周口八一路项目整体定位和发展战略.ppt

1,谨呈：河南亿星实业集团有限公司,连捷世界温泉山庄项目发展战略及整体定位,打造周口首个城市综合体,周口八一路项目整体定位和发展战略,2014年4月,2,中期整体定位及发展战略,终期提交报告,前期市场调研和沟通,整体定位与发展战略阶段工作划分及主要解决问题,项目规划建议根据客户建议深化研究，完善报告,项目属性界定核心问题结构化分析成功案例借鉴项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究项目物业配比研究项目开发时序研究经济测算,2014/4/15,2014/4/30,2014/3/18,工作,周口宏观经济背景研究区域产业研究、房地产市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导目标客户访谈,地块的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断,最终成果,项目优劣势分析项目整体定位和发展战略项目投资可行性分析,提交整体报告（终稿）,报告目录,Part1.,Part2.,Part3.,开发目标及问题梳理,整体定位基础分析-宏观经济、规划及本体,Part5.,Part6.,项目整体定位与发展策略,项目规划及布局建议,Part4.,案例研究及借鉴,Part7.,经济测算,各物业市场研究,第一部分：界定本报告需解决的核心问题,S-C-Q基本结构界定问题的分析模型,？,R1,非期望结果由特定情境导致的特定结果,R2,期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果,S=情境C=R1,R2,Q=如何从R1到R2,现实情景与开发目标的对比，界定：本报告需解决的核心问题,本报告需解决的核心问题梳理,如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求（规划和形象）和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化,核心问题,如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报”的前提下，确定各物业类型及比例组合；,分解问题（一）,如何对周口市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？,如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做共建，及功能、体量、目标客户和产品特征进行定位；,分解问题（二）,分解问题（三）,第二部分：整体定位基础分析,城市宏观市场分析城市规划发展分析本项目地块解析,地理位置-周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县。耕地面积、总人口均居全省第2位。生态环境周口市地上无山、地下无矿，气候适宜，农业发达。人口2012年末总人口1125.65万人，常住人口880.69万人，显示周口目前二三产业尚无法吸纳足够的就业人群。目前市区人口约70万人，预计2020年可达100万人。平均年增长3万人。城市性质商贸流通、农产品深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市；郑州影响周口距离郑州200多公里，目前有高速直达。周口部分高端消费级下辖市县的置业需求会被郑州所吸纳。,周口城市概况,周口市,城市GDP在河南省18地市位列第5位，人均GDP位列全省18县市末位。GDP增速较快，近8年GDP平均增速约12%。近主要经济指标增速均位列河南省前列，显示了良好的发展势头。2013年全市实现生产总值1790.65亿元，按可比价格计算，同比增长9.3%，高于全省增速0.3个百分点。其中：第一产业实现增加值445.96亿元，同比增长4.3%；第二产业实现增加值893.65亿元，同比增长13.1%；第三产业实现增加值451.04亿元，同比增长7.4%。一二三产业产值之比接近：1:2:1,比较2009年的数据，显示周口近几年第二产业得以飞速发展，但第一产业和第三产业发展缓慢。第二产业的发展得益于周口在招商引资，承接东部产业转移方面所做的努力。,周口城市经济,周口的主导产业为食品加工、纺织服装和医药化工，均为制造类企业。,周口产业以食品加工、纺织服装、医药化工三大支柱产业；2012年三大支柱产业增加值达到406.3亿元，占全市规模以上工业增加值总量的60.4%，依然是拉动工业经济增长的主导力量；除食品加工、纺织服装、医药化工三大传统产业外，承接和引进的装备制造、生物医药、电子信息、新能源和新材料等新兴产业项目对周口市的经济拉动作用明显增强。,周口为何吸引食品加工企业？食品加工方面周口是全省第一产粮大市，也号称全省人口第一大市，周口每年可生产出全省1/7的小麦、1/3的棉花、1/4的油料，每年为国家提供100多亿斤商品粮。面粉加工业、养殖企业、饮料行业内的品牌企业布局周口，是为了抢占原料与市场。知名品牌有金龙鱼、鲁花、康师傅、雨润、哇哈哈、新希望、金丝猴、莲花味精等等；,纺织服装方面：主要有皮革、纺纱、服装和制鞋业等生产制造企业,周口发展纺织服装业的优势：本体优势：周口盛产棉花、皮革原材料等，同时人力资源储备丰富，交通较为发达，成为吸引纺织服装类企业的亮点：领导重视：市委、市政府主要领导多次亲自带队“走出去”与外资企业进行对接洽谈。