房地产登记实务与案例(应试版).ppt

房地产登记实务与案例分析广州市房地产交易登记中心肖桂珊,应试原则根据物权法、房屋登记办法相关规定答题按照培训教材相关内容、观点答题忌：混淆地方性法规规定、个人观点和法院审判结果,应试准备熟读房屋登记办法熟读培训教材掌握培训教材中的结论性观点,应试范例房屋登记申请主体：未成年人的房屋应当由（B）代为申请登记A.祖父母B.监护人C.成年亲属D.社区,房屋登记类型：()是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。A总登记B新建登记C初始登记D转移登记因房屋的改建而使房屋面积增加的登记属于()登记。()A他项权利B变更C注销D转移,产权的()是指在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。A总登记B新建登记C变更登记D转移登记设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请()登记。A他项权利B变更C注销D转移,房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因导致权利人转移时，权利人应申请()登记。A他项权利B变更C注销D转移权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交材料，申请（）登记。A、更正B、转移C、变更D、注销,房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利中止、权利主体灭失等而实行的登记称为()登记。A他项权利B变更C注销D转移,房地产开发企业为取得建房资金，将正在建造中的建筑物向银行申请抵押贷款，应当向房屋登记机构申请（）登记A一般抵押权B最高额抵押权C在建工程抵押权D留置权,房屋登记机构：主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。（）A、市（县）建设行政B、市（县）规划行政C、市（县）房地产行政D、市（县）土地行政,登记程序：申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以（）并出具书面登记A接待B申请C受理D审核登记机构询问当事人的结果应当经当事人（）确认A口头B签字C电话D传真,登记资料：沈某购买某处二手房办理过户登记，审查中工作人员发现沈某的身份证于结婚证上的姓名不符,房屋登记机构首先应当()A要求申请人补充资料，并说明需要补充的事项B告知申请人撤回登记，并告知申请人需要撤回的原因C暂缓登记，并告知申请人暂缓登记的期限D告知申请人不予登记，并出具不予登记的决定书,各类房屋登记的要求：预告登记预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人（）单方申请预告登记。A、可以B、不可以C、不允许D、不能预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的（）制度。A、非强制性B、半强制性C、强制性D、随意性,预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人（）提交相应的证明材料。A、不用B、应当C、无需D、不必要预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当（）办理。A、予以B、不予C、立即D、可以,他项权利登记房屋他项权利登记应由()申请。A房屋所有权人B他项权利人C房屋所有人和他项权利人共同D房屋所有权人或他项权利人(注意：双方申请与单方申请)抵押以不转移标的物的（）为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益。A、使用B、收益C、占有D、转让,房地产抵押合同，属于()。A主合同B从合同C债权合同D担保合同以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知()。A抵押登记部门B抵押权人C租赁登记备案部门D借款人,某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为()。A三家银行按贷款额分摊B甲-乙-丙-丁C乙-丙-甲-丁D甲-丙-乙-丁,下列关于最高额抵押权的描述错误的是（）(最高额抵押说明附后)A最高额抵押权确定后，可以随债权的转让而转让B涉及最高额变动申请变更登记的，应提交其它抵押权人的同意证明C最高额抵押权确定的应当办理最高额抵押权确定登记D最高额抵押权只适用对将要连续发生的债权进行的担保,A公司以一处房产为抵押物，与债权人C银行签订了一份担保将来可能发生的1000万元债权的最高额抵押合同。从2010年1月1日至2010年12月31日发生的债权，抵押人对这个期间发生的债权作担保。所谓连续发生的债权，是指实际发生的债权次数是不确定的，并且是接连发生的，比如，A公司在1月份向C银行借款100万元，2月份又借了300万元，5月份又借了400万元，6月份还了600万元，8月份又借了400万元，以此类推，甲公司在这一年之内借了还，还了借，只要借款余额不超过1000万元，甲公司抵押的房产对这一年之内发生的不超过1000万元的借款的偿还作担保。如果到了2010年12月31日借款期限届满时，债权确定800万元，最高额抵押权也转为普通抵押权，后续再发生的债权无优先受偿权。如果2009年10月份A公司向C银行贷款150万元，双方同意可以转入这个最高额抵押权额度中。