精：房地产经济测算(思源经纪).ppt

房地产经济测算2014.08,课程开发目标,Objective课程目标,1、培训对象：策划经理、策划师、策划主管2、课程目标：理解思路，认识工具。初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。熟识者：探讨操作思路。,为什么要做经济测算？,经济测算思路,验证方案的财务可行性让我们的报告更有说服力,经济测算思路,资金平衡,利润预期,动态测算,静态测算,开发商最关心的是什么？如何评判是否可行？,经济测算思路,反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？,经济测算的步骤,4个步骤，10张表,经济测算我们从何下手？,指标收集,项目经济技术指标,所需指标,工程成本指标,经济参数指标,项目经济技术指标,第一步：整理用地指标,将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。,项目经济技术指标,第一步：整理用地指标,按照是否能够出让进行分类。,项目经济技术指标,第二步：根据规划设计方案整理,按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。,在这里将车位情况梳理好，方便后期计算。,项目经济技术指标,第二步：根据规划设计方案整理,住宅车位数量和面积的确定,确定住宅总建筑面积,确定户均面积,确定车位配比,确定车位数量,确定车位建筑面积,确定人防面积,确定总户数,确定人防车位个数,确定可售车位个数,确定地下建筑面积,工程成本指标,第三步：确定建安成本指标,通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。,经济参数指标,第四步：确定经济参数指标,经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。,税率一般不变,基础设施建设费随城市、城区而变百度搜“城市基础设施建设费房山”,经济测算指标收集易错点,费基混淆不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。城市混淆不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。,课堂练习：完善项目指标整理,按照前边所述内容，完善经济测算基础指标,有了技术指标我们如何开展经济测算？,经济测算现金流的构成,收入,成本,建设成本,税费,财务成本,租金收入,销售收入,成本和费用构成,总投资：究竟要花多少钱?,1.土地成本,1.土地成本,1.3土地征用及拆迁安置补偿费,近年随着政府以净地、熟地出让，土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算，费用已包含在招拍挂价格中的“土地开发建设补偿费”中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁，则开发企业须列入本项费用。具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。,工程成本,工程成本主要包括：1前期工程费2建筑安装工程费3基础设施建设费4公共配套设施费。,2.前期工程费,释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。,2.前期工程费,通常列入“前期工程费”项,也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项,2.前期工程费,举例：若某项目主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的前期工作咨询费为12万元。计算公式：前期工作咨询费=6000万0.2%=12万,2.1前期工作咨询费：,释义：包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前期工作有关的咨询服务费用；取费标准：前期工作咨询费按照主体建安工程总投资（主体建安工程费包括：建安工程费、基础设施费以及公共配套设施费）的0.2%-0.5%收取。,2.前期工程费,2.2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费,举例：若某项目的占地面积为11万平方米，则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为33万元。计算公式：地质勘察、测绘费、勘察报告审查费=11万平方米3元/平方米=33万元,取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。,2.前期工程费,2.3建筑规划设计费,举例：若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。计算公式：建筑规划设计费=6000万1.6%=96万,取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。,2.前期工程费,2.4市政设计费,释义：建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电信、广播电视、邮政等工程。建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时，应向工程设计单位支付建筑市政工程设计费。建筑市政工程设计费用一般包括：方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。,2.前期工程费,2.4市政设计费,释义：纳税(费)环节建筑市政工程设计费，由建设单位在建设项目规划设计阶段，根据与设计单位在工程设计合同中约定的费用金额以及支付方式，向受托设计单位支付。收取标准：建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。