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物业会计1(2009-08-27 13:50:39) 转载标签： 杂谈物业物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业应具备如下几个要素：(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。二、物业管理概念;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合物业管理的内容:物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要物业管理企业会计对象物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。旨在提供经济信息，提高经济效益。物业管理企业会计是物业管理企业经营管理的重要组成部分。二、物业管理企业会计的职能会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。1反映职能反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的最基本职能。反映职能有如下特点：(1)反映过程中，主要利用货币计量。(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。2监督职能监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能库品商品的核算，根据其经营特点不同一般采用数量进价金额核算制和售价金额核算制。数量进价核算制适用于交易规模大、交易次数不很频繁的企业。一般以批发方式经营。而售价金额核算制，适用于品种多、规模复杂、交易次数频繁的企业。一般以零售方式经营。下面分别介绍两种不同方式的购销核算。(一)以批发形式为主的经营方式的核算1库存商品购进的核算 以该种方式核算，应设置“商品采购”、“库存商品”帐户。当购入商品时，按实际支付价格，借记“商品采购”，贷记“银行存款”、“现金”等帐户。实际入库时、借记“库存商品”帐户，贷记“商品采购”帐户。 例某物业管理企业从长城防盗门厂购入防盗门20个，每个价款(不含税)500元，税率17，进税额1 700元，价税合计11 700元。物业管理企业以银行汇票付款，防盗门尚在途中，根据付款凭证，作会计分录如下： 借：物资采购防盗门 10000 应交税金进项税 1 700 贷：其他货币资金银行汇票 11 700几日以后，企业收到防盗门，根据入库单作会计分录如下： 借：库存商品防盗门 10 000 贷：物资采购防盗门 10 000如果属本地购入，商品直接入库，可不入“商品采购”帐户，直接记入“库存商品”帐户。 例某物业管理企业从本地陶瓷厂购入10套卫生洁具，每套价款(不含税)200元，税率17，进项税340元，价税合计2 340元。物业管理企业开支票付清，卫生洁具入库。根据支票存根及付款收据，作会计分录如下： 借：库存商品卫生洁具 2 000 应交税金进项税 340 贷：银行存款 2 3402库存商品销售的核算 库存商品的销售，按售价，借记“现金”、“银行存款”帐户，贷记“其他业务收入”帐户，将所应交增值税的销项税，贷记“应交税金销项税”帐户。例 某物业管理企业为业户安装防盗门10扇，每扇门售价702元，增值税税率17。根据收款凭证，作会计分录如下： 借：现金 7 020 贷：其他业务收入 6 000 应交税金销项税 1 020该防盗门购进的单位成本为500元，结转销售商品成本，作会计分录如下： 借：其他业务支出防盗门 5000 贷：库存商品防盗门 5000 上述会计核算，销售成本的结转均采用的是个别计价法。在以数量进价核算制下核算销售成本时，还可采用“先进先出法”、“后进先出法”、“加权平均法”、“移动加权平均法”等成本计算方法。(二)以零售为主要经营方式的核算方法 这种经营方式大多采用售价金额核算制，应设置“商品采购”、“库存商品”、“商品进销差价”帐户核算。在此种会计核算中，“库存商品”帐户，当商品验收入库后按售价记入该帐户的借方，商品销售或发生其他付出时也应按售价记入该帐户的贷方。“商品进销差价”，帐户，贷方登记购进商品售价大于进价的差额及商品调高价格，溢余等增加的差价；借方登记已销商品应分摊的进销差价及因商品调低价格，短缺等而减少的差价。余额表示库存商品应分摊的进销差价。