樊剑英《房地产XXXX年税收形势与营改增政策瞻望》(XXXX.ppt

房地产2015年税收新常态与营改增政策瞻望,樊剑英,我们的四大任务是,1,2015年全国税收专项检查工作方案,房地产业检查重点一、检查对象房地产及建筑安装行业企业二、检查年度一般检查2013年至2014年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查2015年度。,常州地税关于在全市范围内开展营业税涉税事项自查申报的通知,尊敬的纳税人：随着营改增工作的不断推进，为加强营业税税收征管，帮助纳税人全面排查可能存在的营业税涉税风险，决定在全市范围内开展各行业营业税涉税事项自查工作。您可以对照所属行业的自查指南自行排查2012至2014年度营业税涉税问题，并于2015年7月15日前网上填报自查报告表，涉及自查补税的，同时请您打印自查报告表到各办税服务大厅办理自查税款申报手续。您如果有任何政策疑问可拨打12366、89855316、89855519进行咨询；感谢您的配合！江苏省常州地方税务局2015年5月29日,2014年房地产行业贡献财政收入至少6.3万亿元,2014年房地产行业三大税种12502亿元六大税种20540亿元，占比14.63%土地出让收入42606亿元合计63146亿元,全国税收收入140350亿元，,纳税人自查指南房地产业,1、在开发产品完工前，取得的预售收入是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入。,?,某地产公司2015年收取意向金1000万元，按照地税要求缴纳了营业税，2016年意向金转为房款，要为业主开具发票。,1、退营业税2、再缴纳一次增值税3、销售额可以抵减,营改增后会少收多少税？,5627万元营业税没了！,增值税不知道能征收多少！,增值税不是能抵扣吗？下游企业抵扣了！,我们还有土地增值税，哈哈！,2015年各地土地增值税有啥亮点？,重组不免税,三分不说三分,核定不是核定,预征率核定征收率多变,合并、分立2015从此遭遇波折！,财税20155号,三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。,五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。,不征税,财税20155号,二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。,五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。,印花税怎么交？房产税怎么交？契税怎么交？土地增值税怎么交？企业所得税怎么交？,营改增后地税家族其他税种怎么办？,天津市地方税务局关于调整税务机关为个人代开发票征收个人所得税问题的公告,天津市地方税务局公告2012年第12号发文日期：2012-11-28为加强个人所得税征收管理，规范个人所得税征收方式，根据中华人民共和国个人所得税法（以下简称税法）及其实施条例的规定，现对有关税务机关为个人代开发票征收个人所得税问题公告如下：一、自2012年12月1日起，单位支付给个人的劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、经国务院财政部门确定征税的其他所得，主管税务机关为个人代开发票时，不再直接征收个人所得税，而由支付所得的单位为扣缴义务人，在支付所得时按照税法的规定计算扣缴个人所得税。前款所称财产租赁所得，不包括个人出租建筑物；财产转让所得，不包括个人转让建筑物。个人出租、转让建筑物取得的所得，仍按现行规定执行。二、扣缴义务人在计算扣缴个人所得税时，应以支付的个人收入，减除个人在税务机关实际缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防洪工程维护费后的余额为所得额，按照税法的规定计算扣缴个人所得税。三、扣缴义务人每月所扣的税款，应在次月十五日内通过“个人所得税代扣代缴系统”，向主管地税局进行全员全额扣缴申报。,北京市国家税务局北京市地方税务局关于个人申请代开普通发票有关事项的公告北京市国家税务局2014年第36号,为加强个人申请代开普通发票的税款征收管理,根据中华人民共和国发票管理办法国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知（国税函20041024号）和营业税改征增值税试点的相关规定，现对个人（不含个体工商户，下同）到国税机关申请代开普通发票的有关事项公告如下：一、个人申请代开普通发票，依照税收法律、行政法规规定应当缴纳税款的,应当先缴纳税款,再代开发票。个人应缴纳的个人所得税，由地税机关征收；个人应缴纳的增值税，由国税机关征收；个人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，由国税机关代征。二、个人办理代开普通发票手续，应持申请人和经办人的合法身份证件原件，并提交以下资料:（一）代开普通发票申请表（适用个人申请代开发票，附件1）一份。（二）代开普通发票付款方书面确认证明（附件2）一份。（三）个人委托他人(经办人)办理代开普通发票申请手续的，应同时提交授权委托书一份。