小产权房租赁合同

1 / 16 小产权房租赁合同 房屋租赁合同 出租方：身份证号码： 承租方：身份证号码： 甲、乙双方就房屋租赁事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同，以资共同遵守。 _号的房屋以人民币 _整的总价款出租给乙方，租期 100 年，其中 2016 年 10 月 9 日 -2085 日总租金￥ _ 元。 同日甲方向乙方交付上述房屋；甲方消除房屋抵押状态后，乙方向甲方支付租金 _ 元。 三、本合同签订后，甲方授权乙方对上述房屋及附属设施进行占 有、使用、收益、处分。乙方有权对该房屋进行装修、添附，并负责对该房屋的维修。如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额付与乙方。 四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立买卖合同。 五、违约责任及合同的解除 1、如因甲方未解除抵押或将上述房屋售与第三人等2 / 16 主观原因导 1 致乙方不能对上述房屋进行占有、使用、收益、处分，乙方有权 解除合同。解约时甲方应退还乙方全部已付房屋租金，赔偿装修、平整土 地、添附等费用，并向乙方支付信赖利益损失赔偿金 20 万元。 2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式超过三 天的，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房款的 30%作为甲方的 损失赔偿金。 3、除上述情形外，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因拆 迁、政府征收等客观原因导致本合同不能履行，甲方应退还乙 方剩余租期房屋租金，赔偿装修、平整土地、添附等费用，并向乙方支付损 失赔偿金 20 万元。 六、其他约定 1.解除合同应以书面通知的方式通知合同相对方。 2.如政策允许，甲方同意将上述房屋无偿过户至乙3 / 16 方名下，并协 助办理相关手续。 3.双方保证各自的继承人继续遵守本合同内容。 七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。 协商不成的，依法向德令哈市人民法院起诉。 八、本合同自双方签字或盖章之日 起生效。本合同未尽事宜双方 可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 九、本合同一式 2 份，甲乙方各执 1 份。 甲方： 乙方： 年月 日 年月日 2 房屋转让协议 转让方： 身份证号 : 受让方： 身份证号 : 一、经自愿协商达成一致 ,甲方将武汉市区街 号房屋转让给乙方，建筑面积 平米，房屋号码和建筑面积根据单位分配方案确定。转让前以甲方名义购买单位一套福利房，购房款由 乙方先行支付给甲方。购房后，由乙方一次性4 / 16 支付甲方补偿金伍万元整。 二、由于所需的购房款一律由乙方承担，乙方还支付给甲方补偿金伍万元整，故此套房屋所有产权归乙方所有，乙方单独享有与此房有关的所有权利及义务，甲方不得有异议。 三、按本单位福利房建房进展所需购房一切费用由乙方及时如实支付甲方转交给福利房所有单位，每次甲方要出具相应收款证明给乙方。由甲方获得的与此房有关的所有票据、文书及产权证明等需及时交于乙方保管，甲方不得无故留存。 四、建房阶段中，一切建房费用有所变化，均与甲方无关，一切由乙方自行支付。 五、因不可抗拒原因，此福利房不能建成使用时，甲方应无偿退还乙方所支出的全部各种费用，即报名费、集资款等其他实际支出款项和乙方支付甲方经济补偿金。 六、房子建好后，乙方入住使用，在使用过程中若有违法行为一切责任均由乙方负责。 七、当允许办理房产过户手续时，甲方应无条件地将房屋过户给乙方，甲方要出具各项证明，积极配合乙方办理，办理房产转让手续的各项费用由乙方自行支付。甲方不得无故拖延办理，或者假借办理过户向乙方所要钱财。 八、违约责任 5 / 16 1、甲方应在小区入住时及时将房屋交付乙方，逾期超过三个 月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款及补偿金全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币伍万元。 2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。逾期超过三个月时，甲方有权解除合同。解约时，并应赔偿甲方经济损失人民币伍万元。 3、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本协议的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。 4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能发生变化的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。 5、未经双方协商而单方造成合同无法履行的，应按所涉金额的千分之一按日计算违约金支付给无责一方。甲方同时退还乙方所有的购房款、补偿金等其他乙方已付款项。 6 违约金计算日期以交付房款日期算起至违约金支付日期为止。 九、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。 