政策支持：如鞋类，周口政府制订了周口制鞋产业发展规划和承接台资制鞋产业转移优惠政策；主要表现：皮革及制鞋业：目前周口全市建成制鞋企业32家，形成产能1550万双，年产值15亿元，安排就业人员4万人。初步形成了以扶沟宝昌鞋业、西华凯鸿鞋业、鹿邑祥龙鞋业和淮阳亚泰鞋业为龙头的制鞋产业集群，制鞋企业遍布各个县市区。同步发展发展制革、制鞋、箱包、皮具、皮质家具等劳动密集型产业。纺织服装业：目前拥有规模以上的纺织企业59家，203万纱锭。行业规模较大的有鑫达纺织印染有限公司，项城棉纺织公司等，已经形成了棉花种植、加工、纺纱、织布、服装加工完整的产业链,医药化工方面,医药化工一直是周口市三大支柱产业之一。周口具有独特的区位优势、交通优势、资源优势和市场优势，人力资源丰富，消费潜力巨大，市场前景广阔。周口拥有辅仁、四方、百年康鑫等一批知名制药企业，在医药生产流通方面具有良好的产业基础。截止2012年，周口拥有大型医药企业23家。,人民生活周口市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点,2012年，周口城镇居民家庭恩格尔系数33.9%，农村居民家庭恩格尔系数36.8%。根据国际标准，已进入富裕阶段。从消费结构变化趋势可以看出，周口市消费的重点开始转向服装、耐用消费品、室内装饰、医疗保健、通讯、文化娱乐等方面。,周口市社会消费品零售额快速增长，城镇消费品零售额占比达到80%，表示市区对商业集聚的需求有所增强,2012年全市实现社会消费品零售总额664.14亿元，同比增长16.1%。增速超过GDP增速，显示良好的消费意愿。全市城镇实现消费品零售额534.58亿元，比上年增长16.3%；乡村实现消费品零售额129.56亿元，增长15.4%，在社会消费品零售总额中，城镇和农村零售额占比分别为80.5%和19.5%。,周口经济存在总量较小，结构不优及城镇化水平较低及人均可支配收入较低等问题。,一是经济总量小。我市生产总值仅占全省的5.6%，地方财政收入仅占全省的3%，城镇居民人均可支配收入18046元，比全省低4352元，农民人均纯收入达到6950元，比全省低1525元，经济发展的基础比较薄弱。城市居民人均可支配收入比徐州低3000元，比宿迁高1000元。二是城镇化水平低。2012年，全市城镇化率为33.44%，低于全国19.8个百分点、全省9.1个百分点；随着工业化进程的加快，城镇化水平必将不断提高。三是产业结构不优。一产占GDP的比重分别高于全国14.9个百分点，全省12.3个百分点；三产占GDP的比重分别低于全国20.9个百分点，全省6.8个百分点。一产过重，三产滞后的格局仍没得到根本转变。河南全省2013年三次产业结构为12.6：55.4：32.0,摘自河南统计网,周口宏观经济的启示,（1）周口经济基础虽然薄弱，但近年来经济发展态势良好，增速走在全省前列。未来长期发展看好；（2）人均可支配收入逐年上涨，涨速超过GDP增速，显示居民消费意愿强烈。（3）周口市居民消费结构正在发生变革，新的消费热点逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐”等业态；这也为为商业业态升级和新业态的出现提供了市场基础。城镇消费占主力，显示周口市区对集中型商业的需求增长。（4）周口依靠雄厚的农业基础和人口优势，支撑起了食品加工、纺织服装等制造产业，制造业近5年在经济中占比还在不断提高，结合周口目前城镇化率较低，说明未来将由大量的农村人口进入城市，这将为商业的繁荣和房地产的发展提供有力的支撑。,第二部分：整体定位基础分析,城市宏观市场分析城市规划发展分析本项目地块解析,周口整体规划格局,“一河穿城”即沙颍河从周口穿城而过，水与城相互交融，体现周口独特的自然环境特征。,“两轴拓展”即文昌大道、八一路两条城市功能拓展轴。“东拓轴”即规划以东行政中心拉动城市功能东移。南联轴”即八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和南北连为一体。,三点互动”即城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长极核，三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造,“四区共荣”即城市按用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、沙北片区、东部片区和沙西老城片区。四大片区有机联系、共同繁荣，推动城市整体发展。,城市空间拓展战略为“东拓西控，南联北伸”,周口市空间拓展战略为“东拓西控，南联北伸”具体为：1、东拓：优先发展区，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区；2、西控：生态控制区。建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地；3、南联：引导建设区。以发挥最大的土地效益和产业集聚效益；4、北伸：有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展远景作为城市发展的战略储备空间。,城市总体规划是以老城区为中心向东部、南部发展，东部将成为周口未来的核心新城区，南部则成为集行政、工商业和居住为一体的新区,一河穿城：沙颍河从周口市穿城而过两轴拓展：两条城市功能拓展轴。东拓轴：规划以东行政中心拉动城市功能东移。