房地产开发企业财务风险识别与防范研究1.doc

房地产企业财务风险识别及防范研究 -以A公司为例 摘 要我国的房地产行业正在迅速发展，但房地产行业在我国起步较晚，根基还很薄弱，行业规范化程度低，房地产投资存在上下产业链长，专业性强，投资额大，投资周期长，不确定性和风险程度高,受宏观政策调控影响较大的特点，这些特点决定了我国的房地产行业面临着一定的财务风险，财务风险受企业内外部因素的共同影响。房地产企业提高自身的财务风险识别与防范能力，可以提高其管理水平，提升经济效益。本文采用理论和实例相结合的方法,从国内外研究现状出发，总结了前人在财务风险的识别与防范上的研究成果，在此基础上进行了房地产企业财务风险的识别与防范研究，并以在行业里具有代表性的A房地产公司的实例进行应用阐述，希望对给其他公司的财务风险识别与防范提供一定的借鉴作用。关键词 ：房地产企业 财务风险 识别 防范AbstractIn China , the real estate industry is developing fast ，but it is still very young ,it has poor foundation and impefect industry standardization.Real estate investment is professional、uncertainly and high risky,it has long industrial chain both upstream and downstream, needs long investment period and large captain ,and greatly influenced by macro policy regulation, so real estate company faces huge financial management risk . To improve the financial risk identifying and precaution ability of real estate companies is a way to improve their management,and this makes economic benefit.This paper uses the method of combining the theory with practice, begins with the summary and analysis of research on financial risk identifying and precaution, then the author tries to find the way to analysis financial risk identifying and precaution on real estate industry,finally the example of company A is used to show how to indentify financial risk and how to prevent financial risk,wishing to give advice for other real estate companies.Keywords: real estate company ，financial risk, risk identification, riskprecaution 目录第一章 绪论1 第一节 研究背景及选题意义1 一、研究背景1二、选题意义1 第二节 国内外文献综述2 一、国外文献综述2 二、国内文献综述3 第三节 本文的研究内容和创新之处6 一、本文的研究内容6 二、本文的创新之处6第二章 房地产企业财务风险识别与防范理论基础7 第一节 房地产企业财务风险识别与防范相关概念界定7 一、房地产企业7 二、房地产企业财务风险7 第二节 企业财务风险识别与防范相关理论8 一、权衡理论8 二、投资组合理论8 第三章 我国房地产企业的财务风险类型及影响因素9 第一节 房地产企业筹集风险以及影响因素分析9 一、房地产企业筹资风险9 二、房地产企业筹资风险影响因素9 第二节 房地产企业投资风险及其影响因素分析12 一、房地产企业投资风险12 二、房地产企业投资风险影响因素12 第三节 房地产企业资金回收风险及其影响因素分析14 一、房地产企业资金回收风险14 二、房地产企业资金回收风险影响因素14 第四节 房地产企业收益分配风险及其影响因素分析16第四章 房地产企业财务风险识别与防范17 第一节 房地产企业财务风险识别17 一、定性财务风险识别17 二、定量财务风险识别19 第二节 房地产企业财务风险防范21 一、企业整体的财务风险防范措施21 二、企业局部财务风险防范措施22第五章 案例分析：A公司财务风险识别与防范26 第一节 A公司面临的财务风险26 