房地产调研报告

1 / 17 房地产调研报告 房地产项目调研报告 模版 吉安项目调研报告 1 / 225 第一部分：吉安城市综合概况及发展规划 . 3 一 、 吉 安 城 市 综 合 概况 . 3 二 、 吉 安 城 市 商 业 概况 . 6 三、吉安市城市发展规划 . 8 第 二 部 分 ： 项 目 自 身 及 周 边 情 况 研究 .2 / 17 . 10 一、项目自身及四至调研 . 10 二 、 项 目 周 边 环 境 分析 . 13 三、项目地块优劣势分析 . 16 第三部 分：吉 安房地 产及商 业地产 市场调研 . 17 一、吉安房地产宏观情况 . 17 二、吉安 市商业地产概况 .3 / 17 . 18 三 、 吉 安 市 在 售 及 已 售 楼 盘 调研 . 19 四 、 吉 安 市 商 铺 投 资 市 场 分析 . 24 第 四 部 分 ： 吉 安 市 零 售 商 业 中 心 调研 . 27 一 、 市 场 详 细 情 况 调研 . 27 二 、 市 场 调 研 总 结 分析 . 53 第五部分：吉安小商品及服装鞋包专业市场调研 . 55 4 / 17 一 、 市 场 详 细 情 况 调研 . 55 二 、 商 户 进 驻 意 向 分析 . 70 第六部分：吉安小商品及服装鞋包下游市场调研 . 70 一 、 吉 安 市 区 零 售 商 业 街 调研 . 70 二 、 吉 安 市 下 辖 县 市 小 商 品 市 场 调研 . 76 三 、 吉 安 市 下 辖 乡 镇 小 商 品 市 场 调研 . 114 四 、 吉 安 市 专 项 采 购 市 场 调研 .5 / 17 . 119 第七部 分 ： 吉 安 小 商 品 及 服 装 鞋 包 上 游 市 场 调研 . 123 一 、 南 昌 小 商 品 及 服 装 鞋 包 市场 . 123 二 、 株 洲 服 装 鞋 包 及 小 商 品 市场 . 141 三、浙江义乌及温州商户访谈情况 . 143 第八部分 ：江西省同类地级市市场调研 . 153 一 、 调 研 城 市 选 取 依据 . 153 二 、 市 场 详 细 调 研 情况 .6 / 17 . 153 三 、 商 户 进 驻 意 向 分析 . 177 第九部分：吉安市装饰建材及机动车专业市场调研 . 177 一 、 装 饰 建 材 市 场 调研 . 177 二、机电车市场调研 . 204 第十部分：市场调研总结分析及初步定为方向分析 . 210 一 、 本 地 专 业 市 场 调 研 总结 . 210 7 / 17 二、同类地级市小商品市场一般规律总结 . 213 三、项目定位切入点分析 . 220 四 、 项 目 初 步 定 位 方向 . 222 2 / 225 第一部分：吉安城市综合概况及发展规划 一、吉安城市综合概况 1、吉安市区位概况 吉安位于江西省中部，扼湖南、江西两省咽喉通道，是举世闻名的革命摇篮井冈山所在地。东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣县、南康市、上 犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤，区位优势明显。 2、吉安市交通概况 8 / 17 航空方面：截至 XX 年，井冈山机场开通了至北京、上海、深圳、厦门、杭州等 5 条航线。铁路方面：京九铁路开通了吉安至北京、深圳、厦门的始发列车。水运方面：赣江航道贯穿境内，成为便捷的货运黄金水道。高速公路方面：赣粤高速、泰井高速、武吉高速公路相继建成通车。城市主干道方面： 105 国道纵贯全市、 319 国道横贯城市南部区域；快速便捷的立体交通网络己经形成。从上海 、深圳、广州、厦门等城市到吉安，汽车 5 一 8 小时，飞机只需 50 分钟，极大地缩短了吉安与全国各地的空间距离。 3 / 225 3、吉安市自然资源概况 吉安市水力资源丰富，境内河流众多，以赣江为中轴，有 28 条大小支流汇入；各河水流域总面积约 29000 平方公里，水资源总量为亿立方米；发展水电事业有着良好的前景，国家重点项目万安水电站已建成并网发电，泰和南车水电站已在建之中。吉安市地下矿藏众多，其中吉水县以煤炭、石灰石居多；安福县以钨矿储量大；泰和以瓷土为主，永新以铁矿石、混 合稀士居多，万安以煤、水晶石、黑云母量大。全市合计各类矿产资源达 50 余种。 4、吉安市经济概况 吉安市近三年各项经济指标 从上面的经济指标统计表中可以看出吉安市近几年9 / 17 的经济发展具有以下几方面特点： ? 吉安市 GDP 近三年以 15%以上的速度增长，高于全省 12%左右的平均水平。 ? 第二产业发展较快，年增长速度达到 25%以上，对经济增长贡献率达 60%左 右；说明吉安市在承接沿海产业转移方面取得初步成效，城市工业化程度进一步加快。 4 / 225 ? 社会零售品总额以年 20%左右的速度增长，表明城市居民消费性支出快速增 加；与日常生活息息相关的服装鞋包及小商品消费市场增长迅速。 ? 人均收入稳步增长，吉安市居民年均纯收入以两位数的速度稳步增长，市民 消费力进一步提升。 5、吉安市产业概况 ? 工业经济发展 以吉泰工业走廊为依托，积极承接沿海产业转移。目前初步形成了以电子信息、医药化工、冶金机械、建材、电力、食品六大支柱产业为基础的工业化发展方向。包括博硕科技有 限公司、大自然药业、油盘铁矿、燕京啤酒、吉安娃哈哈饮料有限公司等龙头企业相继进驻。至 XX 年末，工业园区实际开发面积万平方公里，入园企业 1086 户，安置10 / 17 就业人员万人。 ? 农业经济发展 在吉安正邦公司、吉安温氏禽畜有限公司和泰和原野板鸡实业有限公司等龙头企业的带动下，大力发展农业经济建设。重点扶持了永丰蔬菜、泰和乌鸡、遂川板鸭、安福火腿、吉水大米、万安水产、新干中药材、峡江烟叶、永新蚕桑以及杂交肉牛等一批优势农业产业建设。带动当地农户年纯收入可达 2 至 3 万余元。 ? 旅游业发展 在红色旅 游引领下，吉安市旅游业迅猛发展，近几年旅游经济指标以两位数的增幅迅速增长， XX 年全市接待国内外游客突破 1000万人次，实现旅游收入 60亿元，增长 21%。 根据市政府 XX 年工作报告显示，截止 XX 年底，一、二、三产业从业人员分别为万人、万人和万人。 6、吉安市人口结构及消费特征 户籍人口 479 万，市区人口 52 万，城市化进程加快 全市辖 10 县 2 区 1 市、 213 个乡镇，截止 XX 年末全市总人口为 479 万人，其中市区人口达到 52 万人。其中市区人口基数较大，说明随着吉安经济 及工业化的迅速发展，吉安城市化进程加快。