基于工程变更的公用事业工程造价管理研究

基于工程变更的公用事业工程造价管理研究基于工程变更的公用事业工程造价管理研究 摘要： 随着世界经济不断的快速发展，工程建设受到社会发展趋势的影 响，在 投资金额、建设规模方面不断的增大。同时科学技术的进步，使得施工技术也 在不断优化。工程项目的建设过程本身就兼有复杂性、长期性和动态性的特 点，这些特点将不可避免的导致工程变更， 因此工程变更是工程建设不断发 展过程中所必然出现的。然而工程变更对工程造价 影响的控制，成为建设项 目成本控制的一个重要环节。 本论文主要就工程变更对工程造价的影响及控制 策略进行研究，通过对 工程变更的含义、产生原因、表现形式、审批原则、工程变更价款确定原则 的细致分析，结合 17#院物业办公楼的实际工程，利用鱼刺图、图表分析的方 法，研究了工程量清单计价方式下 综合单价的确定方式，以及各类变更对合 同造价和变更造价的影响， 并提出投资决策阶段、勘察设计阶段、招投标阶 段、施工阶段、竣工结算阶段的控制策略。 关键词：工程变更， 影响控制， 图表分析， 物业楼 目目 次次 1. 绪论.1 1.1 研究背景及意义 .1 1.2 研究现状 .1 1.3 研究的内容 .2 2 工程变更的相关理论.2 2.1 工程变更的概念 .2 2.2 工程变更产生的原因 .4 2.3 工程变更的分类 .5 2.4 工程变更价款的确定 .6 2.5 工程变更的审批原则 .9 3. 17#物业办公楼的工程变更对工程造价的影响.10 3.1 工程概况简介 .10 3.2 17#物业办公楼工程变更的内容 .10 3.2 17#物业办公楼的工程变更项目综合单价的确定 .12 3.3 17#物业办公楼各类变更项目对造价的影响分析 .16 4. 工程变更对工程造价影响的控制措施.19 4.1 投资决策阶段 .20 4.2 勘察设计阶段 .20 4.3 招投标阶段 .21 4.4 施工阶段 .22 4.5 竣工结算阶段 .22 结 论.24 参 考 文 献.25 致 谢.26 第 1 页 共 29 页 1.1. 绪论绪论 1.11.1 研究背景及意义研究背景及意义 当今工程建设正逐步向着大规模、高投入的方面发展，且工程建设本身就 具有长期性、复杂性、动态性。工程变更对于工程项目的建设过程 是不可避 免的，就犹如一个人从小到大的成长中 ，必然会出现意外情况一般 。然而工 程变更的出现往往在工程造价方面对建设项目造成不同程度的影响 。工程建 设过程中预算超概算，决算超预算，结算超决算的 “三超”问题时有发生。 “高投入”的发展形势，使变更引起的造价控制问题越来越严峻。 虽然建设领域与科研领域越来越重视工程变更控制 及管理的研究，但目 前仍然存在变更处理流程复杂、变更合同条款不完善、单价确定方法不具体等 诸多问题，所以在全球经济危机复苏和国家不断增大基础设施投资的环境下加 强工程变更控制的研究具有重要意义 1。工程变更的意义具体表现在如下几个 方面： 工程变更管理实际上是一种风险管理。有此意识的业主会通过合同来 达到风险转移的目的，然而大多数的业主并没有这种意识，最终导致工程在造 价、质量、进度方面出现问题。 工程造价随着变更的产生成动态变化。工程变更常常会引起工程量的 增减，造价也随之变化，结算时工程造价很可能要高出合同价。 理论研究“重索赔轻变更” ，而实际工程“重变更轻索赔”2。出现这 种现象是因为，索赔会使发包方和承包方的关系紧张，成为对立的两方，索 赔很不容易成功。而通过工程变更令进行变更，按合同规定进行就有法律依据， 容易获得变更价款。 1.21.2 研究现状研究现状 对于工程变更，现在国内外还没有统一的概念，学者们对于工程变更也有 自己的认识。李晶对工程变更的定义是在施工过程中，需要对原定施工承包 第 2 页 共 29 页 范围内的某些工作内容进行改变，同时相应调整合同价格和工期，确保工程顺 利实施的一种措施3。尹贻林、严玲认为工程变更是指在合同实施过程中，当 合同状态改变时，为保证工程顺利实施所采取对原合同文件的修改与补充的一 种措施4。董宇认为工程变更是导致对工程初始范围，建设时间或价款调整的 任何事件5。 在界定了工程变更的概念之后，学者们从涉及工程变更的不同方面分别作 出了研究。吴书安在研究 工程变更及变更令的基本理论基础上 ，对现行工程 变更处理程序进行优化,明确工程变更管理的组织责任 ,提出对工程变更进行 分类控制2。张杰针对变更产生的主要原因 ,提出从项目实施的不同阶段、不 同环节、不同参与方等多角度、全过程系统地阻断变更的各种措施与控制工程 造价的方法7。郄岩以工程量清单计价模式下典型工程为例 ,分析了不同类型 工程变更对工程造价影响的百分比 ,指出设计变更在多数工程中占主导 ,其次 是新增工程,施工条件变更、合同条件变更、进度计划变更的影响程度较小 8。 李冬霞通过对变更综合单价的研究，给出了 两种类型变更综合单价的确定方 法和适用条件，这些方法能够准确合理的确定 “合同中有类似”和“合同中没有 适用或类似”变更项目的综合单价 9。 