,下列哪些登记发放登记证明()A房屋初始登记B预告登记C房屋变更登记D房屋所有权登记房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，对于建筑区划内依法属于全体业主所有的配套用房等房屋应当（）A一并申请登记B单独申请登记C分别申请登记D不申请登记,下列情形不计入共有建筑面积，但应参与分摊所在幢相关的共有建筑面积有()A共有的室外楼梯B权属单元的阳台C人防工程D为公共事业服务的配套用房下列情形不作为共有建筑面积，不用参与分摊所在幢内相关的共有建筑面积有()A共有电梯间B作为人防工程的地下室C门斗D为多幢服务的管理用房,下列关于物权法不动产登记制度中的异议登记制度，表述不正确的是（）。A.异议登记是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程B.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记C.不动产登记簿记载的权利人口头同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正D.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效,查封登记是一种（）行为。A告知B公示C公告D通知房地产的查封，是指在（D）剥夺被申请执行人的财产处置权。A一年内B三个月C不定期D一定期限内按我国民事诉讼法规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层（）提出。A人民法院B人民检察院C仲裁委D人民政府,建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（）。A新增建筑物属于抵押财产B在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分C新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让D实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿,产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在（）以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过()部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。A、3%、3.5%B、3.5%、3%C、3%、3%D、3.5%3.5%,某国有企业在某市市区拥有厂房共三幢，原系在国家划拨土地上而建。2005年8月该企业以全部厂房抵押给银行获贷3亿元。2006年该企业又在上述土地上加盖办公楼二幢。后于2007年5月不能按期还贷被银行申请拍卖。该幅土地连同5幢楼房共拍卖得款3.3亿元，其中土地使用权估价2亿元，厂房估价8000万元，办公楼估价5000万元。而依该市的有关标准，该厂区土地使用权出让金应不少于1.7亿元。问：银行最多能主张多少价款的优先受偿权？（）A3亿元B2.8亿元C1.6亿元D1.1亿元,甲将三间私房中的前屋一间作价10万元投入与乙(乙投资10万元现金)合伙办的企业，又将后屋两间出租给丙居住。前屋后屋可划分为独立的基本单元。甲因急事用钱，要将整个房屋转让。乙和丙均欲以同一价格购买。下列说法中正确的是：（）A应将整个房屋卖给乙B应将整个房屋卖给丙C按照房屋的使用现状，分别卖给乙和丙D可以任意选择乙或丙作为购买者,甲有楼房一幢，3月1日抵押给乙并办理了登记手续。6月1日，甲将房屋出租给丁，租期5年，订立租赁合同时甲隐瞒了该房已设立抵押的事实。一年后，乙请求法院拍卖楼房以实现抵押权，丙竞买成功，买下该房并办理权属登记后，丙要求丁搬出。则下列说法正确的是：（）A、丙无权要求丁搬出，原租赁关系不受该抵押权的影响B、恭恭敬敬房屋抵押后甲不能再将房屋出租给丁C、丙有权要求丁搬出，租赁关系不得对抗已登记的抵押权D、丙竞买无效，因法院拍卖该房侵犯了丁的优先购买权,某法院将甲的一成套房屋建筑面积的1/3判给甲的儿子乙，现甲、乙向房屋登记机构申请登记，如何登记：（）A.甲领取房屋份额为2/3的房屋所有权证、乙领取房屋份额为1/3的房屋所有权证B.甲、乙作为共有人登记，在房屋登记簿上记载各自房屋份额，甲、乙领取共有房屋的房屋所有权证、共有权证C.甲、乙作为共有人登记，在房屋登记簿上记载各自房屋份额，甲领取房屋份额为2/3的房屋所有权证、乙领取房屋份额为1/3的房屋所有权证D.无法办理房屋登记，只能将法律文书进行登记,甲在自己宅基地上造了二幢房屋，前造后造各一幢，领取了房产证、土地证。现甲的儿子已成年，甲欲将后幢房屋赠与给儿子，后幢房屋可以独立出入。房屋登记机构如何办理：（）A、作转移登记，将后幢房屋的房屋所有权证颁发给甲的儿子B、两幢房屋应共同登记，甲、甲的儿子领取共有房屋的房屋所有权证、共有权证C、不能办理房屋登记，因不符合房屋登记的基本单元要求D、作变更登记，将后幢房屋的房屋所有权证颁发给甲的儿子,甲将自己的一套房产赠与给乙，后因甲乙关系紧张，甲不愿将房产赠给乙，向房屋登记机构申请撤回登记，下列哪种情况可以受理：（）A、房屋赠与事项尚未记载于房屋登记簿且甲单方申请撤回登记B、房屋赠与事项已记载于房屋登记簿且甲、乙双方申请撤回登记C、房屋赠与事项尚未记载于房屋登记簿且甲、乙双方申请撤回登记D、房屋赠与事项已记载于房屋登记簿且甲单方申请撤回登记,甲通过人民法院判决取得一套房屋，现想出售给乙，但甲没有房产证，房屋登记机构应当如何登记：（）A、凭人民法院的文书作为甲取得产权的依据，可以直接办理房屋出售转移登记B、凭甲与乙的房屋买卖合同等登记材料直接办理房屋出售转移登记C、凭甲乙买卖合同公证书、判决书等登记材料直接办理房屋出售转移登记D、应当先将房屋登记到甲的名下后，再办理甲与乙的房屋出售转移登记,对于地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于（）登记簿A、供役地B、需役地C、申请人的房屋D、供役地和需役地地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。