对于个人小额（低于增值税按次纳税起征点）销售货物、提供增值税应税劳务和应税服务的只需提供申请人和经办人的合法身份证件原件。主管税务机关对申请人的申请资料进行书面审核，对资料不全或者填写内容不符合规定的，应当场一次性告知纳税人补正或重新填报；对符合条件的，即时办理。三、本公告自2014年12月1日起施行。北京市国家税务局关于简化和规范代开普通发票办理程序和手续的公告（北京市国家税务局公告2014年第16号）第二条第(一)项中“对于个人小额（低于增值税按次纳税起征点）销售货物、提供应税劳务和服务的，不需提供代开普通发票付款方书面确认证明”同时废止。,寄希望于营改增解决经济难题,2,增值税营业税基本知识,增值税,增值税是就生产（货物）、劳务、服务各环节增值部分纳税。增值税是价外税，对利润间接影响。,营业税,营业税是就服务、销售不动产等各环节全部营业额纳税。营业税是价内税，对利润直接影响。商品房建造和销售施工劳务（材料+人工）,2.1对号入座,你有木有？,A房地产公司2014年将门窗工程承包给B建筑公司，合同价18000万元。B公司采购一批门窗5000万元用于该工程，A房地产公司应取得增值税发票还是营业税发票？2016年呢？,增值税规定,第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。,第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。,糊涂的混合销售,营业税规定,第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。,2.2继续对号入座,你有木有？,B企业是房地产开发企业，销售商品房2000万元，签约客户每家赠送冰箱一台；赠送冰箱价值100万元。赠送冰箱交增值税还是营业税？,办公室硬件/软件,外购施工材料服务,水电供应,其他购入项目,地产公司,材料、建筑成本,+,利润=开发产品,缴纳营业税,净价+增值税(VAT)+营业税,重复征税!,6,包括建筑劳务，都不能抵扣，含税进入开发成本。,土地+,2.3重复计征是营业税天生的缺陷。,4,增值税的基本原理,2.4对财务的影响,财政部关于印发营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定的通知财会201213号,17%、11%、6%、3%、0明细科目核算或项目辅助核算,我们一起来猜想房地产营改增如何计税？,3,房地产业运营模式,问题1：营业税变为增值税税怎么交？,问题：增值税税率选多少？问题：税负增加多少？,税率能降吗？,要清楚的第2个问题,税负增加6%？,3、计税营业额价外费用,（一）价外费用的界定营业税细则第13条：价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。,3、计税营业额价外费用,【思考1】甲房地产企业与李某签订购房合同，合同约定，李某必须在合同签订之日支付定金2万元，到期，如果李某违约不要该房产，这2万元的定金没收。1.收取：借：银行存款20000贷：其他应付款200002.到期后，李某不要该房产借：其他应付款20000贷：营业外收入违约金收入20000,天山地产公司2016年5月销售商品房收入10000万元，收取客户代垫首付款利息100万元。不考虑进项税额抵扣，增值税收入是是多少？应交增值税是多少？,如何计提销项税额一般计税=销项-进项,要清楚的第4个问题（特殊业务模式）：,房地产销项计提问题,1.免租期2.无租使用3.无偿借款利息,房地产销项计提问题,4、买房子送汽车、买房子送家具-如何计提销项？-能否有合约机的待遇？,房地产销项计提问题,5、买房子送5年免费物业管理？-如何计提销项？-混业经营PK价外费用PK视同销售,房地产销项计提问题,6、买房子送装修？（销售精装修和毛坯房税负差异）装修是成本-装修是混业经营,房地产销项计提问题,7、非货币交易：以开发产品换取土地使用权，以房抵工程款，以房抵材料款的涉税处理是销售还是视同销售？有无对应进项税额抵扣？,房地产销项计提问题,8、投资：以土地使用权或不动产对外投资是销售还是视同销售？开发票还是不开发票？,房地产销项计提问题,9、把有房子的公司给卖掉,？,房地产销项计提问题,10、租金融资合同约定：一次性收取房款（租金）100万元，赠送房屋50年使用权。约定10年后退本金100万元。,房地产销项计提问题,14、收取施工方水电费分割单是甲供直接进成本？是转售开发票？,房地产销项计提问题,11、非货币交易不是房子了以材料抵顶工程款以设备抵顶工程款,12、警示：甲供材要视同销售吗？,对该公司2005年2010年度期间收入、成本等信息逐一进行检查核实后，检查人员发现，该公司的房产开发工程均承包给百色某建筑公司施工。根据该公司的中标通知书以及双方签订的建设工程施工合同约定，工程的承包建设方式为包工包料。,检查人员在走访查阅H房地产开发公司建筑承包商账目时还发现，该建筑公司与H房地产公司2006年的工程结算账目中，有一笔648.03万元的工程款异常，此项目下标注“材料款冲减”字样。经了解，2005年、2006年H房地产开发公司自行购入价值648.03万元的钢材、水泥、砖等建筑材料，交由建筑公司用于房产项目建设，该笔材料费在2006年工程结算时冲减了工程款费用。按照税法规定，该企业购入648.03万元材料用于项目工程并