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拍卖通论第一章 拍卖概论第一节 基本理论一、拍卖：是指以公开竞价的方式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。1、拍卖的条件：（一） 必须有两个以上的买主，表现为买主的多数性（二） 必须有独立一致的标的，表现为标的的同一性。（三） 必须有不断变动的价格，表现为价格的差异性。（四） 必须有公开竞争的行为，表现为行为的对抗性。2、 拍卖的主要特点：a竞争性强 b透明度高二、拍卖的特征：（一） 拍卖与变通商品交易的区别：123456（二） 拍卖与招投标的区别：123三、拍卖的功能：（一） 拍卖第一大功能是价格发现（二） 拍卖第二大功能是优化资源配置（三） 拍卖的第三大功能是拓展销售（四） 拍卖的第四大功能是降低交易成本，提高交易效率，减少交易风险四、拍卖的基本原则：公开、公平、公正、诚实信用的原则第二节 拍卖基础知识一、拍卖标的：指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。（一）拍卖标的的内容（分类）1、有形财产、无形财产2、动产、不动产3、允许流通物，限止流通物、禁止流通物（二）拍卖标的的条件1、在自然属性方面：首先，拍卖标的性质必须特定。其次，拍卖标的必须不易损耗。2、在经济属性方面。首先，拍卖标的必须具有交换价值。其次，必须相对稳定。3、在法律属性方面。首先，拍卖标的必须无流通障碍。其次，必须无权利瑕疵。二、拍卖报价方式：（一）增价拍卖英式拍卖1、定义：2、类型：（1）有声拍卖 （2）无声拍卖3、增价拍卖的特点： （1）谁叫价谁要约 （2）竞价按阶梯顺序进行 （3）场面表现不同4、增价拍卖的优点和适用： 最高竞价不封顶，文物艺术品，最适用。（二）减价拍卖1、定义：2、类型：（1）人工式无声拍卖 （2）电子式无声拍卖3、减价拍卖的特点： （1）减价拍卖具有混合性质。 （2）谁叫价谁要约。 （3）竞价按阶梯顺序进行。 （4）利弊皆有。4、优点及适用： 成交过程特别迅速，尤其是拍卖过程电子化，拍卖交易速度更被大大加快。适用于易腐烂变质或难于久存的商品。三、拍卖活动的类型1、强制拍卖和任意拍卖2、动产拍卖和不动产拍卖3、有底价拍卖和无底价拍卖4、一次性拍卖和再拍卖四、拍卖价格（一）保留价：又称底价，是确认拍卖成交的最低价格，即委托人允许其拍卖标的通过拍卖合法转让变现的价格下限。保留价通常是保密的，竞买人的最高出价未达到保留价时，拍卖师不得击槌表示成交。（二）起拍卖价：是拍卖师针对某件拍卖标的首先宣布的竞价基数，即拍卖人允许竞买人竞买的人格下限。竞买人的应价或竞投价，只能高于或等于起拍卖价，否则无效。（三）竞投价：是竞买人对某件拍卖标的的出价，可以在拍卖师击槌前有时做出。（四）最高价：是确认拍卖成交的最高应价。第三节 拍卖的起源与发展一、拍卖的起源与历史沿革（一）拍卖行为和出现：公元前1894709年古巴比伦，婚姻拍卖（二）拍卖机构的产生：公元12世纪 罗马（三）拍卖行业的形成：18世纪欧洲第四节 我国拍卖行业的发展现状（一）拍卖机构的普及（二）拍卖市场的建立1、公物拍卖市场 2、房地产拍卖市场 3、企业产权拍卖市场 4、文物艺术品拍卖市场 5、无形资产拍卖市场 6、机动车拍卖市场第五节 国外拍卖业的发展与管理国外拍卖行业发展的现状（一）重视资本运作（二）连锁经营（三）专业分工明确（四）经济效益显著第二章 拍卖法规第一节 拍卖法及拍卖法律关系一、拍卖法（一）拍卖法的概念：拍卖法是调整拍卖法律关系的法律规范的总和。 1、拍卖法调整的是拍卖关系的法律规范的总和。 2、拍卖法中的规范主要是权利义务规范。 3、拍卖法以拍卖规则为核计心。 4、拍卖法是相关规范的总和。（二）拍卖法的原则：公开、公平、公正、诚实信用二、拍卖法律关系（一）拍卖法律关系的概念和特征1、拍卖法律关系：指由于法律的调整，而在拍卖当事人之间形成的特殊法律关系。2、拍卖法律关系的特征：（1）拍卖法律关系均建立在合同基础上，双方当事人根据合同或法律本身互为给付，权利均指向对方当事人。发生纠纷时，通常定位为合同纠纷工或侵权纠纷。（2）法律关系相对复杂。（3）以拍卖人的权利义务为核心。（二）拍卖法律关系的构成要素1、主体要素：自然人、法人、国家。 主体类型：委托人、拍卖人、竞买人主体的行为能力：处分、经营、管理权a拍卖法律关系的当事人：是指与某法律事实有直接关系的人，委托人、拍卖人、竞买人（买受人）拍卖人的资格：1、有一定的注册资金；2、有与从事拍卖业务相适应的固定场所和设施。