中信红树湾_价格方案_价格报告－2第二章-核心均价确定.doc

第二章 核心均价确定一、 对比楼盘选择二、 对比楼盘权重确定三、 核心均价静态比准中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋Town Home组成，整体户均面积在180平米左右，入市时市场上推出的同类户型，总价相近的楼盘较少，可比性相对局限，通过同区域的同质楼盘以及相关区域三级市场成交分析，确定核心均价。一、 对比楼盘选择：商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此市场上同质产品的价格对本项目的价格制定有重要的参考价值，在选取对比楼盘时，要把握以下三个原则：l 区域相关性l 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）l 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）参考楼盘参见后页竞争楼盘分布图及竞争楼盘列表由于在销售阶段，工程展示的不同，在参照时应确立一个比较标准，即各项指标均在目前在售项目中抽取其中户型面积，总价相近的部分，锁定同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项因素对比打分。a) 天鹅堡二期II区天鹅堡二期II区7月3日选房，与项目入市时机最为接近，并且，从档次、区域及面积总价方面分析，具有较强可比性，应充分对比项目的优劣势确定均价。b) 世纪村王府、日月府，红树东方，红树西岸，瑞河耶纳世纪村与项目仅一路之隔，也是目前本区域内唯一的在售项目，虽然在项目整体形象、档次等方面存在差异，但因其位置和产品与项目有相近，具有较强的参考价值。红树东方虽然销售已到尾声，但因其区域和产品的相关度较高，且时隔较近，具有一定的借鉴意义。红树西岸和瑞河耶纳，与本项目位置最相近，从其产品品质和预计推出时间分析，将是项目推出时最大的竞争对手，但由于其尚未开始发售，因此不作为项目核心均价合成的对比楼盘，与他们的竞争分析在后面的价格策略中体现。c) 熙园、兰溪谷熙园为去年8月份开盘，至今销售率90%左右，剩下的单位为多为一梯两户的圆楼，对于本项目有可比性；兰溪谷今年4月份开始分4批推出房号，楼盘质素、发展商品牌和价格面积与本项目在一定程度上具有可比性。d) 天鹅堡一期天鹅堡一期A、B、C、栋2001年10月入市，销售周期长，与本项目的可比性不大，所以仅把D、E作为比准对象。但近期一期A、B、C、栋三级市场的成交对本项目有一定的借鉴作用；e) 香域中央、水榭花都、硅谷别墅本项目入市时，以上项目尚无准确价格，但从区域、产品品质和目前市场预期的价格分析，这几个项目也是本项目的竞争对手；水榭花都兰溪谷硅谷别墅红树西岸瑞河耶纳熙园天一天二世纪村本项目红树东方竞争楼盘分布图竞争楼盘列表项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间销售情况在售楼盘天鹅堡二期II区11.1万3.662342240-260四房98007月3日兰溪谷9.3万1.65539143-163四房98004月17日70世纪村日月府10.6万3.51564150-200三房200-220四房76004月18日后续项目瑞河耶纳11.1万1.4400多TOHO：220-270多层：200-250小高层：130-17085009月底红树西岸25万3.4116795-100两房120-200三房150007月认筹8月开盘硅谷别墅三期11万2.04300240平米四房水榭花都三期9万总体1.491-30504年年底香域中央18万2.08720159-172四房900010月御景东园19万5.91021120-150三房90006月20日目前积累350张卡二、 对比楼盘权重确定：我们把与项目相关的楼盘进行打分，根据其排序和价格透明性确定比较权重。位置相近20同质产品25竞争关系55总分天鹅堡二期II区15205590红树东方1515535熙园515525兰溪谷1010525世纪村王府205025天鹅堡二期区1510025水榭花都二期510015根据上表中的评分情况以同区域参考为重点来进行分配，竞争关系相对重要，所以与项目推出时间最为接近的天鹅堡二期II区的权重稍大，水榭花都二期仅作参考，权重较小（所选定的比重取整数值）。因素权重相应楼盘比重存在竞争75天鹅堡二期II区40红树东方15熙园10兰溪谷10无竞争25世纪村10天鹅堡二期区10水榭花都二期5核心均价比准项目实收均价(元/M2)销售调整市场调整均价(元/M2)折算率比准均价(元/M2)权重值折算价格(元/M2)天鹅堡二期区98001960498%941740%3767红树东方86000.978342107%8963 15%1345 熙园98000.999702100.55%9755 10%976 兰溪谷96001.029792102%9998 10%1000 世纪村王府87000.938091110.30%8924 10%892 天鹅堡二期区1000011000097%9670 10%967 水榭花都二期110001.021122098%10945 5%547 合计100%9570 说明：a) 表中各楼盘的均价为各项目与本项目对比，同质产品目前销售实现的实收均价；b) 表中天鹅堡二期II区均价为其入市时的实收均价；c) 表中熙园的均价指除开TOWN HOUSE之后高层部分的实收均价；d) 表中兰溪谷均价取小高层部分成交均价；e) 表中天鹅堡二期区均价为实收均价；f) 折算率是根据对比项目与本项目在入市时，各