南联轴：八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区三点互动：川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心四区共荣：为铁南片区、河北片区、东部片区和老城片区。,城市布局结构概括为：一河穿城两轴拓展三点互动四区共荣,大三角周（口）、项（城）、淮（阳）；向南，实施周商一体化战略；城市各发展的方向上与县联动发展，使得周口对于周边的淮阳、项城、商水等县辐射能力加强，能更好的聚合和吸纳其中高端消费,从周口到淮阳，到项城，将建成两条宽100米的绿色旅游观光长廊，周口市区将向东北延伸20平方公里作为周项淮大三角的起步区。,从周口到项城沿沙河南岸的龙体上将是工业群带。,周商一体化,规划期内商水将演化为周口城区的一个有机组成部分，形成周商一体化复合中心,按照周口城市总体规划对于商业的规划，项目所在的八一路为市级商业中心，承担全市高端商业、酒店、办公等功能，是辐射全市的商业中心，,市级商业中心：一处为七一路、八一路、中州路、交通路之间及附近区域，主要安排大型的百货商场、金融贸易大厦、各类中高档专业性商场、中高档宾馆等，塑造该地区的全市商业中心形象；一处为八一路、建设路、大庆路、北环路之间的区域，该区域以中原商贸城为基础，形成以商品批发、零售、周转为主的区域性商贸流通中心。,商贸流通中心,全市商业中心,城市规划的启示,（1）周口城市规划的空间战略使得城市架构不断拉大，且分组团的产业战略使得各空间协调发展，这为城市争得了更多发展空间的同时，也为周口吸纳和容纳更多企业和人口提供了良好的载体平台；（2）按照周口总体规划，中心城区仍然承载核心商业、居住功能。尤其是八一路附近，是市级商业中心所在地，目前及未来也将是周口商贸集度最高的其余，将承载周口最现代、高端的商贸、商务和服务功能，聚集办公、宾馆业、餐饮业、娱乐业、零售业、休闲业等各式场所。（3）周口与周边县，如商水、淮阳、项城的联动发展，促进产业聚集的同时，必将强化周口的中心辐射能力，使得周口能更好的聚合和吸纳周边的高端消费。,第二部分：整体定位基础分析,城市宏观市场分析城市规划发展分析本项目地块解析,地处城市核心商圈边缘，人流量大；现状破旧，严重影响城市形象；地块方正，三面临路，交通便利，昭示性好，适宜打造为以商业为驱动核心的综合体；地块后面现状破旧，可考虑做仓储出入口,项目地处交通大道南侧，八一大道西侧，地块方正，三面临主干道，交通便利，昭示性好虽然处于城市商业中心，但属于核心商圈边缘，商业氛围、档次以及人流量弱于核心商圈现状有农贸市场，人流量大，但环境较差，未来可考虑回迁，降低拆迁成本的同时确保出租率,占地约63亩，现状房屋破旧，区域内脏乱差,第三部分：各物业市场研究,商业市场分析办公市场分析住宅市场分析酒店市场分析,周口商业以几条主要的商业街为主，并没有典型性的集中商圈，整体商业形态较为零散，以中低档商业居多，尚处于城市商业发展的初级阶段。当前商业中，以七一路的商业最为集中和发达,市区主要集中商业以百货商场为主，缺乏大型商业综合商业设施；当前商业以中低档为主，商业环境较差，业态多辅以零售和配套类，业态较为简单，休闲娱乐业态需要进一步提升,新华步行街,一峰生活广场,万果园购物中心,万顺达百货,万果园百货,商业市场的结论,集中型商业的发展还处于较为传统的状态，急需更高级的商业模式改善当前现状具有一站式购物体验、物业形态多元化、业态多元化、经营特色化、公共空间开放互动等特点的高端综合体物业必能很好的填补其城市商业的市场空白。,第三部分：各物业市场研究,商业市场分析办公市场分析住宅市场分析酒店市场分析,产业结构决定办公物业的发展,周口第三产业发展相对落后，占GDP的比重不到25%，且近几年的增速落后于GDP的增速,限制了纯写字楼的发展,产业结构是决定一个城市办公物业发展状况的最根本原因第三产业不发达，对中高档办公物业的需求就越小中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求就越大周口以第二产业为主导，对高档写字楼市场带动不强，对中低档办公物业有较好的拉动作用,现状周口存在以下四类办公形式，专业写字楼较少,现状办公形式,，,周口的发展型企业，稳定型企业以及扩张型企业以租用办公物业为主，较少购买当地产品,企业发展阶段,办公物业需求,中低档办公物业,中高档,稳定型企业人数：50-100人物业要求：高形象、可接受较高价格，商务配套服务,扩张型企业人数：100人以上物业要求：高形象品质、企业品牌、价格敏感度低,顶级,07年,09年,11年,13年,周口山作为新兴的工业基地，第二产业占传统优势地位，大中型企业多以生产制造业为主。第三产业服务业起步较低，以商贸业为主；其中新兴的物流贸易类依托大中型生产加工企业，主要以中小企业为主，发展较为成熟的企业只占较小的比例。外地的大企业公司，一般都在自己的厂房设办公物业，较少购买周口当地的产品。,发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利,企业发展阶段,现状周口尚无真正意义上的写字楼，目前代表性产品周口国贸是商住楼，满足了大量中小企业的入住需求。,当时销售价格定位：A座：办公：均价4999元/平方米。B座：均价初步定于2580元/平方米。B楼共26层，以13层为中间层每平方米2580元，每增加一层价格增加1%,每减少一次价格减少1%；向阳部分房价要高出背阳部分100元200元/每平方。