3、具备法人资格，能够独立承担民事责任；4、有完备的规范，制度；5、有一定数量、具备相应资格的拍卖专业人员；6、符合法律、法规规定的其他条件。b委托人：可以是所有权人、经营权人、或其代理人，必须有拍卖标的的所有权和处分权。c竞买人：具备行为能力。2、客体要素：指主体的利益对象。即标的。拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。1、禁止流通的物品或财产权利2、需审批的财产或权利。(三)拍卖法律关系的产生和终止1、拍卖法律关系的产生：事件和行为（1）拍卖委托合同。（2）拍卖成交合同。2、拍卖法律关系的终止 下列情况导致拍卖终止：（1）经司法机关或行政机关确认，委托人对拍卖标的无所有权或处分权。（2）国拍卖标的毁损灭失使拍卖无法进行。（3）由于外力的原因使拍卖无法进行的。（4）因拍卖违反法律、法规而被司法、行政部门勒令停止；（5）委托人确有正当理由要求撤消委托并及时书面通知拍卖人等。当下列情况出现时，采用中止较为恰当：（1）拍卖标的的所有权或处分权存在争议；（2）不可抗力的原因，致使拍卖活动暂时难以继续进行；（3）委托人确有正当理由，要求拍卖人暂缓进行拍卖。第二节 中华人民共和国拍卖法第三节 拍卖法涉及的主要法律规则一、价高者行规则（一）价高者得规则是拍卖过程中的成交规则（二）价高者得规则的原理：竞争（三）价高者得规则的效力范围1、价高者得规则约束约束竞买人。2、价高者得规则约束拍卖人。3、价高者得规则约束委托人。二、保留价规则（一）保留价规则的含义 保留价又称底价，指拍卖人可以据以确认拍卖成交的最低价格。保留价规则是指保留价发挥作用的制度。 拍卖无保留价价应当公示。（二）确立保留价规则的原理权利制衡机制 保留价是委托人用以保护自身利益的。是一种权利义务的制衡点。（三）保留价的确定、保密与公开1、保留价的确定权委托人行使2、保留价的保密与公开。知情人：委托人、拍卖人、公证人。 保留价一经公开，不得修改。（四）保留价规则的效力范围1、保留价可以对抗最高应价。2、拍卖人对抗保留价规则的行为无效。 三、瑕疵请求规则（一）瑕疵请求规则的基础瑕疵请求权 瑕疵，本意指缺点、毛病，此处泛指拍卖标的在真伪或者品质方面的缺陷。 瑕疵请求权是买受人所拥有的权利。其相对人是委托人和拍卖人。（二）瑕疵请求权的障碍1、委托人、拍卖人无过错。2、买受人的过错：疏忽、误解、不当行为3、声明不保证：是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质，故于拍卖前向所有竞买人做出声明，对于拍卖标的真伪或品质不予保证。（三）瑕疵请求规则的效力范围1、谁知晓谁负责。2、拍卖人先行负责。 指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均应由拍卖人先行负责。 法律后果：对于买受人来说，拍卖人的责任是第一性的，拍卖人不能以委托人的过错推卸责任，即使责任确实应由委托人承担，拍卖人也必须先行负责。四、禁止参与竞买规则（一）规则的内涵1、禁止拍卖人参与竞买。2、禁止委托人参与竞买（二）禁止参与竞买规则的效力范围 1、禁止拍卖人参与竞买的效力范围 （1）、拍卖人的工作人员 （2）、任何为拍卖人的利益而参与竞买的人。 （3）、可以对抗任何理由，即拍卖人参与竞买本身就是违法的，无须后果来证明。 注：规则的效力仅限于拍卖人自己组织的拍卖活动。2、禁止委托人参与竞买的效力范围（1）委托人的代理人和任何为委托人的利益而从事竞买的人。（2）可以对抗任何理由。即委托人参与竞买本身就是违法的，无须后果来证明。（3）限于委托人参与竞买自己委托的拍卖标的。第五章 拍卖实务第一节 拍卖委托一、 拍卖委托主体：（一）委托人分类：公民、法人、其他组织（二）委托人的权利和义务：1、委托人可以自行办理委托拍卖手续，也可以由其他代理人代为办理委托拍卖手续。（1）委托人向拍卖人提供自己的身份证明。（2）提供委托拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的物的证明及其他资料。（3）拍卖人对上述资料审查核实接受委托的，可以和委托人签订书面“委托拍卖合同”，从而完成委托拍卖手续。2、委托人应当向拍卖人说明拍卖标的来源和瑕疵。3、委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。4、委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的。5、委托人不得参加竞买，也不得委托他人代为竞买。6、按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。 