北京区域事业部XXXX年发展计划沟通会--远洋LAVIE11111.ppt

2012年发展计划沟通会,远洋LAVIE项目2011年11月15日,目录,1,项目整体情况,2,销售及回款问题,3,结转问题,4,成本问题,5,现金流情况,一、项目整体情况,1.1项目整体开发策略,远洋LAVIE项目的战略定位是：土地价值最大化、公司价值最大化并借项目的高品质提升远洋地产品牌。合理控制开发节奏、追求高收益水准下的高投资回报。本别墅用地的土地成本较低，地块在中央别墅区最好，有条件做成北京的顶端项目。为发挥别墅用地的稀缺性，提高收益率，开发节奏按经济测算比较方案优选中长周期。高质素用地高档开发，以项目的高品质高收益为企业成长性提供支持。通过对远洋地产产品线和品牌的提升，拉动中档项目开发销售，使其能通过高周转速度为企业的成长性作出更大的贡献。结合公司要求，为公司在2011年2016年度提供持续稳定的销售收入和利润。进入高端别墅市场，培养开发团队。为公司管理、增持优质物业创造可能的条件。,1.2开发周期及销售周期,项目分期的基本原则1、根据近5年来别墅市场跟踪的特点分析，以及近2年来千万级别墅成交情况判断，5年年均去化40余套别墅属于市场合理水平。2、开发期数与项目的年度销售目标相匹配。做到在较长的开发周期内，每年都有新盘推出。3、项目营销分为5期，与项目5个组团的开发建设相匹配，并为各个组团的交付入住创造有利条件。4、灵活分期，每期数量适中，即满足别墅开发少而精的特点，又能做到以销定产，控制当年资金投入。5、分期顺序：由东至西开发。（1）项目总体采用由东往西的开发交付顺序，规避地坛医院影响，创造机场高速项目的有利条件。（2）一期选用项目资源、价值相对居中的组团D和C北先行销售（按08年原规划E组团产品不具备明显竞争优势）目的是为了保持项目的高端形象，并为项目其它组团的规划优化创造有利时机。,1.2开发周期及销售周期,1.3静态动态盈利指标,本次计划整体毛利率56.57%，收入净利率25.96%，内部收益率33.68%，12%的折现率下NPV为163,021万元。,二、销售和回款问题,9,政策影响自2010年以来，国家各部委多次出台房地产调控政策，其中四大框架性文件影响巨大：2010年1月，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”）2010年4月，关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“国十条”）2010年9月，七部委联合出台多项措施（“新国五条”）2011年1月，关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（“国八条”）以上政策的推出，逐步形成了一套包含融资、土地、开发、销售、税收等多个调控工具的政策框架。而随后出台的诸多地方性细化措施，更在总体上呈现出了趋严、趋紧的政策走向，对市场产生了极大影响。金融手段除政策影响外，央行六次上调了存款准备金率，两次加息，通过紧缩的货币政策来控制市场中的流动性。,宏观政策影响,2.1.1市场情况分析,2011年1-10月份北京别墅市场分析,2011年别墅市场表现相对低迷，存量明显增加、但成交量受到抑制。2011年上半年别墅市场月均销售126套，而对比2010年上半年月销售258套，同比下降51.16%。2011年在售项目多集中于郊区，中低端别墅成为成交主力。在刚过去的10月份，中央别墅区的誉天下项目以成交129套居首，但其成交均价仅在22000元左右。2011年北京别墅成交均价高开低走，近期别墅项目优惠打折力度加大，成交均价环比小幅回落。预计受限购政策及资金压力等因素影响，别墅市场仍将以价格优惠吸引客户成交。,2.1.1市场情况分析,11,调控不放松，加大销售及签约难度市场成交惨淡，温总理近期再度明确表示不会放松政策调控，加之近期关于地产市场的各类负面消息不断，更加重了客户的观望心理，将增加后期销售及签约难度及不确定性。限购限贷政策阻挡部分意向客户购买自2011年2月限购限贷政策执行以来，高端市场客户深受购买资格及资金限制，导致部分有购房意向的客户暂时无法成交。市场传言明年可能提高豪宅税费市场传言相关部门酝酿明年将针对大面积、高总价的物业产品提高税费，如传言成真，将会给高端物业成交带来一定影响。