周口市企业办公多数集中于七一路等繁华路段的商住楼，无真正意义上的写字楼项目在运作；周口国贸定位为周口第一高楼，规划有30F的写字楼，将在很大程度上推动写字楼市场的萌芽并发展；,周口紫荆城2010年推出loft，共80套，调高4.8米，去化情况较好,亿星紫荆城loft，10F，层高4.8米，2个单元，一梯五户，总计80套。LOFT面积：66.4、56.2、33.5、58.1、38.4、37.2、38.2、53.5户型,loft,周口MOCO新世界位于东新区，大型综合体，规划带loft公寓,MOCO新世界项目位于周口大道与庆丰路交汇处东南，处于东新区13平方公里核心区域的正中心位置，是由周口报业昌建地产有限公司打造的大型城市综合体项目。MOCO新世界项目总占地面积将近100亩，总建筑面积30万平方米。其中一期建筑面积16万平方米，主要规划建设五星级酒店，5A办公写字楼，LOFT居住公寓，高端商业。,三、四线城市办公物业启动与发展历程,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,办公需要住宅改办公草创型企业住宅无,改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本,动因,表现形式,产品特征,入驻公司特征,客户关注点,追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围,需求多样化多样化各种类型企业写字楼与新一代商务公寓并存地段服务软环境健康、风景,这一进程将促进本地服务业的发展；同时促进人民生活水平提高，进一步带动居民消费，推进第三产业的发展步伐,保险法律等服务需求,商贸物流等服务需求,研发设计营销品牌,周口制造业,人民就业和生活水平提高,商业零售等需求,房地产、公用事业、居民服务业、旅游业需求,教育文化卫生,在这一过程中，大量的商务办公需求产生,包括,1制造业的研发、设计、营销、品牌部门,2本地发展起来的生产性服务业,3服务于居民生活的大量服务业,同样制造业发达的昆山，在2006年前后，纯写字楼很少，现有办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，商务公寓概念刚起,酒店,写字楼,商住楼,商住楼,LOFT企业家是首个提出loft概念的商住楼，销售情况优于写字楼,50-850平米的自由分隔办公空间。挑高4.5米的大堂，豪华装修首创昆山市集约式办公配套，前台接待、打字等办公设置。企业注册、商务咨询、代订机票等集约式商务服务光纤接入、无线上网；OTIS电梯专为成长型公司量身打造。,LOFT企业家商住楼产品优势,LOFT企业家物业类型：酒店、商住公寓,写字楼,LOFT企业家作为昆山首个提出商住公寓中LOFT概念的地产项目，2007年4月底入市，8月底商住楼部分已经售罄，两栋商住楼先于写字楼售完。,在2010年时，市场纯写字楼与商住楼共存，并且纯写字楼占绝大多数，但最小单元面积均控制在100以下。对周口写字楼市场极有参考价值。,未来35年内，快速发展型企业将成为周口市场上重要的办公物业客户,企业发展阶段,办公物业需求,商住公寓,中高档,创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住,成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象,发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利,顶级,低档写字楼,35年后，现有的创业型企业演变为成长型企业和发展型企业，而2030人规模的发展型企业将会成为市场上的主流客户；这一时期主流客户需求将会集中于中档和中高档办公物业，对高档商务公寓的需求将会大大增加；这部分客户除了可以接受较高价格外，对办公物业的面积和形象有更高的要求，另外对区位、交通、配套服务的要求也有所提高。,本项目优势的地位，可做少量纯办公和部分高品质商务公寓。最小面积均不超过100，可分割组合销售。,第三部分：各物业市场研究,商业市场分析办公市场分析住宅市场分析酒店市场分析,住宅整体市场总结：目前以高层和多层为主，三房110-130为主导，周边县城客户较多，车位配比不超过1:1，预测优秀单盘年去化量介于4-8万,市场产品多以高层和小高为主，其次多层；现代和欧式为主要建筑风格,建筑形式/风格,产品面积/户型,客源,项目商业,市场车位/物业,来访量,市场产品三房为主导，全市四个板块三房供应量均超过60%。其次二房与四房；三房面积主要集中在110-130,各项目仍区域原住民客户为主，东部和南部区域项目周边县域客户占较大比重,商业氛围不够浓厚，多数项目商业未售，在售项目商业价格在6667-16000元/,市场车位在售项目车位比在1:1.3到2:1之间，物业费收取随产品、项目不同而变化，分别在0.4-1.8元/平/月之间,项目售楼部每日来访量在5-10组的最多，市场项目整体来访量一般；按照20%的来访成交率，套均面积115计算，单盘去化量介于4-8万之间。,目前各板块库存面积为800万平米。未来1-2年之内市场潜在供应量在200万方左右。,版块区域对比总结,周口市区年度商品房销售量不超过60万，约占全市1/4左右。目前市场存量可供开发16年，商品房去化压力比较大。,来自周口统计局的报道：2012年1-9月，全市共有房地产开发企业110家，川汇区商品房销售面积31.4万平方米，同比增长45.2%，其中，商品住宅销售面积28.9万平方米，增长35.6%；商品房销售额10.1亿元，增长33.6%。