房产经济学课程设计.doc

房地产经济学课程设计单位： 工程管理071 设计名称：房地产开发项目可行性研究报告姓名： 、 学号： 、 指导教师： 、 成绩： 日期： 2010-6 、摘要房地产经济是国名经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一，发展房地产经纪有利于加快我国产业机构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康发展，房地产项目具有投资额巨大、项目周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。项目决策的依据是根据可行性研究理论对项目进行科学的分析与预测。因此，必须加强和规范房地产项目可行性研究，采用科学的投资决策方法，防投资隐患于未然。该项目位于武汉市东西湖区，本文利用可行性研究的一般理论结合自身的从业经验通过对该项目项目的开发经营环境的市场调查分析，依据东西湖区总体规划及目前市场状况和对未来的预测，以及对周边主要同类竞争物业的比较后，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期分析探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。关键词：SWOT 项目投资 房地产开发Real estate economy is the country name an important part of the economy, is an important pillar of the national economy, development of real estate brokers help speed up Chinas industrial sector and the adjustment of consumption structure, thereby promoting sound economic growth, a huge sum of investment real estate project The project cycle is long, many other uncertainties, and their success depends on the decision right or not. Project decision-making is based on the theory of the feasibility study the project scientific analysis and prediction. Therefore, the need to strengthen and regulate the real estate project feasibility study, using scientificInvestment decision making, anti-investment risks in the first place.The project is located in Wuhan East Lake, this paper studies the feasibility of the general theory of experience combined with their own projects through the project development and management environment, market research analysis, based on what the overall plan and the current Lake market conditions and future forecasts and the property surrounding the main comparison of competing on the feasibility of the project business planning and development of preliminary comments, and advantages of combining the characteristics of the project, the project investment analysis, financial evaluation and risk analysis, to analyze and discuss the land the possibility of residential development and operation.Keywords: SWOT , real estate, project investment目录一，摘 要二，总 论三，方案评选四，市场预测五，投资估算六，项目建议一， 总 论一，项目背景 ：1，项目名称： 田园牧歌2，承办单位：承办单位是某房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发，房地产经营，商品房销售、物业管理等。公司实行规划，开发，管理，销售，服务一体化。一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新”的经营理念3项目提出的理由与过程： 房地产经济是国名经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一，发展房地产经纪有利于加快我国产业机构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康发展东西湖境域史属古云梦泽东境。1957年春，经党中央、国务院批准，成立“湖北省东西湖围垦工程指挥部”，由省长张体学任总指挥长兼政委近年来，全区上下认真贯彻落实科学发展观，坚持走新型工业化道路，大力引进和发展机电、食品、烟草、总部经济、信息服务、航空、生物制药、物流等产业，打造千亿板块、百亿园区，大力推进以柏泉农场、石榴红村等为代表的新农村建设，区级经济继续保持稳步快速增长，人民生活水平不断提高。