秋水伊人调研报告

1 / 15 秋水伊人调研报告 杭州武林路商圈调研报告 调研地点： 杭州市武林路区域 调研时间： XX年 8月 1 日 8 月 2日 调研人员：谢建云总经理、市场部李中一、策划部孟亮、经营部刘颖 调研内容： 1、武林路区域商圈基本概况。 2、针对武林路区域了解各商户经营货品的品类。 3、武林路商圈的管理模式及使用相关费用。 4、武林路商圈中经营者的成份以及货品来源情况。 5、武林路商圈中经营者的销售情况。 6、武林路商圈的客流情 况。 7、对北京的认知情况。 8、小结，分析并总结武林路商圈的优势及劣势。 武林路商圈概况 武林路时尚女人街及武林广场被当地人称做“购物天堂”是杭州市地区最繁华的商业中心，武林路商圈由两条主要街构成，即延安路、武林路、其中武林路囊括了有一条街被杭州地区的老人称“西大街”现称做女人街，自 1994年始，自发的形成了一批风格迥异的个性小店，大批杭州品牌女装先后落户于此，自然的成为杭州时尚女人购物一条街，全长 1600 多米，东与繁华延安路平行，西于西子湖衔接是服装零 售商家云集之地，两侧林立着 300多家大小不一2 / 15 的服装店、或前卫、或浪漫、或婉约。如蓝色倾情、古木夕阳、浪漫一身、江南布衣等，即形成武林商圈。 武林商圈周围汇集了杭州大厦，杭州百货大楼，银泰百货等。武林路及延安路是属于杭州地区的特色街区，此街区两侧为底商门市。 武林路商圈商户经营货品的品类 武林路商圈中延安路、及武林路的女人街区中，商户一般经营的货品品类多数为女装及个性男装类的商品较多，在延安路上有很多出现货品不饱满现象较多，尤其是延安路一侧的街区，两侧的独立的门店中经营 的货品较为低档，价格均在 80 元至 300 元不等，这种现象与横街的武林路对比较为强烈，而武林路则以二三线品牌的形象店出现在此街区中，比如，哥弟、秋水伊人、贝璐素、卡邦尼等，商品价格与延安路相比高出一倍多，商品均价在 180 至 900元之间，上述这条街区的品牌产品多数为杭州市代理商所代理操作此品牌。除此这此服装品类之外，饰品的品类在武林路上经营的数量也较多，例如，新光饰品、银时代、洛士奇水晶等，在此经营饰品店一般货品较为丰富、样品较多，也深受过路的年青人欢迎，随机消费的比率较大。 武林路商圈的管理模式及 使用相关费用 因武林路商圈经营模式为独立的个体门市出现，日常由经营者来自管自家 3 / 15 的店，但涉及统一行为时，由该地的政府下设武林路时尚街区管委会机构介入管理，对此商圈的各个街区的门店进行撑控，例如日常的租赁、更名、过户，以及举办对各类商户的优秀门店、十佳商户的评选活动，都由武林街区管委会介入管理，此街边店的费用一般由底商的老板或管委会内部认购后，反租给现有的经营者，武林路街区的租赁费用均在 11000 元 /年 /平方至 8000 元 /年 /平方，价格也较高，多数业者反应每年租金都会上涨，运作此门店的 压力较大，涉及到二次转让均有 10万元到 15万元的转让费，此地段的租赁价格对操作零售业态的独门店来讲价格是不绯的。 武林路商圈中经营者的成份以及货品来源情况 武林路商圈中经营者的成份一般由杭州本地人组成，少部分由公司行为介入该地区经营，经营的业者多部分的年龄较年轻化，货品的来源大致分为三种，一种由来自其他城市公司直营介入，如亦谷品牌、鄂尔多斯品牌等，第二种是杭州本地的品牌，本地加工、本地设计、本地出货的行为来经营。如雪歌、天之女品牌均属本地注册经过加工出的品牌。第三种是在广州、深圳 等地发货回到本地经过贴牌，但这种服装明显就能感到前卫个性的服装，如这里的业者经营的跳跳鱼品牌，第五元素品牌，跳舞男孩及跳舞女孩品牌店等均属于外货贴牌经营。 