(三)售价金额核算制购销业务的核算 购进时，按不含税成本记入“商品采购”帐户，按进项税额记入“应交税金应交增值税”帐户，按全部价税总额付款数记入“银行存款”或“应付帐款”帐户。商品入库时，按含税售价记入“库存商品”帐户，按含税的进销差价记入“商品进销差价”帐户，按不含税进价转销商品采购”帐户数额。例某物业管理企业小卖部从本市百货批发企业购入小百货一批，价款5 O00元(不含税)，进项税850元，货款以转帐支票付讫，商品验收入库。售价(含税)7 000元，根据支票存根及付款凭证，作会计分录如下： 借，物资采购百货 5 000 应交税金进项税 850 贷：银行存款 5 850根据入库单作会计分录如下： 借：库存商品 7 000 贷：物资采购 5 000 商品进销差价 2 000 物业管理企业的小卖部属于物业企业的兼营活动，因此按售价金额核算制销售业务的会计核算是通过“其他业务收入”、“其他业务支出”、“商品进销差价”帐户进行的。每日根据销售额借记“现金”、“银行存款”帐户，贷记“其他业务收入”帐户；结转销售成本，按售价借记“其他业务支出”，贷记“库存商品”帐户，通过计算进销差价率，调整巳销商品应分摊的进销差价。月末根据本月销售额计算应纳销项税额，借记“其他业务收入”帐户，贷记“应交税金销项税”帐户。例 某物业管理企业本月销售商品合计4 680元(含税)，税率17。根据每月销货单，作会计分录如下； 借：现金 4 680 贷：其他业务收入 4 680同时，结转已售商品销售成本，分录如下： 借：其他业务支出 4 680 贷：库存商品 4 680月末，根据全月销售额23 400元，计算应纳增值税的销项税额，作会计分录如下： 借；其他业务收入 3 400 贷：应交税金销项税 3 400月末，根据“商品进销差价”余额计算出已销商品应负担的差价数，借记“商品进销差价”帐户，贷记“其他业务支出”帐户，结出商品销售实际成本。例 某物业管理企业小卖部根据以上本月购入与销售数额，计算差价率，月初“库存商品”有余额30 000元，“商品进销差价”有余额3 000元。综合差价率 = 月末调整前“商品进销差价”帐户余额100% 月末“库存商品”+ 本月“商品销售收入” 帐户余额 帐户贷方发生额 = 5000 100% 11280+23400 = 14.4%已售商品应负担的进销差价=本月其他业务收入贷方发生额差价率=2340014。4%=3373.3元，结转分摊商品进销 差价，作会计分录如下： 借：商品进销差价 3373.3 贷：其他业务支出 3373.3经营物资清查的核算经营物资在物业管理企业中所占比重较大，品种繁多，分布面广。为保障经营物资安全完整，帐簿记录的真实准确，经营物资的合理利用，以及强化企业的管理职能，必须定期或不定期对企业存货进行实地盘点。企业的清查工作每年至少在年终决算前，进行一次全面的财产清查；平时也要对存货进行重点抽查、轮番清查或定期清查；仓库保管调离时，要盘点实物，办理交接手续，以明确责任。对经营物资的清查是通过实地盘点进行的，在盘点前，要将经营物资明细帐核对清楚，做到记录完整，计算准确。盘点时，要用各种技术盘点方法对经营物资实存数进行准确的计算记录。用盘点的实存数与经营物资备明细帐的结存数相核对，对于帐实不符的，要查明原因，落实责任，并将盘盈盘亏的数量、原因填写在“存货盘点表”里。根据清查盘点的结果，分析盘盈盘亏的原固，按规定程序报批、并及时进行帐务处理。物业管理企业为了核算经营物资的清查业务，应设置“待处理财产损溢”帐户，用来核算企业在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损。借方登记清查财产过程中查明的各种财产物资的盘亏和毁损金额，以及转销的财产盘盈金额和转销的财产盘亏、毁损金额。余额在借方时，为尚未处理的财产净损失；在贷方时，为尚未处理的财产净溢余。该帐户下设“待处理固定资产损溢”和”待处理流动资产损滥”两个明细帐。例 某物业管理企业1997年12月末“经营物资盘点表”。 