恩施市房产概况.doc

_恩施市房产概况恩施市基本情况：总面积3972平方千米。总人口79万人（2007年末），其中土家族、苗族、侗族等少数民族约占38%。恩施市现有城市人口为27万人（恩施市统计资料）恩施市住房需求分析：恩施城区由原南的施南镇发展至今天的规模，和大部分城市发展一样，原先的许多农村居民转化为城市居民，他们大者有自有私房，按照一个城市的扩张和恩施市以前的规模，这部分人口为5万人（恩施市统计），在恩施市房产局资料中，可以看出恩施市城市私有住房约为1万2千套（栋），即这部分人口不为房地产潜在的客户。恩施市是一个工业相对落后、行政事业单位相对发达的畸型社会，其中行政事业单位人口约占城区人口的10%（统计资料，恩施市各级行政、事业单位总人口为21000余人），这部分人中大部分来自各地，但各单位均有住房提供。因此恩施市实有住房需求人口仅为7万余人。购买力分析：按照经济发展规律和社会财富规律，人口中10%具有购买力，30%的人口具有房贷力，余下的60%中有30%无力购买，30%属于租房户。按照恩施市人口统计和户均4人的经计数据计算，恩施市实际能购房户为70000?/font4*（10%+30%）=7000户，即恩施市商品房及其他积资建房规模不得多于7000套为宜。按照房地产行业发展的图示，在房源低于需求的40%时为旺盛区，4070%为平衡区，超过70%时房地产进入薄利区。恩施市目前的房源大致如下：黄泥坝区（约2000套）航空路区及机场路（约2500套）后山湾区（约1200套）舞阳坝区沿江路（约3300套）土桥区民院（约1400套）恩施市主要房产集中区房源为10400套，恩施规划批复房地产面积为126万平米。从恩施市所有人口来说人均商品房面积仅4平米，但由恩施市是一个行政为主的社会构型，工业经济基础薄弱，加上城市扩张时限短，外来人口有限，而由农村转为城市户口的居民大部拥有私房，房产购买能力有限，这就是几年恩施空房特别多的原故（深圳某房地产公司市场调研统计空置率高达39.5%），这与恩施目前的住房市场情况相似。因此可以说恩施房产业已进入薄利区。实际房产公司的成本大致如下：1、土地成本 100-300元/2、建筑成本 500元/（七层以下）；800元/（高层电梯房）3、绿化成本 10-20元/（平摊）4、建设手续费 250元/（其中规划68元/，人防费68元/，设计费、招标费、图审费、测量费、检测费、环卫、消防等等）5、电梯等服务设施费 10元/5、资金占用费 货款的多少（与房地产企业实力有关）因此恩施七层以下房产成本为860元-1060元之间，高层电梯房成本在1170元1370元在右（以上价格不含融资成本及资金占用费）推荐恩施房地产行业最低价格可以考虑如下：中心区七层无电梯房价格为1300元-1400元/，较偏地段在1000元/1100元/。中心区电梯房价格为1600元-1700元/，较偏地段在1300元/1400元/。恩施市房产交易信息：恩师房地产市场信息发布平台上共记录房产信息91个项目，以下是恩施市房产交易数据：销售面积M销售套数套成交均价元/M商品房38807.692594519.7住宅23089.731722515.76商业用房13919.4717542.65办公楼417.6412873.29注：住宅型房产在恩施销售量比重较大，价格偏低，前景较好。一、 恩施今年住宅供应与销售统计商品房 住宅 | 商业用房 | 办公楼 销售面积销售套数成交均价全市183727.3613423853.14舞阳23089.731722515.76土桥4813.71193461.87六角亭10598.51652816.86小渡船123661.129004319.51红庙20334.791773231.85龙凤坝996.0382854.32旗峰坝233.4712578二、 二、本月销售统计商品房 住宅 | 商业用房 | 办公楼 销售面积销售套数成交均价全市6047.67454139.18舞阳150.135208.43土桥000六角亭612.5153124.25小渡船5285.06374226.43