武林路商圈中经营者的销售情况 4 / 15 武林路商圈销售情况是不固定的，如延安路一带因与武林路相比属于侧街区，而且是步行街，销售的状况大不如武林路一带，而且周边的货品氛围的档次较低，平均的商品价位不超过 300 元钱，想提升价格及产品的附加值也受周围的货品影响， 10 平方米 -20平方米的店，较好的销售额一天约在 3000元 -5000元以上，而武 林路上的临街品牌的门店销售额平均 5000 元以上，如哥弟平均一天的流水销售均在 6000 元至 10000 元以上。由此可见，在武林路商圈品牌是很受广大女性消费欢迎的。延安路中的门店因货品杂乱而未能迎得高档层次的人群消费。 武林路商圈的客流情况 武林路商圈的以武林路为此商圈主要干道，流动穿梭人较多，因人流动分散，无法确凿的计算人流量，但在上午 12： 00至下午 15： 00时，该商圈的客流量均少，各门店的商铺持锁门状态，而 18： 00 以后，多部分闲散的消费者以及逛街一族的人流量开始上升，街面上的人 流开始增多，每家商铺均有顾客光顾，尤其以饰品店为例，光顾的次数及人流较多。 对北京的认知情况 在对杭州武林路的调研工作的同时，随同的资料给予此商圈品质较好的商铺进行发放，发放的同时对各商铺经营者进行问询，其对 33 的了解程度，普遍对我方商场无了5 / 15 解的概念。经过阅览我方的资料，均有部分商铺对我方商场很感兴趣，问其细节的问题，同时对品质好的商铺尤其是杭州本地的货品及品牌索 取了资料，为引进新资源做以准备。 小结 此次到杭州针对武林路商圈做以调研工作的 同时，主要是以报着学习的态度去深入的了解武林路商圈，经过此次调研工作，我们对武林路商圈的优劣势进行分析并总结。其优势在于第一、杭州的购买能力较大，多数的消费群体认购品牌店的较多，尤其以武林路为例，品牌店较受欢迎，虽然租金金额较高，但品牌店均能盈利。第二、此街区为杭州市较繁华的街区，平日的人流穿梭量较多，随机的消费潜力较大，与西湖距离相近，很多外地游人观光在此的数量日益增大，在此选择的商品机率高。那么武林路商圈的劣势在于，第一，即然很多的信息报导比如报纸、媒体及网络包装成武林路是时尚女人街，是购物的天堂，但经 过实地的调研，与此说法还是有一定的距离，原因是武林路是自然形成的商圈，经营销售的品类也是自然形成的，尤其是品类上，品牌和杂货都相汇在一条街区上，那从时尚的角度讲就失去了意义。第二，品类在风格上也未有归纳，既然是政府涉及管理，也设有管委会的机构，那从力度上讲应该是力度大一些，可据经营者反应，在此经营也不是很稳定，尤其在交付费用上，6 / 15 以年付为主，有的持续不下去的业者，进行更名的手续办理工作，也由管委会办理，办理更名的手续较为烦琐，实力小一些的业者将压力很大，多数还靠杭州本埠生产的牌子支撑能盈利。 经过 对此地区的调研分析，我们认为 33的基础比起所谓武林路时尚街区，从环境上对比鲜明，定位及经营品类、销售管理上高于此次调研的地域，回来总结我们的，我们有好多的优势要高过于武林路商圈，经过我们的努力与调整，相信在不远的时间里，我们的是全国任何一家市场业态的商场所不集于的一家商场。此次前往杭州机会是领导给予的，在这里表示由衷的感谢！ 杭州武林路商圈 调研报告 泰 安 女 装 市 场 调 研 报 7 / 15 告 调查人： 10 级服设一班 XXX 日期 ： 2016年 4 月 22日星期日 一、 2016 年春夏女装市场调查 1）服装零售市场情况 整体服装零售价格格局为 :高档 :中档 :低档=10:20:70 整体服装零售风格格局为 :职业 :休闲 :运动 :时尚 :大众 =1:5:15:10:69 整体服装零售方式格局为 :定价 :议价 =门市 :3:7=商场 :1:1 促销手段比较单一，通常是以降价和打折为主。 