二、委托拍卖方式及程序（一）任意委托拍卖方式。1、任意委托拍卖的程序 （1）委托人拍卖意向。（2）寻找拍卖人。（3）当事人双方洽谈。（4）签订委托拍卖合同。（二）法定委托拍卖方式及程序1、法定委托拍卖标的分类（1）公物的拍卖 （2）强制拍卖2、法定委托拍卖程序（1）委托拍卖函 （2）拍卖人接受委托 （3）签订委托拍卖合同三、拍卖品征集（一）拍卖品资源开发（二）拍卖品征集方式：1、零距离征集法2、公告征集法（1）确定拍品征集对象；（2）合理选择公告媒体；（3）作好费用预算及效果预测。3、开发型征集拍品四、委托拍卖合同（一）委托拍卖合同的内容（共9条）1、委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所；2、拍卖标的的名称、规格、数量、质量；3、委托人提出的保留价；4、拍卖的时间、地点；5、拍卖标的交付或者转移的时间方式；6、佣金及其支付方式、期限；7、价款的支付方式、期限；8、违约责任；9、双方约定的其他事项；（二）委托拍卖合同的洽谈 1、保留价的商谈。保留价确定的原则：遵循价值规律原则和偏低原则。（1）保留价不等同于成交价：（2）保留价不完全等同于目前市场价。（3）保留价不同于起拍价。 2、佣金比例及支付方式洽谈 （1）收取佣金是一种法定行为；（2）佣金比例；（3）委托人支付佣金方式及期限。3、成交价款支付方式、期限洽谈。 4、拍卖标的的交付、转移的时间、方式洽谈。 A动产： B、不动产： C、需依法办理证照变更、产权过户的第二节 拍卖公告与展示一、 拍卖公告及发布（一） 拍卖公告发布的时间：拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。（二） 拍卖公告发布的媒介：拍卖法四十七条规定：拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。（1）报纸是指经国家新闻出版署批准，有一定发行量和一定影响的报纸。（2）其他媒介，主要指广播电台、电视台等。二、 拍卖公告的功能1、 公开信息的功能2、 招商促销功能。三、 拍卖公告的内容1、 拍卖的时间、地点2、 拍卖标的；3、 拍卖标的的展示时间、地点；4、 参与竞当办理的手续；5、 需要公告的其他事项。四、 拍卖品的展示（一） 拍卖品展示及其展示方式：1、固定展示 2、巡回展示 3、资料展示方式（二） 拍卖图录与媒体宣传 一个完整的宣传和策划方案，包括以下主要内容：（1） 目标市场的定位；（2） 媒体组合方案；（3） 费用预算计划；（4） 效果预测。（三） 拍卖资料及查看条件 1、拍卖资料内容：（1）标的名称、数量（面积）、规格、质量、存放地点（座落地点）、折旧程度（使用年限）、用途、占用情况；（2）拍卖标的价款的支付方式及期限；（3）佣金及其他的有关拍卖的费用；（4）拍卖方式；（5）拍卖标的转让应缴纳的税费；（6）其他应告知的事项。2、标的查看条件：能够清晰地观看，了解拍卖标的的品的品质、性能、色彩、数量等情况所必须具备的场所、灯线、仪器等。（1）能够反映上述资料内容的文字说明和图片说明资料；（2）村的经过鉴定的应当提供鉴定结论；（3）标的是财产权利或无形资产的，应当提供产权证明和国家机关的认定或批准文件第三节拍卖的实施一、 拍卖会前的精心策划（一） 拍卖策划1、 拍卖策划的特点；（1） 领域的广阔性。（2） 过和的系统性。（3） 结果的满意性。2、 拍卖策划的内容（1）项目策划（2）拍卖的新闻策划（3）拍卖的专题策划： A主体要鲜明 B各方面要配合协调，调动竞买人的激情和欲望； C激励参与者：现场感、新鲜感、惊奇感、最后实现参与感。（4）拍卖广告策划。 项目广告策划 企业形象广告策划二、拍卖会前的周密准备（一） 落实竞买人（二） 拍卖会前布置（三） 资料准备（1） 拍卖手册设计编印（2） 拍卖会所用文体资料准备A 竞买人登记表B 竞买协议C 成交确认书D 收款收据E 正式发票F 竞买号牌（四） 费用预算（五） 人员和设备配置三、拍卖会的组织实施（一） 拍卖会前登记阶段1、 提供相关证件2、 交付拍卖保证金3、 竞买人资信审查（二） 拍卖会操作1、 拍卖会的参与者：（1） 主持拍卖的拍卖师（2） 制作拍卖笔录的记录员（3） 成交后与拍卖人签订成交确认书的签单员；（4） 拍卖会的主持人（5） 办理登记结算手续的财会人员。2、 拍卖师主槌3、 落槌成交4、 签署成交确认书（三） 拍卖会后的清算手续1、如有公证员，应现场宣布公证结果；2、买受人凭成交确认书办理退牌手续，交会成交价款；3、对未成交者，应全额退还所交保证金，收回竞买牌号；4、拍卖会现场清理。