1.31.3 研究的内容研究的内容 本文首先介绍了工程变更在造价方面研究的背景及意义， 国内外学者的 研究现状。然后结合个人的理解对工程变更的相关理论进行深入的阐述。再 结合 17#物业办公楼工程的项目变更情况，详细演示工程变更综合单价的确定 过程，并分析了各类工程变更对合同造价及变更造价的影响。最后基于工程建 设全过程，分阶段提出工程变更对工程造价影响的控制策略。 2 2 工程变更的相关理论工程变更的相关理论 2.12.1 工程变更的概念工程变更的概念 目前为止，工程变更还没有一个世界公认的标准定义，然而 国内外不同 的规范性文件对于它的含义有各自的解释。 建设施工合同示范文本 （GF-99-021）将工程变更的各事项分为设 计变更、其他变更。 第 3 页 共 29 页 设计变更包括10： 更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸。 增减合同中约定的工程量。 改变有关工程的施工时间和顺序。 其他有关工程变更需要的附加工作。 其他变更是指合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性 变更等。 标准施工招标文件 （2007）中规定在履行合同中发生以下情形之一的 经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示 10： 取消合同中任何一项工作，但被取消的工作不能转由发包人或其他人实 施。 改变合同中任何一项工作的质量或其他特性。 改变合同工程的基线、标高、 位置或尺寸。 改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序。 为完成工程顺序需要追加的额外工作。 FIDIC 施工合同条件 （1999）中对变更事项的定义，由于工程变更属 于合同履行过程中的正常管理工作，工程师可以根 据施工进展的实际情况， 在认为必要时，就以下几个方面发布变更指令 11： 对合同中任何工作的工程量的改变（此类改变不一定必然构成变更）。 任何工作质量或其他特性上的变更。 工程任何部分标高、位置和尺寸上的改变。 省略任何工作，除非它已被他人完成。 永久工程所必需的任何附加工作、永久设备、材料或服务，包括任何联 合竣工检验、钻孔和其他检验以及勘察工作。 工程的实施顺序或时间安排的改变。 由以上三部规范性的文件可以看出，虽然对 于工程变更没有一个统一的 定义，但国内外给出的定义实质内容是相同的。归纳起来可以这样描述： 工 程变更是指由工程师（监理师）就合同中约定的 内容进行改变，以及为了完 成合同中约定的工作，施工过程中必须进行的合同之外附加的工作，向承包商 发出变更指令。而合同约定的改变一般包括 工程量，部分工作的质量要求和 第 4 页 共 29 页 特性，部分工程的标高、基线、尺寸以及位置，施工的先后顺序 、时间、工 艺。 2.22.2 工程变更产生的原因工程变更产生的原因 工程变更是当今工程建设中不可避免的，从它出现的原因就可以理解其必 然性。变更产生的源头有业主、设计单位、监理单位、施工单位、 客观因素。 业主方对工程有新的要求，需要在某些方面改变施工，修改工程的施 工计划。 在工程施工的过程中，业主往往为了适应社会发展的需要，对工程的规模、 功能或是特征有新的想法， 亦或是业主在签订工程合同时有失误， 通过工程 变更来改变某些工作内容，使承包商的施工符合业主的要求。抛开对工程建设 本身的影响，这类变更往往会满足社会的进步要求。但作为业主这些变更在 合同前期应该充分的考虑到，在施工时提出来，无论轻重都会对施工有影响。 设计方的设计出现错误或是不够完善是工程变更的一个主要因素。 在设计前，设计人员的业务水平不足，缺乏有效的沟通，没有从分了解现 场情况、基础资料的收集不够全面、在进行设计时思路没有完全形成以至于设 计出现遗漏甚至严重的设计错误，或是没有细致的考虑已做设计的可实行性， 而使得在施工过程中问题频发，严重阻碍施工方的正常施工，必须对设计进行 变更。 施工方就设计图纸或技术要求等提出建议。 为了达到合同规定的工程质量等级，保证施工安全有效的进行，施工单位 对设计图纸、施工工艺或是具体的工作技术提出合理的建议，从而构成工程变 更。 监理工程师在施工过程中提出变更要求 监理工程师为了使施工安全顺利进行，同时达到合同约定的质量和进度要 求，也会对施工工艺、施工技术和顺序提出变更要求。 客观因素引起的变更 客观因素导致的变更包括的范围很广泛，比如， 由于施工地区气候或是 施工期间某些社会因素的影响使 施工环境和预定的施工条件发生变化，导致 进行工程某些方面的变更；新材料、新技术、新施工工艺 出现，采用这些新 第 5 页 共 29 页 兴科技成果可以很大程度的节约成本、缩短工期并保证工程质量 ；政府部门 从促进地区发展、保护环境、提倡国家新政策等角度出发提出要求，从而引起 工程变更。 