房地产贷款知识.doc

_中国房地产公司的运作，属于典型的银行贷款支撑下的高负债经营模式中国房地产公司的运作，属于典型的银行贷款支撑下的高负债经营模式。中国楼市泡沫即将破灭? 降价风潮在大城市蔓延(图)深圳90%的项目都存在打折降价行为，上海也开始步深圳后尘，内环、中环、远郊都出现降价，北京也在进行打折、送车等变相降价。而且，2008年7月，京、沪、深三地住房的成交量，仅为去年同期的一半左右成交量下降反映的是供求关系的转变。与早已跳水的中国股市不同，中国的楼市慢了半拍。但有人说，奥运之后，楼市可能要紧跟股市的步伐。曾于去年8月创造了中国房价之最的深圳，今年8月份，房价已经从18000元/平方米的均价跌至11000元/平方米的半空，跌去三分之一还多；而一直坚挺的上海房价最近也憋不住了。一座位于上海普陀区的楼盘的成交价格，5个月内每平米降了8000元，跌幅近40%；暂时按兵不动的北京，则采取了让购房者眼花缭乱的促销方式，甚至包括买房送车。价格跳水的同时，成交量也出现了大幅度萎缩。特大城市的房价下跌与成交量萎缩，是宏观经济的重要指标之一。这预示着，过去十年曾经高度繁荣的中国经济，与国际经济环境一样，出现了转向。从zhengfu高层到经济学家都已经清醒地意识到，中国经济目前处于相当困难、也相当关键的时期，如果处置不当，可能导致经济的深度下滑。90年代形成的经济增长模式固然带来了繁荣，但是，这种繁荣也蕴涵着很大风险。它内在地会制造通货膨胀，也会推动收入差距急剧扩大。人们也许可以期待，在这一轮下滑周期内，zhengfu将进行变革，从而使未来一轮繁荣的宏观经济与制度基础更为合理。中国新闻周刊2008033期封面楼市泡沫将破 房地产的冬天要来了。销量向下，房价回头，一场降价风潮在深、沪、京蔓延开来。事实上，此间风险，早在十数年前，就已经为地方zhengfu、银行、地产商所悄然埋下中国房地产市场正在经历10年来最困难的时期，这是十数年风险累积的必然结果。“深圳90%的项目都存在打折降价行为”深圳，这个位于广东沿海的经济繁荣城市，曾于2007年8月，创造了中国城市商品住宅均价的最高纪录18000元/平方米，这个价格较一年前翻了一番。但到了2008年8月下旬，深圳的房价跌了三分之一。这两年来，深圳市房价所经历的“过山车”式的涨跌轮回，从某种程序上预言了中国一线城市房地产的未来。皇御苑三期，是一个位于深圳中心城区福田区的楼盘开盘后的3个月内，先后推出了两项优惠政策：一次性付款9.6折和“买两房送五万，买三房送八万”。但从2007年11月开盘到2008年7月初，这个楼盘全部600多套住宅仅卖出了不到40%。售楼员张靖涛对中国新闻周刊说，最近一个月来看房的人不超过30个，这相当于去年11月一天的看房人数。这个楼盘的开发商在深圳还有三处住宅小区，属于规模中等的房地产公司。万科、招商等深圳地产龙头企业也在降价。2008年3月，位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡的新楼盘降价10%，但截至6月底只出售了不到总数的1/4。对比2007年10月，该楼盘的前期以低于周边同类楼盘近20%的价格面市，一周内就销售一空。“近期深圳90%的项目都存在打折降价行为。”深圳市shehui科学院城市营运研究中心主任高海燕接受中国新闻周刊采访时说。来自中国指数研究院的统计数据，更清楚地表明了深圳市房价的整体现状自2008年1月以来，深圳市商品住宅均价月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房价降至不到11000元/平方米，成交量较去年同期下跌近60%。深圳房价大幅跌落之下，一些贷款买房的深圳市民采取了“断供”。他们的说法是，按照目前价格，即便卖掉房子，也不足以偿还银行贷款。2008年6月，一篇署名为“风语”的深圳断供已过千亿，次贷危机浮现博客文章称，其所在的蛇口片区某商业银行断供达到15亿元。作者以该银行的规模推断，整个深圳地区断供规模可能达到千亿元。但深圳市银监局7月25日称，深圳的个人贷款不良余额不足14亿元。深圳市银监局认为，断供只是个别现象。究竟有多少贷款买房者中断还款，目前尚不明确。上海房价目前出现了步深圳后尘的迹象按照国家统计局统计，与深圳同为一线城市的北京、上海目前房价平稳。但，2008年初以来，京、沪两地开发商打折、买房送车、送物业费等变相降价措施已经迭出不穷。一般经济学者分析认为，国家统计局的数据可能并未考虑上述因素。上海市一直被地产商鼓吹为“保值升值功能最好”的中心楼盘，8月成了降价的领头羊。位于内环内上海最繁华地段的君御豪庭、上海新昌城的均价都跌去了20%。中远两湾城，位于普陀区的楼盘的成交价，5个月内(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。此外，上海市中环和远郊的一些楼盘价格，都出现了10%左右的下调。楼市价格下跌的面积进一步扩大，包括杭州、重庆、大连、沈阳等城市的房价都出现了小幅下跌。来自国家发展改革委、国家统计局的调查显示：2008 年7月份全国70个大中城市的房屋平均销售价格同比涨幅连续5个月下降。