第四节 佣金、价款结算与标的交割一、佣金与价款的结算（一）拍卖人和委托人结算（二）拍卖人与买受人结算二、拍卖标的交割（一）一般物品交割；（二）特殊物品交割。第五节 拍卖资料的采集与保管一、拍卖资料的主要内容1、 拍卖委托合同或委托拍卖函，人民法院的协助执行通知书，各类委托人的底价确认书；2、 要求评估的拍卖标的评估报告，委托人对拍卖标的享所有权或处分权的证明。3、 拍卖公告，包括公告底稿和刊登公告的剪报或复印件；4、 拍卖会图录或拍品目录（内含拍卖规则）5、 竞买登记记录，包括竞买人名单、签名和身份证复印件；6、 拍卖会记录；7、 成交确认书；8、 成交价款支付的结算凭证复印件；9、 标的物交割的书面材料包括提单，产权变更的合同准文本，相关证照副本复印件等。10、 其他应保存的资料。二、拍卖资料的采集三、拍卖资料的保管期限：自委托拍合同终止之日起，不少于5年。第六章 拍卖师第一节 拍卖师的资质与条件一、拍卖师的定义：是指经全国统一考试合格，取得拍卖师执业资格证书，并经注册登记的人员。二、拍卖师应当具备的条件三、拍卖师资格考核四、拍卖师资格证书五、拍卖师的注册管理六、拍卖师执业行为管理七、拍卖师的权利和义务八、拍卖师的罚则第二节 拍卖师的基本素质一、拍卖师的知识结构（一）文化历史知识（二）法律、法规知识（三）各种商品知识（四）心理学知识二、拍卖师的行为能力 （一）拍卖师的组织能力 （二）拍卖师的表达能力1表达清晰、准确2语言丰富、生动3报价快速、准确4能用英语表达 （三）拍卖师的控制能力 （四）拍卖师的应变能力三、拍卖师的工作经验（一）有经验的拍卖师是拍卖业务的行家里手（二）有经验的拍卖师是有商业头脑的商场高手（三）有经验的拍卖师应是社会活动家（四）有经验的拍卖师应是推销能手第四节 拍卖师的主持风格与技巧一、拍卖师的主持风格1、温文而雅型 2、热情活泼型 3、庄重朴实型 4、情绪激昂型 5、亲切柔和型二、拍卖师的主持方法（一）主持要求1、头面整洁、着装得体。2、带备槌具、持证上岗3、健步上台、注意站姿4、精神饱满、声音宏亮5、表达清晰、报价准确6、反应机敏、做到“三到”：眼到、口到和手到。7、节奏得当，一气喝成8、其他要求。（二）主持方法1、开场致词方法2、起价、报价方法3、手到指向的方法4、减价拍卖的方法5、落成交的方法三、拍卖师主持技巧（一）语言表达技巧（二）妙用阶梯的技巧（三）掌握节奏的技巧第四节 拍卖师使用的竞价阶梯一、递增式的竞价阶梯（一） “二五0式”：15000元价位时，加200：200、400、600、800、1000、1200、1400、5000；50001万时，加500；5500、6000、6500、7000100001万5万时，加2000元，12000、14000、16000、180005000005万10万时，加5000元，以此类推。（二）“二五八式”15000元价位时，200、500、800、100050001万时，5500、6000、6500、70001万5万时，10000、12000、15000、20000500005万10万时，加50002、拍卖师应准确先报价后报号牌数。3、拍卖师应准确引导竞买人出价二、非递增式的竞价阶梯第九章 艺术品 第一节 艺术品的特点及艺术品拍卖的效应什么是艺术品 是通过所塑造的形象反映社会生活、社会意识形态的一种作品。一、艺术品的特性1、非统一性 2、非实用性3、非再生性 4、非确定性二、艺术品的价值1、艺术价值 2、历史价值规律3、收藏价值 4、经济价值三、艺术品与文物的相互关系（一）国际上对文物的规定（二）我国对文物的规定四、艺术品种类（一）西方艺术品的主要种类（二）中国艺术品的主要种类 绘画、书法、碑贴、文房四宝、印章、珠宝玉器、书籍、邮票、陶瓷、铜器、木器、牙骨器、篆刻、角器、漆器、金银器、家具制作、竹器、五、艺术品拍卖的效应1、投资效应 2、文化效应 3、广告效应第二节 艺术品拍卖的实施一、征集拍品二、专场策划三、拍品终审四、图录制作五、推介和招商1、向客户寄赠拍卖图录2、举办巡回展3、开展新闻宣传和评论六、举办拍卖会（一）、发布拍卖公告（二）、举办实物展览（三）、举行拍卖会1、竞买人资格认证 2、宣传拍卖规则以及变更情况3、拍卖师主持拍卖 4、公布成交价目表七、移交拍品1、收款及发货 2、流标品的退货第三节 艺术品拍卖应当注意的问题一、组建文物艺术品拍卖公司的条件1、有一定的主办单位或者发起单位，经过当地拍卖业和文化、文物管理部门的前置审批。2、有标准的注册资本。仅拍艺术品的注册资本仍是100万元。经营文物类艺术品1000万元。3、有合格的专业人才。4、有公司章程以及相关管理制度。