从以上几类造成工程变更的因素分析 ，有的是不可避免的，有的则是可 以不发生的。对于不可避免的要在合同中尽量 明确的规定费用的计取方式， 而那些可以避免的就一定要采取合理措施避免其发生。 工程变更并非只对工 程建设产生不利影响，很多时候经过变更 也可以提高工程质量，缩短工期， 减少工程费用。 2.32.3 工程变更的分类工程变更的分类 （一）按工程变更形式分类 指令性变更 这类变更是严格按合同约定的变更程序进行的正式变更。 合同中规范化 的变更程序是指对于经过业主同意的工程变更项目，再通过监理工程师发布 一个正式的“工程变更令”来修改设计图纸、施工技术或工艺、合同条款、 进度计划等内容。工程变更令是按合同约定程序进行编制的，它相当于合同内 容的补充，一旦发出便被视为合同规定的内容必须执行。 指令性变更是正式 的变更，其形成需要满足如下条件 12： 1) 明确指令承包商对合同工作范围内规定的工程进行变更； 2) 书面形式确认工程变更； 3) 符合合同有关变更处理条款。 推定性变更 此类变更情况是与指令性变更相对的变更形式，这类变更的认定没有指令 性变更那样严格，致使其包含的范围很广泛，这类变更指工程变更实际已经发 生且合同双方都具体知道变更的内容。当承包商提出工程变更的要求，而 合 同中又缺乏发布工程变更令的规范化程序时，往往只开具某些材料来证明同 意承包商工程变更的要求，甚至只是以口头答应或是默许的形式来表示同意。 推定性变更的确定要明确在何时、何地、经何人指示并批准，变更的工程施工 时业主方是否进行检查和指导工作。 如果已发生的变更能够被认定为推定性变更 ，它的效力和经工程变更令 确定的指令性变更相同，承包商能够获得业主方的费用和工期的补偿，但推定 第 6 页 共 29 页 性变更是发生后才确定。它的确定往往并不容易，工程结算时经常会引发争议。 因此，对于承包商而言，若可能发生推定性变更，尽量取得业主同意变更 的 凭据。 （二）按变更项目的内容分类 按具体内容可将变更项目分为：设计变更、合同条件变更、施工条件变 更、进度计划变更、原招标文件和工程量清单中未包括的 “新增工程” 。下面 结合实际情况对这几种变更形式进行说明。 设计变更一般是工程变更中所占比例较大的一种。是指设计单位对原设 计的错误之处进行修改，不完善的地方进行补充， 业主对工程提出新的要求。 根据施工现场的具体条件更改设计，从而使施工更加顺利，工程质量得以保证。 比如，业主要求办公室设置前后两道门，而原设计遗漏了一道门，需进行补重。 合同条件变更指项目建设甲乙双方约定的合同内容进行更改。比如，在 建筑材料采购的过程时，合同若是通过确认书进行了最终确认 ，首先需要注 意是否变更了合同实质性的部分，如果变更了合同双方要决定是否接受最终 的合同内容。如施工的过程中，停电的天数超出了合同的规定，施工单位为 保证施工进度，用发电机发电来进行施工，导致费用增加。 施工条件变更指施工单位在施工过程中发现 原设计与施工现场的实际情 况不相符，或遇到客观情况，严重影响工程施工的继续，需要提出工程变更 申请。如某道路在开挖污水管沟槽时发现土质的实际状况与给定资料不相符， 加之开挖的深度比较大，需要采用木桩进行临时维护。 进度计划变更是指发包人由于个人的需要，或是为了减少施工人员的窝工 和现场资源浪费的情况，对现有进度计划进行变更，由此引起资源的调整。比 如，施工期间由于小区住户干扰施工，甲方商议未果，致使 25 个人待工半天， 额外支付人工费 1000 元。又如由于前期政策问题，使得工期延误，施工时电 力供应更不上，施工单位自行发电补充电力，致使费用增加。 原招标文件和工程量清单中未包括的 “新增工程”是指业主在施工过程 中，为了完成工程量清单中的工程，需要 增加工程量清单和原招标文件中没 有的工程内容。比如，重新砌小区内附属设施， 西侧围墙及道路东侧墙。又 如整修因施工破坏的原有砼路面，将原有路面全部清除，重新进行基底回填夯 第 7 页 共 29 页 实，路面重新浇筑 C25 混凝土，防滑混凝土面层镶嵌鹅卵石。 2.42.4 工程变更价款的确定工程变更价款的确定 （一）工程变更价款的相关概念 工程价款包括合同价款、追加合同价款、费用 三部分。 合同价款是指业主方与承包方协商，就承包商完成合同约定的工程建设内 容并承担质量保修工作，由业主方支付给承包方的款项。合同价款是合同签订 时的一项关键内容，是合同双方关注的焦点。 追加合同价款是指在合同执行的过程中出现工程变更、 价格调整、索赔 的情况，需要增加合同价款，经业主方同意后，按照合同价款的计算方法确 定所要追加的合同价款。这里所说追加合同价款就包括工程变更的价款。 费用是指不包含在合同价款之内的应当由发包人或承包人承担的经济支出 13。 （二）工程变更价款的确定原则 建设工程工程量清单计价规范 GB50500-2008 中工程变更价款的确定 遵循以下原则。 (1) 合同中已有适用于变更工程的 综合单价，按合同已有的综合单价计 算变更工程价款14。 变更工程部分，若合同中已有与其相同的工作内容，则直接按照合同规定 的综合单价进行计算。