建筑市政工程按复杂程度分为：级、级、级三个等级。建筑市政工程专业调整系数为：邮政工艺工程0.8，建筑、市政、电信工程1.0，人防、园林绿化、广播电视工艺工程1.1。,2.前期工程费,2.4市政设计费,举例：若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的市政工程设计费为192.47万元。计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9万）3+163.9万=192.47万元,计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3,取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。,2.前期工程费,释义：环境影响咨询是建设项目前期工作中的重要环节。环境影响咨询内容包括：编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估。计算方法1：根据表格插入法计算。,单位：万元,注1、表中数字下限为不含，上限为包含；注2、估算投资额为项目建议书或可行性研究报告中的估算投资额；注3、咨询服务项目收费标准根据估算投资额在对应区间内用插入法计算；,2.5环境评估费,2.前期工程费,2.5环境评估费,计算方法2：可参考,举例：若某项目的总投资额为10亿元，则该项目的环境评估费为24.48万元。计算公式：环境评估费=环境影响报告书（含大纲）+环境影响报告表+环境影响报告书（含大纲）+环境影响报告表=16.8万+3.36万+3.36万+0.96万=24.48万,2.前期工程费,2.6交通评价费,取费标准：该费用按照1元/平方米（地上面积）收取。,2.前期工程费,注1：具体收费标准明细请登录,2.7施工图设计审查费,释义：取得省级以上建设行政主管部门颁发的建筑工程施工图审查资质证书并具有法人资格的施工图审查机构，按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行审查，而向建设单位收取的费用。取费标准1：,2.前期工程费,2.7施工图设计审查费,举例：假设某项目地上总建筑面积为11万平米，则施工图审查费为38.5万元。计算公式：施工图设计审查费=11万3.5元/平方米=38.5万元,取费标准2：在一般投标过程中，通常不会根据地块的经济技术指标对项目规划产品的单体楼座的建筑面积进行详细计算，只会计算不同建筑类型产品的建筑面积，因此在计算施工图设计审查费时，一般按照3.5元/平方米（地上建筑面积）进行收费。,2.前期工程费,2.8标底编制费,举例：若某项目的建安工程投资总额为6000万元，则该项目的标底编制费为12万元。计算公式：工程标底编制费=6000万0.2%=12万,取费标准：单独提供编制工程标底服务的，按工程预算的0.2%0.3%收费；需按图纸计算钢筋量的，除按工程预算的0.2%0.3%收取工程标底编制费外，还应以计算出的钢筋量按每吨16元加收工程标底编制费。,2.前期工程费,2.9工程招投标管理费,取费标准：该费用收取标准为项目主体工程概算总额的0.066%。,举例：若某项目的建安工程投资总额为6000万元，则该项目的工程招投标管理费为3.96万元。计算公式：工程招投标管理费=6000万0.066%=3.96万,2.前期工程费,取费标准：费用计算标准按照国家发展计划委员会文件计价格20021980号和发改办价格2003857号规定。,2.10招标代理费,2.前期工程费,2.10招标代理费,举例：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：计算公式：100万元1.01万元（500-100）万元0.72.8万元（1000-500）万元0.552.75万元（5000-1000）万元0.3514万元（6000-5000）万元0.22万元合计收费=1+2.8+2.75+14+222.55（万元）,计算方法：分档计算（招标代理费计算器计算）。,2.前期工程费,2.11三通一平费（土方临时水电）,释义：具体指水通、电通、路通和场地平整所需要的成本费用；取费标准：收费标准以项目的占地面积为基准，以20元/平方米为收费单价。,举例：假设某项目的占地面积为11万平米，则该项目的三通一平费用为220万元。计算公式：三通一平费=11万20元/平方米=220万元,2.前期工程费,2.12工程监理费,释义：工程监理费是指监理单位在工程建设监理活动中所需要的全部成本（包括直接成本和间接成本），再加上应缴纳的税金和合理利润；取费标准：按主体建安工程费的0.10.2计取；施工阶段按取费标准取。,举例：若某项目的建安工程投资总额为6000万元，则该项目的工程招投标管理费为6万元。计算公式：工程监理费=6000万0.1%=6万,2.前期工程费,2.13新材料基金费、水泥专项基金,释义：如项目的建筑结构为砖混结构，则计算新材料基金费，反之则不计入。新材料基金费中的水泥专项基金可不做计入。取费标准：新材料基金费以项目的建筑面积为基准，参考单价以8元/平方米（前提：建筑结构为砖混结构）。,3.建安工程费,释义：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。,建安工程费,主体建筑工程费,结构及粗装修费,门窗工程费,公共部位装修费,室内装修费,室外工程费,基础施工费,主体安装工程费,室内水暖气电,设备及安装费,弱电系统,土方工程、护壁护坡、桩基础、桩基检测费、降水,电梯厅、走廊、大堂、楼梯间、外立面、屋面、栏杆,厨房、卫生间、厅房、阳台露台地面,框架工程、室内回填土、砌体、套内装修、防水、其它,户内门，窗、阳台门，防火门，幕墙,给排水、暖气、燃气、电气,通风排烟系统、电梯供货及安装、发电机供货及安装、消防系统、人防系统及安装,二表远传费用、安防系统（监控系统）、防盗报警系统、有线电视、紧急广播及背景音响系统、智能化机房及防雷接地、综合布线/电话、楼宇自动化控制系统,3.建安工程费,商业配套面积需要根据千人指标配套进行计算,计算方法：分物业类型计算,3.