2）商场品牌拥有量情况 对 于中 百、银座、 金桥这类高 档商场，消 费者趋向于 品牌化消费，其大部分消费产品的风格偏重商务类服装，而对于像城乡贸易中心这类商场中定位较为大众化的商场来说，消费者品牌购买消费能力较弱，而且消费者的年龄层偏高。目前，泰安女装市场中以下品牌属于大众消费品牌：诺曼琦、艾格、圣地亚、乐町、欧时力、 MODE、 ONLY、朵以、秋水伊人、艾莱依、太平鸟、奈奢等。 8 / 15 中国女装市场上，一想到高价位的女装品牌就想到国外品牌，国内本土女装品牌给人一种廉价的感觉 。随着PRADA、 CHANEL、 GUCCI等国外奢侈品牌进驻中国以后，发现中国女装奢侈品牌市场同样非常庞大，然而服装行业与其他行业不同的是，并不是品牌知名度越高、品牌综合实力越强，其产品价位就会随之增高。服装品牌的定位非常重要。 以往的从近几年中国女装市场份额和市场综合占有率排名 上来看， ONLY、 ETAM、 ESPRIT 等单价在 1000 元以下的品牌排名非常靠前。而 ZARA 进驻中国似乎也在提醒人们，不是只有奢侈品牌才能算得上是 大牌 。随着中国女装品牌定位的变化以及百货商场的频繁大力度促销，个人月收入在 1000-3000元之间的中低收入者的女装消费观念正发生较大的变化。因此中国中低价位女装的消费份额也将有着非常大的提升。 二、品牌服装的打折情况、特价商品的展示方式及促销商品的原因 1)品牌服装促销的原因 年底为了缓解制造商的库存压力；季节更替，新装上市；服装由商场下架，无处促销；市场竞争压力大 ;节假日、周年庆等。 2）特价商品展示 9 / 15 方式 一般特价商品会选择在服装店 的中心位置及入口处进行展示，也有的选择在店面前进行店外展示。 3）品牌服装的打折情况 品牌服装打折大多数会选择八折、九折进行销售，此类 服装成本较高不宜降价太多，有些服 装会选择五折半价销售，多数品牌店 也会选择买一赠一的方式等。 三、新上市的女装款式、色彩 1） 2016春夏季女装流行色彩 灵感来源于大自然，乐观主义光芒四 射；在款式上，则从硬朗风格走向更柔和、女人味、宽松的外观。 2016 春夏季焕然一新、乐观主义光芒四射，通过色彩的简单创意表现出来，这些色彩灵感绝大部分源于大自然。一方面深厚饱满、一方面隐约微妙，预示着新方法临近。花神福罗拉 漂亮的花卉色 调正如大家所见 到 澧县城区商业市场调研报告 10 / 15 提交：星辉地产 时间： 2016 年 5 月 12日星期二 一、本项目区域简介及商业简析 本项目全称：浦金国际广场，商住小区总占地面积为 9690 平方米，总建筑面积为万平方米，整个项目由一栋30 层住宅以及一栋 20 层酒 店和三层商业组成的一个城市综合体。项目位于澧县的东城区澧浦北路与晓钟路交汇处，南接黄瓜大乡和澧县食品城，西邻金源世家小区，东接澧浦北路，澧县的主干道之一，距主城区约三公里。周边 500米内新兴物业五家可容纳居民 5000户左右， 2公里新兴物业 7家可容纳居民 8000 户左右，本项目辐射一线商圈人口达 3 万左右，二线商圈人口达 5 万左右，就目前来说，由于本项目所处的城市板块的整体商业发展并不成熟，但作为澧县新开发区，随着城市向东逐渐扩展，新兴物业不断扩大，总人口的持续攀升，县行政中心，新人民医院等基础设施的陆续进入，未来 商业前景较为看好。 二、澧县商业格局 目前老城区仍是传统商贸聚集区，以解放路、步行街构成了澧县传统核心商圈，汇集了城区 60%以上的商业业态，呈现出高度集中的 分布状态，绝大多数商铺都分布在以解放路为中心向四周辐射区域延伸的街区，如人民路、步行街、翊武路、澧阳路、澧州路等中心城区范围内，整体形成了以解放路、步11 / 15 行街为核心商圈，以人民路、澧州路、澧阳路、翊武路、珍珠市场、德隆商业区、财富广场等为副级商圈，以各社区商业为次级商圈的商业格局。 