类别名称规格单位数量单位/元盘盈盘亏盘亏原因帐存实存数量金额数量金额原材料红砖块500046300.237074责任者造成燃料媒吨32.52600.5130管理不善低值易耗品物料用品保险柜个23620原帐目不明库存商品晒衣架盗(1)根据“经营物资盘点表”，将盘盈物资620元转帐，作会计分录如下：借：物料用品保险柜 620贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 620(2)根据上表，将盘亏的原材料74元、燃料130元、库存商品110元转帐，作会计分录如下：借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 644贷：原材料红砖 74燃料煤 130库存商品晒衣架 440(3)经批准，将盘盈物料用品冲减管理费用，作会计分录如下：借：待处理财产损溢待处理觅动资产损溢 620贷：管理费用 620(4)经批准，将盘亏的物资，根据不同原因，作不同处理： 红砖盘亏，属保管员责任，由保管员赔偿：借：其他应收款-保管员 74贷：待处理财产损溢-祷处理流动资产损溢 74燃料中煤的盘亏，属管理不善造成的。借：管理费用 130贷：待处理财产损溢-待处理流动资产损溢 130晒衣架被盗，属意外事故，转作营业外支出，作会计分录如下：借：营业外支出 440贷：待处理财产损溢-待处理流动资产损溢 440其他应付款 1其他应付款帐户 其他应付款是指企业除应付票据、应付帐款、应付工资、应付利润等以外的应付、暂收其他单位或个人的款项。如物业管理企业应付租入固定资产和包装物的租金、管辖区内业主和物业管户装修存入保证金；应付职工统筹退休金，职工未按期领取的工资以及应收暂付上级单位、所属单位的款项。企业应设置“其他应付款”帐户、用来核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，该帐户属于负债类帐户。贷方反映企业发生的应付、暂收款项，借方反映企业支付应付及暂收款项。月末，余额为贷方反映企业应付、暂收的结存金额。本帐户按应付和暂收等款项的类别和单位或个人设置明细帐。2其他应付款的核算 物业管理企业发生的应付暂收款项，借记“银行存款”、“管理费用”、“营业外支出”等帐户，贷记“其他应付款”帐户。支付时，借记“其他应付款”帐户，贷记“银行存款”帐户。例 某物业管理公司规定，凡小区内业主人住后要进行装修，需支付2 400元的装修保证金，业主装修完毕，经验收，如没有违反规定，装修保证金如数退还，如果发现破坏主体结构，则要扣除部分金。1997年8月收取8号楼5户业主装修保证金12 500元,1月以后，5户业主均装修完毕，发现3户业户没有违反规定，其他2户则有破坏主体结构的行为，需扣除保证金每人800元，根据扣款通知单，作会计分录：(1)收取装修保证金时，根据收款凭证，作会计分录如下： 借：现金 12 500 贷：其他应付款装修保证金 12 500(2)退还及没收保证金，根据付款凭证，作会计分录如下： 借：其他应付款 12 500 贷：现金 10 700 营业外收入 1 800例 某物业管理企业9月份，根据应付工资数，提取代扣退休保险金30 000元，医疗保险12 000元，储蓄30 000元，根据工资结算汇总表，计算结果作会计分录如下： 借：应付工资 72 000 贷：其他应付款保险公司 42 000 储蓄所 30 000以存款上交退休保险筹金，医疗保险，会计分录如下： 借：其他应付款保险公司 42 000 储蓄所 30 000 贷：银行存款 72 000 通过其他应付款帐户，支付给其他单位的各种费用，包括职工的养老保险，住房公积金、医疗保险金。其来源,一是从职工工资中扣除由职工个人承担的部分、二是企业为职工交纳的计入企业当期损益帐户。以大连市为例，主要包括下列几项：(1)养老保险费。物业管理企业每月按职工缴费工资总额23计提职工养老保险费(其中企业为职工缴纳19，职工个人交纳4)。(2)住院医疗费保险。物业管理企业每月职工医疗缴费工资总额115比例缴纳职工住院医疗保险费(其中单位应缴纳医疗保险基金比例为105，职工个人应缴纳医疗保险基金比例15)。(3)失业保险费。为保证失业人员在失业期间的生活保障，促进失业人员再就业，失业 保险金是按缴费工资总额10比例交纳。(4)住房公积金.(5)工会经费。物业管理企业每月按工资总额2提取工会经费，计入当期损益。(6)职工教育经费。物业管理企业每月按工资总额15，计提职工教育经费。另外，企业应该提取工伤保险费、生育保险费等，均通过其他应付款核算。93# 大 中 小 发表于 2008-5-13 13:13 只看该作者 经营收入的核算-一、收入的概念及物业管理企业收入范围(一)营业收入的概念营业收入一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或提供劳务等收取的收入。物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益(二)营业收入的范围 分类：物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、理所取得的收入，作为主营业务收入。