基于住房支付能力的公共租赁住房综合定价研究.docx

摘 要2010 年关于加快发展公共租赁住房的指导意见，正式提出了发展公共租住房，解决中低收入住房困难家庭、新就业大学生及流动人口住房问题，标志着我国住房保障制度改革的新起点。公共租赁住房正式进入人们的视野，并在全国范围内掀起了建设公共租赁住房的热潮。公共租赁住作为廉租房和经济适用房的补充，适应范围广，解决了我国“夹心层”家庭的住房困难，并且在引导我国住房租赁市场正确发展上起到了关键作用。但是，经过两年多的发展，公共租赁住房在实施过程中仍然暴露出不少问题，如定价机制不合理、准入机制不健全等问题，其中公共租赁住房的定价标准模糊、定价普遍认为过高导致北京、深圳等城市公共租赁住房推出时遭到弃租。公共租赁住房定价的高低是住房保障性的直接体现，是保障性资源能够切实满足中低收入住房困难家庭的关键因素。针对公共租赁住房租金定价对公共租赁住房政策的重大影响，文章分析了公共租赁住房定价的影响因素并构建了一种定价机制。文章以国内外住房定价的相关理论研究成果为基础，通过借鉴国外发达城市保障性住房定价的模式，分析对比我国典型城市公共租赁住房的定价现状以及目前常用的住房定价方法，试图建立一种结合公共租赁住房建设成本和中低收入家庭可支配收入的综合定价模型。通过对公共租赁住房建设成本、资金成本、管理成本等费用的计算，结合剩余收入法理论测算家庭住房可支付能力，根据不同户型、不同收入家庭对公共租赁住房租金进行由低收入到高收入家庭等比例递增的一种梯度差别定价方法，通过较高收入家庭补贴较低收入家庭，既能收回公共租赁住房成本又不超出居民住房支付能力。并通过保障性检验调整，保证各个级别公共租赁住房租金始终低于市场价格且在各承租家庭住房可支付能力范围之内。文章以重庆市“康庄美地”公共租赁住房项目为例，通过统计分析“康庄美地”项目申请人收入、户型等数据，计算得出“康庄美地”不同户型、不同收入群体的定价标准，验证了文中构建的定价模型的合理性和可行性。关键词：公共租赁住房，住房可支付能力，租金定价，成本测算IIABSTRACTIn 2010,Guidance on accelerating the development of public rental housingformally proposed developing public rental housing ,in order to solve the housingproblems of the low-and middle-income housing for needy families and newlyemployed college students and floating population, is the stand of a new starting ofChinas housing security system reform. Then, public rental housing officially enteredpeoples vision, and set off a boom in china. As the supplement of low-rent housing andaffordability housing, the public rental housing is more adaptable, is the key to solve the“sandwich class” families housing difficulties and to guide the reasonable developmentdirection of the housing rental market. But two years ago, there are so many problemsexposed, such as：pricing mechanism unreasonable、access mechanism unavailable andso on. These problems always make many people did not want to supply the publicrental housing in Shenzhen and Beijing. The price reflect the implementation effect ofthe public rental housing. The price is the key factors to make sure the welfare resoursemeet the need of housing difficuties of low-income family. In response to public rentalhousings influence, this paper analyzed the impact factors of the price of public rentalhousing and build a pricing mechanism.This paper based on the housing pricing theory research, it learnt from the housingpricing mechanism abroad, and analyzed the present situation of the public