三、城区商业门面租赁价格现状 特别提示：由于部分商圈存在炒作行为，估计会导致部分数据虚高 晓钟街：与本项目相对，为玫瑰园小区一期门面，商业业态为综合，由于人流较少，仅早餐店生意尚可，目前租金大致为 15元 25元 /m2.月。 澧浦路：此区域商业集中区为玫瑰园二期门面，距本项目约 50米，商业氛围不浓，目前租金大致为 25元 33元 /m2.月。 桃花滩路：此区域为玫瑰园三期门面，距本项目约200 米左右，正对政务中心，经营业态为银行、券商、财务等，故租金较前两期稍高，但空置门面较多，目前租金大致为 35元 42元 /m2.月。 澧县食品城：此区域位于澧浦路与澧州路交汇处，与本项目相距 100 米左右，为澧县唯一副食品批发市场和蔬菜一级批发市场，环境较差，生意尚可，目前租金大致为 30元 60元 /m2.月。 珍珠路：此区域商业集中区为澧州明珠门面，距本项目约为 1000米左右，人流欠佳，空置较大，业态为综合，12 / 15 租金大致为 40元 45元 /m2.月。 珍珠市场：此区域位于解放北，与德隆相邻，为澧县三大 农贸市场之一。主要经营小百货、中低档服装，营业面积约 4000 平方米，生意 一般，目前租金一楼大致为 50元 80元 /m2.月。二楼租金大致为 30元 50元 /m2.月。 德隆商业城：此区域位于澧州大道中，分为 A E区，业态为服饰、鞋业、夜市及一家钻石钱柜 KTV，人流一般，生意欠佳，各区域差异明显。 A 区租金大致为 35 元 45 元/m2.月。 B 区 60元 80元 /m2.月， C 区 50元 60元 /m2.月。D 区 70 元 100 元 /m2.月。 E 区 30 元 40 元 /m2.月。 F 区60元 130元 /m2.月。 澧州大道：此区域为澧县主干道之一，区域东业态大致为休闲、酒店及其它，中 段业态大致为通讯、酒店及其它。西段为综合大道沿线有大型超市三家，商业城二家，目前租金大致为 30元 110元 /m2.月。 解放路北：此区域与商业中心一街之隔，人流较大，业态为服饰、鞋业及其它，目前租金大致为 50元 110元 /m2.月。 解放路北：此区域人流较少，餐饮居多，目前租金大致为 20元 50 元 /m2.月。 解放路：此区域为老商业中心，人流大，商业氛围13 / 15 浓，业态多为知名服饰、鞋业，为澧县商业繁华中枢，目前租金大致为 500元 650元 /m2.月。 解放路：此区域 为商业新兴区，入驻肯德基、屈臣氏等品牌，好润佳超市与世纪联华分驻两边，目前租金大致为 450元 500元 /m2.月。 步行街步行街：此区域人流少，生意欠佳，目前租金大致为 90元 110 元 /m2.月。 步行街：人流少，生意欠佳，目前租金大致为 30元 65元 /m2.月。 澧阳路：人流一般，业态由电动车、电器超市及其它，目前租金大致为 20元 80元 /m2.月。 翊武路：人流一般，翊武中路北门口段由于挨近解放路，商业氛围较好，租金较高，目前全段租金大致为 25元 470元 /m2.月。 财富广场：此区域位于澧州大道与澧阳路交汇处，内有大型超市一家、影城一座、电器超市两家，业态为服饰、鞋业及其它，商区分为 A F 区。目前租金大致为 A 区 60元 100元 /m2.月、 B 区 45元 140元 /m2.月、 C 区 80 元 100元 /m2.月、 D 区 20 元 45元 /m2.月。 E 区 60元 150 元 /m2.月、 F区 60元 100元 /m2.月。