所谓相同的工作内容是指变更部分与已有的工程部分 工作内容、性质和质量要求相同，具体表现在 施工技术、工艺、施工顺序以 及所需的材料、使用的设备、人工的消耗量均相同。 至于工程量方面，只要 变更工程的工程量与已有工程 的工程量相差值在合同规定的范围内，就可以 套用合同中适用工程的价格对应的综合单价，计算变更工程的价款。 (2) 合同中只有类似于变更工程的 综合单价，可以参照此综合单价计算 变更工程价款14。 合同中的类似工程是指，与变更工程的工作性质、 质量要求、施工工艺、 施工条件、施工技术相同，但施工图纸的尺寸或材料不同。也可能图纸尺寸、 材料、施工技术等均相同，仅仅 工作内容的用途不同。 对于这种情况计算变更工程的价款有两种方式 ，一种是间接套用的合同 中类似工程的价款，当变更工程部分与其只是图纸尺寸不同时，则 可以用合 第 8 页 共 29 页 同中确定的价款调整系数 ,乘以类似工程的综合单价来确定变更工程的单价， 再乘以变更工程的工程量就可以得出其价款。另一种方法是部分套用，保留类 似工程与变更工程相同部分 的工程量，价款直接套用。不相同部分 可以将综 合单价调整后再进行计算。 (3) 合同中没有适用或类似于变更工程的 综合单价，由承包人提出综合 单价，经监理工程师确认后执行14。 这种变更工程一般不仅仅施工图纸尺寸或是选用材料上有不同，在施工工 艺、施工条件、工程性质以及工程量等方面都有很大的差异。 价款就要通过 合同双方协商来确定，根据变更的具体情况可以采用不同的定价方法。 计日工定价法：当变更工程的工程量不大，只是一些零星工程时，可以 采用计日工的定价方法。 估算所用的人工、材料、机械消耗量，乘以工程量 清单中计日工的相关单价计算价款。 定额组价法：有相关的定额标准或是定额计价依据，以及编制新增工程预 算单价的有关文件，再根据投标时 确定的降价比率来计算综合单价。 套用单价法：当合同中存在类似项目的合同单价且合理时，可以作为变更 工程综合单价确定的基础，再经过分析调整最终确定变更项目的 综合单价。 实际组价法：当套用单价法和定额组价法均不适用时，可以采用该方法。 该方法就是确定出变更工程实际的人工、材料、机械台班的消耗量，乘以相应 的各单价。以此为基础再计算出 管理费和利润，得出变更项目的综合单价。 数据库预测法：当合同双方不能就变更工程的价款协商一致时，发包人又 有很多已完成工程的价款数据库，可以参考这些数据来预测变更工程的价款。 （三）工程变更综合单价的组成 要确定变更项目的价款往往要先确定工程变更项目的综合单价，综合单价 的确定是工程变更相关问题处理的关键点 ，因此首先分析综合单价的组成。 人工费：是指完成变更工程项目使用 的生产工人的费用，通过人工工日 单价乘以变更工程项目的人工工时来计算。人工工日单价的组成大致包括：工 资、工资性补贴、辅助工资、劳保福利费。 材料费：是指工程变更项目消耗的全部材料（构件、成品、半成品等）从 来源地到施工地仓库所发生的全部费用，包括：材料原价、材料运杂费、运 输消耗费、采购及保管费。 第 9 页 共 29 页 机械费：主要包括机械设备的使用费和运行需消耗的燃料费。机械设备的 使用费又可分为设备的运行费和折旧费。 管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。 包括管 理人员工资、办公费、差旅交通费、职工教育经费等。 利润：工程变更的价格计算应包括利润。如果变更项目为原合同范围内任 务，则参考原利润率;若变更项目超出原合同范围，则变更双方协商确定。 变更工程价款包括直接费、间接费、利润和税金。其与综合单价的关系如 图 1。 图 1.变更项目的综合单价与工程价款的关系图 工程变更项目工程价款 = 变更项目的直接费 + 变更项目的间接费 + 变 更项目的利润 + 变更项目的税金 变更项目的直接费 = 措施费 + 直接工程费 变更项目的间接费 = 规费 + 分摊的企业管理费 直接工程费 = 人工费 + 材料费 + 机械费 2.52.5 工程变更的审批原则工程变更的审批原则 工程变更审批的一般原则： (1) 要考虑工程的变更是否有利于工程的发展。 工程变更不论是被业主方、设计单位还是施工单位提出，出发点都是一样 的，就是为了使工程建设能够顺利进行，保证施工的安全，有效 且工程完工 工程变更项目 综合单价 人工费 材料费 利润 管理费 机械费 措施费 管理费 直接工程费 规费 直接费 间接费 利润 税金 变更项目工程价款 分摊 分摊 第 10 页 共 29 页 后使用情况良好。 (2) 考虑是否可以节约工程成本。 完成同一工程变更内容可以有不同的施工方法，每种施工方法的采用会 导致不同的费用支出，有时费用的差距十分明显。由于现在工程建设的成本控 制实行全生命周期的控制方法，即使建设时期的费用相差不大， 但后期管理 工作所需要的费用不同，就需要进行方案的比选、优化，最终选择尽量节约成 本又保证工程质量的方案。 (3) 考虑工程变更项目是否会对发包方、承包方及该工程本身以外第三方 的利益造成影响，工程变更的执行不能以损害任何一方的合法权益为代价。 工程变更的执行要经过业主方的同意，一般不易损害业主的权益，但若是 对承包商或是第三方的利益造成损害，就会造成索赔，从而引发承发包双方的 争议，不利于工程的进行。 (4) 要保证工程变更的执行符合本工程的技术要求。 3.3. 17#17#物业办公楼的工程变更对工程造价的影响物业办公楼的工程变更对工程造价的影响 3.13.1 工程概况简介工程概况简介 河北永昌房地产开发有限公司（简称：永昌地产），是澳大利亚 EBG 集团 公司中国区房地产开发标杆企业。公司成立于 1999 年，注册资金 1.2 亿人民 币。从永昌地产成立后，以石家庄市作为发展的起点 ，开发建设的地产项目 有：石家庄水云间、石家庄蓝湾家园、北京维多利亚花园、天津温德梅尔、青 海西宁枫林绿洲、保定水榭花城、石家庄维多利亚广场、石家庄维多利亚时代、 张家口市维多利亚广场等项目，总开发建筑面积超过 500 万平方米。 17#物业办公楼为张家口五一广场综合改造一期新建 “维多花园”A 项目 17#商业楼的物业办公楼。本工程为二类建筑，建筑面积为 213.6 平方米，地 上二层，耐火等级为二级，该工程为砖混结构，钢筋混凝土条形基础，建筑 等级为三级，合同价为 368600 元，合同工期为 60 日历天。从 2011 年 6 月 20 日开始施工到 2011 年 8 月 20 日竣工。 3.23.2 17#17#物业办公楼工程变更的内容物业办公楼工程变更的内容 该工程的建设过程中共发生 19 项变更,变更的具体内容如下： 第 11 页 共 29 页 业主按照实际需要，在二层办公室增加一道隔墙，墙面积 16.17 平方米， 采用水泥砂浆 M10 砌筑 240mm 砖墙，1:2.5 水泥砂浆抹面，腻子找平，刷内墙 涂料，粉刷面积 32.34 平方米，搭设脚手架 11 平米。所有材料均为人工运输， 砂浆人工现场搅拌，人工使用：技工 11 工日，壮工 11 工日。 设计单位提出，在卫生间补贴贴墙面砖，不做剔凿处理，重新抹 1:3 水 泥砂浆打底找平，表面搓毛，面层用 1:2.5 水泥砂浆粘贴陶瓷釉面砖，贴砖面 积 90 平方米，所有材料均为人工运输，砂浆人工现场搅拌。人工用工：技工 8 工日，壮工 13 工日。 设计单位要求办公室增加一道门，人工凿口，所有材料均为人工运输， 垃圾人工清运， （1:2.5 水泥砂浆抹面，腻子找平，刷内墙涂料）人工用工：技 工 2 工日，壮工 4 工日。 业主要求将办公室窗 MC1518 改为 MC1527。 由于设计单位的工作失误，需要在卫生间窗口加砌砖垛来称重，用 M10 水泥砂浆砌筑烧结转，砖垛尺寸为 240*370mm，所有材料均为人工运输，砂浆 人工现场搅拌，脚手架搭设 4 平米。人工用工：技工 2 工日，壮工 2 工日。 整修因施工破坏的原有砼路面，将原有路面全部清除，重新进行基底回 填夯实，路面重新浇筑 C25 混凝土，防滑混凝土面层镶嵌鹅卵石，人工凿混凝 土路面 40 平方米，混凝土路面浇筑 26 立方米，鹅卵石镶嵌 83.8 平方米，用鹅 卵石 3 立方米。人工用工：45 工日。50 铲车清理基层使用 3 小时。 施工期间由于小区住户干扰施工，甲方商议未果，致使 25 个人待工半 天，额外支付人工费 1000 元。 施工期间因小区住户堵卫生间，甲方让施工方清理解决，共支付人工费 300 元。 业主为使工程更加美观，使用起来更加方便，要求安装外跨楼梯，人工、 材料费共计 10000 元。 由于业主对已砌好的水池进行变更，原水池内侧四周重新剔除 70mm，30mm 水泥防水砂浆压光二遍，底面水泥防水砂浆压光找平，内侧四周转 角处做圆弧形内角。人工用工：技工 4 工日，壮工 5 工日。 对因施工拆除的小区附属设施进行整修恢复，将施工期间损坏便道砖， 路面砖全部启走，将原路面垫层凿除，重新打混凝土垫层，用 M10 水泥砂浆铺 第 12 页 共 29 页 砖，人工启砖 72 平方米，人工凿混凝土基层 6.2 立方米，共更换 500*500*80 水泥方砖 37.5 平方米，200 小方砖 40 平方米，汽车清运垃圾 4 车。 重新砌小区内附属设施，西侧围墙补砌长度 3.1m,高度 0.78m,240 墙， 道路东侧墙长 16m,高度 2.6 米，门垛高度 2.65m，长宽为 750mm，墙身基础 600mm，所有墙体上做高 120mm，宽 370mm 墙帽，两面抹 20mm 厚 1:2 水泥砂浆， 墙面刷外墙涂料。拆除旧墙 2.4 米，人工清运垃圾 2.3 立方米，脚手架搭设 30 平方米。 清运小区内外垃圾，东墙后巷内清运车辆无法进入，200 米长垃圾全部 用人工背出，人工背给予 6 工日人工费，小区内所有居民生活垃圾和施工垃圾 用汽车清运，共清运 11 车。 做外跨楼梯底座：砌砖基础，60mm 地面做法，回填夯实，外露部分 1:2 水泥砂浆抹面。