主营业务以外，从事交通运输、饮食服务、商业贸易等经营活动所取得的收入作为其它业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入，公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入及无形资产转让收入等。房屋中介代销手续费收入。物业管理企业在从事物业维修和服务的同时，受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动。在代销房屋过程中取得代销手续费。这种手续费收入，在物业企业称为房屋中介代销手续费收入。无形资产转让收入。固定资产的转让是指所有权的转让，其转让收益作营业外收入处理。无形资产转让形式即有所有权转让，也有使用权转让；有入帐的无形资产转让，也有末入帐的固定资产的转。因此会计上为简化核算，在无形资产转让时，均作为其他业务收入处理。材料物资销售收入。是指物业管理企业将不需用的材料物资对外出售所取得的收入。商业用房经营收入。是指物业管理企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提 供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。二、营业收入的确认 营业收入的确认应遵循实现原则，所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实现的原则。以权责发生制为基础按实现原则确认营业收入必须同时满足两个基本条件：其一，发出商品、产品或提供劳务，即与营业收入有关的交易形式已经发生，实现了商品所有权的转移；其二，收到价款或取得收取价款的凭证，只有在同时具备上述两个基本条件时，才能确认营业收入的实现。三、营业收入的核算营业收入帐户核算的。核算的具体内容包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收入的结转数；月末将当期发生的全部营业收入结转本年利润帐户后，期末没有余额。营业收入 结转营业收入 营业收入(一)物业管理收入的核算 物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服务收入三部分。1公共性服务收入的核算公共性服务是指为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。(1) 公共性服务费价格的制订1)管理、服务人员的工资和规定提取的福利费；2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3)绿化服务费；4)清洁卫生费；5)保安费；6)办公费；7)物业管理单位固定资产折旧费；8)法定税费。序 号项 目金 额元(月m)总费用比例()1工资、福利费026632.252维 修 费014618253绿化管理费00454清洁卫生费 008105保 安 费0011256办 公 费01316257折 旧 费003248利 润005679税 费004 510合 计08100nX= （=1.2，3,., N）i1其中：x公共性服务收费标准，单位为元(月m)；i各分项费用收费标准，单位为元(月m)；i分项项数各项费用算术求和某物业管理企业通过对每个分项经过详细计算，得出各个费用项目每平方米月金额 物业管理服务费测算表i(0266十0146十004十008十001十013十0032十0056十004) 元 (月 m)08元(月m)。每平方米建筑面积为0。30元(月m)。则该小区物业管理应收服务费为08元-030元05元。公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的，某套房屋建筑面积=该套房屋的自用面积（1+各套房屋公用建筑面积应分摊的公用建筑面积的分摊率/该幢房屋自用建筑面积总和）各套房屋自用建筑面积应分摊公用建筑面积分摊率=该幢房屋公用建筑面积 /该幢房屋自用建筑面积总和某幢房屋建筑面积为5000M。其中：各套房屋自用建筑面积总合为4000M，公用建筑面积为1000M，则分摊率为各套房屋自用建筑面积应分摊的公用建筑面积的分摊率=1000/4000100%=25%某套出售房屋的自用建筑面积为80M。