一、短期偿债能力分析27 二、长期偿债能力分析27 三、营运能力分析28 四、盈利能力分析28 五、发展能力分析29 六、现金流量分析29 第二节 A公司的财务风险识别与防范体系分析30 一 、A公司财务风险识别方法30 二、A公司财务风险防范措施30 第三节 完善A公司财务风险识别与防范体系的建议32 一、完善财务风险识别体系建议32 二、筹资风险完善措施32 三、投资风险完善措施32 四、资金回收分线完善措施33 五、制定收益分配政策33第六章 结论与展望34参考文献35致谢36第一章 绪论第一节 研究背景及选题意义一、研究背景近年来我国城市化进程不断加快，经济体制改革逐渐深入，我国房地产行业也得到迅速的发展，房地产企业数量也迅速增多。房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产投资存在投资资金量大，负债经营，区域性强、投资时间长，变现能力差，投资回收期长，投资风险高的特点，这些特点决定了我国的房地产企业存在着一定的财务风险，而影响房地产企业财务风险风险有来自外部的因素和来自企业自身的因素。来自企业外部因素有政策因素，如房地产调控政策、财政与货币政策，土地政策、利率政策，税收政策等。房地产调控政策能直接影响房地产行业的发展，货币政策、财政政策、税收政策影响着市场需求，土地供应政策制约着房地产企业的投资计划也提高了房地产企业的开发成本，利率政策也会影响房地产企业的开发成本；市场供需环境等也影响着房地产企业收益目标的实现。来自企业内部的因素有资本结构、管理层风险控制意识，财务制度及其执行度，财务人员的素质等。就房地产企业的资本结构来说，资产负债率普遍较高，有的甚至高达90%，尽管近年来房地产信托，房地产基金等创新金融产品涌现，但银行渠道仍为主要融资渠道。在房地产行业竞争日趋激烈的今天，房地产企业加强财务风险的识别和防范，可以提高房地产企业的管理水平和经营效益，是当前房地产行业的一项重要任务。2、 选题意义 我国资本市场起步较晚，财务风险的研究尚未形成深层次的理论体系，离发达国家尚有一定的差距，多为在国外先进的研究理论上进行创新，并且基于单个具体行业的财务风险研究页较少。本文对国内外先进的企业财务风险识别和防范研究理论进行了分析研究与总结，试图探索出适合房地产企业的财务风险识别与防范方法，并结合了A房地产公司的实际案例进行了应用阐述，希望能给房地产企业的实际应用带来一定的借鉴意义。第二节 国内外文献综述 国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在财务风险识别方法的研究和识别变量的选取两个方面,而且这些研究成果主要应用于企业财务危机预警模型的构建。财务风险防范的理论研究主要是致力于从经济管理理论中寻找原因和关键变量解释和说明为什么一部分企业会走向困境和失败以及就预防企业财务风险的恶化给出建议措施1。1、 国外文献综述 （一）国外财务风险识别文献综述Beave(1966)在“Finaneial Ratios as Predictors of Failure”一文中首先提出了单变量分析法，他在6组财务特征指标选择了30个财务指标作为变量，检测了79对公司的样本，认为在公司破产前5年的时间内最适用的预测指标为营运资本流/负债和净利润/总资产这两个指标。Altman(1968)提出了著名的Z值模型，该模型采用多变量分析的方法，该模型在五类财务指标中选取了22个财务指标作为该模型的初始选择变量，然后选择了1946年至1965年间33家破产制造企业和作为配对的33家非破产企业作为研究样本,研究结果发现，选择营运资产/资产总额、留存收益/资产总额、息税前利润/资产总额、股东权益市场价值/总负债账面价值和销售收入/资产总额这5个财务指标作为判别模型的变量，可以使财务危机判别的错误率最小。 Wileox(1973)构建了基于期权定价理论的财务风险预测模型并进行了实证研究，该模型以反映企业流动性的财务风险指标现金流和清算价格为变量，选了1949年至1971年间美国的41家出现财务危机的企业和作为配对的41家财务状况正常的企业作为研究样本,实证结果表明该模型在公司破产前三年拥有较高的预测准确度。ohlson(1980)建立了Logistic预测模型,以1970年至1976年间破产的105家公司以及未破产的2058家公司为研究对象，发现公司的规模/资本结构、业绩和当前的变现能力四个变量具有较高的预测能力。Odom&Sharda(1990)构建了神经网络预测模型并进行了实证研究，模型选取的5个财务指标变量与Altman的Z值模型相同，研究样本为1975年至1982年间的65家破产企业以及作为配对的64家正常企业共129家企业,并将样本分为两组分别用于构建模型和实证检验,实证结果表明，失败类企业预测正确率为81.75%，正常企业的预测正确率分别为78.18%,说明该模型的预测准确度较高。 （二）国外财务风险防范文献综述Ho和SaunderS(1980)对银行破产的原因进行了研究，他认为银行的破产很大程度上原因在于监管者的错误决策行为，破产的发生不是一个缓慢发生的过程，而是一个骤变过程，在进行企业财务风险防范时可以构建模型以现金流方差作为监控对象，防范异常现金流量变动。Theil和Lev(1969,1971)认为应该企业资本结构角度进行财务风险防范，他们通过研究发现企业是经历过资本结构的严重异常并且在一段时间以后无法回归到正常水平，在走向的破产，因而对企业的资本结构的进行识别，并采取一定的防范措施是一种较好的财务风险防范方法。Santomero(1977)和Vinson(1979)对赌徒破产模型进行了深入研究，并将该模型应用与与银行和电力行业的财务风险防范模型构建中。2、 国内文献综述 （一）国内财务风险识别文献综述 陈静(1999)对单变量分析法和多元线性判别法进行了实证研究，他以A股沪深两市27家被特别处理的上市公司和作为配对的27家正常公司为研究样本，在进行单变量分析法实证研究时，她使用企业被特别处理前一年的资产负债率、净资产收益率、总资产收益率和流动比率4个财务指标分别进行了预测实证研究,通过比较发现在企业被特别处理前一年拥有较高预测准确率的财务指标是资产负债率和流动比率这两个财务指标，她在进行多元线性判别法实证研究时，以上述研究样本中被特别处理企业的前三年财务报表中的资产负债率、净资产收益率、总资产收益率、流动比率、营运资本/总资产及总资产周转率6个财务指标作为自变量构建了判别函数，研究结论为在企业被特别处理的前三年预测正确率分别为92.6%、85.2%和79.6%，证明了多元线性判别的预测准确度高，可以应用于我国的上市公司的财务风险识别，同时也证实了该模型随着预测时间越远，预测精度会不断降低。张玲(2000)利用多变量分析的方法构建了判别模型，她以A股沪深两市出现财务困难的60家上市公司以及作为配对的60家财务状况正常的企业共120家上市公司作为研究样本,并分为开发样本和检验样本两组，分别用于模型参数的设定以及实证检验，在企业的4类财务特征指标中选取了15个财务指标作为待选变量，进而选择了资产负债率、营运资金/总资产、总资产利润率和留成收益/资产总额4个财务指标作为模型的变量，该模型对开发样本30家公司被特别处理前五年的回判准确率分别为100%、87%、70%、60%及22%，表明该模型在公司被特别处理前三年拥有较高的预测精度，但随着离预测点时间的向前推迟，预测精度显著降低。吴世农、卢贤义(2001)对Fisher线性判别分析、多元线性回归和逻辑回归分析三种方法分别进行了实证研究，他以1998年至2000年沪深A股的70家被特别处理的公司和作为配对的70家正常公司作为研究样本,在5类财务特征指标中，经过变量初选，以及应用剖面分析和单变量判定分析的变量筛选，选择了6个财务指标，再用三种分析方法分别构建模型,并进行案例数据回判实证研究，研究结果证实了三种模型均有较高的预测准确的，并且逻辑回归模型准确度最高。姜秀华与孙铮(2001)进行了Logisti识别判定模型构建，以2000年沪深A股42家被特别处理的公司以及作为配对的42家正常公司作为研究样本，选择了13个财务指标作为初始变量，并通过再次涮选，确定毛利率、其它应收款/总资产、短期借款/总资产及股权集中系数四个财务指标作为模型的变量，证明该模型在公司被特别处理前一年对特别处理公司和正常上市公司均有较高的预测精度。杨保安等(2001)利用神经网络分析法构建了预测模型，特在4类财务指标中选择了15项财务指标，他以研究样本中的30个样本作为学习样本,并进行了样本回判预测，研究结果显示开发样本的判别正确率高达95%，表现出了该模型十分高的预测准确度。向德伟(2002)对Z值模型进行了实证研究，以A股沪两市40家出现财务危机的企业和作为配对的40家正常企业作为研究样本,并且将我国股市非流通股无市场价格等因素进行了综合考虑,对Z值模型的变量选择进行了修正，并基于不同行业的研究样本进行了回判检验，研究结果证实了Z值模型对于我国上市公司财务风险识别拥有较高的准确度，并且对不同行业的预测准确度准确度存在差异。杨淑娥(2003)在Z分数模式的基础上结合了主成分分析法,构建了Y分数模型，她以1999年和2000年这两年被实行特别处理的67家上市公司和作为配对的67家公司作为研究样本,该模型在反应企业偿债能力、盈利能力、现金流量能力、发展能力的4类特征指标中选取了8个财务指标作为变量，研究结论为当设定预测值Y=0.5时,模型预测准确率最高，回判准确率约为86%。杨淑娥(2005)构建了BP人工神经网络预测模型应用于财务危机预警研究,选择A股沪深两市120家上市公司作为研究对象，该模型从反映企业短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力、资产管理能力、主营业务鲜明程度、公司增长能力的6类特征指标中选取了15个财务指标作为初始变量,然后进行了T显著性检验的再筛选，确定了10个财务指标,随后对60家检验样本公司进行了预测检验，证实了该模型拥有较高的预测精度。 （二）国内财务风险防范文献综述郭秀君等（2014）认为财务风险的防范内容包括：以企业的财务敏感性指标建立财务预警模型；加强资金管理，做好资金预算以及成本控制，提高资金使用效率；通过学习与培训提高公司整体员工的风险意识以及财务管理人员的财务管理水平；拓宽筹资渠道并合理控制企业资本结构；通过签订固定利率筹资合同规避利率上浮风险。吴耿城（2010）从防范筹资风险和投资风险角度，提出了拓宽筹资渠道，制企业资本结构，做好成本控制并依据成本控制目标设立相应的考核与激励机制，做好投资可行性研究工作等建议。王小玉（2009）重点阐述了投资风险的防范措施，她认为可以通过将开发市场转向非一线城市或者和其他房地产开发企业合作拿地来降低投资风险，从长远的角度，企业可以通过放弃在建的风险较高的项目或者发展其他业务转入其他行业的方法防范投资风险。王质君（2010）提出的财务风险防范措施包括：合理控制企业的资本结构，负债率控制在国际公认60%警戒线之内，在融资方法上提到了预售房款以及房地产信托基金；在防范投资风险时关注国家的政策导向，包括土地政策以及房地产新科技导向政策等，并且要利用分散投资的方法防范投资风险；在日常运营风险防范时要注意加强企业内部培训以及缩短预售时间；平衡企业的长远发展以及投资者的 利益以及合理的利润分配。梁惠兰（2006）认为企业的财务风险防范应该从宏观和微观两个层面进行：在宏观层面她认为应该从企业的财务报告的质量、会计法规和会计制度方面进行财务风险防范；在微观层面的财务风险防范上，她就影响筹资风险的资本结构因素、贷款期限结构因素、借款来源、还款日期、汇率因素等进行筹资风险防范措施的阐述，然后就资金回收风险的防范，从产品本身与促销手段的角度提出了具体的建议。蒋葵（2008）在分析房地产企业财务风险防范措施时提出了：企业应该重视现金管理管理，做好现金流入量和流出量的预算工作，既要制定合理的资金计划，避免资金的随意性支出，也要充分考虑资金的时间价值，避免资金的大量闲置；并从现金流预算、财务预算、项目预算、筹资预算等角度阐述了如何进行项目的全面预算以防范经营过程中产生的风险。第3节 本文研究内容与创新之处 一、本文的研究内容 本文的主要研究内容如下：第一章是绪论。介绍了本文的研究背景和选题意义，目前国内外的研究现状以及本文的研究内容和创新之处；第二章 介绍了房地产行业财务风险识别与防范的理论基础，先是对几个有争议的概念在本文中的意思进行了界定概念，接着阐述了企业财务风险与防范相关理论，为后续的阐述提供了理论支持；第三章结合我国的现状分析了我国房地产企业面临的财务风险类型及影响因素；第四章通过比较分析法，提出了适合房地产企业的财务风险识别体系，从整体风险防范到单个风险防范阐述了房地产企业财务风险防范措施；第五章为A房地产公司财务风险识别与防范的案例分析；第六章对本文进行总结以及对未来的研究发展提出展望。二、本文的创新之处 本文的创新之处在于，发挥了定性分析方法与定量分析方法相互补充的作用构建了房地产企业的财务风险识别体系，在风险类型和风险成因识别分析以及房地产企业财务风险防范措施阐述时充分结合了我国房地产企业的现状，从公司整体风险防范的到单个风险的风险防范进行阐述。本文使用了比较分析法、案例分析法，条理清楚、逻辑性强，以提出一套适用于房地产企业的易操作并且准确度较高的财务风险识别与防范体系为研究目的，使本文既富有理论价值又具有实际意义。第2章 房地产企业财务风险识别与防范理论基础 本章理论基础分为两部分，第一节对一些具有争议的概念在本文中的意义进行概念界定，第二节是对为本文的阐述提供了支撑的一些理论依据进行简要介绍。第一节 房地产企业财务风险识别与防范相关概念界定在大多数国内学者的文献中，把房地产企业等同于房地产开发，也有些观点认为房地产物业开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业都属于房地产企业的概念范畴，对财务风险的定义也有两类不同的观点，本节对本文这两个名词在文中的意义进行了界定。 一、房地产企业 本文的房地产企业特指房地产开发企业，房地产开发企业是指从事房地产开发、经营活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织，房地产开发企业不仅是土地和建筑产品的经营部门，而且还从事部分土地的开发和房屋建设，具有生产、经营和服务三重性质，主要经营活动为通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人的居住环境。 2、 房地产企业财务风险 不同的学者对财务风险有着不同的概念界定，主要分为狭义的定义和广义的定义两种：狭义的财务风险定义指企业在的筹资风险，表现为基于企业未来收益和现金流的不确定，不能按时偿还本金和利息，如汪平(2003)认为财务风险是指企业的举债活动给普通股东增加的风险；广义的定义是从企业的整个经营活动角度出发，认为企业的财务现状与预期目标发生了偏离即为存在财务风险，这是一种更为广义的定义，如兰艳泽（1999）认为财务风险是指企业在财务活动过程中预期财务目标实现的不确定性，陈长年(1997)认为财务风险是指企业资本结构不合理以及相应引发到期支付能力降低的风险，朱荣（2008）认为财务风险指企业在社会再生产过程中由于各种不确定性因素的作用导致企业财务活动的预期结果与实际结果产生的偏离2。 