十、本合同在履行过程中发生争议，由双方协 商解6 / 16 决，协商不成的依法向 区人民法院提起诉讼。 十一、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。 十二、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证人一份。 甲方： 乙方： 见证人： 年月日 小产权房问题探析 摘 要 近年来房价高涨，中低层收入者面临严峻的住房危机，城市周边价格较为低 廉的小产权房应运而生，规模迅速扩大。然而小产权房的建造不符合法律规定，其产权性质并未得到国家法律的承认，目前国务院已经下令停建停售小产权房。 本文在界定小产权房的基础上对其进行分类，进而概括其特征，并对出现的原因进行分析，探讨小产权房的影响，最后针对小产权房的治理提出解决方案。 关键词 小产权房；问题；探析；影响 近几年来，随着房价地价不断上涨，住房难已经成为当前的热点问题，尤其是中低层收入者面临着严峻的住房危机。面对高涨的房价，价格较为低廉的“小产权房”应运而生，规模迅速扩大，特别是一些大城市的小产权房的数量迅速增长，据有关部门统计据有关部门统计，全国范围内小7 / 16 产权房的面积已经超过 70 亿平方米，占我国住房总面积的1/3 以上 1。然而“小产权房”的建造不符合法律规定，不受法律保护， 2016 年 11 月，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售的“小产权房”行为，相关的监管部门也出台政策限制城镇居民购买小产权房，但是由于其价格优势 ,一些地区的小产权房交易并未中断 ,只是从公开转入了地下 ,迅速达到了一定的规模，小产权房所波及的城市也愈发广泛，甚至在全国范围内形成“法不责众”之势。目前小产权房问题受到各界的普遍关注，成为政府部门无法回避的棘手问题，既涉及到错综复杂的利益 博弈，又涉及到现有的土地制度，解决不好还会影响社会稳定，因此，治理小产权房问题需要综合各方利益，综合考虑妥善治理。 1 何为“小产权房” 小产权房并不是一个法律上的概念，它是人们在社会实践中形成的一种称谓。所谓“小产权房”又称“乡产权房” ,是建设在农村集体土地上的商品性住宅，并向集体经济组织以外的居民出售建筑。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设 ,由于未通过政府进行土地征拨，未缴纳土地出让金及相关税费，不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权和土地使用权证 ,只有村集体发放的房 屋所有证明 ,不能进行上市交易，具有不完全产权 2-3。 8 / 16 小产权房从性质上可以分为三类：违反原有的规划目的和用途，在政府划拨或出让的土地建造房屋，并将此类房屋出售给他人，形成具有产权纠纷隐患的不完全产权房。违反法律规定，在农民集体所有的土地上建设商品住宅投入市场流通。在军用土地上非法建造商品住宅，出卖给非军人使用。可以看出，依据我国现行法律，小产权房所占用的土地只能用作特定用途，只能占有和使用土地，而不能对土地进行收益和处分 4。 从产权形式来分 , 有三种 : 一是以“购房合同”进行 交易的“小产权房”。这是明码实价的房屋买卖。第二种是以“物权转让合同”进行交易的“小产权房”。这是在国 家对“小产权房”一再风险警示下 , 为了规避政策风险 , 将“小产权房”在社会上流转的做法 , 即改“售房”为“转让” , 改“非法”为“合法” , 其转让期限与“售房合同”规定年限相同；第三种是以“产权租赁合同”进行交易的“小产权房” , 以“租房合同”代替“售房合同” , 即“以租代售” , 其租赁年限仍与“售房合同”相同 , 这也是交易“小产权房”的方式之一 3。 2 “小产权房”的特征 小产权房具有以下几方面的明显特征： 不具备完全所有权。 拥有完整产权的房屋所有权人享有对该房屋的各项9 / 16 支配性权利，有权对其房屋自由行使占有、使用、收益、处分等权利。在现有的法律和政策下，小产权房的购买者只享有占有和使用权，而收益权和处分权则受到法律的限制。 土地的开发使用欠缺合法依据。 在集体建设用地上开发建造商品房的前提是先通过土地征收的方式将集体建设用地转变为国有土地，再通过土地出让的方式取得国有土地使用权，才能进行商品房的开发建设。小产权房的依托土地一般是集体建设用地，而非国家建设用地。因此，小产权房土地的开发使用不具有合法依据。 房屋销售对象不合法。 小产权房的购买者大多是本集体经济组织以外的人，而现有法律不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。 房屋售价远低于普通商品房的市场价。 由于小产权房依托是集体土地，开发 商获得该土地使用权没有经历国有土地出让、土地使用权拍卖等环节，省去了缴纳土地出让金的成本，开发建造成本远远低于普通商品房的成本，所以小产权房的实际售价要远低于商品房的平均价格 1。 3 “小产权房”热卖的原因 小产权房现象产生与蔓延的原因是深刻复杂的，也是多层面的，包括社会、经济、制度等多方面的原因。 10 / 16 社会原因 城市化社会变迁的历史进程是小产权房问题的深层社会原因。尽管我国的城市化水平已经提高到一定层次，但未来还将有数亿农村人口迁徙到城市工作与生活。