这里，自己的不动产指：（）A、供役地B、宅基地C、国有土地D、需役地,房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）A、合法建造房屋B、继承房屋C、房屋所有权人姓名变更D、共有房产份额变化,多项选择题下列房地产可以设定抵押权的()。A国有土地上依法取得的房屋B以出让方式取得的土地使用权C集体土地使用权D乡村企业的厂房E用于市政的房地产下列财产中，不得抵押的有（）。A宅基地B土地所有权C集体土地使用权D乡镇企业厂房E村企业厂房下列房屋登记不可以单方申请的是（）。A赠与B房屋拆除C商品房转移D现房抵押,办理下列哪些房屋登记时，房屋登记机构应当实地查看：（）A、房屋所有权初始登记B、在建工程抵押权登记C、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记D、房屋扩建变更登记E、商品房转移登记预告登记与商品房预售合同登记备案有（）的区别：A、性质B、功能C、有无强制性D、适用范围不同,甲出售别墅一座（建筑面积300平方米，共有三层，两套厨卫设施）与乙，约定价格为人民币300万元。二人登记过户时乙发现别墅后附有一个小游泳池，乙想以原价取得该游泳池的所有权，但合同中未约定包括该游泳池。乙取得房产证后，想将别墅的一部分转让给其子丙。则下列说法正确的是：（）A、乙不能主张以原价取得游泳池的所有权，因为合同中未约定包括该游泳池B、乙能主张以原价取得游泳池的所有权，只要能证明别墅与游泳池存在主从物关系C、登记机构可以办理乙、丙的转移登记，因为该别墅有两套厨卫设施，分割后设施仍然齐全D、登记机构不能办理乙、丙的转移登记，因为该别墅是一个不可分割的基本单元E、登记机构不能办理乙、丙的转移登记，因为别墅有配套设施游泳池,下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（）A.抵押人到期未偿还债务的B.抵押人擅自处分抵押房地产C.抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D.抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E.未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的,所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有（）的权利。A、占有B、使用C、收益D、处分申请房屋登记，对申请人所提供的名称的要求是：（）应当使用中文名称可以使用曾用名外国人可以使用其本国语言的姓名可以使用音译的中文名单位申请人可以使用简称,判断题处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额四分之二以上的按份共有人或者全体共同有人同意，但共有人之间另有约定的除外（）不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有（）房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准（）,房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人不可以撤回登记申请（）以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。()房屋应当按照基本单元进行登记（）房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。（）,抵押权从属于主债权的存在而存在。（）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。()共有房屋所有权因共有性质或共有人份额变更申请房屋变更登记的，应当由共有人共同申请。()共有房屋所有权变更登记，不需要全部共有人共同申请（）,申请登记登记为共有房屋的，登记机构应当发放房屋共有权证。（）查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效。（）申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。（）,房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。（）房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。（）房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式并应当定期异地备份（）,申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。（）预购商品房抵押，购房者在签订购房合同时，双方只产生债的关系，购房者获得的仅是债权，而不是房屋所有权。()对依法由房地产行政主管部门代管的房屋，无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，任何人和单位都不能直接代为登记。(),在建工程竣工时，如抵押权仍未灭失，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人不需重新办理房产抵押登记。()在办理某房屋产权登记时，工作人员发现该房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不是同一人，同时对暂时查不清原因的，因此可以暂不予以办理登记。