房地产经济学XXXX-11-1第六章.ppt

第六章房地产投资和房地产开发,第一节房地产投资的涵义和特征,一、房地产投资的涵义（一）投资的一般涵义投资通常是指投入一笔货币资本（或其它某种资产类型），通过生产经营，期望将来能够获得的收入，超过原来的价值，即预期收益。投资的实际进行一般要受三个方面因素的影响：投资机会投资收益水平储蓄水平,个人收入,消费,储蓄,投资,直接投资,间接投资,第一节房地产投资的涵义和特征,（二）房地产投资的基本含义房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。（这里主要讨论直接投资，间接投资是指购买房地产股票债券等）房地产投资形式多种多样房地产开发（最具代表性特征）出租经营而购买住宅或办公楼资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库（基建）,第一节房地产投资的涵义和特征,二、房地产投资的特征1、房地产投资对象的固定性和不可移动性2、房地产投资的高成本性3、房地产投资的长周期性4、房地产投资的高风险性5、房地产投资的强环境约束性6、房地产投资的低流动性,第一节房地产投资的涵义和特征,三、房地产投资过程（开发投资，这一过程最完整）房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。1、投资分析（1）市场分析（2）财务分析（3）可行性分析2、土地开发权的获得3、房地产建设开发4、房地产销售经营,第二节房地产投资风险,一、房地产投资风险的概念一般而言，风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性。或者以偏离预期利润的可能性来定义风险，即凡低于预期利润率的事件发生的可能性都可以称之为风险房地产风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性,第二节房地产投资风险,标准差越小概率分布越密集，有关投资的风险也就越小。通常，概率分布的标准差可以按以下步骤求取：（1）计算概率分布的期望值期望值iPi，其中i是与第i个结果相对应的收益，Pi是第i项结果的发生的概率，期望值是各项可能结果的加权平均值，以发生概率作为各项可能结果的权数（2）用每个可能结果的收益值减去期望值（用不加下标的表示期望值）可以得出一组偏离期望值的离差：离差Ii-（3）每个离差求平方，再去乘有关结果的发生概率，最后求离差平方和，可得概率分布的方差。方差2（i-）Pi（4）取该方差的平方根，即可以得到标准差,第二节房地产投资风险,二、房地产投资风险的主要类型从引起风险的主要因素分：资产专用性风险营运风险财务风险市场风险社会风险自然风险从衡量风险状态的角度分：静态和动态商业风险内部和外部财务风险,第二节房地产投资风险,三、房地产投资风险管理投资风险的控制即在于能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施，化解、缓和、减轻、控制这种风险，减少投资者预期收益损失的可能性,第二节房地产投资风险,风险的具体管理方法如下：1、风险移动所谓风险移动，一方面是在预期收益相同的情况下，投资于风险较小的房地产项目；另一方面，是通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险2、风险分散所谓风险分散是通过多项目投资组合及多种经营，利用不同项目的不同风险特性来分散风险,3、风险控制风险控制主要是通过加强资产管理来实现的4、风险转移所谓风险转移是通过合理改变经营形式将一部分或全部风险由另一方来承担,第三节房地产投资效益,一、房地产投资效益的基本涵义和表现房地产投资效益指的是在房地产投资活动中的劳动占用、劳动消耗与劳动成果之间的比较。房地产投资效益，可以区分为微观效益与宏观效益两个方面。投资的微观效益是直接投资者企业所获取的净收益投资的宏观效益则是指对整个国民经济和地区经济（城市）所起的促进作用,第三节房地产投资效益,房地产投资效益主要表现为经济效益、社会效益和环境效益三大方面经济效益是指房地产投资所取得的经济成果，它可以用价值指标借助货币来计量，主要衡量指标是投资回报率、利润率社会效益，一般意义上包括房地产投资对整个社会经济、政治、文化、城市建设、居住生活等方面所带来的效益环境效益是指房地产投资在维持、改善和保护人们生存环境方面的作用,第三节房地产投资效益,房地产投资效益有着不同的特点，具体表现在以下几个方面：1、阶段性和不平衡性2、多向性和扩散性3、长期性和固定性,第三节房地产投资效益,二、房地产投资决策1、房地产投资决策的涵义一般而言，决策就是在目标既定的情况下，寻找可以达到目标的各种可行方案，然后对这些方案进行比较分析，最后选出一个最优可行方案的过程房地产投资决策就是对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程,房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具有十分重要的意义房地产空间的固定性特征，一旦决策完成付诸实施，将很难随意移动和变更房地产投资建设周期长、占用资金量大，一旦开工建设就不能中断房地产投资还关系着人民的基本需要和生活质量的提高,第三节房地产投资效益,2、房地产投资决策过程（1）调查研究提出房地产投资项目（2）确定房地产投资决策目标（3）找出所有可行方案（4）确立衡量房地产投资效益的标准，测算每个方案的预期结果（5）房地产投资方案评估及方案选择（6）实施房地产投资决策方案（7）追踪调查方案实施保证目标的实现程度,第三节房地产投资效益,3、房地产投资决策的类型和方法（l）按决策影响的时间长短长期决策短期决策（2）按决策的重要性战略决策战术决策业务决策,第三节房地产投资效益,（3）按决策问题的重复程度程序化决策非程序化决策（4）按决策问题的可控程度确定型决策非确定型决策风险型决策,第三节房地产投资效益,三、提高房地产投资效益的主要途径1、房地产投资规模和速度的合理控制2、房地产投资结构的优化配置3、房地产投资空间分布的合理配置4、房地产投资决策过程的科学化,第四节城市开发与城市规划,一、城市开发（一）城市的定义城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落具有三个方面的特征：空间集聚性规模经济性社会复杂性,第四节城市开发与城市规划,（二）城市的功能城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能主要功能是指城市所承担的最主要的必备的功能。