预测市区全年住宅销售面积为38.5万，商品房总销售面积为42万。2013年1-8月，全市商品房销售面积为166.62万平方米，同比增长30.0%。全市商品房销售额49.13亿元，同比增长45.1%。显示全市商品房成交均价为2948元/，预测全年商品房销售面积250万。,价格方面，周口楼价最高的是东新区建业森林半岛4750元/，沙南板块整体价格略领先于其他板块。,沙北古城区3000-3600元/,沙南古城区3800-4300元/,行政新区3400-4000元/,东新区3500-4750元/,在售项目7个，待售项目1个，尾盘项目3个；分布特征：项目沿黄河路和大庆北路沿线分布较多，以及交通路沿线部分项目；项目呈扩散式排列，古城中心区域在售项目较少，外围紧邻东新区和南部行政区在售项目较多；,交通路,中州路,邦杰路,大庆北路,黄河路,尾盘,待售,在售,联盟新城,滨江国际星城,周口海燕鑫聚,海燕周口国贸,七中路,云鼎新城,金泰王朝,新和铭城,泰地现代城,城市公馆,馨莲茗园,维也纳公园,从市中心沙南板块楼盘分布图可见，目前本项目所在的核心区域无楼盘竞争，项目具备一定的稀缺性。而市中心楼盘比较受市民欢迎。,2011年海燕鑫聚开盘，包揽周口楼市销售冠军，开盘成功热销近1000套房，市场反应好，说明市中心楼盘的受欢迎程度。,市中心沙南板块住宅多以高层出现，少量楼盘有洋房和别墅,沙南古城区的项目整体体量较大，其中品质大盘有建业联盟新城和泰地现代城，总建面分别为107万方和100万方，容积率较其他低，且有别墅和洋房产品。其他楼盘容积率普遍都在3以上，住宅多以高层出现。,沙南板块以三房占绝大多数。除维也纳公园外，其余楼盘只供应一到两种房型。四房面积段145-171。,三房为沙南古城区区的主力户型，占到市场总值的76%四房产品占比最少，仅为7%。,沙南古城区的三房面积：110-130平米之间，泰地现代城和维也纳公园三房面积较大。二房面积主要集中在80-85；三个供应四房产品的楼盘面积重叠度低，面积段为145-171平米之间,数据来源于周口市房产信息网,对本项目住宅的启示,周口住宅供过于求，去化压力较大，应限制住宅开发体量住宅各板块价差不大，本项目能实现价格5000-5500高层住宅已经被周口市民接受，本项目可以全部做高层户型方面，本项目应该涵盖市场主力面积段，并不放大面积，以控制总价住宅部分以跑量为原则，对于利润贡献较小。,第三部分：各物业市场研究,商业市场分析办公市场分析住宅市场分析酒店市场分析,周口市接待旅客人数与旅游收入保持持续增长状态，年增长率15%-20%，这将为酒店业的发展带来机会,2013年，周口市全年接待游客1753.09万人次，同比增长16.5%；旅游总收入80.85亿元，同比增长16.5%；接待国内旅游人数保持15%-20%的递增，尽管省内一日游占主导，随着省外游客的递增，为酒店业的发展带来市场机会；,周口文化资源丰富，但开发层次尚不高，全市仅有两个4A级景区。周口市区内仅有关帝庙为3A级景区，随着旅游发展水平的提高，周口旅游人群还会进一步上升,周口旅游A级景区：AAAA级：淮阳县太昊陵、鹿邑县老子故里AAA级：周口关帝庙、扶沟县吉鸿昌将军纪念馆景区AA级：郸城县中原民俗文化园、商水叶氏庄园、周口川汇区生态,目前周口酒店数量及规模有限，客房入住率较高，尤其是高星级酒店（四、五星）入住率高达80%，显示供应紧张，尚有市场空间,经营情况：周口市酒店数量有限，而高星级酒店更是稀少，大部分酒店入住率在65%以上，表现酒店市场比较火热。高星级酒店数量较少，仅有一家五星，一家四星，入住率都达到80%，反映高星级酒店供应紧张。有一定的市场空白；市场研判：随着城市建设与旅游经济的发展，对酒店的需求量将逐步加大，酒店仍有一定的空间，尤其是高星级酒店。,备注：以上为不完全统计,周口规划有高星级酒店的项目较多，目前已经有三个已经开工，显示未来星级酒店市场供应充足。所有规划酒店均位于城市主干道盘，交通方便,本项目地段优势突出，应该建设酒店成为提高项目整体形象的手段，但酒店体量不易过大，且应抢先开发，以免未来竞争太过激烈,同时酒店具备的稳定的现金流、经营上较为稳健、风险相对较低、较为安全的负债比率、不良债权相对较少、物业的升值预期等，符合企业的目标。,第四部分：案例研究及借鉴,万达南京水游城邢台天一广场山西阳泉滨河天地综合体发展模式总结,万达已成为中国商业地产发展的一面旗帜，其灵活利用资金快速扩张的商业运作模式受到业界人士的广泛推崇和市场的积极肯定,发展模式从借“中心”到造“中心”，目前主流开发的第三代产品力图以自身规模和特色经营打造城市副中心的中心商业,第一代（城市核心区）,第二代（城市核心区）,第三代（城市副中心）,第三代产品“以售养租+多种物业”的开发策略成为万达集团在全国多个城市不断复制扩张的法宝，有效解决了国内大多数商业地产运营面临的资金困难问题,以售养租+房地产开发补贴商业经营通过项目销售部分的销售还款平衡投资现金流，商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标。,完整的物业形态产业链万达城市综合体由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（SOHO）、大型购物中心、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚社区组成，形成一条多样的物业产业链条，通常首期销售住宅、商办写字楼，为项目后期开发资金进行筹备。