大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇规模以最快的速度急剧减少，也直接促进和造就了小产权房问题以规模化的方式不断诞生和运转 5。 经济原因 城市房价的急剧攀升已经超出了普通市民的收入水平和心理预期，是小产权房现象大肆蔓延的重要经济原因。城中高昂的地价使得房产开发向郊区发展，与城市昂贵的商品房相比，由于小产权房未缴纳土地出让金和相关税费，建设成本较低，而建筑质量与商品房并无多大区别，更重要的是价格比较便宜，虽然购买小产权房存在法律风险，但其低廉的价格对工薪阶层具有极强的诱惑力，在疯狂地房价面前，居住的刚性需求远胜于未知的法律风险，而且法不责众的心理也使人们下赌注购买小产权房。 制度原因 相对于上述社会原因和经济原因，城乡二元对立的土地制度的缺陷无疑是小产权房问题形成的制度根源。在我国，土地所有权是二元的，城市土地的所有权由国家所有，具有完全产权，而农村土地的所有权由本集体经济组织所11 / 16 有，农民仅享有占有和使用权，没有收益和处分权，是不完全产权。按照我国现行法律规定，村集体并没有开发建设商品房的权利，村集体的土地必须先由国家征收，才能出售给房地产商，缴纳过土地出让金后才能开建商 品房。这个过程中，政府在征收农村土地时，往往给很低的费用。受土地增值利益的驱使，村集体自行开发建小产权房，既可以增加村集体的收入，又增加了本村的就业 6。 此外，虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“小产权房”已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为，国家政府职能部门监管不力，缺乏完备的土地开发监管制度也为小产权房的存在留下了发展空间。 4 “小产权房”的影响 规模迅速扩大的小产权房所产生的影响是多方面的，既有积 极影响，又有消极影响，对此各界学者看法不一。 积极影响 很多学者认为小产权房的出现具有一定的积极意义，首先小产权房打破了传统的政府垄断土地一级市场的原有格局 , 致使地价以及房价的大幅度回落，对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的 7。 12 / 16 其次，利用小产权房 , 农民从中获得了土地的重新开发以及征用等方面的利益，获取收入增加的机会 , 进一步改善生活水平 , 新农村的发展也有了新的经济增 长点。对于购买小产权房的中低层收入者而言，购房压力减轻，收入提高，福利改善，缩小了收入差距，一定程度上缓解了社会矛盾。 此外，小产权房的出现是对现有的不完善的住房保障制度的有力补充。针对住房难的问题，政府也出台了很多政策保障低收入人群的住房问题，比如建造经济适用房、廉租房等。但是这一政策覆盖面小，仍有很多人面临严重的住房问题。由此，小产权房事实上承担了保障性住房的功能，而且相对于政府的保障房效率较高，覆盖人群广泛 6。 消极影响 也有学者认为小产权房的出现是不合法的 ，如果不采取措施任其发展会对耕地保护、房地产市场顺序、政府管理以及各方利益产生不利的影响。首先，很多小产权房的建设占用了基本农田，违反了土地利用总体规划，不利于耕地的保护，严重影响粮食的生产。 其次，小产权房的存在破坏了正常的、原有的房地产价格体系 , 造成了住房价格的严重混乱。当政府出台各项政策控制房价时，由于小产权房并不受控，容易成为投机的目标，很多不符合购买政策的人购买小产权房，这将会对限13 / 16 购政策的效果产生冲击 6。 最后小产权房侵占了农民赖以生存的土地，使农民的生存空间越来越小 ，对于购房者而言，由于产权模糊不清 , 日后会面临产权归属确定问题，因此无产权房子不仅使购房人权益不能得到保护 , 也给市场造成极大混乱。 5 “小产权房”问题的解决办法 如今小产权房问题已经成为社会普遍关注的问题，若任其发展不仅是对合法购房者权益的忽视，更会导致我国耕地的不断流失，同时对我国房地产体系的稳定发展也是一个隐患。由于出售的小产权房已经初具规模，因其特征各不相同，不能一概而论，故分类解决小产权房问题成为解决小产权房问题的新思路 8。 承认现实，平衡利益 许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。很多城市居民都已经购买了这类房产，这也证明了小产权房的确存在一定的市场。因此，除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合法建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。对于违法违规占用农地开发建设小14 / 16 产权房项目的行为要给予严厉惩处，这是处理小产权房问题的重要内容，也有利于减轻处理小产权房问题的难度和压力。 对已建成出售的小产权房应坚持分类处理 小产权房牵涉到多方利益，尤其对于购房者而言更是关乎其安居的重大民生问题，应该根据实际情况进行妥善处理。对于占用耕地的小产权房应坚决予以取缔，切实保护耕地，坚守 18 亿亩耕地红线不动摇是关系到国计民生的重要举措。对于在集体建设用地上建设起来并符合城乡规划的小产权房，可以让其在补交土地出让金和相关税费，补办相关手续后使其合法化 9。 深化土地产权变革 农村的集体建设用地， 应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为15 / 16 建设用地，已经不存 在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。 建立住房保障