rentalhousing pricing in the typical cities of our country, and compared the common pricingmethod, trying to build a pricing method which integrates the cost of public rentalhousing and the disposable income of low-income family. The paper calculated thebuilding cost, capital cost, management cost and other expenses of the public rentalhousing, used residual income theory to making out the family housing affordability andbuilding a differential pricing method for different unit sorts and families. This methodcan both recover the cost and not beyond the residents housing affordability, throughhigher-income subsiding for lower-income. And then using the indicators ofindemnification, make sure the rent of the public rental housing is not beyond thehousing market rent and the family housing affordability.This paper takes the Chongqing Kang Zhuang Mei Di public rental housingIIIproject as an example, through the statistical analysis of the applicant income, andapartment layout data of Kang Zhuang Mei Di, and then calculate the rent standard, ittests the feasibility and rationality of this differential pricing method.Keywords: Public rental housing, Housing affordability, Rent, Cost estimationIV目 录中文摘要.英文摘要.1 绪 论.11.1 研究背景、目的和意义. 11.1.1 研究背景 . 11.1.2 研究目的 . 21.1.3 研究意义 . 21.2 国内外研究综述. 31.2.1 国外研究综述 . 31.2.2 国内研究综述 . 41.2.3 文献综述小结 . 51.3 研究内容. 51.4 论文结构. 61.5 研究路线. 71.6 研究方法. 72 公共租赁住房租金定价的相关理论 .92.1 公共租赁住房的相关概念及特征. 92.1.1 公共租赁住房的概念 . 92.1.2 “夹心层”的概念 . 92.1.3 公共租赁住房的特征 . 102.2 住房价格理论. 102.2.1 区位理论 . 102.2.2 价格歧视理论 . 122.3 住房过滤理论. 122.4 本章小结. 133 国外公共租赁住房定价经验 .143.1 韩国公共租赁住房定价模式. 143.1.1 定价依据 . 143.1.2 定价标准 . 143.1.3 实施效果 . 153.2 德国公共租赁住房定价模式. 15V3.2.1 定价依据 . 153.2.2 定价标准 . 153.2.3 实施效果 . 163.3 新加坡公共租赁住房定价模式. 163.3.1 定价依据 . 163.3.2 定价标准 . 163.3.3 实施效果 . 173.4 美国公共租赁住房定价模式. 173.4.1 定价依据 . 173.4.2 定价标准 . 173.4.3 实施效果 . 183.5 日本公共租赁住房定价模式. 183.5.1 定价依据 . 183.5.2 定价标准 . 183.5.3 实施效果 . 183.6 相关经验总结. 183.7 本章小结. 194 我国公共租赁住房定价现状 .204.1 北京公共租赁住房定价现状. 204.1.1 保障对象 . 204.1.2 租赁期限 . 204.1.3 定价标准 . 214.2 深圳公共租赁住房定价现状. 224.2.1 保障对象 . 224.2.2 租赁期限 . 224.2.3 定价标准 . 234.3 厦门公共租赁住房定价现状. 234.3.1 保障对象 . 234.3.2 租赁期限 . 234.3.3 定价标准 . 234.4 天津公共租赁住房定价现状. 254.4.1 保障对象 . 254.4.2 租赁期限 . 254.4.3 定价标准 . 25VI4.5 重庆公共租赁住房定价现状. 254.5.1 保障对象 . 264.5.2 租赁期限 . 264.5.3 定价标准 . 264.6 我国公共租赁住房定价中的问题. 274.6.1 租金定价依据市场化 . 