建安工程费,商业配套面积,计算方法：商业配套的建筑面积会根据本项目预计的人口数量，按照千人配套指标进行计算；投标阶段估算可合并在公共配套设施建设费进行估算。,3.建安工程费,计算方法：十层以上（含十层）的建筑，应修建“满堂红”（单体建筑的标准层面积）防空地下室，可按其十层标准面积计算；十层（不含十层）以下，基础埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建；十层（不含十层）以下，基础埋深超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的3%修建；在投标过程中，对不同的建筑类型无法精确到每栋楼座单体的情况下，地下人防面积可按照项目总地上建筑面积的3%计算；根据项目预计规划的总户数以及结合项目可实现的建筑形式，按照35-40/车位的标准估算地下车位面积。,地下人防工程面积及地下车位面积,3.建安工程费,地下车位面积,计算方法：地下车位比例按照项目规范要求和品质情况确定；地下车位面积为40/个。,举例：假设某项目地上总建筑面积约为24.5万，地块容积率为2.2，建筑类型为洋房、小高层和高层。预计项目的总户数为2294。项目以中高密度的建筑类型为主，因此车位户数比保守按照1：0.6，以40/车位为标准计算，因此项目的地下车位面积约为55056。人防车位数量为183个。计算公式：地下车位面积=22940.640=55056平方米人防车位个数=2450000.0340=183个,4.基础设施建设费,4.基础设施建设费,主要包含项目,4.基础设施建设费,释义：是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。,注1：建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。,4.1红线内小市政,4.基础设施建设费,*社区智能与楼宇智能化工程可分可合进行计算。,4.1红线内小市政,常用形式：,4.基础设施建设费,该项费用一般范围：150-400元/平米普通住宅：250元/平方米高档住宅(公寓,写字楼)：400元/平方米,4.1红线内小市政,计算方法：根据项目品质和档次估算（地上建筑面积）,4.基础设施建设费,4.2红线外大市政,4.基础设施建设费,大市政的费用，有时候会含在“土地开发建设补偿费用”中，具体数据需要打电话证实。如不包含在招标文件中，则需要单独计算。,4.2红线外大市政,常用形式：根据当地有关规定进行计算,5.公共配套设施建设费,释义：公共配套设施主要包括出让文件中明确规定需要在地块内建设但不在出让范围内的公共配套设施。教育：托儿所、幼儿园、小学、中学卫生：社区医疗点文娱：文化活动站公用设施：居委会、自行车房、变电房、垃圾集散点、公厕等经营设施：加油站,5.公共配套设施建设费,包含项目,5.公共配套设施建设费,计算方法1：公共配套设施的建筑面积会根据本项目预计的人口数量，按照千人配套指标进行计算。,计算方法2：若开发商能够提供公共配套设施建安成本，没有必要对公共配套设施具体细项逐一进行计算，通常作为普通的住宅项目会按照项目的总建筑面积的3%-5%进行计算，如考虑社区的公共配套设施功能能够为周边区域服务，则按照总建筑面积的5%-8%进行计算。,计算方法3：只计算标书上明确表明需开发商进行建设的部分和代征部分的费用。,5.公共配套设施建设费,档次不同，成本不同，按照代征绿地占地面积计算，若只是种草，以200元/计算，若进行植树和铺设步道，则以500元/进行计算。,代征绿地,代征道路,按照代地上建筑面积计算，若是普宅项目以250元/计算，若是别墅项目，则以500元/进行计算。,5.公共配套设施建设费,教育配套成本包括建安成本和设备设施两部分，设备设施部分预估较难，需与甲方沟通，根据具体问题具体分析。建安成本按照建筑面积计算，1500-2000元/计算。,教育配套,教育配套成本包括建安成本和设备设施两部分。建安成本按照建筑面积计算，2000-3000元/计算。设备设施按照建筑面积计算，3000-5000元/计算。,医疗配套,6.开发期间税费,开发期税费估算表单位：万元,释义：开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算；计算方法：可按建安工程费的8-15%计算。,7.其他费用,其他费用估算表单位：万元,释义：其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。计算方法：这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。,8.不可预见费,释义：不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容；计算方法：一般按照土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发期税费和其他费用之和的1-3%。,9.开发间接费,释义：指开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的费用。如开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的“管理费用”计算方法：估算时一般不作要求。,10.管理费用,释义：指开发企业为管理和组织开发经营活动而发生的各项费用。计算方法：一般按照土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费总和2.5%计算。,11.销售费用,释义：指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用主要内容：广告宣传及市场推广费用，一般约为销售收入的1%2%；销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%；其他销售费用，如销售许可证申领费、固定交道折旧、销售物料消耗费、零星办公费等，一般约为销售收入的0.5%1%。