二、注意艺术品拍卖市场的区位优势1、经济发达的市场环境2、丰富的艺术品存量3、优越的地理位置和国际化大都市4、文化传统和人才优势三、判断文物艺术品价值的主要因素1、真伪是判断艺术品价值的第一因素2、名家与非名家是判断艺术品价值的第二因素3、精品与非精品是判断艺术品价值的第三因素4、少与多是判断艺术品价值的第四因素5、保存是否完好是判断艺术品价值的第五因素6、玩赏性强与弱是判断艺术品价值的第六因素四、判定文物艺术品价格的主要依据1、要分析艺术品自身的价值2、要参考市场的价格行情3、要充分考虑委托人的意愿五、严格把关，提高拍品质量1、要确定拍卖公司自身的质量标准2、运用科学方法与建立质量把关机制3、实事求是地处理鉴定问题4、声明不担保拍卖标之真伪六、文物艺术品拍卖的法律、法规问题1、所有权问题2、艺术家对本人作品真伪提出疑问的处理3、关于文物的法律问题七、为买卖双方提供优质服务八、重视拍品的安全九、提高艺术品拍卖的经济效益第十章 房地产拍卖第一节 房地产含义及特点一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的相关设施及其相应的权益。二、房地产的特征1、位置的固定性和不可移动性2、使用寿命的长期性3、异质性4、影响因素多样性5、价值高大性6、保值增值性三、房地产分类（一）根据房地产的用途分类（二）根据房地产开发和度分类（三）根据房地产权属性质分类四、房地产市场及其特征（一）房地产市场概念（二）房地产市场特征1、房地产市场是房地产权益交易市场2、房地产市场是区域性市场3、房地产市场是不完全性市场4、房地产市场是复杂的和需要专业人员提供服务的市场（三）房地产市场的分类1、按照房地产用途分类：2、按照房地产交易产品形式划分：3、按照房地产进入市场的时间顺序划分：五、房地产产权及其相关规定（一）土地的所有权和使用权1、土地所有权2、国有土地使用权转让和出让3、集体土地使用权4、国有土地使用权的转让5、土地所有权、使用权的确定和确认（二）房产产权1、国有房产2、集体房产3、私人房产（含共有房产）4、涉外房产5、其他房产六、房地产价格及其影响因素（一）房地产价格及其分类1、按照价格的本质内涵划分：2、按房地产存在形态划分3、按照房地产价格应用的目的划分4、按拍卖过程划分（二）房地产价格的影响因素一般因素：区域因素：个别因素：第二节 房地产拍卖的实施一、房地产拍卖及特征（一）房地产拍卖概念（二）房地产拍卖特征1、拍卖量多，价值高2、拍卖法律性、政策性强3、拍卖繁琐、复杂、时间长4、后续工作多（三）房地产拍卖业务的主要来源1、法院委托拍卖的查封抵债房地产2、债权人委托拍卖的抵押房地产3、政府部门委托拍卖的房地产4、法人委托其所拥有的房地产5、自然人委托拍卖的房地产二、房地产拍卖的条件（一）房地产拍卖标的应具备的条件（二）房地产拍卖竞买人条件三、房地产拍卖和程序（一）拍卖委托 提供下列有关证明：1、个人身份证明2、企事业单位的营业执照或政府批文3、法定代表人证明和法人授权委托书；4、拍卖房地产的产权证明；5、对拍卖房地产有处分权的证明文件；6、拍卖房地产的详细资料，包括位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用状况等；7、其他有关证明文件。（二）拍卖房地产标的调查与确认文件和资料核实内容主要包括：（一）拍卖房地产的一般条件1、法律、法规禁止买卖、转让的房地产不可进行拍卖。（1）未依法取得房地产权证书的；（2）共有房地产、未经其他人书面同意的；（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（4）权利人对房地产的处分权受到限制；（5）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（6）国家依法收回土地使用权的；（7）法律、法规、规章规定不得买卖、转让的其他情形。2、以出让方式或划拨方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的可转让条件。包括：（1）出让方式取得的要按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金；（2）土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书（或土地使用权证书）；（3）需转让地块已形成工业用地或者其他建设用地条件；（4）规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；（5）出让合同约定的其他条件；（6）划拨方式取得的除符合（2）、（3）、（4）、（5）条外，还需报人民政府主管部门批准。