,万达广场强调商业、居住、办公功能的融合，运用综合的业态创造全新的生活理念,郑州中原万达广场：城市市中心边缘的新兴商务区,郑州市中心,中原万达,项目规划福州金融街万达广场规划6星级酒店、高端5A写字楼、SOHO办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心。,福州海峡金融街万达广场：城市市中心边缘的新兴商务区,台江市中心,SOHO办公、购物中心、商业内街、沿街商铺为万达模式成功的标准配置，高端写字楼、酒店成为提高整体物业形象的附加值,SOHO办公,SOHO办公,购物中心,购物中心,商业内街,沿街商铺,商业内街,沿街商铺,5A写字楼,6星级酒店,标准配置,标准配置,形象附加值,郑州中原万达广场,福州海峡金融街万达广场,万达商业主要召集吸引中端消费人群驻足的主力名品店，定位大众消费阶层,引进：主力店、精品百货,主力店：绫致、屈臣氏、百胜餐饮、麦当劳、哥弟、江南布衣、GXG、马克华菲、苹果数码、汉拿山、斗牛士、大丰收等；商业百货：伊丽莎白雅顿、Versace、K&C、周大福、欧珀莱、莱尔斯丹、绫致公司、安瑞井、艾法利、耐克、G-STAR、雅芳等。,引进：大众娱乐业态,电影院、KTV和室内游乐中心是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。娱乐业态自身吸引大量的人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。,KTV,室内游乐中心,电影院,开发策略,高端定位：作为城市新兴商务居住区，借助区域规划及成熟的居住氛围、便利交通、商业配套等优势，利用内部个别高端物业产品树立项目高端形象,启动策略：以商住公寓及办公物业启动为后期开发赢得充足的资金，并且增加人气和知名度，带动整体特别是后期商业物业的租赁。,产品打造,物业组合：公寓、办公与商业紧密联系，相为补充，提升各功能市场地位。,办公：面对高端商务客群，为其提供个性化、时尚化、多功能的办公空间,商住公寓：以居住功能为主，服务于办公客户和投资客户,商业：面对中端客群的一站式购物中心，打造局部特色商业街区带动内部客户流动，不仅利于销售而且富于变化和趣味性,经营策略,“以售养租”“反补商户”：利用前期可售物业产品资金回收解决后续商业体运营费用,招商：借助前期物业热销氛围带动项目招商，举办大规模招商活动进行造势,业态定位：瞄准大众消费，引进中端主力门店、大型超市、一站式购物中心，并以娱乐业态带动整体商业氛围,万达综合体案例借鉴启发,高端的项目形象稳定的现金流,多元化物业类型一站式购物体验,以售养租，主力店+步行街+大众娱乐,第四部分：案例研究及借鉴,万达南京水游城邢台天一广场山西阳泉滨河天地综合体发展模式总结,南京水游城，主城核心外围商业综合体，以家庭型娱乐休闲中心为，在强势商圈辐射下，成功突围。,在规划设计上，仿照日本博多运河城，以运河水系为主线进行规划整体布局，采用半开放设计，引入自然、阳光、水流、植被，强调休闲舒适的购物体验，打破传统的购物中心模式,业态合理划分，将娱乐、影视、餐饮、休闲等多种业态组合，并改变传统的以商业类别进行分区的习惯，采取以消费者需求进行业态组合，每一层安排不同的业态进行组合，提升购物乐趣,品牌差异化,氛围差异化,通过不同主题的活动、节日庆典、环境、舞台等的不同保持新鲜感，打造“永不落幕的都市剧场”，最大化的吸引不消费的客户,活动差异化,以社会性的公共活动取代常规的商业促销，比如晚会、选美活动、模特大赛、新闻发布会等，通过这些传统商场比较少见的活动方式，获取客户的关注，以及博取客户的认同感和归属感。,引入不少时尚品牌，其中40%是南京之前没有，但广为人知的品牌，比如H&M、UNQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、BHG超市、MUJI等，与新街口等传统商圈相比，达到了60%的差异性，使得客群表现出更大的广域性和循环性。,差异化的经营管理模式,水游城案例借鉴启发,开发策略,差异性定位：在城市核心商圈附近，突破强势商圈的辐射和弱势交通的弊端，以“水”为特色，突破传统购物中心的模式，打造家庭型休闲娱乐中心，在城南开辟出新的商业中心，吸纳和聚集大量人气。,产品打造,物业组合：酒店和商业结合，相为补充，提升各功能市场地位。,酒店：针对商务、旅游人群，解决城南地区高端酒店较少的现象,商业：面对中端客群的一站式购物中心，以半开放式、互动性强的特色带动内部以及内部和外部客户的流动，不仅利于销售而且富于变化和趣味性,经营策略,招商：品牌差异化，实现和传统商场60%的差异性，实现了客群的广域性和循环性，并借此跳脱强势商圈的辐射。,业态定位：瞄准大众消费，引进中高端主力门店、精品超市，并以免费的娱乐活动带动整体商业氛围,差异化的项目形象极高的关注度,家庭型休闲娱乐中心稳定的客流,主力店+大众娱乐持续收益,第四部分：案例研究及借鉴,万达南京水游城邢台天一广场山西阳泉滨河天地综合体发展模式总结,邢台的经济、人口、商业等情况与周口十分类似,周口和邢台2012年经济、人口等发展水平极为类似；,邢台商业发展水平较周口领先3年，目前已经有三家商业面积超8万的城市综合体开业,上表显示邢台2010年商场面积统计表红色部分已经于2013年年底前全部开业,在2010年时，邢台现有百货商场面积集中在1-3万，档次及规模类似于周口2013年的现状；商业集中度看，邢台商业集中在中兴大街上，与周口集中于七一路类似。