人工用工：技工 5 工日，壮工 10 工日。 增砌物业办公楼西南边室外门口台阶 3 个，台阶采用 M10 水泥砂浆砌烧 结砖，1:2 水泥砂浆抹面。人工用工：技工 2 工日，壮工 2 工日。 实际施工时，承包方发现基础垫层加铺 60cm 厚 3:7 灰土。 业主要求将外墙灰色花岗岩改为米黄色文化石铺贴。 实际使用中不需要在南立面安装不锈钢格栅，同时为了节约成本，将其 取消。 业主不能按时提供断桥铝门窗，施工时将断桥铝门窗变更为普通塑钢窗。 3.23.2 17#17#物业办公楼的工程变更项目综合单价的确定物业办公楼的工程变更项目综合单价的确定 工程变更对竣工结算的影响表现的十分 突出，当变更并非由承包商引起 时，业主就要对工程价款进行调整，变更项目综合单价的合理确定 ，是价款 调整的基础，可以有效的避免工程结算时造价失控 ,对避免合同双方索赔产生 的纠纷也有重要作用。 该工程采用工程量清单计价的方法进行工程造价的编制 ，在确定综合单 价时，就上述所发生的工程变更项目中 某些有代表性的项目，结合工程变更 价款的确定原则及建设过程常用方法，分情况进行实例分析。 工程变更价款的确定原则： (1) 合同中已有适用于变更工程的 综合单价，按合同已有的综合单价计 第 13 页 共 29 页 算变更工程价款14。 (2) 合同中只有类似于变更工程的 综合单价，可以参照此综合单价计算 变更工程价款14。 (3) 合同中没有适用或类似于变更工程的 综合单价，由承包人提出综合 单价，经监理工程师确认后执行 14。 分析工程变更的第 3 条，业主要求办公室前后各一道门，由于设计单位 的失误，只设计了一道门， 设计变更需再增加一道门。该变更项目综合单价 的确定符合第（1）条原则。只需按合同已有项目的价格计算综合单价，原预 算中该项工作的工程量清单综合单价 见表 1。 表 1. 原预算中安装门的工程量清单综合单价分析表 项目编码 010416001002 项目名称 装饰木门、塑钢门 安装 计量单位樘 清单综合单价组成明细 单 价合 价定 额 编 号 定额 名称 定 额 单 位 数量 人工费材料费 机 械 费 管理费 和利润人工费材料费 机 械 费 管理费 和利润 4- 248 门套 （成 品） 安 (300 mm 以 内) 100 m 0.13217.83 13346. 29 3403.8 6 35.521761.71449.31 B4- 58 装饰 木门, 装饰 门扇 安装 10 扇 0.200126.909202 2332.2 3 25.381840.40466.45 B4- 282 L 型 执手 杆锁 安装 10 个 0.200150.40550.00175.1030.08110.0035.02 人工单价小 计 90.983712.11950.78 45 元/工日未 计 价 材 料 费 清单项目综合单价 4753.87 第 14 页 共 29 页 主要材料名称、规格、型号单位数量 单价 （元） 合价 （元） 暂估 单价 （元） 暂估 合价 （元） L 型执手插锁 把 2.0000 5500 110 门套(成品)宽度 300mm 以内 m13.8600127.001761.71 其它材料费 材 料 费 明 细 材料费小计 该项工程变更的综合单价 = 人工费+材料费+机械费+管理费+利润= 90.98 + 3712.11 + 950.78 = 4753.87 元 分析工程变更第 17 条，业主要求将外墙灰色花岗岩改为米黄色 文化石铺 贴。该变更条目的部分施工步骤符合第（ 2）条原则，可以参照类似工程的价 格确定此项变更工程的综合单价 。变更前外墙铺贴灰色花岗岩的工程量清单 综合单价见表 2。 表 2. 外墙灰色花岗岩铺贴综合单价分析表 项目编码 010216001003 项目名称外墙贴灰色花岗岩计量单位 清单综合单价组成明细 单 价合 价 定 额 编 号 定额 名称 定 额 单 位 数量 人工 费 材料费机械费 管理费 和利润 人工费材料费 机械 费 管理费 和利润 B2- 121 水泥 砂浆 抹墙 100 0.28 6 2346 .54 11012.27197.69 3389.1 3 671.11 3149.5 1 56.5 4 969.29 B2- 123 干粉 型粘 结剂 粘贴 花岗 岩墙 面 100 2.42 3 2504 .25 18949.28147.95 5400.3 7 6067.8 0 45914. 11 358. 48 13085. 10 人工单价小 计 6738.9 1 49063. 62 415. 02 14054. 39 第 15 页 共 29 页 45 元/工日未 计 价 材 料 费 清单项目综合单价 70271.94 主要材料名称、规格、型号单位数量 单价 （元） 合价 （元） 暂估 单价 （元） 暂估 合价 （元） 其它材料费 材料 费明 细 材料费小计 外墙由灰色花岗岩变更为黄色文化石，在贴文化石前先要配好 1:3 的中 砂水泥砂浆,1:1 中砂水泥和素水泥浆，该部分的施工与贴灰色花岗岩的施工 相同，可以直接套用该部分的综合单价，但贴文化石部分的施工 符合第（3） 条原则，在合同中没有相同或是类似的工程， 对于这部分的价格没有相关的 定额标准，可以利用实际组价法确定该部分的综合单价。 