274.6.2 缺乏收入统计系统 . 274.6.3 租金没有进行细分 . 274.7 本章小结. 285 公共租赁住房租金定价方法设计 .295.1 定价原则. 295.2 目前常用的定价方法. 295.2.1 住房支付能力主导定价 . 295.2.2 成本加利润主导定价 . 305.2.3 市场租金主导定价 . 315.2.4 考虑区位的差别定价法 . 315.2.5 以上四种方法的区别和联系 . 325.3 公共租赁住房梯度租金定价方法设计. 325.3.1 成本租金测算 . 325.3.2 住房支付能力对租金的调整 . 335.3.3 租金的保障性检验 . 355.3.4 租金的动态调整 . 365.4 本章小结. 366 重庆市“康庄美地”租金定价实证研究 .376.1 重庆市公共租赁住房建设情况. 376.2 “康庄美地”简介. 376.3 租金计算. 386.3.1 相关指标确定 . 386.3.2 成本租金测算 . 386.3.3 住房支付能力对租金的调整 . 406.3.4 租金的保障性检验 . 446.3.5 案例分析结论 . 466.4 本章小结. 477 完善公共租赁住房定价的政策建议 .48VII7.1 公共租赁住房成本审查制度. 487.2 严格的动态收入统计与审核制度. 487.3 严格的立法制度. 508 结论与展望 .518.1 结论. 518.2 展望. 51致 谢.53参考文献.54附 录.5711 绪 论1.1 研究背景、目的和意义1.1.1 研究背景自 1998 年我国住房市场化改革以来，我国不断探索完善住房保障体制，大力发展廉租房、经济适用房和限价房。经过 20 多年的发展，随着城市化进程加快，流动人口增加，房地产市场发展迅猛，房地产市场价格远远超过了我国中低收入家庭的负担能力，这部分群体迫切的需要政府为其解决住房问题，我国住房保障制度的不足之处凸显：一方面，大批游离于住房保障制度之外的“夹心层”对住房保障制度的完善提出了新需求；另一方面，在廉租房和经济适用房制度实施过程中，由于制度设计的不完善，保障性住房建设进程缓慢，违规操作频现，许多城市都出现了经济适用房成为“富人区”的现象。因此我国住房保障制度亟需完善。2010 年，住房与城乡建设部等七部门联合发布了关于加快发展公共租赁住房的指导意见（以下简称指导意见），是首部提出大力发展公共租赁住房以解决中低收入家庭住房困难的政策文件，标志着我国住房保障体系改革的新转折点。从此，公共租赁住房正式进入人们的视野，并在全国各大城市掀起了大规模建设公共租赁住房的热潮，这不仅是对廉租房和经济适用房保障范围的补充，更是我国“以售为主”的住房消费模式向“以租为主”的住房消费模式的转变，对引导居民形成合理住房消费观念起到了积极的作用。公共租赁住房是政府提供的，旨在解决新就业人员、中低收入群体等“夹心层”住房困难的一种保障性住房，是政府所有，以低于市场价格的价格通过租赁的方式提供给“夹心层”群体。公共租赁住房的政策核心是：以租赁为主，产权不发生转移，通过租赁的形式，保障“夹心层”群体的过渡型住房需求。这部分群体范围比较广，收入差异大，大多是暂时性的住房困难。然而，鉴于廉租房和经济适用房发展的经验可以看出，住房保障制度的成功必须要有一系列完善的配套制度做保障。在公共租赁住房推出的初期，深圳等城市就已经出现了由于租金过高而遭到弃租的现象。如何避免公共租赁住房制度重蹈廉租房和经济适用房的覆辙，如何保证公共租赁住房资源得到最高效、最公平的分配，实现公共租赁住房政策的可持续性，是目前亟需解决的问题。公共租赁住房的定价机制的设计是直接关系到制度的公正性和可持续性的关键。因此，公共租赁住房应该如何设计定价机制成为了社会各界普遍关注的问题。公共租赁住房的价格是公共租赁住房政策的核心，也是老百姓最为关心的问题，租金定得过高，超过中低收入群体的住房承受能力，难以体现其福利性；租2金定得过低，政府负担过重，并且无法吸引社会资本投资，政策难以为继。公共租赁住房的租金是政府发展公共租赁住房政策好与坏最直观的评判指标。公共租赁住房政策是填补廉租房和经济适用房空白的重要环节，是完善我国住房保障制度的新措施，是政府推出的致力于解决中低收入群体住房困难的保障性住房。由于“夹心层”保障范围大，租金差异较大，如果仅仅以成本、盈利等因素进行定价而不考虑中低收入群体的住房支付能力，不仅不能体现公共租赁住房的保障性，还会形成新的“夹心层”，导致我国住房保障制度的新空白。如何解决成本和居民住房支付能力之间的矛盾成为公共租赁住房租金定价的关键问题。1.1.2 研究目的基于上述研究背景，本文在对国内外公共住房发展以及定价机制的相关理论和实证研究的大量文献综述基础上，采用统计分析法和实证研究法，为公共租赁住房定价建立一种新模式。文章结合重庆市公共租赁住房申请家庭的抽样数据调查和重庆市统计年鉴，采用剩余收入法的相关理论，推导出针对不同收入群体所能接受的公共租赁住房租金的价格，提出我国在制定公共租赁住房价格政策的同时，应该把政策的重点放在满足承租人家庭的基本生活条件，根据家庭收入的不同对公共租赁住房的保障对象进行细分，采取差别定价的策略，为公共租赁住房定价政策的制定提供参考。1.1.3 研究意义公共租赁住房是针对家庭收入无法负担经济适用房但是又超出了廉租房准入标准限制、家庭收入无法负担商品住房又超出了经济适用房准入标准限制，游离于我国住房保障体系之外的“夹心层”群体。这部分群体流动性大，收入差异大，并且大多都是短期内住房困难。因此租金定价问题是公共租赁住房政策是否