值得注意的是，房屋交易量在下滑。2008年7月，京、沪、深三地住房的成交量，仅为去年同期的一半左右(数据来自中指数研究院)成交量下降反映的是供求关系的转变。张化学，中国指数研究院咨询部主管对中国新闻周刊表示，成交量下跌，销售收入减少，将进一步促使房地产企业降价促销，回笼资金。地产老板们的忧心已经表露出来。SOHO中国董事长潘石屹从2008上半年以来，不止一次在公开场合呼吁房地产行业要做好过冬准备。事实上，国家统计局的调查表明，2008年2季度，房地产企业家的信心指数较前一季度继续回落，在所有行业中排名倒数第一。当然，具体到不同楼盘的降价时间和幅度，则会受资金情况的影响。一般而言，上市公司、大型国有房地产公司的现金情况好于中小地产商。但是，价跌量缩，一个下行的房地产市场基本成型。更重要的是消费者的心理预期8月下旬，央行针对国内银行的个人房贷进行调查时表示，此轮房地产交易下降的根本原因，就在于市场观望氛围的进一步增强。银行货款支撑下的高负债经营模式房地产下行，直接考验中国的金融系统。据不完全统计，截至2007年底，国内房地产企业的负债率平均超过80%，且大多都是银行债务。中国最大的国有商业银行之一中国建设银行，近期迫不及待地找房地产企业讨回贷款。该行在8月中旬发表的一份报告中表示，目前正加紧催收到期的房地产开发贷款。招商银行的行长马蔚华也在2008年中报发布会上说，鉴于房地产行业受经济周期影响较大，招行计划把房地产开发贷款的总量控制在5%左右。上半年，这家老牌股份制银行对房地产企业的贷款余额，已经下滑到了110亿元，这个数字比2007年的年底大约减少了10亿元。采取类似行动的，不仅招行和建行。央行数据显示，自2008年1月以来，国内商业银行房地产贷款的增幅连续7个月回落。对于房地产企业来说，断了的不只是财路，更可能是生命线。银监会的一项数据显示，截至2007年底，中国国内商业银行涉及房地产企业和个人住房的按揭贷款数额高达5万亿元。这个机构的另外一个最新数据是，2008年1月到7月，全国房地产开发企业1/5的资金，都来自银行直接贷款。如果算上房地产企业通过自筹资金、外资等其他间接贷款渠道，银行资金最终所占比例超过70%。中国房地产公司的运作，属于典型的银行贷款支撑下的高负债经营模式。银行和房地产公司的联姻始于1996年。从这一年开始，中国开始试行资本金制度要求投资项目必须首先落实资本金。按此规定，房地产企业一旦凑足占项目总投资1/5的资本金，就可运作一个商品房开发项目。“当时相当一批开发商利用从地方zhengfu手中拿到的土地去向银行抵押贷款，再滚动开发”，中国指数研究院咨询部主管张化学说，这批开发商实际上只用5%10%的资金就可以撬动整个项目了。除了向银行贷款，房地产公司似乎也没有更好的选择。在以银行为主导的金融体系下，企业融资渠道非常有限。直到1990年，中国zhengfu才决定在上海和深圳两个沿海城市各设立一家证券交易所，并且实行严格的上市审批程序。在两地上市的企业中，大型国有企业占多数。因此，房地产企业想通过证券市场融资，难度较大。共同的“国有”属性，也是银行向部分房地产企业提供巨额贷款的一个重要因素。2007年，在中国市场，年销售额超过100亿元的房地产企业中，超过一半为国有企业。银行与房地产企业关系密切后，就出现了广为诟病的官商勾结现象。2003年1月，北京市世涛鸿业房地产开发有限公司董事长李庆贤，假借自己公司欲购买北京汇华天和生物技术有限公司股权的名义，与北京市商业银行玉海园路支行、北京恒嘉信置业有限公司签订委托贷款协议书，获取了恒嘉信置业公司存在玉海园路支行的人民币800万元的贷款。事实上，这800万元的贷款被用于归还北京市世涛鸿业房地产开发有限公司的银行欠款，以及被李庆贤个人挥霍。而北京市商业银行玉海园路支行副行长王建梁，在收受李庆贤的贿赂后，违反银行规定，在委托贷款协议书中用银行名义为李的公司提供担保。事发后，王建梁被法院判处9年有期徒刑，但玉海园路支行损失的数百万资金则再也无法追回。另外一方面，个人住房按揭贷款也相当宽松，刺激了市场需求。从1998年开始，个人住房贷款成为银行热门的金融产品，各家银行纷纷降低贷款条件，首付款一降再降。到了2000年，各商业银行竞争白热化时，甚至推出了零首付。“零首付”居民住房贷款，在实际中存在着两种“版本”：一种是商业银行推出的，如2000年7月中国建设银行和中国工商银行在上海、厦门及广东推出住房贷款 “零首付”业务；另一种是开发商自己运作，方法包括开发商开出购房者已经负担20%房款的证明，向银行申请贷款；或者是抬高房价，利用虚高的房价得到 100%的贷款。现就职于北京一家媒体的颜红，购房时正好碰上了零首付时代。2000年，当颜打算在北京购买一套住房时，当时新开盘的紫竹花园、都会华庭、阳光曼哈顿、方宝苑、信荷城等楼盘都推出了零首付优惠。上述零首付，事实上都是开发商先垫款交付银行，然后购房者在一到二年时间内，将20%的首付款分批交付开发商即可。颜最终选择了阳光曼哈顿的一套总价约为30万元的一居室住房。在交给开发商2.5万元定金后，颜红就搬进了新家。零首付虽然减免了当期负担，却加重了未来还贷的负担。以10年期30万元的住房按揭为例，假如月息是7.83%，零首期