人工工日、材料消 耗量、机械台班消耗量的实际用量如表 3，市场价格可参考表 4。 表 3. 人工工日、材料消耗量及机械台班消耗量实测表 材料消耗量机械台班消耗量（台班）人工工日（工时） 文化石 （） 干粉型粘 结剂（） 石料切割机多用喷枪综合工日 250.78317.390.30.280.63 表 4. 人工、材料和机械台班市场信息价格 材料名称单位市场价格定额单位单价 文化石 3838 干粉型粘结剂 t 1800 1.8 机械台班名称 石料切割机 台班 32.4 台班 32.4 多用喷枪台班 28.57 台班 28.57 综合人工费：45 元/工日 管理费率为 17%，利润率为 8%，承包商变更让利率为 3%，铺贴文化石步 骤的综合单价确定过程如下： 第 16 页 共 29 页 直接工程费 =（人工费+材料费+机械费）（1让利率） =（250.7838317.391.80.332.40.2828.57450.63） (13%) =9842.60 元 该变更项目的直接工程费 =水泥砂浆抹墙步骤的直接工程费 贴文化石 步骤的直接工程费=（671.113149.5156.54）(13%) 9842.60 =13603.45 元 该变更工程的管理费=直接工程费管理费率= 13603.4517% =2312.59 元 该变更工程的利润=直接工程费利润率 = 13603.458% =1088.28 元 该工程变更的综合单价 = 13603.452312.591088.28 =17004.32 元 以上的举例分析表现出，工程变更价款确定原则在实际变更项目中的运用， 同时分析了变更工程综合单价的确定过程。 3.33.3 17#17#物业办公楼各类变更项目对造价的影响分析物业办公楼各类变更项目对造价的影响分析 17#物业办公楼的合同造价为 368600 元，投标控制价为 380000 元，该工程 建设过程中共发生 19 项变更，总变更造价为 78788 元，具体的变更内容、各项 变更造价、占合同造价的比例等，在表 5 中都一一列举出来，同过对所发生变 更项目的数据统计和分析，做出细致的分析。 表 5. 17#物业办公楼工程变更对造价影响的综合分析表 变更形 式 序 号 变更内容概要 变更造价 （，元） 每项变更 占工程合 同价的比 例（%） 同一类 型变更 占工程 合同价 的比例 （%） 同一类型 变更占变 更总价的 比例 （%） 1 变更第 1 条：业主根据 实际需要，要求在二层 办公室增加一道隔墙。 1289.140.35 2 变更第 2 条：设计单位 设计遗漏，卫生间加贴 墙面砖，面砖为陶瓷釉 面砖。 2328.680.63 设计变 更 3 变更第 3 条：业主要求 办公室前后各一道门， 由于设计单位的失误， 只设计了一道门，变更 设计再增加一道门。 5399.171.46 14.3567.14 第 17 页 共 29 页 4 变更第 4 条：业主要求 将办公室窗户 MC1518 改 为 MC1527。 162.000.04 5 变更第 5 条：设计单位 要求卫生间窗口加砌砖 垛，用 M10 水泥砂浆砌 筑烧结转，砖垛尺寸为 240*370mm 81.900.02 6 变更第 9 条：业主为使 工程更加美观，使用时 更加方便，要求安装外 跨楼梯。 10000.002.71 7 变更第 10 条：由于业主 对已砌好的水池进行变 更，原水池内侧四周重 新剔除，内侧四周转角 处做圆弧形内角。 897.340.24 8 变更第 14 条：由于业主 要求安装外跨楼梯，需 要做外跨楼梯底座，砌 砖基础。 421.060.11 9 变更第 15 条：由于设计 单位的设计失误，增砌 物业办公楼西南边室外 门口台阶 3 个。 217.040.06 10 变更第 18 条：业主要求 将外墙灰色花岗岩改为 米黄色文化石铺贴。 33216.84 9.01 11 变更第 19 条：业主发现 实际使用时不需要南立 面的不锈钢格栅，故将 其取消。 1121.91 0.30 进度计 划变更 12 变更第 7 条：施工期间 由于小区住户干扰施工， 甲方商议未果，致使 25 个人待工半天，额外支 付人工费 1000 元。 1000.000.270.271.27 施工条 件变更 13 变更第 13 条：清运小区 内外垃圾时，原本预计 垃圾车直接可以进入， 实际东墙后巷内清运车 3020.000.821.486.94 第 18 页 共 29 页 辆无法进入，200 米长 垃圾全部用人工背出。 14 变更第 17 条：实际施工 时，承包方发现基础垫 层需加铺 60cm 厚 3:7 灰 土。 2449.180.66 合同条 件变更 15 变更第 20 条：由于业主 不能按时提供断桥铝门 窗，施工时将断桥铝门 窗变更为普通塑钢窗。 