()公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要进行时才进行公告。()房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。(),综合分析题甲将自己所有的房屋赠与乙并经公证，三个月后，甲隐瞒了已将房屋赠与乙的事实，以当地的市价将该房屋卖与丙并经产权登记。一年后，丙以当地的市价将该房产转卖给丁并经产权登记。数月后，该房屋内的承租人戊与甲续签租赁合同时发现甲已将该房屋出售，遂向法院起诉，认为甲售房前未将此事通知于他，侵犯了其优先购买权，要求法院确认甲、丙的买卖行为无效。法院作出了合同无效的判决。此时，乙持公证书至登记机构要求办理房产证，得知房屋已登记在丁名下，遂要求法院查封该房产。问：,1、此时，谁享有房屋所有权？为什么？（）A甲享有，因为甲、丙的买卖合同无效，故应恢复原状B乙享有，因为甲先与乙就该房产作出赠与的民事法律行为并经公证，且此时已获得法院财产保全C丁享有，因为其依公信原则取得物权，且其权利已经公示，属于善意取得D不能确定，要待法院对乙的诉求作出判决后才能确定,2、如果丙将房屋卖与丁后未办理相应的转移登记，发生上述法院判决甲、丙合同无效的情形，则下列说法正确的是：（）A登记机构可依据法院的判决书撤销甲、丙的房屋登记B甲依据法院的判决书自然取得房屋所有权C丙的权利已经登记公示，故无法恢复甲为房屋所有权人D丁善意取得该房屋所有权,甲的房屋位于古运河以东，为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，甲与位于河对岸的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙3000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙不知道甲与乙有约定，在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。,1、对此纠纷，下列判断正确的是()A甲对乙的土地享有地役权B甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其3000元C丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失D甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效,2、如果乙将该土地使用权转让给丙的同时，甲将该房屋转让给丁，丙与丁还办理了地役权变更登记(约定内容即丙不得在自己的土地上从事高层建筑)，则下述判断错误的是：（）A丁对丙的土地享有地役权B甲对丙的土地享有地役权C甲乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力D丁取得房屋后可禁止丙建高楼,甲公司(经济性质为集体所有)于1995年从乙公司购买一处商品房，座落为SS，一直未办理房屋登记，1998年甲公司因债务关系与丙公司（为国有企业）发生纠纷，经协商，甲公司将该房屋抵债给丙公司，仍未办理登记，2000年甲公司改制为股份制公司戊，该房屋未列入改制资产。丙公司于2002年也改制为股份制企业戌。2007年戌公司凭甲公司的购房合同、发票、甲与丙的抵债合同、申请书等前来办理转移登记。,1、登记机构能否给予办理登记（）A可以，只要提供戊公司的演变过程B可以，只要提供戌公司的演变过程C不可以，原有的合同主体已经灭失，申请主体不存在D不可以，从上述戌公司提供材料无法判断其是否具有申请资格,2、假设戌公司已经领到房产证，并将该处房产SS转让给丁公司，丁公司通过贷款购买其房产，双方共同申请房屋转移登记和抵押登记，经受理审查完毕后记载于登记簿，在缮证之前，A、B法院同日前来登记机构要求查封，A法院要查封被执行人为戌公司的SS房产，B法院要查封被执行人为丁公司的SS房产，请问下列说法正确的是（）A不可以接受A法院查封，因为戌公司的SS房产已经发生转移B不可以接受B法院查封，因为丁公司尚未领证C不可以接受B法院查封，因为SS房产已经抵押D可以接受B法院查封，因为产权人为丁公司的房产已记载入登记簿,张某2005年8月建房6间，因资金不足，找朋友郑某筹款。双方签订书面合同，约定郑某借给张某10万元建房，以其中在建的2间房为抵押，1年后如张某不能归还本金及利息，则抵押的房屋归郑某所有；且该房建成后，要留出1间给郑某使用，郑某付少量费用。2006年5月该房建成，张某将1间房交给郑某使用。同年6月，张某与2000年结婚的李某离婚，离婚协议明确6间房屋为两人共同房产。同年7月，张某与何某结婚，并申请房屋登记，将6间房屋登记为自己和何某的共有房产。事后，郑某知情后，凭与张某所签订的协议等书证，要求房产登记机构撤销张某与何某的房产证，并将其中抵押的2间登记为自己所有。,1、下面说法正确的是：（）A张某与郑某签订的抵押合同无效，因未申请抵押权登记B张某不可以将在建的房屋抵押给郑某C房产登记机构可以凭郑某提供的材料撤销张某与何某的房产证，并将其中抵押的2间房屋登记为郑某所有D张某与郑某签订的书面合同包含借款、抵押、租赁三种法律关系,2、若李某发现张某已将6间房屋登记为张某与何某的夫妻共有房产，认为房产登记机构发证有误，要求撤销房产证，将该6间房屋更正为张某与自己的共有房产，并提供证明材料，张某也同意李某的更正要求，那么，房产登记机构应如何处理：（）A房产登记机构应当撤销张某与何某的房产证，并告知张某、何某、李某通过民事诉讼解决权属纠纷后，再申请房屋登记B房产登记机构告知李某申请异议登记，不能直接更正登记C房产登记机构应当受理李某的更正登记申请，并通知张某、何某办理更正登记D房产登记机构应当受理李某的更正登记申请，无须告知何某,3、若张某不同意李某的