3、以划拨方式取得国有土地使用权的，房地产拍卖时，应当由买受人按照法律、法规、规章的有关规定，输土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖人将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。4、集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。包括：（1）房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得的房地产权证书。（2）居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备居住房屋建设申请条件的个人；非居住房屋的竞买人为房屋所在地乡镇范围内的集体经济组织或者个体经营者；（3）集体土地上居住房屋拍卖前应向当地乡镇人民政论申请，获批准后方可进行拍卖。（4）集体所有土地上建成的房屋需拍卖时买受人超出上述买受范围的，应当依法办理集体所有土地和征用手续。5、抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意拍卖房地产的有关事项1、房地产的买受人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。2、以出让方式取得国有土地使用权的，房地产拍卖时，出让合同载明的权利、义务随之转移。3、共有房地产拍卖时，同等条件下，该房屋共有人享有优先购买权；已经出租的房地产拍卖时，在同等条件下，该房地产承租人有优先购买权。4、拍卖已经出租的房地产，租赁合同如果有效，应由房地产买受人继续履行。5、房屋分层，分套拍卖时，该房屋占有范围内的土地使用权整体不可分割；该房地产的买受人要按照分层，分套房屋的建筑面积取得相应比例的土地使用权。6、房屋拍卖时，房屋的附属物若需一并拍卖的，应当在公告中说明并可一起拍卖；忘怀分摊的共用部位、共用设备同时转让，其分摊办法按照国家和当地政论的有关规定办理。7、按照房屋建筑设计国独立成套的房屋，一般不得分割拍卖。（三）接受委托、签订委托拍卖合同1、委托人、拍卖人的名称（姓名）、住所、法定代表人、代理人；2、拍卖房地产的名称、所在位置、数量、面积、使用年限及用途等3、拍卖房地产的交付方式；4、拍卖费用条款；5、价金的取得条款；6、拍卖方式和期限；7、拍卖程序中止和终止的条件；8、违约责任；9、签约日期和合同的有效期限；10、其他需要约定的条款。（四）房地产估价及底价确定（五）发布拍卖公告，组织接待竞买人（六）现场拍卖阶段（七）产权过户 第三节 房地产拍卖应当注意的问题一、前期准备必须严格核查权属问题1、拍卖标的是否有重复查封。二、公告阶段应注意的问题1、拍卖公告的时间尽可能提前2、拍卖公告与广告3、对于拍卖公告前已经进行出租登记的，拍卖前必须通知承租人参加竞买，或解除租赁合同，或者按照买卖不破租赁原则该租赁行为继续由买受人履行。三、拍卖价格形成问题四、实施全程服务和售后服务1、做好前期各方面直辖市和服务工作；2、做好拍卖价格形成的各方面工作；3、提供完善的售后服务： （1）协助买卖双方产权过户手续 （2）如果是房地产在建项目，应协助买卖双方办理项目更名和转让及其他相应手续； （3）协助双方交接相关资料和房地产 （4）买受人和委托人提出的需要买卖人完成的其他事项。五、房地产拍卖登记及相关费用和税费（一）房地产拍卖登记需提交资料1、申请书；2、当事人身分证明或单位合法资格证明；3、委托书及代理人身分证明；4、房地产权证；5、拍卖成交确认书；6、房屋平面图及地籍图；7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据；8、契税完税证及契税完税贴花；9、拍卖公告；10、其他有关文件。其中：（1）自愿委托拍卖的，除需提交上述1-9项资料外，还需提交委托拍卖合同；（2）人民法院等强制拍卖的，还需提交： A拍卖委托合同； B生效的判决、裁定和调解书； C协助执行通知书。（二）应缴费用和相关税费1、拍卖佣金2、营业税及其附加；3、合同和权证印花税；4、契税；5、交易手续费；6、评估费；7、登记费；8、合同公证费。六、特殊类型房地产拍卖应注意的问题 (一)在建拍卖项目拍卖应注意的问题1、拍卖房产在项目的一般条件：（1）土地使用权以出让方式取得的，已经支付全部的土地使用权出让金；（2）土地使用权已经依法登记，取得产权证书；（3）取得建设工程规划许可证；建设工程许可证；施工许可证；预售许可证是否齐全。