东西湖的每一轮发展与进步都是在党的领导下，不断解放思想、开拓进取的结果。田园牧歌选择此处开发有利于完善东西湖区“产、学、研、居”为一体的规划，并极大改善东西湖区的面貌。4.项目概况： 田园牧歌位于汉口金山大道，东南面是东方马城；西南面是金银湖生态旅游区，也是我省唯一一个国家级生态湿地公园；还可小区入口的金山大道直通机场高速。项目先天条件优越，集合了高尔夫、湿地公园、马城、空港等四大稀缺资源。地约40万平方，建筑面积约60万平方，共分5期开发，是生长在金银湖畔、高尔夫果岭旁、被自然生态围抱的稀缺资源型豪宅项目。二，方案评选 初步定为住宅用开发用地 现就普通住宅建设与豪华别墅建设进行评选论证一，市场环境一、 武汉市房地产宏观市场概况 1、产业构成及消费构成状 武汉市作为中部城市，有着良好的先天发展优势，无论在金融、流通、商贸、科教文娱、城市基础建设、能源等方面，都有着广阔的市场开发潜力，自1998年武汉市第三产业增长值超过第二产业以来，武汉市的产业结构已经呈现出以钢铁、汽车、机械、电子信息为四大支柱产业的全新格局，更以食品、服装、化工、医药、建材等为优势行业，进行双翼发展，科学的产业结构调整，吸引了大量的企业和人员来鄂，城市人员结构也随之超着高素质化发展，城市的经济结构明显优与往年；在居民收入方面，武汉市区常住人口超过80万，人均GDP达 ，武汉市国民经济几年来一直保持着11%以上的增幅，居民收入水平的提高、消费需求的增加，是武汉市房地产市场稳健良好发展的有力支撑。 良好的投资环境和人口数量的激增，也影响了武汉市房地产业市场的供需结构。武汉市现有开发资质的开发商就有近2000家，各类地产代理机构有3000家左右，国家的连续几次加息政策及相关的土地管理政策、金融贷款政策的系列出台，在宏观上影响了武汉地产的总体走势，20052006年武汉市地产投资增幅与房价涨幅有所回落，新开发产品类型也向着环保节能、生态智能方向发展，中低收入人群的产品供应量大幅上升，特别是在2006年上半年出台的“套内面积在90平方米以下的户型要占开发户数70%”的硬性政策，武汉的中小户型商品房放量也有显著增加。2、地产市场竞争态势 武汉地产市场的巨大消费潜力，吸引了20余家全国一线开发商进驻，与本土开发商形成诸侯割据的竞争格局，围绕汉口、汉阳、武昌、阳逻为行政划分的城市版块进行区域性开发战略，遵照版块经济增长模式的思路，在汉口、汉阳、武昌三个大城市版块前提下，又分为20个基础版块，其中又将基础版块划分为成长型版块、成熟型版块、形成型版块进行开发，以地域为界限，形成未来城市群的整体发展思路。 城市开发定位：l 汉口商务、商贸配套经济中心区l 武昌文教政治中心区l 汉阳新城市次中心区二 东西湖区房地产市场概况2010年上半年东西湖片区成交均价为6708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他片区的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，在市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件的限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场所接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大大加强东西湖与城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。三，东西湖区在建项目概况：项目名称总套数(套)住房已售(套)住房可售(套)非住房已售(套)非住房可售(套)住房成交均价(元/)非住房成交均价(元/)东风加美（武汉）装备有限公司汽车零部件生产厂房- - - - - - - 翠堤春晓二期- - - - - - - 府上一期- - - - - - - 山水星辰二期23号楼- - - - - - - 万科四季花城二期- - - - - - - 汀香水榭二期- - - - - - - 金珠港湾- - - - - - - 常青花园11号小区4组团762 739 4 - 19 5406.75 - 常青花园11号小区三期- - - - - - - 常青花园11号小区四期130 128 - - 2 4287.49 - 常青花园11号小区一期194 192 - - 2 3074.6 - 常青花园2号小区182 179 2 - 1 5333.18 - 常青花园3号小区18村196 187 - 7 2 3629.98 10607.34 常青花园5号小区3组团436 421 11 - 4 5882.72 - 常安佳苑380 352 16 - 12 2103.19 - 常青花园11号小区二期355 342 1 9 3 3420.2 8798.62 常青花园1号小区109 108 1 - - 3853.8 - 常青花园5号小区一期427 397 2 16 12 4432.82 19657.09 畔岛花园（顺驰。泊林）1462 1288 108 - 66 3741.91 - 畔岛花园（顺驰。泊林）二期- - - - - - - 三，潜在市场分析虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没有减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区。面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便等问题，但价格低、环境好弥补了部分缺失四，潜在客户分析 本项目面向客户为中高层 五，方案选择：最终定为中高档住宅六， SWOT 分析法确定最终方案优 势1，环境好 2，开发成本低3，公司有同类项目开发经验4，政策支持劣 势1，不属于中心城区2，交通不便利3，区域开发不完善，配套设施不充足机 会1，产品需求增加2，产业优惠政策充分利用已有经验，继续保持低成本。结合区域开发环境和良好势头，做好销售策划和售后管理 威 胁1，同类产品广告攻势强2，经济形势不乐观3，竞争激烈发扬自身风格特色，提高自身竞争力实施品牌战略，充分利用本身品牌效应六，投资估算： 本项目初步投资估算为27000万元七，