富多彩的小品增添营销中心人气,Part2.开发运营篇,五大营销功能区精神堡垒,彰显项目气质，增添项目昭示性,Part2.开发运营篇,围挡包装在塑造氛围的同时，更要注意品质和现场安全。工地包装和看房通道包装结合起来，不管是环境宜人的生态包装还塑造氛围的广告包装都应与达到项目主题形象的统一。,五大营销功能区项目围挡,围挡示意,Part2.开发运营篇,五大营销体验配合专业