工业地产调研报告

1 / 14 工业地产调研报告 2016-2021 年中国工业地产开发市场深度调 查分析及发展前景研究报告 报告编号： 1621163 行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究 成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济 运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调 研分析工作，使决策 者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了 决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行 业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。 一、基本信息 报告名称： 2016-2021 年中国工业地产开发市场深2 / 14 度调查分析及发展前景研究报告 报告编号： 1621163咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥ 7650 元 可开具增值税专用发票 网上阅读： http:/R_QiTaHangYe/63/GongYeDiChanKaiFaFaZhanQuShiYuCe 温馨提示： 如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别 于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有 较大的范围，其中包 括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地 产的土地批租年限为 50 年。 数据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住 宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步 显现，工业物业的租售价格稳步上扬。 3 / 14 以上海市为例， 2016 年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其中第三季度 的增长幅度达到了年度高峰，租金均价的环比增长率高达 %。工业地产行业保持了 良好的发展势头。 首 先是国内房地产企业进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及商业地产“跃 进”的隐忧，国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完全统计，有 15%的 传 统房地产开发商转投工业园建设项目。其次，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对 华投资力度，如普洛斯、安博置业、丰树地产以及嘉民集团。第三，私募基 金、风险 投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式。分析 认为，投资主体热衷于开发工业地产 ，与工业地产开发成本较低有 关。工业地产的土 地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。 因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很 多，未来工业地产的投资主 体必将多元化。 4 / 14 中国产业调研网发布的 2016-2021年中国工业地产开发市场深度调查分析及发展前 景研究报告认为，工 业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发 商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等 一系列活动。 工业地产业的 盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩 余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求 长期稳 定回报”的四大特性。 我国工业地产的发展现状： 1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。 地方工业用地：自行发展规划发展导向发展集聚发展 工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要 手段吸 引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发 展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。 5 / 14 圈 地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获 取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量 的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量 圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。 2）作为工业地产的载体 -工业园的建设中存在的问题 “明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够 制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。” 招商引资机制不完善，来者不拒；政府与入驻企业实现“双赢” 贪大求洋，面子工程 资金供应链不完善，融资成瓶颈。 工业地产的发展趋势： 1）发展趋势的影响因素 政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有 6 / 14 利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业； 市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂” 的确立，对工业的重视； 发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量 人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化 配置创造最大的效益； 投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国 家 对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将 导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求 强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同， 鉴于 土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。 随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。 7 / 14 2）中国工业地产未来发展趋势 政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地 产价格回归到真实价值。 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模 式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户 ;二是带租 收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待 价而沽等待上市，通过 REITs 包装上市，融到大笔的资金。 由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩 大，更多城市将得到发展机遇。 2016-2021 年中国工业地产开发市场深度调查分析及发展前景研究报告对工业 地产开发行业相关因素进行具体调查、研究、分析，洞察工业地产开发行业今后的发展 方向、工业地产开发行业竞争格局的演变趋势以及工业地产开发技术标准、工业地产开 发市场规模、工业地产开发行业潜在问题与工业地产开发行业发展的症结所在，评估工 8 / 14 业地产开发行业投资价值、工业地产开发效果效益程度，提出建设性意见建议，为工业 地产开发行业投资决策者和工业地产开发企业经营者提供参考依据。 正文目录 第一章 工业地产概述 第一节 工业地产的基础界定 一、工业地产的定义 二、工业地产的特性 政策主导性 工业地产项目调查报告 近年，随着国家房产调控政策措施的出台，商业地产市场的疲软。工业地产成为在新经济和新型工业化背景下促进房地产投资的助推器。各种类型的工业园区涌现，并向金融机构融资，开展工业地产项目的建设。但在工业地产发展过程，对于工业地产出租、转让、销售等方面，在法律上存在争议，同时也给银行授信贷款带来合 规性风险。为进一步厘清工业地产合规性风险，特定对工业地产项目合法性进行专项调查。具体情况如下： 一、工业地产定义、性质及分类 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、9 / 14 商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产土地的批租年限为 50 年。 工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常 包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。 工业地产的分类包括重工业地产、轻工业地产、仓储地产、自由贸易区地产以及一些特殊类型的工业地产。 二、工业地产商业模式 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。 作为工业企业，工业地产不仅仅是生产资料，更是一项可以融资的资产，而且，随着工业地产价值的逐步发现，工业地产更可以实现企业资产保值、增值的功能。 三、工业地产相对于住宅地产和商业地产的特点： 除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地10 / 14 产和商业地产还有以下特点： 1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金； 2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险； 3、工业地产因为建筑层数少，所以建设周期短。 四 、工业地产开发模式 工业地产开发常见的四种模式有 4 种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 工业园区开发模式 工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区 域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后11 / 14 通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。 主体企业引导模式 主体企业引导模式 一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以 营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。 工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管 理，最后获取合利的地产开利润。 综合运作模式 综合运作模式 是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 12 / 14 由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使 用。 四、工业用地方面的法律规定 土地管理法第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。” 工业项目建设用地控制指标第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。” 城市房地产管理法第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更 协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。 国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相13 / 14 关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。 城市房屋权属登记管理办法第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。”。如果开发企业办理了工业性质的房产 证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。 一、“工业地产”限制分割转让原因 我国房地产管理主要法规土地管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产管理法和物权法等，均没有禁止“工业地产”分割转让规定。国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。 地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