本文的采用广义的财务风险定义，也即认为房地产财务风险是在房地产企业经营过程中给企业带来超额收益或增加企业的财务困难的不确定性或可能。 第2节 企业财务风险识别与防范相关理论 本节为本文后续筹资风险和投资风险识别与防范提供理论支持，其中权衡理论寻求企业最优资本结构为筹资风险的识别与防范提供了理论依据，投资组合理论为投资风险的识别和防范提供了理论依据：一、权衡理论权衡理论也称为最优资本结构理论，权衡理论综合考虑负债给企业带来的双面影响，一方面负债可以增加企业的抵税收益，另一方面负债也增加了企业的风险成本，企业负债的风险成本由财务拮据成本和代理成本两个方面构成，财务拮据成本和代理成本均与负债数量的多少呈现正相关关系。权衡理论认为控制企业的负债率存在一个临界点,在到达该临界点之前，负债增加带来的抵税收益的增长速度要高过财务拮据成本和风险成本的增长率，在这一阶段增加企业负债利于企业价值的增长，当超过这一临界点时，企业财务拮据及代理成本的增长速度要高于抵税收益的增加速度,增加企业负债会导致企业价值的下降。权衡理论的核心观点在于寻找企业的最优资本结构，选择最适合的负债比率，可以实现企业的最大价值化，基于房地产企业普遍负债经营的特点，权衡理论为房地产合理的筹资额的选择提供了参考。二、投资组合理论哈利马柯维茨（1952)提出了投资组合理论,他认为可以通过组合金融资产的投资分散投资风险，理性的投资者都希望在同等风险条件下的获得最高投资收益，或者在同等收益条件下投资风险最小，在证券市场上,在同一影响因子的作用下，各种证券的收益率之间的变化不是完全一致的，甚至可能收益率波动方向相反，就使得将证券投资进行组合降低了整体投资风险的可能性存在，投资组合中证券种类越多,证券之间的相关性越低，越能降低投资风险，进行相似品种的投资可能不能降低投资风险，或者降低效果甚微。但分散投资只能降低非市场因素的非系统性风险，不能降低由市场因素引起的系统风险，所当证券投资组合中的证券种类达到一定的程度时，继续增加投资组合的证券种类能够达到的降低投资风险的效果将十分有限。投资组合理论虽然是对证券投资组合的研究，但是在其他领域一样适用，对于一个企业来讲，经营业务的多元化、产品种类的多样化以及市场区域的多元性都能降低企业的投资风险。 第三章 房地产企业财务风险类型及影响因素财务风险识别的一项重要内容是识别可能产生的风险的类型以及成因，因此本章就房地产企业的财务风险类型及影响因素进行阐述。房地产企业财务风险类型有很多种划分方法，可以按照房地产企业财务风险的成因划分为政策、法律风险，市场风险，经营风险；按照可控程度分类可以分为可控风险和不可控风险；根据导致风险的直接原因分为人为风险和自然风险;根据导致风险的因素的不同性质可分为主观风险和客观风险;按照风险的形态性质的不同可分为静态风险和动态风险。本文从房地产开发资金流向角度将房地产企业财务风险分为筹资风险，投资风险、资金回收风险、收益分配风险四种类型。第1节 房地产企业筹资风险及其影响因素一、房地产企业筹资风险房地产企业筹资风险是指房地产企业利用财务杠杆为了获取更大的利益而进行筹资，由于未来收益一定程度上的不确定性，以及企业现金流充裕程度的影响，不能按期还本付息的可能。房地产企业的筹资风险源自企业面临的即期债务的现金保证程度，分为现金性融资风险和收支性融资风险：现金性融资风险指企业在特定的时点上由于现金短缺、债务期限结构和现金流入的期间结构不匹配导致现金流出量超过了现金流入量而产生的即期不能还本付息的风险；收支性融资风险是指企业由于资本结构安排不合理而出现收不抵支，到期债务不能清偿的风险。由于资金实力的限制，我国大多数房地产企业采取负债经营的方式，所以筹资活动作为房地产企业生产经营活动的起点，也是非常重要的一个环节。企业根据生产经营的需要用合理的方式在最短的时间筹集到所需资金，且费用最低、风险最小、期限结构匹配是房地产企业筹集资金的原则：如果资金筹集数量超过企业的实际需求量会造成资金闲置，筹资数量小于企业的实际需要量则可能影响企业的日常运营，增加了筹资活动的频率，筹资利率过高会导致房地产企业的成本被太高，降低了企业的利润；在债务期限结构方面，如果被要求还款日期过于集中，会导致某一个特定时间节点偿债压力巨大，若同时企业现出现现金短缺，则可能引致严重的财务风险。