（4）房地产建设的开发投资总额已经完成25%；（5）政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套的支付状况；与项目其他参与人的合同和费用支付情况。（6）多债权人（7）是否存在抵押行为；（8）是否预售2、房地产建设工程拍卖的申请和审核。3、拍卖成交后的的手续处理。 拍卖成交后，转上人应当向买受人出示上述的在建项目拍卖（转让）的书面批准文件，与买受人签订转让合同。拍卖当事人应当在转让合同生效后，按照上述有关步骤办理过户手续。（二）建成在售房地产拍卖应注意的问题拍卖时应当将已经预售的部分扣除，并在公告中如实说明和做好善后工作。同时，在建成项目权利人应当将房屋建设工程拍卖转让情况书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日的30日内要求解除商品房预售合同。预购人未要求解除预售合同的，应当由房屋建设工程买受人继续履行已签署的商品房预售合同。（三）破产企业的房地产拍卖应注意的问题七、有瑕疵房地产拍卖的操作第十一章 国有土地使用权拍卖第一节 国有土地使用公和含义及特点一、土地、地产与土地权利二、土地的特点（一）土地面积的有限性（二）土地位置的固定性（三）土地利用的永续性（四）土地用途的多样性（五）土地用途变更的困难性（六）土地自然供给和经济供给的稀缺性（七）土地价格不是土地价值的货币表现，土地价格高低与生产成本无关（八）折旧现象不同三、土地所有制与土地使用制四、国有土地使用权的类型与取得方式（一）国有土地使用权划拨与划拨土地使用权1、国有土地使用权划拨2、划拨土地使用权（二）国有土地使用权出让和出让土地使用权1、国有土地使用权出让指国家以土地所有者的身份，交土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支土地使用权出让金的行为，在国内称之为土地一级市场。2、出让土地使用权是指土地使用者将土地使用权再转移和行为，包括出售、交换和赠予，在国内称之为土地二级市场，司法强制执行所委托的拍卖一般均属于这一辈子范畴。（三）国有土地租赁与承租土地使用权1、国有土地租赁2、承租土地使用权（四）国有土地使用权作价出资（入股）与作价出资（入股）土地使用权1、国有土地使用权作价出资（入股）2、作价出资（入股）土地使用权第二节 国有土地使用权拍卖的实施一、国有土地使用权拍卖的含义与类型国有土地使用权拍卖是指以拍卖的方式达成国有土地使用权交易，包括两大类：一类是政府供应土地过程中，市、县人民政府土地行政主管部门以拍卖方式出让 、租赁国有土地使用权；第二类是土地市场中，以出让或租赁方式取得出让或承租土地使用权的土地使用者，以委托拍卖方式转让土地使用权限。（一）政府供地中的国有土地使用权拍卖（二）国有土地使用权转让中拍卖二、政府供地中的国有土地使用权拍卖的实施（一）市场分析，拟订并公布政府土附表很可能出让计划（二）部门协调，确定具体宗地的国有土地使用权拍卖方案（三）拍卖宗地的场地清理、市政配套与勘测（四）编制国有土地使用权拍卖出让文件（五）发布国有土地使用权拍卖出让公告（六）地价评估，科学确定拍卖出让保留价和起拍价（七）组织现场踏勘，提供拍卖宗的信息咨询（八）竞买申请及竞买资格审查（九）现场拍卖，与买受人签订成交确认书（十）拍卖结果公布，签订国有土地使用权出让合同，颁发建设用地批准书（十一）协助办理有关土地开发建设的证照（十二）支付土地使用权出让金，办理土地登记，取得出让土地使用权三、国有土地使用权转让中拍卖的实施第三节 国有土地使用权拍卖出让应当注意的问题一、营造良好的外部市场环境（一）强化建设用地集中统一管理，严格限制土地供给应总量（二）严格限定划拨和协议出让范围，规范协议出让程序（三）公开土地市场信息（二、拍卖宗的的选择必须以市场为中心三、部门协调、密切配合四、注重拍卖宗地前期的清理、开发，尽量作到净地拍卖五、提高业务人员素质，选好拍卖师六、拍卖会前做好宣传、推介七、精心组织，周密安排，确保拍卖会成功注：一、所有权和使用权(一)土地所有权:：指土地所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益、处分权利。(二)土地使用权：指土地使用人根据法律、法规或行政命令以及合同规定而取得的国有土地。二、国有土地使用权的出让和转让形式国家依法建立国有土地有偿、有期限使用制度。（一）国有土地使用权的出让（二）土地使用权转让（三）国有土地使用权出让和转让的方式协议、招投标、拍卖三、国有土地使用权拍卖主体的资格条件1、依照拍卖法和公司法设立的从事拍卖活动的企业法人2、是当地规模较大、操作最为规范、掌握政策水平较高、有运作能力的企业3、具有一定数量的房地产拍卖专业人才，对土地市场有较为深刻的认识，操作土地使用权拍卖有一定经验。