房地产公司在土地储备中的问题及对策.doc

房地产公司在土地储备中的问题及对策摘 要：本文从房地产商、政府、公民的角度出发，首先明确土地储备的意义，然后综合各种因素，对房地产土地储备的现状及格元素在实际中遇到的问题，综合分析，最终提出一定的解决办法，即企业应该有策略、有计划的做大做强企业。关键字：房地产商 政府 土地储备 现状 问题 对策（1） 房地产公司储备土地的意义房地产公司储备土地的意义，在于土地是不可复制的有限资源，土地是一项重要的生产要素，土地是房地产公司一项根本性的生产要素。1. 土地是房地产公司一项重要的生产要素土地是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。若否认了土地作为生产要素参与价值分配的客观实在性，就否认了土地的价值作用（即使用价值和交换价值）。所以，我们将土地作为房地产公司一项重要的必可不少的生产要素立论。为发展和壮大房地产公司，作为房地产公司储备土地的意义就凸现了。2. 从我国当前房地产发展趋势看房地产公司土地储备意义有关资料表明：我国国内生产总值每增加一个百分点, 房地产销售额就会增加1 . 6 5 个百分点,这显示我国房地产业增长速度将快于GDP 的增长速度。从内在因素看, 支撑房地产行业快速发展的因素有以下几点：( 1 ) 城市化进程加快。按照城市化发展的一般规律，一国的城市化水平达到3 0 % 以后，城市化进程便会加快。目前我国城市化水平已经超过30%，并进入城市化加速阶段，这将带动对房地产的需求，这是促进房地产行业发展的主要动力。( 2 )房地产金融的快速发展。金融支持是房地产快速发展的重要动力，而我国房地产金融仍有巨大的发展空间。特别银行对个人住房消费支持力度在日渐增大，以及房地产金融产品日渐多元化，产业投资基金、抵押贷款证券化、地产券、房地产信托、房地产典当在逐渐发展壮大，这些都会对房地产行业快速发展起重要支持作用。( 3 ) 家庭住宅消费增长。我国城镇家庭收入的快速增长，使住宅消费支出在家庭支出中所占比例快速提高，未来几年、十几年估计仍将保持较快速的提速走向。这些都将成为影响未来房地产行业发展的重要因素。我国住宅需求量增大，还将反映在以旧城改造为主的住宅更新需求、住房条件改善带来的住宅需求、城市化水平提高带来的住宅需求，该三需求对房地产公司来说，具有最一般的宏观指导意义。（2） 全国开发土地储备与供应现状近几年对开发商而言，在所有开发流程中，竞拍土地使用权无疑最难最不容易把握的。因为存在竞争，存在政府部门的好恶，更存在无处不在的关系因素，使得土地竞拍变成了纯粹资金和关系的博弈，开发商很少通过详细的前景研判和未来现金流的压力来考虑土地的合理价位，一厢情愿地认为房价未来依然会单边上扬，从而消化高昂的土地成本。另一方面，更多的开发商在宽松的土地开发政策下，抱着多多囤地作为储备资源的目的，而从业界到媒体则连篇累牍地宣扬“土地是稀有不可再生资源”的理念，为房价坚挺提供理论支持，使得开发商囤地的意愿愈发强烈。地方政府则希望通过频繁的出让土地来赢取财政收入和政绩表现，因此对土地后期开发的时间限制和要求甚少，以避免削弱开发商拿地的热情。如考虑囤积在各地政府下属土地储备中心的土地规模，远远大于已经通过“招拍挂”方式出让的土地，最粗略估计，囤积在各地土地储备整理中心的土地面积大致为开发商囤地规模的35倍，因此积累开发商和土地储备中心的囤地规模，全国累计的囤地总体规模大致在4060亿平方米。（3） 土地储备与供应实践中的问题对土地市场而言，改革和创新的主体应该是双向的，即土地的提供者和需求者都应该承担起责任和义务。由于中国房地产开发土地国有制度，使得土地供应这个关键环节一向充满争议。十几年的房地产开发进程，各级地方政府扮演了土地所有者的角色，垄断了市场资源，获得了巨额收益，这些收益很多用在了民众的公用事业发展上，但同时相关政府官员利用权力寻租现象依然存在。现行的土地储备制度，是指由城市政府委托的土地储备中心按照土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由相关机构进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让计划将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求。其主要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，规范市场秩序。就近年全国各地的土地储备和供应的实践经验来看，存在着相当不规范、不完善甚至是制度结构上的缺陷，主要表现在： 垄断性破坏资源配置由于土地出让金是各级地方政府获得财政收入最便捷的方式，因此具有土地垄断供应权的地方政府充分利用这一行政优势，以最低价把土地收回，并绝对控制土地供应量以寻求最高价位，使自身收益最大化。土地储备中心大多数并不是依据市场需求来供应土地，或依据各开发商实际的产能来配置土地资源，而是简单地对比开发商资金优势来进行取舍。这造成了大开发商不计成本地囤地，甚至为未来五到十年做储备，而中小开发商一地难求，生存维艰。这进一步制约了土地的有效开发，城市闲置土地大量增加，可以说是土地储备中心和大开发商联手不断抬高地价和房价。 利益过渡倾斜土地使用权出让制度有两个根本属性，一是政府垄断一级土地市场，二是商业利益优先。所以这种制度的设计和实行已经决定了它首先是有利于政府的，其次有利于商人，惟一不利的就是民众和市场未来发展。世界的潮流是各国政府正在积极退出市场，成为服务型的政府。市场经济条件下，政府只是一个中立者，不应该参与市场竞争，更不应该与民争利。但土地储备制度使政府直接参与到土地市场中去，既当运动员，又当裁判员，依靠行政手段垄断了土地收购市场与土地拍卖市场，财富很难实现取之于民，用之于民。 损害企业竞争能力各大开发商近年来在房地产不断攀升的过程中获得了高额利润，但究其实质，并非由于企业的经营水平或管理能力大幅提升带来的成果，而是由于竞争的不充分性和房地产商品特殊性所致，消费者没有能力也没有实力得到与开发商对话的话语权，政府部门也不允许个人或自发形成的组织进入市场参与竞争，如各地曾出现的个人集资建房现象已纷纷夭折。相反有些具有政府背景的大型房地产企业开始退化为土地“批发商”，企业不思进取却有钱可赚，破坏了优胜劣汰的竞争秩序。 加大金融机构风险城市土地储备中心在收购土地时需要大量资金，大部分都要靠银行贷款，其本质上是政府利用自身的行政权力进行贷款，增加了金融机构与行政权力的依赖，加大了暗箱操作的空间，妨害了金融机构对风险的研判；而且土地在收回后，政府并非具备清晰确定的土地上市和资金还贷时间表。目前土地储备中心的法人资格模糊不清，是企业法人还是行政法人没有明确的规定，所以，承担怎样的责任，也没有明确规定。在目前土地价格节节攀升的情况下，一些金融机构也开始参与炒卖土地，风险显著提高。（4） 房地产公司对策房地产企业要做强做好做大。房地产企业要做强做好做大，快速发展的领先企业的经验可以成为重要的借鉴。企业实现快速发展并领先的原因主要有：主营聚焦辅以跨区域复制战略，注重合理土地储备、股权融资渠道建设和财务风险控制，通过战略合作和并购获取资源。从这些因素可引申出房地产企业做强做好做大的发展模式的如下要点：（1）制订和实施合适的战略，