根据吉安市城市总体规划修编 5 / 225 房地产市场调查报告 一、背景介绍 从 XX 年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大11 / 17 的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计， xx 市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计 300 余个。单拿 xx 为例，房地产企业已达 428 家，开发项目 120 余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。 XX 年税收收入亿， 2016 年截止 11 月份，已增到 12 亿，房地产行业 已占地方税收收入 50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。 纵观 XX 年 2016 年 xx 市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中， xx 市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 我们辩证地得出结 论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。 二、影响房价的变动因素 1、房价组成要素： 土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就12 / 17 是卖地，地价越高， 土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变， 根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。 配上图：需求供给曲线 税金及费用： XX 年房地产企业的税负率 7%左右，目前的税负率近 13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿 /80 套，新增税负就要达到 600 万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加 535 元。 房产税的开征现状：对从价的按房产的 %征收，从租按照 12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。 三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。 对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，13 / 17 恒实平阳的房产销售收入 70%来自于商铺及写字间，开盘时4 万 /平米，目前已升至 6 万 /平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难 求 2 万 /平米，到目 前已降至万 /平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。 建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润 2、社会因素 国民经济的发展水平 体制改革的深化程度 居民收入水平的变化 政策导向 社区环境选择 地理位臵 其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产 业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放 20 多年14 / 17 后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。 三、政府的调控政策 三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。 体制改革的深化程度 税制的设臵 房地产税的开征 规范性文件的出台 国五条细则中未提及征收二手房交易 20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。 四、房地产公司如何确定未来的经营战略。 一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来 促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售15 / 17 目标。 对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。 房地产市场调查报告 姓名： 学号： 日期： 摘要 :多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前郑州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于 2016 年 6 月 8 日 -9 日针对郑州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的情况。 一调查背景及目的 近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视， 2002 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别 是近期新国八条的出台进16 / 17 一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二 .调查方法 通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查问卷40 份，获取调查结 果后采用 Excel 表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映 出目前郑州房地产市场方面的情况。 三调查结果 1.居住条件分析 我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比 例较大，均占 40%；其次是福利房占 14%，然后为经济适用房占 6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进