4、能得到当地土地行政管理部门的支持、帮助、与土地行政管理部门协调较好的拍卖企业。四、国有土地使用权拍卖标的类型及拍卖市场划分城市用地可划分为9类：1、居住用地； 2、公用设施用地（含商业用地）； 3、工业用地；4、仓储用地； 5、对外交通用地； 6、道路广场用地；7、市政公用设施用地； 8、绿化用地；特殊用地。征用下列土地，由国务院批准：1、基本农田； 2、基本农田以外的耕地超过35公顷 3、其他土地超过70公顷。征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用土地补偿费内容：1、 土地补偿费；2、 安置补偿费；3、 发地附着物补偿费；4、 青苗补偿费；5、 片用城市郊区菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。第十三章 无形资产拍卖第一节 无形资产拍卖的概念一、无形资产的定义 能为企业带来高于有形资产一般收益率的利润而没有实物形态的固定资产。二、无形资产的构成（一）商标 注册商标的有效期为10年，应当在期满前6个月内申请续展注册。（二）专利（三）著作权（四）计算机软件（五）商誉（六）商业秘密（七）土地使用权（八）特许经营权（九）租赁权三、无形资产的特征（一）非物质性（二）无有形磨损性（三）渗透性（四）垄断性（五）独创性（六）高战略性（七）不确定性（八）积累性四、无形资产的划分1、知识产权类无形资产。2、权利类无形资产。3、关系类无形资产。4、企业形象类无形资产。五、适于拍卖的无形资产项目（一）知识产权类无形资产的拍卖（二）权利类无形资产的拍卖第二节 无形资产拍卖的运作两点考虑 ：1、要注重市场调查，造反适应市场需求的拍卖标的。2、合理制定保留价，力争做到人格与价值相符。（1）市场需求 （2）无形资产的有效期；（3）宏观经济环境对无形资产未来收益的影响。一、冠名权与广告经营权的拍卖二、电话、手机、车牌等幸运号码的拍卖三、商标权的拍卖四、科技成果的拍卖 独创性、先进性、实用性五、产品经销权的拍卖（一）拍卖给予招商带来的好处（二）如何进行经销权拍卖的运作第三节 无形资产拍卖中存在的问题1、社会各界对无形资产以及拍卖常识认识不够。2、拍卖公司对无形资产的市场预测和估价缺少准确量化的分析。第十四章 机动车拍卖第一节 机动车拍卖的含义及特点一、机动车及其分类（一）机动车及拍卖：新车拍卖和旧机动车拍卖（二）机动车拍卖标的分类1、根据社会属性分类：2、按照公安机关分类A、大型车：总质量大于4500KG或长度大于6米或乘坐人数大于20人B、小型车二、机动车拍卖的特点（一）机动车拍卖横跨新车交易和旧车交易两个范畴，击在旧车交易中起着重要作用。（二）缉私图文罚没车辆拍卖市场日臻完善，并已最终成为缉私罚没车辆的惟一处理渠道。（三）专业的机动车拍卖企业正在逐渐形成并快速发展，但机动车拍卖在机动车交易中所占的比例仍然过小。（四）旧机动车评估业的规范，有力地推动了旧机动机动车的拍卖。第二节 机动车拍卖的实施一、接受委托前的检查登记（一）需要检查项目以及必要的检查程序如下：1、各种证件、资料：（二）抄录核对VIN车辆识别代号二、签订机动车委托拍卖合同三、车辆相关手续调查四、发布机动车拍卖公告五、车辆展示六、机动车拍卖会的特殊安排七、车辆移交第三节 机动车拍卖应当注意的问题一、做好相关证件验收以及合同签署工作二、核实车辆证件资料及车况三、据实向参观、咨询者说明车辆瑕疵四、买受人付旋全款后办理车辆移交和货款结算手续第十五章 农产品拍卖第一节 农产品拍卖的含义和特点一、农产品拍卖的含义及其优越性二、农产品拍卖的特点1、拍卖标的的易损性。2、拍卖标的的大量性。3、拍卖标的的分散性和季节性。4、拍卖价格的不确定性。三、拍卖在农产品流通中的作用1、拍卖这种交易方式，为农产品批发市场的健康成长创造了有利条件。2、拍卖这种方式，可以增加交易的透明度，提高交易效率，减少农产品流通中是中间环节，降低流通成本。3、农产品拍卖时的集中交易，价高得的竞价规则，可以使农产品实现价值最大化。4、农产品拍卖市场有公开的信息发布系统，信息来愿广泛，时效性强，信息真实准确，能正确引导农产品流通，合理调节供求，优化农产品的配置。5、农产品拍卖市场可以把农产品的立地、农产品的运输、农产品的批发以及最终到消费者的各个流通环节紧密联系起来，开成农产品运销产业链，促使农产品向规模化、集约化发展。6、实行农产品拍卖，可以引导农产品向“包装规范化、重量标准化、质量等级化”发展，有利于在全国形成