二、房地产企业筹资风险影响因素 (一）融资政策 国家会直接出台和房地产行业信贷相关的调控政策，对房地产企业的融资渠道来源造成一定的影响： 2003年中央出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知，对房地产开发企业等房地产企业的开发贷款、土地储备贷款、流动资金贷款、以及个人按揭贷款做了很多限制性规定； 2012年7月7日，央行下发了中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知，跨境人民币直接投资操作细则落地，其投资范围将受严格限制，部分账户不得投资证券、衍生品和房地产，该政策旨在控制国际热钱进一步投进我国房地产市场而带来房地很惨价格的进一步上涨； 2012年7月27日，银监会主席尚福林在2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形式通报分析会上讲话，强调坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业的贷款规模，积极支持保障房等合理性住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自主购房按揭贷款。以上政策或提高房地产企业融资门槛，或给出明确的融资政策支持倾向，都会给部分房地产企业的融资造成障碍。 （二）利率利率影响房地产企业的贷款成本，房地产企业投资需要占用大量的资金，而这些中的大部分是通过借贷获得，利率的上涨会增加房地产企业的利息成本，增大了筹资风险。 表1 存贷款利率历次调整 （单位：%）时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2012-07-063.253.00-0.256.316.00-0.312012-06-083.503.25-0.256.566.31-0.252011-07-073.253.50.256.316.560.252011-04-063.003.250.256.066.310.252011-02-092.753.000.255.816.060.252010-12-262.52.750.255.565.810.252010-10-202.252.50.255.315.560.252008-12-232.522.25-0.275.585.31-0.272008-11-273.62.52-1.086.665.58-1.082008-10-303.873.6-0.276.936.66-0.272008-10-094.143.87-0.277.206.93-0.272008-09-164.144.1407.477.20-0.272007-12-213.874.140.277.297.470.182007-09-153.603.870.277.027.290.272007-08-223.333.600.276.847.020.182007-07-213.063.330.276.576.840.272007-05-192.793.060.276.396.570.182007-03-182.522.790.276.126.390.272006-08-092.252.520.275.856.120.272006-04-282.252.2505.585.850.272004-10-291.982.250.275.315.580.272002-02-212.251.98-0.275.855.31-0.54数据来源：中国人民银行根据以上历次利率调整数据可以，目前存贷款利率处于上下波动临界值的中间位置附近，进入2012年以来，中国经济稳中向好，经济增长处在合理区间。消费平稳增长，投资增长较快，农业生形势较好，工业结构调整逐步推进，消费价格涨幅和就业基本稳定，所以近两年存款准备金率和存贷款利率没有调整。 （三）筹资渠道 中国经济信息网统计数据库资料显示：2013年110月，全国房地产开发投资97194.0亿元，其中国内贷款15968.5亿元，占总资金的16.43%，利用外资416亿元，占比0.43%，自筹资金37095.9亿元，占总资金的38.17%，其他资金43713.5亿元，占比44.98%，其中其他资金包括单位自有资金、定金及预收款。由于企业自筹资金和预收款大部分来自银行贷款，所以银行贷款仍是我国房地产企业的主要筹资渠道，并且由于2013年国内房地产贷款政策的松动，2013年银行向房地产贷款总额较2012年有较大幅度的增加。 （四）企业内部因素 企业的内部因素包括企业的融资政策、资本结构及开发商信誉等，其中企业的融资政策包括融资数量的选择、融资渠道的选择、贷款期限结构的选择：融资数量为企业根据自身经营情况决定的所需借入资金的数量，融资渠道的选择是企业根据融资难以程度以及借款利率的高低选择适合的融资渠道，贷款期限结构选择是指企业在长期贷款和短期短款、以及不同还款日期的贷款之间做出选择，融资政策必须与企业的实际资金需求相匹配，否则将增加房地产企业的筹资风险。 企业的资本结构指企业的资产和负债比率，依据第二章的权衡理论，也即最优资本结构理论，企业控制负债率使其资本结构达到最优点时，抵税收益减去拮据成本再减去代理成本取得最大值，企业价值也取得最大值，若企业不处在最优资本结构临界点，则需要对资本结构进行调整。