则： 该套房屋建筑面积80M(1十25)100 M上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为05元(月M)，则该套房屋业主每月应交公共性服务费为100m05元(月M)50 元(月M)(2)公共服务费收入的核算 两种收取方法：按月收取；定期预收，按规定可以6个月收取，分月度计算营业收入。1)按月收取公共服务费时，某物业管理企业收取1月份物业管理费，3号楼1门业主自用建筑面积l00m，经公用建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积为125m。每月每平方米收费标准05元，则房屋业主当月公共性服务费为l00元。借：现金 100贷：主营业务收入-物业管理收入-公共服务费 1002)定期预收。某物业管理企业收取l一6月份公共性服务费。10号楼2门业主自用建筑面积80计，经公用建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积100m2，每月每平方米收费标准05元，则房屋业主预付公共服务费360元。借：现金 360贷：预收帐款-10-2公共服务费 360每月结转收入时，借：预收帐款-10-2公共服务费 60贷：主营业务收入-物业管理收入-公共服务费 602公众代办服务费收入的核算 公众代办性服务费收入是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等服务而收取的费用。某物业管理企业2月份向各物业产权人、使用人代收缴自来水费8000元，电费24000元，煤气费26000元，按2收取代办服务费1160元。借：现金 59160贷：主营业务收入-物业管理收入-代办服务费 1160其他应付款-自来水公司 8000 -电业局 24000-煤气公司 26000以存款解缴各部门帐户时，借：其他应付款-自来水公司 8000-电业局 24000-煤气公司 26000贷：银行存款 580003特约服务费收入核算小区特约服务价目表类 别服务项目收 费备 注家 务服务小孩接送300元次跨区另收费(行政区)照顾儿童350元h2-6岁儿童看护买菜煮饭500元h上门洗衣服 500元h 若手洗76元h(15k8为1h)家具卫生 清洁500元h不包括特殊清洁品，洗地毯、打 蜡另计清洗玻璃窗250元m2包括钢窗、铝合金宙(不包清洗 窗帘布)清洗百叶窗300元m2包括塑料、铝合金百叶窗清洗抽油烟机2500元次若要整台拆卸清洗，加收10元 (排气扇同价)送煤气罐 500元跨区加收5元h,上楼每层加收050交电话费300元次其 他面 议代购搬运大件物品、安装电视线、水电维修、房屋装修家教服务家教(小学)600元h代请(初中)700元h代请(高中)800元h 代请外语补习1100元h代请音乐、舞蹈、 美术补习1600元h 代请方言教授700元h 代请专业补习 面 议代请其 他面 议代请护理 服务照顾病人500元h病危1000元h照顾孕产妇800元h医院病床3000 /h24H看护其 他面 议 包括家庭医生、医疗咨询、专科治疗等礼仪服务礼品送递1000元次25k8件，蛋糕和易碎品加收 800元次。远途加收汽油费其他服务面 议 组织区内住户旅游聚会等某物业管理企业接受该管理区内5号楼二门特约委托接送小孩上学，每次3元，本月共接送40次，收取服务费80元，另有6号楼3门特约委托家具卫生清洁，收费5元h，本月共提供服务12h，收特约服务费60元。根据收款凭证，作会计分录如下：借：现金 140贷：主营业务收入-物业管理收入-特约服务费 140某物业管理企业接受3号楼2门l号业主委托对该套三室一厅房屋进行装修，按照业主装修要求，该工程承包者-房屋装修公司的预算额为35000元，物业管理企业按2收取特约服务费700元，借：现金 35700贷：其他应付款-房屋装修公司 35000营业收入-物业管理特约服务收入 700该项工程在合同期间完工，业主验收满意，物业管理企业将装修费用支付装修公司时，借：其它应付款-房屋装修公司 35000贷：银行存款 35000(二)物业经营收入的核算某物业管理企业接受亿达房地产开发公司委托，代管10-5-2、10-5-l室房产，按照合同规定，每月收取这两套房管理服务费120元，同样向租住户收取房租，两套房共计每月180元。收到房租及管理费时，借：现金 300贷：营业收入-物业经营收入 300某物业管理企业当月停车场收入7600元，网球场收入500元。借：现金(银行存款) 8100贷：营业收入-物业经营收入 8100(三)物业大修收入的核算某物业管理企业对辖区内煤气管道进行大修，共需支付给物业企业工程修理部4800元，经业主委员会审核同意。借：长期应付款-共用