,2.1.1市场情况分析,4000万以上别墅成交量统计,注：统计时间截止2011年11月14日,2011年1-10月份，北京别墅市场成交惨淡，4000万以上别墅仅成交31套，不及2010年全年成交量的1/3，下滑明显。自2011年2月限购限贷政策执行以来，高端市场客户深受购买资格及资金限制，虽然各个项目都为客户制定了灵活的付款政策，但依然收效甚微。近期政策不放松、房企资金流紧张等各类负面消息不断，更加重了客户的观望心理，将增加项目后期销售及签约难度。,2.1.2竞品市场情况分析,13,2011年竞品成交统计,注：统计时间截止2011年11月14日,2011年以来，因龙湖颐和原著可售房源有限外（仅剩一套3.6亿楼王户型），丽宫、财富公馆均签约寥寥。除受限购政策影响外，缺乏顶级产品也是高端市场成交乏力的一大原因。远洋LAVIE一期的推出，正好弥补了市场空白。自LAVIE开盘以来，财富公馆及丽宫等项目均推出了促签政策，并且取得了一定效果。两个项目11月份均有成交。财富公馆及丽宫的大面积、高总价产品与LAVIE的入门级产品形成一定竞争关系。由于财富公馆及丽宫后期尚有不少房源，势必分流部分客户，适时推出房源，能够有效减少客户流失。,2.1.2竞品市场情况分析,竞品现阶段存量产品对比,2.1.2竞品市场情况分析,2.2资源销售计划,2.2资源销售计划,年初制定推盘策略：2011年计划推盘两次，推售面积约9万平米，总推出金额约55亿元。,2.2资源销售计划,18,2.3存量资源销售情况,19,1、从11月15日起，对资格审核通过未签约客户发出解约通知书。2、对于D113A、D19D2218栋交房时间调整为2012年5月31日的房屋，调整分期时间，首付50%，余款按月分期至交房前；3、将一次性付款的时间从当天付清调整为30天内付清房款；4、免除客户贷款过程中，因中信银行独家贷款配合，导致的增加首付过程中的所有违约金。,促进换签建议,2.3存量资源销售策略,2.4新增资源销售计划,21,22,2.4新增资源销售计划,23,23,1、一期换签达到80%，方能开放二期资源；2、夯实现场销售基本工作，提高对客户的把控能力，将客户资格作为二期年内开盘筛选客户的首要前提；3、由于工程进展滞后，会所作为新售楼处将在2012年下半年交付，二期样板区及900平米样板间将在2012年10月交付，由于从今年10月至明年10月一整年的时间内，仅能依靠目前现场的展示条件，要求一期实楼展示区在12月前完成整改，达到参观标准；4、结合一期销售实际情况，提升现场服务品质。,二期开盘的相关工作要求,2.4新增资源销售计划,2.5.1按揭贷款环境,从按揭政策来看，总体执行严格、个别银行政策相对宽松（但也要看客户资信条件）从按揭额度来看，上半年额度较宽松，下半年额度普遍趋紧从按揭放款周期来看，由于国家对于信贷政策的收紧，各家银行将审批权限全部上收到分行和总行层面，审批环节增加导致放款周期延长，尤其是针对大额超千万的贷款，都要上银行的信审会单独审批。,2.5.2回款比率,三、结转问题,3.1.1拟竣工地块节点计划,一期（C、D区）工程,二期（E区）工程,3.1.1拟竣工地块节点计划,关于保证工程竣工的措施,根据目前的项目实际进展情况和目前各方面的综合情况，特对保证竣工采取如下措施：1、一期（C、D区）工程1.1采取冬季施工确保外装修、室内粗装、机电设备安装和调试；1.2对于室外市政和园林工程，尽快确定园林单位，且选择具有良好资源和施工能力的公司；1.3加强对收尾工作的管控力度，确保收尾工作及时完成。2、二期（E区）工程2.1吸取一期在结构施工期间的经验教训，选择优良的土建分包队伍；2.2根据目前劳务人员普遍缺乏的社会实际状况，选择有足够劳务资源的单位；2.3加快招标工作，确保招标能够及时完成和及时到货；2.4加快设计工作，确保为工程开展提供图纸；2.5在资金方面必须有保证，为材料采购和进度款支付准备条件；,3.1.1拟竣工地块节点计划,3.1.22012年竣工资源,3.22012年结转计划,3.22012年结转计划,结转风险：1、一期工程竣工节点调整到2012年1月份，一期已签约5套，其中3套合同约定的交付时间为2011年12月31日，存在违约风险。2、由于项目工程质量存在较多隐患，可能会有部分客户因此原因引发重大投诉，或长期拒绝办理交付手续。,四、成本问题,4.1成本目标（万元）,4.2成本优化措施,一期施工过程中对项目北围墙进行了成本优化，大部分用仿石涂料代替石材，使围墙成本投入减半，节约成本约900余万元。根据一期已发生费用重新对项目整体成本目标进行了测算调整，所