开发商信誉程度是指企业在获取借款渠道获得的资信评分，随着开发过程的进行，开发商可采用借贷、预售楼盘等融资手段进行滚动式开发，开发商的资信程度及其变化直接影响企业的再融资，也是项目的顺利开展或者企业扩张进行资金获取的重要保障。第2节 房地产企业投资风险及其影响因素 一、房地产企业投资风险房地产企业投资风险是指由于不确定因素的影响导致投资项目的实际收益率低于预期，或者投资失败引致亏损或者影响企业持续经营的可能，影响企业盈利水平和偿债能力的风险。投资是企业活动的关键步骤，房地产投资一般可分为投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段等阶段，项目投资前期规划的市场场调研和征地，投资中期的质量、进度、安全把控，投资后期的售后服务和物业管理等过程都存在一定的不确定因素。2、 房地产企业投资风险影响因素 （一）土地政策 土地价格占据了房地产开发成本的一大部分，而土地政策影响着土地的供给进而影响土地的价格。2012年7月19日，为遏制某些城市出现的“地王”现象，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知，指出房地产和土地市场出现了波动，市场运行不稳定性增加，需坚持房地产市场调控不放松，加大住房用地供应力度，提高计划完成率，继续探索完善土地交易方式，严防高价地扰乱市场秩序。2012年9月6日，国土资源部发布关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知，要求各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加强对标准执行的监督和评价。2013年2月20日，国务院常务会议中明确新“国五条”细则中的第三条提出，要增加普通商品住房及用地供应。确定总体目标，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。可以看出，近几年的土地政策以释放加大土地供应信号，遏制低价疯涨为主，目的在于遏制房价上涨。 （二）利率利率对投资风险的影响，是因为投资房地产开发到最后项目建成销售一般需要几年的时间，一方面投资者对未来收入的预期一般都是采用现有利率进行折现，估算收入净现值，利率的提高会使得折现率提高，导致实际收入的降低，与预期的投资收益目标相偏离。 （三）通货膨胀通货膨胀风险也称为购买力风险,一方面影响来自于货币贬值导致未来货币收入的购买力低于现在货币购买力的风险，由于房地产投资周期较长，通货膨胀因素可能导致销售所得收入低于预期收入，以固定价格合约与消费者签订的分期付款合约的实际收益显著低于预期收益，使得投资利润目标难以实现。通货膨胀对房地产企业的另一种影响来自建筑原材料价格的上涨，部分建材的需求量大，价格的上涨会导致房地产企业的开发成本的抬高。 （四）项目可行性研究项目可行性研究是在项目投资决策阶段的重要工作，在投资决策阶段，房地产企业要进行投资决策的可行性研究，对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，为投资者决策提供科学依据。可行性研究一般可分为机会研究、初步可行性研究、技术经济可行性研究和经济评价。在房地产开发的整个过程中，可行性研究是房地产投资最关键的一步，拥有极大的不确定性与机动性。由于房地产投资面临的将是一个相对狭窄的消费市场，投资者需要在城市规划条例、政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，对这些不确定因素做出概率性的估计，可行性研究的分析不准确或者获取的信息不全面将增加房地产企业的投资风险。 （五）工期控制 投资者的工期控制目标是尽量缩短工期，缩短工期可以缩短各风险敞口的暴露时间，也可以加速项目进程进入到销售阶段，若遇到地质条件勘测不准、气候变化、施工队伍不过关等，则工期的控制就变得困难，增大了房地产企业的投资风险，必要时为饿了缩短工期需要付出一定的赶工措施费，这又增加了企业的成本。 第3节 房地产企业资金回收风险以及影响因素一、房地产企业资金回收风险 房地产资金回收风险是指由于房地产商品销售额以及租金收入达不到预期，或者应收账款回收状况不理想导致的实际收入与预期收入与相偏离的可能。房地产销售与出租或决定着房地产投资收益的实现，房地产销售是指房地产所有权（土地在我国仅限于使用权）的有偿转让，其中主要的影响因素是销售时机、售价、广告费用、售后服务等。房地产出租是指房地产使用权的有偿转让，其主要影响因素有租金、租期及租赁期间对房地产使用和维护管理的规定。然而房地产企业的商品房销售以及出租过程存在一定的不确定性，销售管理以及应收账款回收管理存在差异，这些原因使得房地产企业存在资金回收风险。