它的构成必须具备两个条件：一是具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门城市的辅助功能，是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，如城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等,第四节城市开发与城市规划,（三）城市开发与建设城市是人类社会发展到一定阶段的产物，也是人类改造大自然的重要成就。近现代很多大城市，由于人口与经济的高度集中，造成了城市布局混乱，功能不全、居住环境污染严重、交通拥挤等“城市病”，制约了城市社会经济的进一步发展城市拥有很多资源，城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城市经济的发展发挥最有效的作用城市建设的重点在于城市的房地产开发建设,第四节城市开发与城市规划,二、城市规划（一）城市规划的概念城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境,第四节城市开发与城市规划,（二）城市规划的作用与任务城市规划的作用主要体现在:促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境城市规划的任务是:根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地理位置、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展,第四节城市开发与城市规划,（三）城市规划的内容城市规划的内容包括城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署等。主要包括以下几方面工作：1、调查、收集基础资料，研究满足城市社会经济发展目标的条件和措施2、在区域经济分析和区域发展战略的基础上布置城镇体系3、确定城市性质，预测发展规模，拟定城市发展的各项技术经济指标4、合理选择城市各项建设用地，确定城市的功能布局5、确定新区开发与旧区改造的原则、步骤和方法6、确定城市各项市政设施和工程措施的原则和技术方案7、有计划地安排各城市建设项目，为各项工程设计提供依据,第四节城市开发与城市规划,三、城市规划与房地产开发1、城市规划是房地产开发的重要依据2、城市规划是房地产开发的重要管理手段3、房地产开发是实施城市规划的基本方式,第五节房地产综合开发,一、房地产综合开发的涵义和分类（一）房地产综合开发的涵义房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容,是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在:房地产开发活动的综合性开发周期的长期性开发过程的时序性开发经营的高风险性和强地域性,第五节房地产综合开发,（二）房地产开发的分类1、按开发区域的性质划分新区开发旧区再开发2、按开发的规模划分单项开发成片开发3、按开发的对象划分土地开发房屋开发综合开发,第五节房地产综合开发,（三）我国房地产综合开发的发展第一阶段，是城市房地产的“统建”阶段第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志,第五节房地产综合开发,二、房地产综合开发的作用1、实现城市规划，迅速改变城市面貌2、促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境3、确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能,第五节房地产综合开发,三、房地产综合开发的指导原则和主要任务（一）房地产综合开发的指导原则第一，与政府产业政策的协调性第二，与城市规划的统一性第三，房地产综合开发投资结构的合理性第四，房地产综合开发的科学发展机制,第五节房地产综合开发,（二）房地产综合开发的主要任务综合开发的任务是合理确定综合开发规模、开发区的数量和布局，统筹安排开发区的市政、公用设施和各类房屋的建设，处理好新区开发和旧城改造的关系。同时，要有计划地提高城市建设中综合开发的比例，新区建设和旧城改造均应以综合开发方式为主，实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，开发一片、建成一片、收益一片。