,家乐园天一广场，位于城市核心区的邢台首个城市综合体，辐射整个邢台地区,天一广场规划：总建筑面积53万，住宅建筑面积约32万平方米，商业建筑面积21万平方米，商业地上13.8万（含2万soho），地下（含停车）7.8万；设有1300个车位开发商：家乐园，本土经营以百货、超市、家电和地产开发的企业，口碑好；商业开业时间：2012年；盈利模式：除自持商业外，基本打散销售，面积40-250；负一层、一层、二层单铺销售，三四层整层销售优惠：享受三年返祖（6%、7%、8%）价格：整体均价2.3万，最高价格3.8万,项目规划有中高低三段百货、超市、娱乐休闲、家居、电器、影院、儿童娱乐、美食、soho公寓等。涵盖面全。主力店为邢台知名商家,主力店包括：家乐园百货2万、0.7万家乐园电器和家乐园超市1.3万；大洋百货3万（中高端百货）；娱乐有：金逸院线、麦颂KTV，千喜电玩城；餐饮面积3.2万，定位为邢台第一餐饮聚集地，荟萃必胜客、肯德基、呷哺呷哺、麻辣诱惑、罗曼丽舍、鱼酷等,娱乐餐饮零售总面积15.1万，三者面积比为9%：21%：69%，零售业占比大，其中百货类多大8万平米，造成内部竞争。,负一楼设有儿童娱乐和餐饮，负一楼目前人气最旺，应将儿童娱乐中心放置在高楼层,项目由5栋4-20层的项目拼合而成，2-4层由连廊相接，优点是增加了中部商铺的开敞性，利于销售。缺点是客户反映容易迷路。,5栋4-20层的项目拼合而成，一楼、负一楼、一楼整体链接，2-4楼以回廊相连。5-7楼不连接。负一楼布置超市、儿童娱乐、餐饮、乐宝孕婴童集合店、家居家电等；1楼-5楼百货及六楼局部（大洋、家乐园）、潮人街服饰、餐饮6-7层电影院、KTV、健身休闲、电玩等,3F平面图，中间是餐饮，两侧是百货,-1F平实景,主力店物业由开发商自持，其余部分包括一楼、负一楼、二楼绝大部分散卖。散卖带来了后期经营管理存在难度，档次和业态不符合规划的现象,天一广场在销售初期将大量商业卖掉，保证了项目的的现金流。但主力店部分，都归开发商持有，如百货、影城、KTV、超市和电器、肯德基、必胜客等。业主持有部分，伴随集中管理存在难度，业主自行招商的行为导致业态和档次与预期存在一定差异。例如梧桐街号称要打造邢台最浪漫的一条街，可是这里一到晚上就是啤酒烤串小火锅，烟熏火燎没有诗意,经营现状，招商已满租，客流量大。但零售类面积过大（总8万），内部存在竞争，同时负一楼人气太旺，未最大化将人流向上吸引。,优点：招商全部满租，主力店在邢台知名度较高，如大洋百货、家乐园百货、超市、电器等已经营多年；现状项目人流较多，虽提袋率尚未达到预期，但客流量较大。问题：本项目致力于覆盖高中低三档消费，故零售面积占比高达69%，占比过大，导致内部存在竞争。家乐园自持的家乐园百货2万定位中低端，与中部1.1万潮人街主营青年时尚服饰存在竞争关系，导致中部经营存在问题；负一楼包含超市和餐饮，本身聚客能力较强，而项目将儿童游乐中心放在负一楼，加剧负一楼的客群密度，未能合理的将人流向高层吸引。,从招商来看，邢台天一广场较为成功，但后续运营因开发商经验不足存在一些问题，同时规划上存在硬伤。经过3-5年运营调试期，天一广场有可能达到良好的经营状态,对本项目的借鉴意义：,需要避免：1、前期规划要避免商业结构复杂，人流动线错乱，容易迷路。2、层高及出入口方便商业运营；3、商铺散售后招商管理难度大，存在不符合业态规划的店铺,第四部分：案例研究及借鉴,万达南京水游城邢台天一广场山西阳泉滨河天地综合体发展模式总结,阳泉市简介：作为一个人口百万级的地级市，因有煤炭产业，人均经济状况较周口好，且距离太原和石家庄交通方便,阳泉市,阳泉市位于山西省东部，至石家庄的路程仅有110公里，是一座新兴工业城市，是晋东政治、经济、文化中心。是全国重要的矿产集中区，境内矿藏资源丰富，开发历史悠久，素有“煤铁之乡”之誉。GDP：611亿元三次产业的比重分别为：1.7：57.7%：40.6面积：4,452平方公里社会消费品零售总额：246.7亿元常住人口：137.9万城镇居民人均可支配收入：23238元农民人均纯收入：9742元镇化率：64.01%行政类别：地级市,石家庄,太原,110km,项目简介,新天地商业广场是阳泉市最大的集购物、休闲、娱乐、餐饮等众多业态为一体，并涵盖百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的一站式特大型综合体，其软硬件、占地面积、业态设计均为目前华北地区四线城市中最大最全。,区位：位于阳泉市市中心占地面积：26.9万总建筑面积：65万；其中商业面积：23万平米商业停车位：3000个开发运营商：阳泉市金联置业建设有限责任公司业态：商业住宅酒店办公为一体的大型城市综合体,业态涵盖,大型超市、精品百货商场、品牌专卖店、数码新世界、儿童乐园、体育俱乐部、数码电影院、科技游乐园、溜冰场、夜总会、家居、各种风味餐饮、咖啡馆,入驻品牌包含：沃尔玛、肯德基、麦当劳、必胜客；北国商城、五星级国际院线橙天嘉禾影院、中悦时尚商务酒店、苏宁电器、恒美家居广场、兰亭健身俱乐部、钱柜ktv、零帕慢摇酒吧、博特堡酒吧、好伦哥、绿茵阁西餐厅、永和豆浆、德克士、一品皇牛、金酷肥牛、湘锦人家、权金城、拿渡、新辣道、赛格数码、新天地品牌服饰中心、cc卡美、金伯利、老凤祥珠宝等知名主力店。荟萃了国内外最具实力的品牌服装：ONLY、VEROMODA、JADK&JONES、SELECTED、JEEP等,项目东西侧布置主力店，自持，中部分主题，分割为商铺销售，面积40-300。1-2楼价格1.7万-3万/平米。