毕业论文-浅谈物业管理与和谐发展.doc

毕 业 论 文题 目：浅谈物业管理与和谐发展 系 部： 管理工程系 专 业： 物业设施管理 班 级： 09级3班 姓 名： 学 号： 指导教师： 2011年 月 日济南工程职业技术学院目 录摘 要2前 言21物业管理和谐发展的重要作用1.1和谐社会建设中物业管理具有重要作用-21.1.1和谐社会的构建赋予了物业管理重要的历史使命-21.1.2物业管理的健康发展是城市现代化发展的需要-3 1.1.3物业管理是辅助社区管理行政事务、维护业主权益的重要力-31.2 和谐社会背景下物业管理面临着新的机遇与挑战-32物业管理中的“不和谐”现象-42.1业主与开发商之间的物业纠纷-42.2业主与物业公司之间的物业纠纷-42.3业主之间的物业纠纷-53新时期打造“和谐物管”的对策建议-53.1建立道德与法制双重约束机制-53.2建立切实有效的长效监督机制-53.3建立以“权利”为核心的行业共识-63.4建立物业的科学化管理模式-64 结论-6谢 辞-6参考文献-7摘 要摘要：构建社会主义和谐社会既是党中央在新世纪新阶段我国社会主义发展道路进程中提出的宏伟战略任务,同时,这也是全社会民众的迫切需要和共同要求。构建和谐社会是一项宏大而复杂的系统工程,需要引起全体国民的高度重视,各行各业都应积极地投身到这项工作中来,依托中央科学地决策,各级政府合理地安排布署,各部门和各行各业扎实细致,有步骤地把各项工作落实到实处,从而使该项工程得以顺利实现。其中随着城市建设和房地产业的发展，物业管理作为一种全新产业的发展问题逐渐引起了人们的重视。本文就新时期物业管理发展问题做了探讨，认为：在构建和谐社会的背景下，物业管理应更新观念，明晰与和谐社会的关系，努力摒除发展过程中存在的诸多“不和谐”现象，全力打造“和谐物管”，为和谐社区建设以及进一步的和谐社会构建做出应有的贡献。关键词：物业管理；和谐社会；和谐社区；和谐物管前 言随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展以及城市化进程的加速推进，物业管理逐渐成为一个独立的行业，展现出广阔的发展前景。2006年，党中央在十六届四中全会上提出了“构建社会主义和谐社会”的伟大目标。“和谐社会”就是指民主、法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。和谐社会的构建赋予了每个行业不同的历史使命。物业管理作为社区建设中的重要组成部分，其管理目标和职能也伴随着我国经济和社会的发展逐步发生了转变。但是，当前我国的物业管理水平与我国的社会经济发展速度相比，明显滞后。因此，在和谐社会背景下，如何转变观念，提高我国物业管理行业的整体水平，促进社会主义和谐社区建设，并进一步促进社会主义和谐社会的建设，成为摆在广大物业管理从业者面前的一个重要课题。本文即在明晰物业管理与和谐社会关系的基础上，分析了目前物业管理发展中的诸多不和谐现象，并就打造“和谐物管”提出了粗浅的见解，期望能对新时期物业管理的发展提供参考。1 物业管理和谐发展的重要作用1.1和谐社会建设中物业管理具有重要作用1.1.1和谐社会的构建赋予了物业管理重要的历史使命 物业管理机构分布在各个社会基层社区，为广大业主面对面地服务，是促进城市社会经济发展、维护社区稳定、促进社会和谐的积极实践者。和谐社区建设是国家建设的基础建设，是物业管理企业和业主方的共同目标和责任，当前提出建设和谐社区的目标非常及时和重要。物业管理者应当根据提高社区物业管理服务水平，有助于加快和谐社区、和谐社会的建设。物业管理成为社区和谐与社会和谐的重要保障，担负起重要的历史使命。1.1.2物业管理的健康发展是城市现代化发展的需要 城市现代化主要是指城市服务的现代化，其对城市的服务功能和服务程度有十分高的要求。物业管理作为第三产业服务部门中重要的一个行业，为城市居民提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿。例如：我国从1990年至1994年设立城市从457个增加到622个，建制镇从1.2万个增加到1.6万个，江苏省经济发展较快的苏、锡、常三市已无“县”建制，全改为市，根据规划到2010年，江苏全省预计只剩10个县。根据有关机构预测，我国城市化已进入加速发展期，到2000年，中国城市化水平将达到33至35，城市人口为4.5亿左右。到2010年，我国城镇比重将由现在的26.3上升到45%以上。设市超过1000个，建镇制将超过2万个。如果当年全国人口预计为14亿，按45计算，则城镇人口为6.3亿，比现在净增2.5亿。如果这些新增人员按人均8平方米的使用面积计算，共需要增加住房建筑面积41.6亿平方米，从2000年到2010年按13年计算，每年平均需要多建3.2亿平方米住宅，同时对现有的居民住房也需要改善。根据国家最低标准计算，由19982000年平均每年2.6亿平方米，减为每年1亿平方米，年折旧维持1亿平方米不变，三项相加，2000年至2010年，每年需要住房建设量达到5.2亿平方米。因此，物业管理的健康、快速发展将有利于扩大城市服务范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。更可以延长城市里的房屋和公用设施的使用寿命，改变城市风貌，改善人们的工作和生活环境。综上可见，在社会主义市场经济条件下，在住房制度的改革中，实施物业管理制度，对促进房地产管理的社会化、科学化，促进城市建设化和房地产市场发展，促进社会安定团结，必将产生深远的作用与影响。1.1.3物业管理是辅助社区管理行政事务、维护业主权益的重要力量 社区是社会的“细胞”，社区业主及物业使用人不是独立存在的，总要受一定行政区域范围内街道办事处、派出所等政府机构的管理，相应地开展计划生育管理、治安管理等。上述行政事务管理本应是相应行政机构的职能，但在实际工作中，物业管理企业作为社区业主的“管家”起到了相当大的辅助作用，有效协助了有关政府部门开展工作。懂得与业主沟通才是最聪明的。而防范和解决社区矛盾冲突的最优办法，还是靠社区文化的融合、再造。若开发商能够以新的理念积极营造新型社区文化，采取多种措施，在开发商、物业公司与业主之间搭建良好的沟通机制和互动交流平台，营造出一种社区诚信和社区友爱，将更有利于让开发商、物业管理公司和业主这三者从对抗性关系走向和谐的平衡性合作关系。1.1.4物业管理企业在和谐社区建设中不可或缺 构建社会主义和谐社会是一项系统工程，而社区作为社会的一个“缩影”，创建和谐社区也就成为构建社会主义和谐社会的一个基础工程。随着城市化进程的不断加快，居民社区越来越多，物业管理也就逐渐成为一个十分重要的行业。由于物业管理企业在推动社区建设、管理社区活动、维护社区安全与秩序等方面起着十分重要的作用，所以，物业管理企业在构建和谐社区的过程中负有不可推卸的责任。尤其是物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。1.2 和谐社会背景下物业管理面临着新的机遇与挑战构建和谐社会赋予了物业管理行业重要的历史使命，同时也给物业管理行业的发展提供了良好机遇，带来了一定的挑战。和谐社会背景下，物业管理行业需要进一步更新观念，抓住机遇。首先，要抓住物权法的颁布实施及物业管理条例修订的良好契机，大力推进物业管理的法制化进程。其次，要研究拓展物业管理的服务范围，根据广大社区群众的需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时，还要妥善处理好基本的物业需求和特殊需求的关系，做到在效率和公平之间选择平衡点，在提高物业服务的同时又能化解一些社会问题。最后，要充分发挥物业管理在社区建设，尤其是在社区服务业的发展中所具有的重要作用和优势，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，抓住机遇，为构建和谐社区发挥应有的作用，为构建和谐社会作出应有的贡献。