具体包括三个方面：1、房地产综合开发要为城市建设服务2、房地产综合开发要为城市居民提供良好的生产、工作和生活条件3、房地产综合开发要依据市场原则从事开发经营活动,第六节房地产开发项目,一、房地产开发的主要程序（一）投资决策分析投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或为舍弃项目提供依据项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体化项目的可行性研究即在项目选择之后，对该项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、项目的财务评价及经济社会评价等,第六节房地产开发项目,（二）前期工作前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间获取土地使用权落实资金完成项目的规划设计,第六节房地产开发项目,具体地说，前期工作主要包括：（1）获得土地使用权（2）实施筹资计划（3）规划方案的扩初设计（4）获得规划及配套部门的许可（5）征地、拆迁、安置、补偿（6）施工现场的“三通一平”或“七通一平”（7）估算工程量和开发成本（8）与建筑商初步洽谈承发包事宜,第六节房地产开发项目,（三）项目建设项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动承发包施工组织建设监理市政和公建配套竣工验收,第六节房地产开发项目,（四）房屋租售开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现，采取有效的销售经营手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，获取利润,第三节房地产开发项目,（五）物业管理物业管理的主要任务是保证入住者或使用者方便、安全地使用物业及相关配套设施，能为其提供一系列生活、生产服务，并通过维护、保养、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值,第六节房地产开发项目,二、开发项目的可行性研究（一）可行性研究的涵义开发项目的可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指在开发投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，对拟建项目进行论证，以最终确定项目是否可行的一种综合研究方法通过可行性研究主要处理两方面的问题：技术的可行性经济的合理性,第六节房地产开发项目,（二）可行性研究的作用一是项目投资决策的依据二是申请建设贷款的依据三是作为编制下阶段规划设计的依据四是作为开发商与有关部门鉴定协议或合同的依据,第三节房地产开发项目,（三）可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和规划2、批准的项目建议书和同等效力的文件3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等资料5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料6、国家规定的经济参数和指标7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等,第六节房地产开发项目,（四）可行性研究的内容1项目的背景与概况（l）项目名称、建设单位（2）项目的地理位置（3）项目所在地周围的环境状况（4）项目的性质及主要特点（5）项目开发建设的社会、经济意义（6）可行性研究工作的依据和范围,第六节房地产开发项目,2开发区现状调查及动迁安置（l）土地调查（2）人口调查（3）调查开发区内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等（5）各种管线（6）其他地上、地下物现状（7）制定动迁计划（8）确定安置方案（9）动迁、安置、赔偿等费用估算,第六节房地产开发项目,3市场分析和建设规模（l）市场供给现状分析与预测（2）市场需求现状分析与预测（3）销售价格分析。分析价格现状及发展趋势（4）服务对象分析，制定销售计划（5）拟建项目建设规模的确定,第六节房地产开发项目,4规划设计方案选择（l）市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，公建项目重点要规划安排好交通的组织（2）项目构成及平面布置（3）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积，等等。附开发规划详图,第六节房地产开发项目,5资源供给（l）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划（2）施工力量的组织计划（3）项目施工期间的动力、水等供应（4）项目建成投人生产或使用后，水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件6环境影响和环境保护（l）建设地区的环境现状（2）主要污染源和污染物（3）开发可能引起的生态变化（4）设计采用的环境保护标准（5）控制污染与生态变化的初步方案（6）环境保护投资估算（7）环境影响的评价结论和环境影响分析（8）存在问题及建议,第六节房地产开发项目,7项目开发组织机构、管理费用的研究（l）开发项目的管理体制、机构设置（2）管理人员的配备方案（3）拟定人员培训规划，估算年管理费用支出情况8开发建设计划（l）前期开发计划（2）工程建设计划（3）建设场地布置（4）施工队伍选择,第六节房地产开发项目,9项目经济及社会效益分析（l）项目总投资估算（2）项目投资来源、筹措方式的确定（3）开发成本的估算（4）销售成本、经营成本估算（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算（6）财务经济分析（7）国民经济评价（8）风险分析（9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价10结论和建议（l）运用各项数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案（2）存在的问题及相应的建议,第六节房地产开发项目,（五）开发项目的市场分析市场分析是在掌握一定的市场调查资料后，对特定的开发类型、特定的开发地点进行市场需求关系的分析与预测宏观因素的分析区域性因素分析与特定的项目类型和开发地点相关的微观因素分析,第六节房地产开发项目,（六）财务评价的主要方法1、静态分析方法（1）投资回报率或投资收益率（2）投资回收期2、动态分析方法（1）净现值法（2）内部