3659.300.990.994.64 16 变更第 6 条：整修因施 工破坏的原有砼路面， 将原有路面全部清除， 重新浇筑混凝土，面层 镶嵌鹅卵石。 7423.012.01 17 变更第:8 条:施工期间 因小区住户堵卫生间， 甲方让施工方清理解决， 共支付人工费 300 元。 300.000.08 18 变更第 11 条：对因施工 拆除的小区附属设施进 行整修恢复。 3232.890.88 原招投 标文件 和工程 量清单 中未包 括的 “新增 工程” 19 变更第 12 条：重新砌小 区内附属设施，补砌西 侧围墙和道路东侧墙， 所有墙加墙帽，墙面刷 外墙涂料。 4812.061.31 4.2820.01 不同类型的变更对合同造价及变更总造价的影响 17#物业办公楼工程的各类变更 价款占合同造价和变更总造价的比例如 上表所示，就本工程而言 ，设计变更占合同造价和变更总造价的比例最高 ， 分别为 14.35%、67.14%，说明此类变更对合同造价的影响 最大，此类变更项 目中主要是业主提出的变更要求较多，这是业主在设计图纸阶段没有充分考虑 建筑的使用需要，以及外观美化程度 。主要是业主的责任，应当重点对其进 行控制。 排第二的是原招投标文件和工程量清单中未包括的 “新增工程” ，占合同 造价的 4.28%，总变更造价的 20.01%。该工程的这类变更主要是在工程施工 后期，对场地、道路的维修和清理，承包商在施工的过程中应当考虑到施工后 第 19 页 共 29 页 期的维修问题，在施工时就要安排好，从而尽量减少该部分的工程量 ，这是 承包商的责任。 排第三位的是施工条件变更，占 合同造价的 1.48%，变更总造价的 6.94%。本工程中此类变更只有两项，一项是承包商在清理建筑垃圾时，对运 输情况的预计错误，占合同造价的 0.82%，这是承包商的责任。另一类变更是 设计单位对现场地质勘查不准确，导致施工单位的施工条件变化，该项变更占 合同造价的 0.66%，这是设计单位的责任。 进度计划变更和合同条件变更在该工程中虽然也有体现，但并不明显， 分别占合同造价的 0.27%和 0.99%，占变更总造价的 1.27%和 4.64%。 用圆饼图 2 可以更加直观的了解该工程变更 对合同造价的影响情况。 图2. 17#物业办公楼变更项目比例圆饼图 14.35% 1.48% 0.99% 0.27% 4.28% 设计变更 施工条件变更 合同条件变更 进度计划变更 新增工程 结合工程变更的审批原则分析利弊 如设计变更中“业主发现实际使用时，不需要南立面的不锈钢格栅，故 将其取消” 。这项变更占合同造价的 0.30%，业主根据实际需要，将不锈钢格 栅的设计取消，该变更有利于工程的长远发展，同时考虑到节约工程成本，且 该变更的执行不会对后续施工造成不利影响，符合施工技术的要求。该变更符 合工程变更的审批原则。 又如设计变更中“由于业主要求安装外跨楼梯，需要做外跨楼梯底座， 砌砖基础” 。这项变更占合同造价的 0.11%，虽然增加了工程总造价，但为使 整个工程能够更好地展现其功能，提高使用时便利程度，进行变更是必要的， 且不会对工程建设的后续过程有明显的不利影响，也不会使工程的各参与方 第 20 页 共 29 页 的合法利益受到损害，此项变更也符合工程变更的一般原则。 4.4. 工程变更对工程造价影响的控制措施工程变更对工程造价影响的控制措施 通过 17#物业办公楼工程变更对造价影响的综合分析，能够看出 工程变 更对造价的影响是相当大的，节约工程造价就必须对变更部分的造价作好控制。 工程变更往往在施工过程中被体现出来 ，但其产生的原因却贯穿工程全过程。 因此业主方要控制其对造价的影响，就要不惜 时间和精力从工程建设的整个 过程着手。 4.14.1 投资决策阶段投资决策阶段 投资决策阶段是控制的始点，该部分所做的决策会影响工程建设的全过程， 且随着工程的进行，影响会越来越 大。建设项目投资决策阶段影响工程造价 的主要因素有：项目建设规模、建设标准、建设地点以及生产工艺和设备方案 等15。业主要从工程的用途、建筑等级、质量等级、经济效益等方面出发，通 过方案优选做出科学的决策，保证资源的合理利用。 业主在该阶段的影响控制中有重要的作用，业主 可以将准备建设的工程 与已做过的类似工程进行比较，同时考虑国家及当地政府的发展规划，做出合 理清晰的投资决策。一旦确定投资方案就尽量不进行变动，以免对工程造价造 成严重的影响。 17#物业办公楼的变更项目中，业主提出很多变更，使得设计变更在各类 变更中的比例最大，占合同造价的 14.35%，占总变更造价的 67.14%。设计变 更共 11 项，其中业主引起的变更达 7 项之多，占合同造价的 12.76%，总变 更造价的 56.94%。变更第 9 条和第 14 条是关于安装外跨楼梯的变更， 这是 业主投资决策阶段考虑不周导致的变更， 业主可以在这个阶段参考以往建设 的工程，考虑到外跨楼梯的设计。 变更第 10 条是关于已砌好水池的变更，该