计算方法：以上各项合计，销售费用约占到销售收入的3%-5%。,12.财务费用,释义：指为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款利息和其他财务费用（如融资费用、汇兑损失等）。计算方法：静态测算：可以取贷款比例按贷款年限计算动态测算：根据每期资金缺口进行计算,举例：若某项目的总投资为6000万元，自有资金比例为65%，一至三年期贷款利率6.4%，建设期为两年，财务费用为268.8万元。计算公式：财务费用=6000万（1-65%）6.4%2=268.8万,课堂练习：完善项目成本内容,根据前边练习内容，结合本部分学习内容，完善项目成本与费用构成。,收益和税费构成与测算,经济测算现金流的构成,收入,成本,建设成本,税费,财务成本,租金收入,销售收入,收益和税费构成与测算,主要内容：（销售、租赁、自营）收入经营税费（税金及附加）土地增值税所得税净利润,13.销售收益,释义：销售收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。,在计算项目销售收入时，应将项目的可售面积全部纳入计算范围。如项目所包含的住宅、商业、写字楼、车位等全部可售面积。,13.销售收益,计算方法：销售收入=售价基数售价年均涨幅销售面积租金收入=租金基数租金年均涨幅租赁面积,售价基数与项目运作中常用的整盘定价法则相同，如市场比较法、成本导向法、租金还原法、价格系数法等等，这里不一一列举，请参照价格策略课程内容。,租赁方面，通常持有物业以出租营利的多为办公和商业，如以40/50年计算租金收益，时间跨度过大，且未来市场的不确定因素很大，因此在计算租金总收益时，通常前10年按正常方式计算租金收入，将后30/40年的租金收入资本化，通常资本化率在5%-8%。,14.经营税费,14.1经营税金及附加释义：经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。营业税的税率是5%；城市维护建设税的税率，7%；（以营业税为税基）教育费附加的税率，3%。（以营业税为税基）计算方法：税率：5.5%，税基：销售收益14.2印花税释义：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。计算方法：税率：0.05%，税基：销售收益,15.土地增值费,释义：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。计算方法：静态测算：土地增值税实行四级超额累进税率，从30%60%；动态测算：按销售收入的1%预提计算。,15.土地增值费,举例：某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20加计扣除。则其应纳税额为：计算公式：扣除项目金额600+1400+120+210.9+（600+1400）5+（600+1400）20600+1400+120+210.9+100+4002830.9万元增值额3800-2830.9969.1万元增值额占扣除项目比例969.12830.934.23应纳税额969.130290.73万元,16.企业所得税和净利润,释义：利润总额为正值时，按利润总额的25%缴纳企业所得税。,释义：利润总额与企业所得税的差值。,课堂练习：完善项目指标整理,根据前边练习内容，结合本部分学习内容，完善项目成本与费用构成。,财务指标分析概念及方法,基本概念,现金流量,释义：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。一段时间内，现金流出现金流入之差称为净现金流量。,基本概念,单位：万元,现金流量,基本概念,在不同的时间付出或得到同样的数额的资金期价值是不相等的，资金的价值会随时间变化近期投入的资金，比将来投入的同样数额的资金更有价值，因为当期立即带来收益；而未来期间投入的资金，不能立即产生收益，就与立刻投资价值不等,资金时间价值,基本概念,Fn=P*(1+i)n【已知现值求终值】,Pn=F/*(1+i)n=F*(1+i)-n【已知终值求现值】,两个要点：1、i的取值：8%-12%房地产行业平均收益率基准折现率：是指净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率2、-n次方的计算：Power(number,power)函数,资金折现,释义：折现，就是将各期资金折算到当前时点的过程,财务指标分析,投资利润率,释义：指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。计算公式：税前投资利润率=税前利润/投资总额*100%税后投资利润率=税后利润/投资总额*100%,财务指标分析,销售利润率,释义：是企业利润总额与净销售收入的比率；衡量企业销售收入的收益水平的指标。开发周期越长，指标意义越小！计算公式：税前销售利润率=税前利润/总销售收入*100%税后销售利润率=税后利润/总销售收入*100%,财务指标分析,举例：静态投资回收期(5-1)+192.2/864=4.22年（4年零2个多月）,静态投资回收期,释义：指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资所需的时间。计算公式：静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值当期净现金流量）,财务指标分析,财务净现值（FNPV=FinancialNetPresentValue）,释义：是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的折现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。（房地产行业通常水平8-12%）,财务指标分析,财务内部收益率(FIRR=FinancialInternalRateofReturn),释义：财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内