2物业管理中的“不和谐”现象物业管理发展中的不和谐现象主要反映在物业管理纠纷上。物业纠纷是指业主与物业公司之间在物业管理服务合同的订立、履行和终止过程中发生的权利义务争议。目前，物业纠纷呈现出类型的多样化、群体化、敏感程度高、处理难度大等诸多特点，成为物业管理中的主要不和谐现象。2.1业主与开发商之间的物业纠纷 业主与开发商之间是基于商品房买卖合同的建立的商品房销售合同法律关系，而物业纠纷却是业主与物业公司之间因物业服务问题发生的权利义务争议，开发商之所以被卷入到主体双方为业主与物业公司的物业纠纷之中，主要是开发商在出售房产过程中的违约行为导致的。比如，不能如期办理房产证、小区绿地面积缩水、房屋存在质量问题或开发商承诺减免一定期限的物业费而不被物业公司认可等。现实中，由于新建住宅小区的前期物业管理往往是由开发商投资设立的物业公司负责，业主一旦发现自己所购房产有质量问题，在与开发商协商无果的情况下，就会将怨气发泄到开发商的子公司物业公司身上，物业公司收取的物业费及其他费用自然成了受“株连”的对象。2.2业主与物业公司之间的物业纠纷 业主与物业公司之间的矛盾主要集中在物业公司非法侵占小区绿地、乱收费、管理水平低等问题上。如物业公司收费方式透明度不高，提供的服务与业主所交纳的物业费不符，收费不做事，甚至巧立名目乱收费等。比如，收取垃圾费后，小区很多地方依然垃圾成堆；一些物业公司还自立收费项目，收取诸如所谓的水电备用金、电梯使用费、装修保证金等；一些公司管理混乱，工作疏忽不到位，解决问题不及时。另外，对于路灯不亮、下水管道堵塞、相邻关系纠纷等事关业主切身利益等问题的管理，由于没有经济利益，其往往视而不见。而小区业主，普遍存在着“少交费，多享受”的心理。少数业主甚至认为，自己花了钱，一旦物业公司的管理服务与自己的意愿不符，不论自己的意愿是否合法，就会心态失衡而恶意欠费。充分反映了主体双方重权利、轻义务的心理。 2.3业主之间的物业纠纷 业主委员会的组成通常会引起一些物业纠纷。按规定，在业主大会选聘物业管理企业前，开发商应选聘物业管理企业负责小区的前期物业管理，直至业主大会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效。由于业主委员会成立后选聘的物业管理企业时常会终结开发商选聘的前期物业管理企业的管理服务，直接影响到该企业的经济利益，其必然会与小区业主的利益发生冲突。另外，虽然业主委员会是由业主大会公选的业主组成的自治组织，但是由于其成员有限，不可能代表所有业主的利益，业主与业主委员会之间也是矛盾重重。同时，业主之间往往因乱停放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建等违规行为，在得不到物业公司及时协调和解决时易引发物业纠纷。3新时期打造“和谐物管”的对策建议3.1建立道德与法制双重约束机制 尽管物业管理诸多利益主体的权利义务关系的维持与发展需要法律的约束，但单纯的法制建设不能完全解决构建和谐物管的问题。因为道德与法制是相辅相成的，需要道德与法制从不同的方面共同规范物业管理的健康发展。 加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康持续发展的当务之急。另外，道德约束对实现物业管理的和谐发展有至关重要的作用。物业管理需要业主与物业管理企业的共同努力，双方主体除了享受权利和履行义务之外，还必须将自身纳入整个社会的道德体系建设之中，相互配合。只有这样的“道”、“法”相辅相成，物业管理的和谐发展才会成为可能。 在道德与法制双重约束机制中，构建物业管理行业诚信体系，对改善服务环境、规范竞争秩序、防范管理风险、推动整体行业的发展有重要作用。在构建和谐物管时，各方主体要坚持诚实守信的原则，运用信息化手段，健全信用档案体系，形成市场各方主体诚信守约的管理机制，逐步形成覆盖全行业的诚信体系。 