2、 房地产企业资金回收风险的影响因素 （一）国家政策 国家政策对房地产企业的资金回收影响体现在两个方面，第一，通过出台抑制房地产的投资投机需求的政策降低房地产市场的整体需求：2013年2月20日，国务院常务会议提出的新“国五条”中的第二条，坚决抑制投机投资性住房需求，其中明确提出严格实施差别化住房信贷政策。2013年4月7日，中国人民银行营业管理部发布关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知。对首套自住住房、第二套住房和第三套以上住房贷款限额均做出规定。2013年2月20日制定的新“国五条“政策中的第二条提出要扩大个人住房房地产税收改革试点范围。之后，国务院批转发改委2013年深化经济体制改革重点工作的意见中提出扩大个人住房房产税改革试点范围。 第二，出台直接影响交易环节的政策，对首付比例和按揭贷款利率进行相关规定，可能对部分潜在消费者的购买能力造成影响：2010年4月13日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议要求强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2014年初新“国五条”明确表示房价上涨过快的城市，可进一步提高二套房贷首付款比例和贷款利率。继四月初北京二套房首付比例提升至7成后，央行深圳市中心支行10月31日宣布，自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%，首套继续执行最低首付款比例30%的规定，深圳成为第二个通过调整贷款政策来调控楼市的城市。上海市也紧追其后，于11月8日发布进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施。该措施规定，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。另外，对于非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。 （二）市场供需关系市场供需关系的需求受宏观和微观的因素影响，一方面市场需求由国家经济周期以及居民收入的水平的整体性市场需求决定，另一方面对房地产商品的市场需求由房地产对其他商品的边际替代效用以及居民对房地产商品价格未来走势的预期决定，分析市场的整体供求状况，可以通过房地产开发建设状况以及销售状况分别了解。体现房地产开发建设状况的统计指数是房地产开发综合指数中国经济信息网统计数据库资料显示：2013我国房地产开发综合景气指数（国房景气指数）维持在9798的适度水平区间，明显好于去年同期水平。通常情况下，该指数在100是最合适的水平，105以上为偏高水平，95105为适度水平，95以下为较低水平，该指数说明2013年房地产市场较2012年复苏。2013年前10个月，我国商品房新开工面积累计156275万平方米，较2012同比增长6.5%，其中住宅的新开工面积114084.03万平方米，同比增长5.2%,2013年110月，商品房竣工面积累计59390.2万平方米，与2012年同期相比增长1.8%，增幅同比下降15.5个百分点，增速为2009年以来的低值。其中，住宅竣工面积累计46395万平方米，同比下降0.8%，为2011年以来的首次下降。2013年110月，我国商品房销售面积累计95930万平方米，与2012年同期相比上升了21.8%商品房销售额累计61237.6亿元，与2012年同期相比增长了32.3%。其中，住宅的销售面积累计为85721.1万平方米，同比增长22.3%，住宅销售累计额为51484.6亿元，同比增长32.6%。与2012年相比，2013年商品房以及住宅的销售面积和销售额的同比增长速度均有显著提升，分地区看，2013年110月，东部地区商品房销售面积累计47915万平方米，同比增长24%，商品房销售累计额37928.7亿元，同比增长35%，中部地区商品房销售面积24411.1万平方米，同比增长22.5%，商品房销售累计额为11692.3亿元，同比增长31.9%，西部地区商品房销售面积累计额为23604.9万平方米，同比增长17。1%，商品房销售额累计11616.7亿元，同比增长24.4%。 （三）企业销售战略企业销售战略包括产品定价、优惠政策、销售数量目标、广告策略、以及售后服务等，是针对房地产商品售前、销售过程以及售后整个环节制定的政策，企业销售前的宣传的力度、定价合理程度、优惠力度、供给量的确定以及售后服务，都是赢得需求的重要手段，房地产企业的销售战略对资金回收有重要影响。 （四）竞争环境竞争对手在同一区域的销售量抢占了投资者的市场份额，会造成房地产企业的销售量下降，引发资金回收风险。 （五）应收账款管理 应收账款的增大了已实现收入的现金实现风险，应收账款的提高不利于企业的现金储备，并且一部分应收账款会演变为坏账，造成了企业的实际损失。第4节 收益分配风险及其影响因素收益分配风险是指企业的利润分配的实施给企业的生产经营活动或者投资者利益造成损害的可能，收益分配风险主要