,1-2层的沃尔玛内有380个内铺，主营家庭消费类,佰秀街，2楼，约6500、200多间商铺，是阳泉市唯一一家室内景观式街区,香港城，3楼，12000，300多个商铺，以经营女性品牌服饰为主,新天地共分5层，东西两侧布置主力店，为自持物业，中部从1层4层，分割为面积40平300平，主力面积在40平80平的商铺。,东西侧是为主力店，中部为商铺,主力店，北国商城，营业面积5万，引入400多个品牌,阳泉北国商城是北人集团旗下百货卖场的第九家门店，同时也是第一家外省百货店。拥有近5万平米的营业面积，分布在地下一层与地上五层。品牌如：AUPRE、LOREAL、OLAY、周大福、六福、北国金殿、百丽、百思图、Tata、24小时、柯利亚诺、朗姿、歌力思、爱慕、华斯度、迪莱、JEEP、杰克琼斯、VEROMODA、ONLY、多样屋等400多个国际国内知名品牌。,北国集团：是河北省商业巨头，是河北省商贸流通领域重点骨干、省市政府重点扶持的大型零售集团。该集团拥有百货、超市、电器、珠宝四大业态，88家门店遍布河北。目前拥有大型百货店12家，北国超市22家，北国电器连锁店30余家，北国珠宝专卖店超过40家。,楼层业态负一层：苏宁电器、恒美家居广场、北国商城等,楼层业态一层：缤纷新天地集国际国内名品服装、化妆品、高档珠宝首饰、钟表、影楼、精美礼品、银行等,楼层业态二层：都市新天地集品牌服装百货专卖店、精品针织内衣店等,楼层业态三层：活力新天地集数码通讯、图书音像城、体育大道、儿童乐园、美容、健身俱乐部等,楼层业态四层：天空新天地集影城、娱乐、特色餐饮、休闲会所等,其他部分商家,经营状况较好,项目自2009年开业，已经营业4年，各主力店均无撤场；,商场招租率约90%，仍有少量商铺在招租。,开发商也一直在销售商铺，显示项目仍活跃于市场中,营业额一直在增长,项目经营情况，90%出租率，开业四年主力店无撤场，伴随营业额的不断增长，项目商铺也在不断销售中,对本项目的借鉴意义：,第四部分：案例研究及借鉴,万达南京水游城邢台天一广场山西阳泉滨河天地综合体发展模式总结,综合体形成的背景城市化进程的发展,1、从美国大都市发展历程来看，城市的中心区由原来的单中心向多中心发展，而都市综合体是城市多中心的有机组成部分2、按照国际上人均GDP与城市化程度的相对关系，我国的城市化进程相对较低，因此，会在城市化的进程中逐步出现更多的城市综合体3、周口2013年人均GDP为3214.72美元，尚处于城市化进程的加速阶段，势必会产生有影响力的综合体,都市综合体发展模式,均衡发展型,住宅驱动型,商务驱动型,酒店驱动型,商业驱动型,多种功能,商务公寓,酒店式公寓,高科技,企业服务,金融保险,博览展会,酒店,商贸服务,休闲娱乐,旅游观光,核心功能,北京华贸中心香港太古广场,新城国际建外soho,广州中信广场深圳信兴广场,上海商城,深圳华润中心日本福冈博多运河,典型案例,综合体发展模式研究,以商业为驱动核心的都市综合体的KPI体系,KPI体系,外因,需求背景：旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已无法满足消费者日益复合的消费需求,产生背景：城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显增快/城市旧城改造进程加快,地理位置：城市旧有核心商业区周边,交通可达性：地铁口/主干道沿线/便利停车,资源性：拥有自然景观资源、城市文化资源,规模性与可持续发展性：大规模，持续开发,政府背景支持：政府政绩工程、形象工程,内因,软性指标,功能化体系,产品设计体系,硬性指标,开发理念,定位理念,人文理念,产品全面升级,不同类型的物业在综合体中可能承担的功能,酒店项目标志性物业，定义项目整体档次商业可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心写字楼价值标杆，可树立项目的标杆形象，也可以在一定程度上贡献现金流公寓保证开发企业现金流来源，满足中长期居住着需求,在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比,第五部分：项目整体定位和发展战略,整体定位发展战略,项目SWOT分析,参考其他城市：周口的经济能力可以支撑城市综合体,商业现状：周口市区具有经营特色的高端综合体的缺失,打造城市名片，树立标杆形象特色商业体验，填补市场空白,客户需求：周口中高端人群时尚生活体验需要升级,周口市中心商圈市中心的新中心,特色高端商业周口首席写字楼酒店高端住宅,成就标杆,商务中心休闲娱乐中心市民文化中心,中心,特色,影响,发展,以商业为驱动的首席城市综合体.周口地标,周口中心,项目整体定位,周口的中心在哪里？,现在未来周口首席城市综合体成就巅峰,汇聚世界目光左右城市理念,未来从这里开始,物业类型建议及各物业功能,各物业承担功能：商业：核心驱动、现金流和利润酒店：形象写字楼：形象、现金流住宅：现金流LOFT：现金流酒店式公寓：现金流,各物业大致体量：商业：9.5万（地下1.5万）酒店：2.5万写字楼：1.5万住宅：6万LOFT：10000酒店式公寓：10000,1,商业产品建议,商业定位：周口城市核心/辐射全市/时尚购物、家庭休闲娱乐中心客户定位：周口中高端客户，及对时尚敏感度高，非时尚的盲目追随者；重视个人和家庭的生活品质，已经形成了固有品味，愿意花费较高的代价享受更好的生活,“生活、休闲、娱乐、购物于一体的一站式生活购物中心”,商业是重要主体,商业是项目灵魂,商业是价值保证,商业是项目价值最大的内容，理应占据较多的建筑面