3.2建立切实有效的长效监督机制 物业管理监督机制包含三个方面的内容：一是社会公众对物业管理行业的监督机制；二是物业管理行业协会对本行业的监督机制；三是政府相关部门对物业管理行业的行政监管机制。物业管理要实现可持续发展，就要充分发挥行业协会的桥梁和纽带作用，加强行业自律，注重行业指导，充分发挥行业协会的服务、代表、协调职能，推动形成运转协调、和谐高效的物业管理体制。政府主管部门和街道办事处应当将物业管理企业的经营服务行为、业主大会及业主委员会的工作列为行政监管内容，并采取必要的管理措施，依法维护好物业管理市场的秩序。社会监督职能能够成为业主监督和社会监督乃至政府行政管理的重要参考，使物业管理的公平、公正、公开成为可能，这有利于物业管理持续健康发展。 3.3建立以“权利”为核心的行业共识 权利有人权和物权之分。尊重人权可以贯彻以人为本的理念，尊重物权可以减少纠纷，两者从不同侧面反映出和谐、科学发展的重要组成部分。物业管理服务中，把以人为本作为物业管理服务的核心和灵魂，是提高物业管理水平的根本保证。物业管理中要增强业主对物业管理的参与性，充分尊重人的需求，充分尊重人在服务过程中的平等地位。 目前，我国物业的共用部位、共用设施设备及小区配套的房屋、道路、场地等产权界定比较模糊。责、权、利难以界定，不仅给物业管理和收费带来困难，而且容易产生权利纠纷。因此，要实现物业管理的和谐发展必须建立物权相关法律法规体系，在法律层面上界定业主“私权”。 3.4建立物业的科学化管理模式 物业的科学化管理模式包括物业管理的专业化和标准化两个方面。物业管理专业化包含组织机构专业化、管理队伍的专业化和管理设施设备的专业化。物业管理行业的标准化是行业发展成熟的重要标志。应加大物业管理协会等行业组织对行业标准的制定、企业资格认证、从业人员资格认证等行业标准化的建设，逐步形成具有区域特色的标准化认证与评估体系。4结论回首我国的物业管理发展进程几乎与改革开放相同步，然而又伴随着发展和谐社会的理念，我国的物业管理也在悄然发生着变化，在适应和谐发展的基础上又促进着和谐的发展，两者是相互辅助的。物业管理的快速发展和其创造的庞大的社会价值正在加快社会的进程。它独有的行业制度和发展理念模式也在推动着整个社会的政策完善和制度建设。总之，物业管理是当前社会建设与管理的重要组成部分，其迅速发展和不断完善必将对和谐社会建设发挥积极和重要的作用。物业管理在国外已发展了100多年，而在中国才20多年。物业管理工作关系到人民群众的安居乐业，关系到和谐社会的构建，需要有全社会齐抓共管的良好氛围，需要社会的理解和支持，各级政府、全社会、全民应抓住机遇重视起来。只有社会各界共同努力，正视和克服发展进程中的矛盾和困难，坚持求实和创新，坚持走市场化运作的机制，充分发挥各阶层力量，学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，联系物业管理，管理者不断创新，积极探索，推动我国物业管理的不断发展和完善，把物业管理工作推向一个新阶段，进一步加强行风建设和专项治理工作，提高城市的现代化建设，才能使物业管理健康、有序发展，从而达到构建和谐社会的总体目标。谢 辞当这篇论文圆满的画上句号的同时，它也将告诉我：工程学院三年的学习生活即将要结束了，我的校园生活可能将要在此终止，转而踏上人生的又一个新的起点工作岗位。时光似箭、岁月如梭，从走进求实到现在，转眼间，三年就要过去，一切恍如昨天刚发生。虽然当初来到这里的时候并不感觉这里有多好；也许是当时高考失利，心情一塌糊涂，希望换一个新环境改变一下怀情绪。可是经历了快两年多的学习生活，我发现自己当初的想法含有很多偏见。尽管工程学院在省内只是一所专科学校，而且录取的分数线不怎么高，但来到这里还是有很多收获：游览了济南一些美丽的风景，尝到了一些地方的风味小吃，了解到了山东各地的一些很有特色的风俗文化，体会到了齐鲁文化的渊源博大，感受到了具有山水泉城之称的济南散发的无限魅力。我想这些